Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2023 г. по делу N 66а-155/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой Я.Я, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-964/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000714-25) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца ФИО7, участвовавшей в деле посредством веб-конференции, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Тандер" (далее по тексту - АО "Тандер", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношение нежилых зданий с кадастровыми номерами N в размере их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; установлении периода применения кадастровой стоимости с ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование требований указано, что АО "Тандер" является собственником указанных объектов недвижимости. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 г. административные исковые требования удовлетворены.

Установлена в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес" кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере N руб.

Установлена в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере N руб.

Установлена в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере N руб.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить.

В апелляционной жалобе административный ответчик, ссылаясь на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П, полагает, что кадастровая стоимость объектов капитального строительства установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. Изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета. Кроме того, в апелляционной жалобе указывает на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем заключение эксперта не может быть признано достоверным доказательством и к нему необходимо отнестись критически.

Определением Краснодарского краевого суда от 24 ноября 2022 г. департаменту имущественных отношений Краснодарского края восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО7 в удовлетворении апелляционной жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без и изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, АО "Тандер" является собственником:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Право собственности административного истца на данное нежилое здание возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (N);

- нежилого здания с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Право собственности административного истца на данное нежилое здание возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (N);

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Право собственности административного истца на данное нежилое здание возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 70 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N в размере N руб. определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края".

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ N

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 отчет N N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N составляет N руб. соответственно.

В целях установления рыночной стоимости нежилых зданий ДД.ММ.ГГГГ судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N руб. соответственно.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным ДД.ММ.ГГГГ, экспертом ФИО9 ФИО4

Разрешая административный спор, суд первой инстанции руководствовался Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", исследовал и оценил представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости, подтвержденной заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания", которое признал надлежащим доказательством.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением доходного подхода методом капитализации доходов.

От использования затратного и сравнительного подходов эксперт отказался, обосновав возможность применения доходного подхода в связи с развитостью рынка коммерческой недвижимости и отсутствием на дату оценки сходных объектов-аналогов, предложенных к продаже.

В частности, эксперт, проанализировав сегмент рынка коммерческой недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, в месте расположения объектов исследования, пришел к выводу, что предложений к продаже сходных объектов по расположению, объемо-планировочному решению, конструктивным элементам, не выявлено, в связи с чем произвел расчет рыночной стоимость объектов капитального строительства с применением доходного подхода.

Отказываясь от применения затратного подхода, эксперт в исследовательской части экспертного заключения указал, что данный подход является некорректным по отношению к объектам исследования и приведет к неадекватному значению итоговой рыночной стоимости объектов исследования.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО N 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Проанализировав объем доступных аналогов, расположенных в ст. Северской, Северского района и в пгт. Новомихайловском, Туапсинском районе, в г. Краснодаре, Краснодарского края, эксперт использовал в расчетах в отношении каждого оцениваемого объекта по 4 объекта-аналога, применил корректировки на торг, местоположение, на площадь, на тип объекта и этаж расположения, обоснование которых подробно приведено в заключении.

При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации. При расчете величины действительного валового дохода применен коэффициент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы с исключением операционных расходов владельца.

Экспертом соблюдена последовательность оценки при расчете следующих величин: потенциального валового дохода от сдачи в аренду объектов, корректировок на уровень недозагрузки с целью определения действительного валового дохода, его корректировка на процент операционных расходов с целью определения чистого операционного дохода, определение коэффициента капитализации, определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки путем деления чистого операционного расхода на ставку капитализации.

В заключении экспертом проанализирован рынок объектов коммерческого назначения, имеется полная информация об объектах экспертизы, позволяющая их идентифицировать. Данная информация проверяема, в экспертном заключении содержатся ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта ФИО12

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости объектов недвижимости, а также содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Судебная коллегия, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе отчет N N от ДД.ММ.ГГГГ. частнопрактикующего оценщика ФИО5, приходит к выводу, что он не может быть принят за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

Суд первой инстанции, верно, установилотсутствие оснований для определения периода действия, установленной судом кадастровой стоимости, правильно сослался на абзац 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, которым предусмотрено указание в резолютивной части судебного акта на период действия только в отношении кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО10 ФИО4, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем, замечания относительно экспертного заключения, изложенные в апелляционной жалобе аналогичны заявлявшимся административным ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Указанные замечания являлись предметом оценки суда первой инстанции с учетом данных экспертом устных и письменных пояснений, и они обоснованно отвергнуты, как не основанные на выводах эксперта, сделанных им в экспертном заключении. Результаты оценки доказательств и выводы суда об отклонении замечаний административного истца подробно изложены в обжалуемом решении и в достаточной степени аргументированы, с ними судебная коллегия соглашается.

Экспертом ФИО11 ФИО4 в суд апелляционной инстанции повторно представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений апеллянта о недопустимости экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в вышеназванном размере законным и обоснованным. Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, лицами, участвующими в деле не представлено.

Не может являться основанием для отмены принятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 февраля 2023 г.

Председательствующий

Судьи