Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2023 г. по делу N 66а-560/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Синьковской Л.Г, Васильевой Т.И, при ведении протокола помощником судьи Деминой И.И, рассмотрела в открытом судебном с использованием систем видеоконференц-связи административное дело N3а-254/2022 по апелляционной жалобе ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" на решение Калининградского областного суда от 17 ноября 2022 года по административному исковому заявлению Кутузова "данные изъяты" к ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ N, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г, объяснения представителя ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Никольских С.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Кутузов Р.И. обратился с административным исковым заявлением к ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ N, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование указано, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, местоположение: "адрес", кадастровая стоимость которого установлена актом ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 68 185 117 руб. Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному оценщиком "данные изъяты" составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 42 865 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Кутузов Р.И. обратился в ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" с заявлением в порядке статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ об установлении рыночной стоимости названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. По результатам рассмотрения заявления учреждением принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решением Калининградского областного суда от 17 ноября 2022 года административные исковые требования удовлетворены частично, признано незаконным решение ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N об отказе в установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, местоположение: "адрес", в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 42 865 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" ФИО11 просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, представленный административным истцом и принятый судом, не соответствует Федеральному закону от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и требованиям обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Несоблюдение оценщиком федеральных стандартов оценки свидетельствует о недостоверности выводов отчета. Не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611. В представленном отчете при использовании сравнительного подхода оценщик использует объекты- аналоги N расположенные в "адрес", относящиеся к населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра. В этих случаях требуется внесение корректировки по элементу сравнения - статус населенного пункта. Судом первой инстанции не учтена квалификация лица, проводившего исследование и составившего отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, не дана оценка тому, что решение учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ принято уполномоченным и квалифицированным лицом, имеющим соответствующий опыт и квалификацию.

Административным истцом принесены возражения на апелляционную жалобу.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции полагает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных в Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции верно руководствовался положениями Федеральных законов, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данными в постановлении от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28), и пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они, вопреки доводам апелляционной жалобы, основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером: N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, местоположение: "адрес".

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена актом ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 68 185 117 руб.

Поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, он вправе обратиться с настоящим административным иском в суд.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты" в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года N 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой может быть оспорено в суд только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Из материалов дела следует, что, исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, административный истец подготовил отчет об оценке "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 42 865 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости равной рыночной в размере, определенном оценщиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. К заявлению был приложен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ.

Частью 11 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Решением ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N заявление Кутузова Р.И. об установлении рыночной стоимости объекта отклонено по основанию отсутствия в отчете корректировки по критерию "статус населенного пункта" в отношении двух объектов-аналогов, расположенных к "адрес", который граничит с городским округом " "адрес"", чем нарушены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7).

В предмет доказывания по данному делу входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что содержащийся в оспариваемом решении бюджетного учреждения довод о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не нашел своего подтверждения, выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, различие между установленной кадастровой стоимостью и заявленной величиной рыночной стоимости составляет около 37% и находится в пределах приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, в связи с чем признал незаконным оспариваемое решение ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" и установилкадастровую стоимость земельного участка по значениям, определенным в отчете об оценке, обоснованность которого подтверждена показаниями оценщика в судебном заседании, поскольку доказательств, опровергающих изложенные в указанном отчете выводы, а также документов, содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, административным ответчиком в материалы дела не представлено.

Судом установлено и из отчета об оценке следует, что величина рыночной стоимости определена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Объект оценки, разрешенное использование - деловое управление, отнесен правилами землепользования и застройки городского округа "Город Калининград" к территориальной зоне "Коммунально-складская зона" (индекс П-4), предназначенной для обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства коммунально-складского назначения с санитарно-защитной зоной до 50 м.

В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны 7 земельных участков, из которых 5 расположено в пределах городского округа "адрес" - "адрес" в границах муниципального образования "адрес"

Каждый из объектов-аналогов предназначен для размещения объектов производственно-складского назначения (обслуживание автотранспорта, комплексы складского и логического назначения и т.п.), выставлен на продажу в ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ то есть сопоставим по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком проведены корректировки на дату оценки (в отношении объекта, выставленного на продажу в ДД.ММ.ГГГГ), на торг, на площадь.

Обоснование величины каждой из корректировок приведены в отчете в оценке. Отказ от проведения иных корректировок мотивирован.

Таким образом, отчет об оценке "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, при этом подобраны объекты-аналоги, основные характеристики которых подтверждены и которые сопоставимы с объектом оценки. По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в отчете имеются описание и расчет корректировок. Отчет основан на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Решением бюджетного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ N заявление Кутузова Р.И. об установлении рыночной стоимости объекта отклонено по единственному основанию - отсутствие корректировки по критерию "статус населенного пункта" в отношении двух объектов-аналогов, расположенных к "адрес", который граничит с городским округом " "адрес"".

Решение мотивировано несоблюдением оценщиком пункта 22 ФСО N7, согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В рамках проверки суждения административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки судом первой инстанции был допрошен оценщик ФИО10, которая подтвердила свою позицию об отсутствии оснований для проведения соответствующей корректировки, поскольку "адрес", находясь в границах муниципального образования "адрес" непосредственно граничат с городским округом " "адрес"", а рыночная цена земельных участков из сегмента производственно-складской недвижимости на окраинах "адрес" сопоставима с ценой аналогичных по назначению участков в поселках "адрес" рядом с окружной дорогой.

Доказательств того, что выбор двух объектов-аналогов, расположенных в административных границах "адрес", повлек за собой уменьшение величины рыночной стоимости объекта оценки материалы дела не содержат.

Ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявлялось.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания отчета о оценке не соответствующим требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининградского областного суда от 17 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости"- без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи