Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2023 г. по делу N 8Г-2038/2023[88-4312/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гордиенко А.Л, судей Благодатских Г.В, Татаринцевой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 04RS0011-01-2022-001005-86 по иску Алексеева Вячеслава Андреевича к Чернухиной Татьяне Викторовне о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности на объекты недвижимого имущества, по кассационной жалобе Чернухиной Т.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 5 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Благодатских Г.В, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Алексеев В.А. обратился в суд с иском к Чернухиной Т.В. о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Алексеевым В.А. и Чернухиной Т.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по "адрес", общей стоимостью 1 500 000 рублей, с условием заключения основного договора купли-продажи по ДД.ММ.ГГГГ

Сумма 1 500 000 рублей передана продавцу Чернухиной Т.В. в момент подписания предварительного договора, что подтверждается актом приема-передач и денежных средств от 25 февраля 2021 г. Письменное предложение истца от 12 марта 2021 г. о заключении основного договора ответчиком оставлено без удовлетворения. Письменные обязательства по предварительному договору купли-продажи ответчик не выполнила. Истец полагал, что поскольку предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, то данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Уточнив исковые требования, истец просил признать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ основным, признать за Алексеевым В.А. право собственности на земельный участок и жилой дом по "адрес"; понудить ответчика к исполнению обязательства по передачи истцу земельного участка и жилого дома.

Решением Кабанского районного суда Республики Бурятия от 20 мая 2022 г. исковые требования Алексеева В.А. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 5 октября 2022 г. решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 20 мая 2022 г. отменено, с принятием по делу нового решения, которым исковые требования Алексеева В.А. удовлетворены.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Алексеевым В.А. и Чернухиной Т.В, признан заключённым договором купли-продажи земельного участка с кадастровым N жилого дома с кадастровым N расположенных по "адрес"

На Чернухину Т.В. возложена обязанность по передаче Алексееву В.А. земельного участка с кадастровым N и жилого дома с кадастровым N, расположенных по "адрес"

За Алексеевым В.А. признано право собственности на земельный участок с кадастровым N и жилой дом с кадастровым N расположенные по "адрес".

Указано, что апелляционное определение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности Алексеева В.А. на земельный участок с кадастровым N и жилой дом с кадастровым N, расположенных по "адрес" и прекращения права собственности Чернухиной Т.В. на указанное недвижимое имущество.

С Чернухиной Т.В. в пользу Алексеева В.А. взысканы расходы по оплате госпошлины 16 300 рублей.

В кассационной жалобе Чернухина Т.В. ставит вопрос об отмене апелляционного определения ввиду допущенных судом нарушений норм материального и процессуального права, неверным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Выражает несогласие с выводами судов о наличии оснований для удовлетворения требований Алексеева В.А, поскольку к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ подлежали применению нормы ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с названной нормой шестимесячный срок, в течении которого покупатель мог заявить требование о понуждении к заключению основного договора истцом был пропущен, тем самым требования истца не подлежали удовлетворению.

Алексеев В.А. на кассационную жалобу представил возражения.

Участвуя в судебном заседания с использованием средств видеоконференц-связи, Чернухина Т.В. доводы кассационной жалобы поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 ГПК РФ предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемого судебного постановления не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между Алексеевым В.А. (покупатель) и Чернухиной Т.В. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязуется в срок до 25 марта 2021 г. осуществить продажу покупателю принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости: земельный участок, расположенный по "адрес" с кадастровым N и расположенный по этому адресу жилой дом с кадастровым N

На момент подписания договора на указанные объекты недвижимости наложено ограничение права от N в виде запрета регистрации в размере 3 159 рублей 38 коп, указанную задолженность продавец обязался погасить до момента подписания данного договора и предоставить документы, подтверждающие оплату покупателю (п. 2).

Стоимость земельного участка составила 750 000 рублей, стоимость жилого дома 750 000 рублей. Общая стоимость данных объектов составляет 1 500 000 рублей (п. 3). Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: сумма 1 500 000 рублей передана продавцу в момент подписания предварительного договора в качестве задатка (п. 4).

Продавец берет на себя обязательства по подготовке документов необходимых для регистрации сделки купли-продажи объекта, указанного в п. 1. Кроме того, продавец обязуется в срок не позднее 25 марта 2021 г. заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать его в уполномоченном органе с покупателем (п. 8).

ДД.ММ.ГГГГ. между покупателем и продавцом подписан акт приема-передачи денежных средств в размере 1 500 000 рублей в присутствии Захарченко М.С.

Допрошенный в суде первой инстанции свидетель ФИО подтвердил факт подписания сторонами предварительного договора купли- продажи и передачи денежных средств. Свидетель не подтвердил при подписании договора наличие дочери ответчика и угроз со стороны истца.

12 марта 2021 г. Алексеев В.А. вручил Чернухиной Т.В. письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи с предложением уведомить его о дате заключения основного договора купли-продажи в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, и его последующей регистрации путем подачи необходимых документов но сделке в одно из отделений МФЦ города Иркутска, в срок не позднее 25 марта 2021 г.

Протокольным определением от 20 мая 2022 г. районным судом оставлено без рассмотрения заявление об уточнении исковых требований, указав, что оно не соответствует требованиям ст.39 ГПК РФ, истец фактически дополнил исковое требование, с данным требованием он вправе обратиться в рамках самостоятельного иска.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 218 п.2, 421, 425 п.1, 429, 445 п.4, 454, 549. 550, 551 п.3, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для квалификации заключенного между сторонами предварительного договора в качестве основного договора купли-продажи и признания его таковым, указав, что истец выбрал неправильный (ненадлежащий) способ защиты нарушенного права; переданная истцом по условиям предварительного договора ответчику денежная сумма определена в качестве задатка, выступающего в данном случае способом обеспечения исполнения обязательства, а не предоплатой или платой в счет основного договора купли-продажи; акт приема-передачи денежных средств с достоверностью не подтверждает факт передачи денежных средств; по предварительному договору объекты недвижимости истцу не передавались, по условиям предварительного договора продавец несет ответственность за оплату коммунальных услуг, капитального ремонта до момента подписания основного договора купли-продажи, следовательно, истец не вступал во владение домом и земельным участком; оснований для признания за истцом права собственности на имущество по заявленным им основаниям иска не имеется.

Суд апелляционной инстанции при проверке законности судебного решения не согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Алексеева В.А.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 420, 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 от 25 декабря 2018 г. "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора", Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлении Пленума ВАС Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", установив, что до истечения срока заключения договора купли-продажи истец своевременно обратился к ответчику с предложением заключения основного договора, что свидетельствует о наличии интереса относительно заключаемой сделки купли-продажи дома и земельного участка, при этом Чернухина Т.В. свои обязательства по предварительному договору не исполнила, уклонившись от заключения основного договора купли-продажи и от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в свою очередь, Алексеев В.А. полностью уплатил цену имущества, что подтверждается нотариально удостоверенной копией акта приема-передачи денежных средств на сумму 1 500 000 руб, пришел к выводу, что такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованном оставлении без рассмотрения судом первой инстанции уточненных исковых требований Алексеева В.А, учитывая, что при рассмотрении настоящего дела Алексеевым В.А. ставился вопрос о защите его прав, вытекающих из заключения предварительного договора купли- продажи, о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Учитывая, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик Чернухина Т.В. - продавец по договору, право собственности которой на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, ответчик не возвратила истцу переданные в счет оплаты денежные средства в размере 1 500 000 руб, уклонилась от заключения договора купли-продажи, от государственной регистрации перехода права и обязанности по передаче истцу спорных объектов недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Алексеева В.А, с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Суд апелляционной инстанции верно истолковал условия заключенного сторонами договора и правильно квалифицировал его как договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

При рассмотрении дела достоверно установлено, что денежная сумма за объекты недвижимости в размере 1 500 000 рублей была полностью передана продавцу в день заключения договора, что подтверждается условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ показаниями свидетеля ФИО

В материалы дела стороной истца представлены нотариально удостоверенные копии предварительного договора купли-продажи, акта приема-передачи денежных средств, из которых однозначно усматривается исполнение Алексеевым В.А. обязательств по передаче денежных средств по договорным обязательствам.

При этом, исковые требования о признании договора безденежным, о его расторжении Чернухиной Т.В. в суд не заявлялись.

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции Чернухина Т.В. подтвердила принадлежность своей подписи в предварительном договоре купли- продажи, акте приема-передачи денежных средств и в предложении о заключении основного договора купли-продажи, свою подпись она не оспаривала.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что договор, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ. и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже спорных объектов недвижимости в срок до 25 марта 2021 г, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и по существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, основаны на тщательной проверке и оценке представленных суду доказательств, соответствует фактическим обстоятельствам дела, основаны на нормах действующего законодательства, приведенных в судебных постановлениях, а также соответствуют разъяснениям, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Доводы кассационной жалобы о том, что между сторонами фактически заключен предварительный договор купли-продажи имущества, а потому положения ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации применению подлежат, основаны на неверном толковании норм материального права.

Доводы кассатора о ее понуждению к заключению предварительного договора не нашли подтверждения при рассмотрении дела. В правоохранительные органы Чернухина Т.В. по факту угрозы расправы со стороны Алексеева В.А. не обращалась, в судебное заседание суда первой инстанции не обеспечила явку своей дочери Бельской (Чернухиной) Т.В. в подтверждение своих доводов и не ходатайствовала районному суду о ее допросе, учитывая, что рассмотрение дела неоднократно откладывалось.

Из материалов дела усматривается, что нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при оценке судом апелляционной инстанции доказательств допущено не было. Выводы суда мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда апелляционной инстанции не усматривается.

Доводы жалобы заявителя по сути сводятся к изложению своей позиции по делу, собственной оценке доказательств и установленных обстоятельств, и не свидетельствуют о том, что при рассмотрении дела судом были допущены нарушения, влекущие отмену обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке.

В целом доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств, что в силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда при кассационном производстве.

С учётом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступившего в законную силу судебного акта.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 5 октября 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Чернухиной Т.В. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи