Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 03 февраля 2023 г. по делу N 66а-1/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2021-000901-30 по административному исковому заявлению Гулян Армена Гагиковича, Шахануманц Гачика Валерьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" на решение Краснодарского краевого суда от 21 марта 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения участвовавших в судебном заседании посредством систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда представителя государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" Краснова А.П, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Буренкова Д.Л, не возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя административных истцов Чуйкова А.Г, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснения эксперта ФИО21, поддержавшей заключение судебной экспертизы, пояснения участвовавшей в судебном заседании посредством систем видеоконференц-связи при содействии Ростовского областного суда эксперта ФИО21, поддержавшей заключение повторной судебной экспертизы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Гулян А.Г, Шахануманц Г.В. обратились в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке ФИО22. от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 19 марта 2020 года равной рыночной кадастровой стоимости принадлежащего им на праве общей долевой собственности объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 24 190 кв. м, наименование " "данные изъяты"", расположенного по адресу: "адрес", в размере 721 953 694, 70 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 19 марта 2020 года в размере 1 063 244 435, 55 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административных истцов как плательщиков налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В ходе разбирательства административными истцами в лице представителя по доверенности Чуйкова А.Г. подан уточненный административный иск, принятый протокольным определением суда первой инстанции от 14 марта 2022 года к своему производству, об установлении в соответствии с заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" ФИО23, кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 19 марта 2020 года в размере рыночной стоимости 753 340 000, 00 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 21 марта 2022 года заявленные требования удовлетворены, по состоянию на 19 марта 2020 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 753 340 000, 00 рублей, определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 26 июля 2021 года.

Определением Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2022 года данное решение суда разъяснено, установлен период применения указанной рыночной стоимости нежилого здания - с 19 марта 2020 года до 1 января 2022 года.

В апелляционной жалобе государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" (далее также ГБУ КК - "Крайтехинвентаризация Краевое БТИ") просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, указывая, что работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; экспертное заключение, положенное в основу решения суда, выполнено с нарушениями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые ставят под сомнение достоверность и допустимость выводов эксперта. В частности, экспертом не проведено полное исследование представленных ему объекта и материалов дела; при использовании сравнительного подхода эксперт с нарушением методики подобрал некорректные и несопоставимые объекты-аналоги по типу объекта; не учел элементы сравнения (характеристики) объекта капительного строительства: класс качества здания, конструктивных систем, наличие лифтов, этажность (объект экспертизы относится к классу качества De Luxe, аналоги N 1, N 2 и N 4 - к классу Standart, аналог N 3 - к классу Premium); не учел корректировку на местоположение относительно берега моря для аналога N 1, как и при расчете стоимости земельных участков в стоимости единых объектов недвижимости (ЕОН); при подборе объектов-аналогов земельных участков экспертом не проанализирован рынок земельных участков и приняты максимальные стоимости предложений, что занижает стоимость объекта. Перечисленные нарушения ставят под сомнение достоверность выводов эксперта.

Административными истцами поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

В ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции по ходатайству представителя заинтересованного лица определением судебной коллегии от 2 февраля 2023 года произведена в порядке статьи 44 КАС РФ процессуальная замена ФГБУ "ФКП Росреестра" на правопреемника ППК "Роскадастр".

Представитель филиала ППК "Роскадастра" по Краснодарскому краю в заявлении от 2 февраля 2023 года ходатайствует о рассмотрении настоящего дела в отсутствие их представителя, разрешение требований оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в заявлении от 31 августа 2022 года ходатайствовало о рассмотрении административного дела без участия их представителя.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения явившихся лиц, допросив экспертов, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административные истцы являются собственниками в праве общей долевой собственности ("данные изъяты" доля в праве, "данные изъяты" доля в праве) нежилого здания (отель "Grand Hotel Anapa") с кадастровым номером N, площадью 24 190, 0 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждено выпиской из ЕГРН от 18 августа 2022 года N КУВИ-001/2022-142627520.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 19 марта 2020 года в размере 1 063 244 435, 55 рублей определена в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2006 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и предусмотренном Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, на основании поступивших из Управления Росреестра по Краснодарскому караю сведений об объектах недвижимости, в отношении которых был осуществлен государственный кадастровый учет изменений их количественных и качественных характеристик, результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда". Результат определения кадастровой стоимости оформлен актом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N N. Данная кадастровая стоимость является архивной, подлежит применению в период с 19 марта 2020 года и до 1 января 2022 года.

Принимая во внимание, что административные истцы являются собственниками объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административных истцов как плательщиков налога на имущество физических лиц, в связи с чем могут быть ими оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости административными истцами представлен отчет об оценке ФИО24 от ДД.ММ.ГГГГ года N N, в соответствии с которым по состоянию на 19 марта 2020 года рыночная стоимость нежилого здания составила 721 953 694, 70 рублей.

Отклонив данный отчет, с целью проверки содержащихся в нем выводов и установления достоверной рыночной стоимости спорного нежилого здания определением суда первой инстанции от 7 сентября 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО " "данные изъяты"".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО25 N N от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 19 марта 2020 года составила 815 219 000, 00 рублей.

В связи с неполнотой и неясностью данного экспертного заключения (в расчете с применением сравнительного подхода и метода сравнения продаж имеет место отсутствие анализа наиболее эффективного использования нежилого здания, обоснование правил отбора объектов-аналогов, немотивированное применение корректировочных коэффициентов; отсутствие обоснования отказа от применения иных подходов и методов), в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 6 декабря 2021 года по ходатайству представителя административных истцов и административного ответчика (на тот момент) Департамента имущественных отношений Краснодарского края по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по тому же вопросу и тому же экспертному учреждению.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы, N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО26, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 19 марта 2020 года составила 753 340 000, 00 рублей.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 73-ФЗ), эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По смыслу статьи 16 указанного закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Как усматривается из данного экспертного заключения, расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производился экспертом с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа.

В соответствии с пунктами 12-16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 10 ФСО N1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, следует, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Судебная коллегия, изучив данное экспертное заключение и допросив выполнившего его эксперта ФИО27, приходит к выводу о наличии существенных недостатков в названном заключении, повлиявших на размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Так, в нарушение приведенных выше положений законодательства, эксперт подобрал некорректные аналоги по типу объекта, не обосновал отказ от учета элементов сравнения (характеристики) объекта капительного строительства: класса качества здания, конструктивных систем, наличия лифтов, этажности, не обосновал применение значения корректировки на торг для сегмента рынка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса, в то время как корректировку на площадь применил в значении для сегмента рынка объектов офисно-торгового назначения. При таких обстоятельствах, расчеты не отвечают принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В нарушение требований статей 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 11 ФСО N 1 содержание дополнительного заключения допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Изложенное в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ послужило основанием для назначения по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты"" ФИО28 (далее также - ООО "данные изъяты").

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "данные изъяты" ФИО29, по состоянию на 19 марта 2020 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 2 008 387 000, 00 рублей.

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, в том числе, отчет об оценке, заключения судебных оценочных экспертиз, заключение специалиста (рецензию) негосударственного судебного эксперта ФИО30 N N от ДД.ММ.ГГГГ года на заключение повторной судебной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года ООО Оценочная компания " "данные изъяты"" ФИО31, допросив эксперта ФИО32 в судебном заседании апелляционной инстанции, судебная коллегия полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке "данные изъяты". от ДД.ММ.ГГГГ года N N, равно как и заключения проведенных в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции экспертиз - первичной эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО33 и дополнительной эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО34 по приведенным выше основаниям не отвечают требованиям федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов, в связи с чем не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В свою очередь, заключение повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом ООО "данные изъяты"" ФИО35, следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащего административным истцам нежилого здания на спорную дату. Представленная административным истцом в суде апелляционной инстанции рецензия негосударственного судебного эксперта ФИО36 N N от ДД.ММ.ГГГГ года выводы заключения повторной судебной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года эксперта ООО "данные изъяты"" ФИО37 не опровергает и о недопустимости данного доказательства, как об этом ставят вопрос административные истцы, не свидетельствует.

Так, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение N 104 от 29 декабря 2022 года составлено экспертом "данные изъяты" ФИО38 с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Закона N 73-ФЗ и Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер, не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Как усматривается из экспертного заключения, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, определено наиболее эффективное использование в соответствии с положениями пункта 20 ФСО N 7 - исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта - гостиница. Учитывая изложенное, экспертом определен сегмент рынка, к которому относится объект исследования - коммерческая недвижимость рекреационного назначения.

Вопреки доводам административного истца, экспертом осуществлен анализ рынка рекреационной недвижимости Краснодарского края (анализ фактических данных о ценах сделок и предложений) по имеющимся аналитическим данным ближайшим к дате оценки. Информация о трендах гостиничного рынка Черноморского побережья по данным 2022 года приведена экспертом в целях проверки достоверности расчетов доходным подходом, что согласуется с положениями пункта 8 ФСО N 1, согласно которому информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В ходе исследования сегмента рынка, к которому относится оцениваемое нежилое здание, за анализируемый период исходя из основных критериев отбора (местоположение, дата предложения, назначение, размер общей площади, обеспеченность коммуникациями) выявлено ограниченное количество (12) объектов, предложенных к продаже, однако в связи с отсутствием в данной выборке аналогичных объектов рекреационного назначения с категорией 5*, исходя их требований пункта 22б ФСО N 7, эксперт отказался от использования сравнительного подхода. Учитывая цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту, достоверность исходной информации, эксперт обосновал отказ от применения затратного подхода.

Согласно пункту 24 ФСО N 1 эксперт самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В полном соответствии с приведенными пунктами федеральных стандартов оценки, а также пунктом 23 ФСО N 7 с учетом специфики объекта исследования, цели оценки, вида стоимости, достаточности и достоверности исходной информации, допущений и ограничений, эксперт сделал выводы на основе применения метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, поскольку имеется фактическая информация о ежегодном доходе от аналогичного объекта рекреационного назначения по состоянию на дату оценки, кроме того, доход поддается прогнозу. При определении коэффициента капитализации экспертом использован метод рыночной экстракции (на основании данных статистического сборника).

Примененная экспертом в рамках доходного подхода и метода прямой капитализации методология расчетов, основанная на информации о рынке из открытых источников, обусловлена отсутствием сведений о прибылях и убытках правообладателя объекта за 2020 год, 2021 год и 1-й квартал 2022 года, от предоставления которых ООО "Позитив" отказался со ссылкой на пункт 19 ФСО N 1.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) оцениваемого объекта определен экспертом за счет следующего вида услуг - проживание в номерном фонде 65%, предприятия общественного питания 30%, прочие центры прибыли 5%. Экспертом рассчитана стоимость проживания на 1 человека руб/сутки с учетом питания (без учета возможности размещения на дополнительных местах) за период с февраля 2019 года и до февраля 2020 года в отношении единственного выявленного по состоянию на дату оценки аналогичного объекта в г. Анапа - гостиница 5* Alean Famili Resort and Spa Doville - 6 025, 0 рублей, что не превышает рассчитанный экспертом допустимый средневзвешенный максимум по оцениваемому объекту в размере 10 353, 0 рублей. В результате расчетов ПВД для Grand Hotel Anapa 5* составил 953 349 263, 0 рублей.

Доводы административного истца, приведенные в возражениях и рецензии на экспертное заключение, о том, что ПВД определен экспертом неверно, поскольку основан на ценах выходных и праздничных туров, опровергаются приведенными в заключении расчетами, дополнительными письменными и устными пояснениями эксперта. Как указано в заключении и подтверждено экспертом в судебном заседании, в ходе сбора информации из открытых источников экспертом не была получена стоимость проживания 1 человека руб./сутки за такие периоды как апрель, август, октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года. При этом, стоимость проживания за октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года взята экспертом в минимальном размере 4 370 руб./сутки, за апрель и август 2019 года согласно выявленной экспертом в результате анализа исходной информации из открытого доступа закономерности распределения стоимости по сезону проживания за 2020 год (январь-апрель - 3 500 руб./сутки, май - 4 180 руб./сутки, июнь - 6 555 руб./сутки, июль-август - 8 455 руб./сутки, сентябрь - 6 080 руб./сутки, октябрь - 4 750 руб./сутки). Ссылки на источники информации (www.ruads.ru) и скриншоты, позволяющие проследить методику расчетов эксперта, экспертом приведены и приложены к заключению.

Доказательств обратного административным истцом не представлено. Приложенная им к возражениям справка N N от ДД.ММ.ГГГГ года Союза "Анапская торгово-промышленная палата" об уровне рыночных цен на услуги размещения в гостиницах и отелях г-к Анапа, имеющих категорию 5*, за период с 1 января 2019 года и по 1 января 2021 года, не отвечает признакам относимости, поскольку не содержит приложения в виде скриншотов из использованных источников, в связи с чем не позволяет проверить достоверность содержащихся в ней сведения, при том, что в качестве источника указан тот же информационный ресурс (www.ruads.ru), что и у судебного эксперта.

Также экспертом ФИО39 проверены приведенные в рецензии ссылки на статьи в открытом доступе, подтверждающие довод о повышении стоимости в гостиницах и отелях в праздничные дни, отклоненные как не относимые к дате и объекту оценки, поскольку анализируемый в них сегмент касается Московского региона и периода ограничения возможностей отдыха за рубежом, что характерно для периода после даты оценки, при этом даты выхода статей - 12 января 2021 года, 25 октября 2021 года, то есть, после даты оценки. Принскрины указанных статей приложены к дополнительным письменным пояснениям эксперта, что позволяет проверить их содержание.

Как пояснил эксперт в ходе допроса, что также подтверждено приведенными в заключении расчетами, информация о стоимости проживания в Grand Hotel Anapa 5* после даты оценки в расчетах не участвовала и использовалась для подтверждения тенденций рынка, сложившихся на дату оценки, что не противоречит пункту 8 ФСО N 1.

Ссылки представителя административного истца на возможность использования в расчетах стоимости проживания на 1 человека руб/сутки иного отеля с названием Doville, расположенного на Пионерском проспекте г-к Анапа, как сопоставимого с объектом оценки, объективно ничем не подтверждены. Приведенный на странице 127 заключения (скриншот) перечень отелей и гостиниц в расчетах не участвовал, использовался экспертом справочно для определения зависимости стоимости проживания в отелях по сезонам.

Коэффициент ставки капитализации определен на основании данных Стат Риелт Ассоциации развития рынка недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года: в качестве базы расчета эксперт использовал коэффициент для офисных и других общественных помещений и зданий (объектов недвижимости высокого класса качества А, А+, в отличном или очень хорошем состоянии, расположенных на красной линии улицы с высоким трафиком) в размере 0, 08, в дальнейшем корректировался на назначение здания и составил 7, 48% (8, 0%/1, 0692).

Доводы рецензии об ошибочном применении экспертом минимального, а не повышенного коэффициента ставки капитализации, подлежат отклонению как не обоснованные и не подтвержденные, при том, что в экспертном заключении приведено надлежащее обоснование выбора минимального значения (страница 78 заключения), зависящего не только от площади, но и от качества здания, местоположения и других факторов, учтенных экспертом, диапазон значений на основании данных Стат Риелт Ассоциации развития рынка недвижимости приведен, ошибок в расчетах не выявлено.

Потери от недозагрузки определялись экспертом как средняя величина заполняемости функционирующих средств размещения Черноморского побережья за период с 2014 года по 2019 год, что составило 30, 88 %. Экспертом приведен источник использованной информации - Министерство курортов, туризма и олимпийского наследия, Отчеты по итогам социально-экономического развития санаторно-курортного и туристического комплекса за 12 месяцев каждого года, принскрины, позволяющие проверить данные сведения, приложены к заключению и дополнительным письменным пояснениям эксперта. В свою очередь, приведенные в рецензии данные не сопоставимы с информацией, использованной в заключении, поскольку в первом случае приведена загрузка только гостиниц емкостью более 50 номеров, в заключении эксперта - общая загрузка по всем фондам размещения.

Таким образом, доводы административного истца о завышении заполняемости объекта объективными данными не подтверждены.

Валовая операционная прибыль до выплаты оператору в высоком сегменте, к которому относится объект экспертизы, принята экспертом в минимальном (наиболее вероятном) размере 40%, подтверждена информацией из открытых источников. Принятый экспертом результат (прогноз по рыночным данным) не противоречит полученным для сравнения сведениям из открытых источников - отчета о финансовых результатах (прибылях и убытках) по форме приказа Минфина РФ N 66 о размере валовой операционной прибыли ООО "Позитив" в 2020 году - 82, 73%, в 2021 году - 30, 98% (принскрин приложен к дополнительным письменным пояснениям эксперта).

Вопреки доводам административного истца, расходы туроператоров экспертом приняты во внимание, что отражено в таблице 19 заключения "Расчет чистого операционного дохода".

Также экспертом проведена проверка приведенных в рецензии сведений в подтверждение несоответствия размера валовой выручки характеристикам объекта оценки и мотивированно им отклонена в дополнительных письменных пояснениях.

Расчет рыночной стоимости объекта исследования осуществлен с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором он расположен, рассчитанной с применением сравнительного подхода и метода сравнения продаж.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с приведенными положениями ФСО N1 экспертом произведен расчет стоимости земельного участка с применением сравнительного похода и метода сравнения продаж, в качестве единицы сравнения использована стоимость за единицу площади - за 1 кв.м. земельного участка.

В качестве объектов-аналогов экспертом отобраны три объекта, схожие с объектом экспертизы по основным параметрам (ценообразующим факторам), с учетом результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Вопреки доводам административного истца, выборка объектов-аналогов отвечает условиям однородности и сопоставимости, имеющиеся различия скорректированы с мотивированным применением поправочных коэффициентов (на торг, на условия рынка, на местоположение и удаленность от береговой линии, на наличие коммуникаций, на площадь). Обоснование примененных корректировок приведено с использованием Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А. (2018 год, Нижний Новгород), данных Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт по состоянию на 1 января 2020 года. Отказ от применения иных корректировок мотивирован.

Доводы административного истца об искажении сведений о категории земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов ввиду того, что категория земель под рекреационную застройку в ЗК РФ не закреплена, и не корректности подбора по данному критерию аналогов, являются несостоятельными, так как согласно приложенным к заключению скриншотам объявлений объект исследования и объекты-аналоги имеют сопоставимый вид разрешенного использования, определенный экспертом в качестве ценообразующего фактора, - рекреационно-туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент-отели, в связи с чем корректировка в данном случае экспертом мотивированно не вводилась.

Ссылки в рецензии на то, что применение повышающей корректировки на удаленность от береговой линии моря к аналогам N 2 и N 3 не требовалось, поскольку согласно Справочнику оценщика недвижимости. Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А. (2018 год, Нижний Новгород) зависимость стоимости земельных участков, удаленных от моря до 500 метров, не проявляется, подлежат отклонению, поскольку для корректировки на местоположение - удаленность от моря, экспертом использовался иной источник - исследование Е.И. Нейман, Д.А. Корнилова в статье "К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости имущества в посткризисный период" (журнал "Имущественные отношения в РФ", N 6 (105) 2010 года), в котором приведен анализ рынка по Краснодарскому краю (в том числе, г. Анапа, г. Сочи), без учета Республики Крым, как это отражено в Справочнике оценщика недвижимости. Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А. Кроме того, экспертом определена зависимость в процентном отношении а не абсолютном.

Таким образом, подбор объектов-аналогов земельных участков осуществлен экспертом корректно, с соблюдением положений пункта 10 ФСО N 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям.

Сведений о наличии в выборке иных, более сопоставимых с объектом исследования, объектов-аналогов, от использования которых в расчетах сравнительным подходом эксперт немотивированно отказался, рецензентом не приведено.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы не противоречивы, аргументированы и последовательны, в полном объеме поддержаны экспертом ФИО43 при допросе в судебном заседании, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, математических и методологических ошибок не выявлено. Ссылки административного истца на нарушение экспертом ФСО N 3, содержащего требования к отчету об оценке, нельзя признать состоятельными, поскольку требования к заключению судебной экспертизы содержатся в статье 25 Закона N 73-ФЗ статье 82 КАС РФ, которым заключение эксперта ФИО42 в полной мере соответствует.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта ФИО44, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Предусмотренных статьей 33 КАС РФ оснований для отвода эксперту, в том числе доказательств наличия его служебной или иной зависимости от кого-либо из лиц, участвующих в деле, не имеется и сторонами не приведено. Приложенное административным истцом к ходатайству о назначении повторной экспертизы постановление арбитражного суда кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ года по делу N N, таким доказательством не является.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет значительный стаж в оценочной и экспертной деятельности, высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Вопреки доводам административного истца, оснований для признания заключения N N ДД.ММ.ГГГГ года эксперта ООО "данные изъяты"" ФИО45 недопустимым доказательством в порядке статьи 61 КАС РФ и исключения его в связи с этим из доказательств по делу, судебной коллегий не установлено.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, как об этом ходатайствовал представитель административных истцов, по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается и сторонами не приведено. Приведенные в представленной административными истцами рецензии в ходе разбирательства по делу замечания относительно выводов экспертного заключения Жеравиной А.В. проверены судебной коллегией, в том числе, посредством допроса эксперта, и отклоняются как несостоятельные и неподтвержденные.

В соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС РФ и по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В силу части 1 статьи 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.

Согласно пункту 1 части 6 статьи 180 КАС РФ, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.

Таким образом, если судом административный иск удовлетворен, то это означает, что суд подтверждает правомерность заявленных требований, а в случае отказа в удовлетворении заявленных требований суд подтверждает правомерность позиции ответчика.

В обоснование административного иска Гулян А.Г, Шахануманц Г.В. указывали на то, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания существенно завышена, в связи с чем заявленные ими требования сводились к ее уменьшению.

Поскольку при рассмотрении дела в апелляционном порядке доводы административных истцов о завышении учреждением кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N опровергнуты заключением повторной судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость этого здания превышает оспариваемую кадастровую стоимость, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вынесения решения об удовлетворении заявленных требований.

Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, превышающем его кадастровую стоимость, ухудшает положение административных истцов, существовавшее до их обращения в суд, что нарушает их законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

При таких обстоятельствах, решение Краснодарского краевого суда от 21 марта 2022 года подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.

Как следствие, подлежит отмене и определение Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2022 года, которым данное решение суда разъяснено, установлен период применения указанной рыночной стоимости нежилого здания - с 19 марта 2020 года до 1 января 2022 года.

Статьей 111 КАС РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 указанного Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 14 статьи 49 КАС РФ предусмотрено, что государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы. Эксперту, вызванному в суд, возмещаются расходы, связанные с явкой в суд и проживанием (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Согласно представленным ООО "данные изъяты"" документам, а именно, финансово-экономическому обоснованию и счету N N от ДД.ММ.ГГГГ года, стоимость повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом данной организации ФИО46, составляет 363 534, 96 рублей.

Размер оплаты, по мнению судебной коллегии, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертной организации.

Учитывая, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административных истцах, реализующих право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, а для определения величины рыночной стоимости необходимы специальные познания, при том, что по результатам производства в суде апелляционной инстанции согласно выводам повторной судебной экспертизы рыночная стоимости объекта недвижимости по состоянию на спорную дату превысила его кадастровую стоимость, что влечет отказ в удовлетворении административного иска, то расходы на производство повторной судебной оценочной экспертизы в размере 363 534, 96 рублей надлежит взыскать в пользу экспертной организации с административных истцов.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" удовлетворить.

Решение Краснодарского краевого суда от 21 марта 2022 года, определение Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2022 года об установлении по состоянию на 19 марта 2020 года кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 24 190 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 735 340 000, 00 рублей на период с 19 марта 2020 года и до 1 января 2022 года отменить, вынести по делу новое решение, которым Гулян Армену Гагиковичу, Шахануманц Гачику Валерьевичу в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с Гулян Армена Гагиковича, Шахануманц Гачика Валерьевича в пользу ООО Оценочная компания "Золотая цифра" судебные расходы на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 363 534 рублей 96 копеек.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 февраля 2023 года.

Председательствующий

Судьи