Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2023 г. по делу N 66а-156/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Фомина М.В, судей Артамоновой Т.А. и Гылкэ Д.И.

при ведении протокола помощником судьи Козловской Л.И, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2021-001428-98 (3а-1218/2022) по административному исковому заявлению акционерного общества "Пионер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 20 октября 2022 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, пояснения принявших участие в заседании судебной коллегии с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО10 поддержавшего апелляционную жалобу, представителя административного истца ФИО11 возражавшей против ее удовлетворения, судебная коллегия

установила:

акционерное общество "Пионер" (далее - АО "Пионер", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого совместно с акционерным обществом "Тандер" (привлечено судом первой инстанции к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица) муниципального земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО12

В обоснование требований административный истец указал на то, что оспариваемая кадастровая стоимость в размере 457 699 516, 82 руб. значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, определенную в отчете N 37/21, выполненном 10 ноября 2021 г. оценщиком ФИО13. (общество с ограниченной ответственностью "ГЕО ОЦЕНКА"), нарушает имущественные права административного истца как арендатора.

Решением Краснодарского краевого суда от 20 октября 2022 г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (1 января 2020 г.) в сумме 377 399 000 руб.

Этим же решением датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 19 ноября 2021 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы, указывающие на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки, а положенное в основу обжалуемого решения заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО14 поддержавшего апелляционную жалобу, представителя административного истца ФИО15, возражавшей против ее удовлетворения, показания эксперта ФИО16 рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, часть 1 статьи 245 КАС РФ).

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Как следует из материалов административного дела и установлено судом, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 73 918 кв. м, из категории - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: магазины продовольственных, промышленных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры, расположенного по адресу: ФИО17

По условиям договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного 23 апреля 2018 г. с управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, сумма годовой арендной платы определяется из расчета кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1), оспариваемый размер которой по состоянию на 1 января 2020 г. в сумме 457 699 516, 82 руб. утвержден приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1882 от 5 октября 2020 г, 17 декабря 2020 г. внесен в Единый государственный реестр недвижимости и являлся актуальной на дату принятия судом решения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет N 37/21, выполненный 10 ноября 2021 г. оценщиком ФИО22 из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составила 185 914 000 руб.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" ФИО18 от 4 марта 2022 г. представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость оцениваемого земельного участка.

Так, в нарушение подпунктов "б", "е" пункта 22 ФСО N 7 подобранные оценщиком аналоги 1 и 2, расположенные по ул. Верхняя дорога и Железнодорожная в г. Анапе, на удалении от центра города, в менее инвестиционно-привлекательных районах города, несопоставимы с объектов оценки, что в отсутствие корректировки на местоположение влечет искажение результатов оценки (пункт 1.6 страница 16 заключения, рисунок 3 на странице 17 заключения).

Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые лицами, участвующими в деле, в том числе заявителем апелляционной жалобы не оспариваются.

Отвечая на вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, эксперт, с учетом дополнительного исследования, проведенного на основании определения суда апелляционной инстанции от 26 января 2023 г, определилее в размере 363 243 000 руб.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку оно отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО19 подтвердил изложенные в заключении выводы.

Из заключения (с учетом дополнений от 8 февраля 2023 г.) и пояснений эксперта следует, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся наиболее эффективное использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

При этом эксперт, руководствуясь пунктом 25 ФСО N 7, правомерно использовал классификацию земельных участков по категориям и видам разрешенного использования в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. (Приволжский центр методического обеспечения оценки, г. Н.Новгород, 2018 г.).

Отбор объектов-аналогов осуществлен в одном с объектом оценки населенном пункте, обоснован рыночными условиями и соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Согласно абзацу 9 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В соответствии с приведенными требованиями Методических рекомендаций и подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости оцениваемого земельного участка был скорректирован экспертом по выявленным различиям (на уторгование, площадь (масштаб) и локальное местоположение).

Расчет корректировки соответствует избранной экспертом методике и обоснован в заключении результатами анализа рынка (таблица N 2, страницы 24-25, 38-40 заключения по результатам дополнительной экспертизы от 8 февраля 2023 г.).

Вопреки доводам апелляционной жалобы в соответствии с требованиями Методических рекомендаций, пункта 5 ФСО N 3, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, действовавшего на момент проведения первоначальной экспертизы, а также пункта 20 ФСО N 7, с учетом вида разрешенного и фактического использования оцениваемого объекта, развитости инфраструктуры местоположения эксперт исходил из допущения о равнозначности оцениваемого объекта с аналогами по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

В соответствии с пунктом 25 ФСО N 7, согласно которому выбор метода оценки и методологии расчетов исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, заключение содержит обоснование применения корректировок.

Заключение содержит описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (коэффициент вариации) (таблица 4), что свидетельствует о выполнении требований пункта 22 ФСО N 7.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 КАС РФ).

Ссылка административного ответчика на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельна, поскольку экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, судебная коллегия по настоящему делу не усматривает.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ФИО20 от 8 февраля 2023 г. в сумме 363 243 000 руб, с изменением решения суда первой инстанции в соответствующей части на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ.

В остальной части решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 20 октября 2022 г. изменить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО21 в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в сумме 363 243 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 3 марта 2023 г.

Председательствующий

Судьи