Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2023 г. по делу N 8Г-40307/2022[88-6477/2023-(88-44104/2022)]

дело N 2-1588/2022

8г-40307/2022

г. Краснодар

16 февраля 2023 года

Резолютивная часть определения объявлена 16 февраля 2023 года.

Определение в полном объеме изготовлено 17 февраля 2023 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С, судей Комбаровой И.В, Песоцкого В.В, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Чиркова Михаила Ивановича на решение Первомайского районного суда города Ростова-на-Дону от 13 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 сентября 2022 года по иску Чиркова Михаила Ивановича к обществу с ограниченной ответственностью "ЮгСпецСтрой" о признании недействительным условий договора, возложении обязанности передать квартиру по акту приема-передачи и возложении обязанности установить в квартире приборы учета, взыскании компенсации морального вреда, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции

установил:

Чирков Михаил Иванович (далее - истец, Чирков М.И.) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮгСпецСтрой" (далее - ответчик, общество) о признании недействительным условий договора, возложении обязанности передать квартиру по акту приема-передачи и возложении обязанности установить в квартире приборы учета, взыскании компенсации морального вреда.

Решением Первомайского районного суда города Ростова-на-Дону от 13 мая 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 сентября 2022 года, исковые требования удовлетворены частично - на общество возложена обязанность передать Чиркову М.И. по акту приема-передачи квартиру "адрес"; с общества в пользу Чиркова М.И. взысканы компенсация морального вреда в размере 1000 руб, штраф в сумме 500 руб.; в остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Чирков М.И. обратился в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит решение и апелляционное определение изменить, не передавая дело на новое рассмотрение признать недействительными: пункт 7.4 "Участник долевого строительства предоставляет Застройщику право выбора Управляющей организации для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном жилом дом, решения вопросов пользования указанным имуществом и предоставления коммунальных услуг гражданам, которые будут проживать в указанном доме"; пункт 11.6 "Участник долевого строительства обязуется за 30 дней до момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию передать Застройщику необходимую денежную сумму для приобретения комплекта оборудования: узла учета электрической энергии; теплового счетчика"; пункт 5.3 "В случае, если по окончании строительства, фактическая площадь квартиры, с учетом площади внутриквартирных перегородок, лоджии/лоджий, балкона/балконов, в соответствии с обмером специализированной организации, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, будет меньше проектной, более чем на 3 %, то Участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 (Десяти) банковских дней после предоставления Участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства"; пункт 11.5 "Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет со дня ввода в эксплуатацию Объекты недвижимости при условии, что Участник долевого строительства не будет в течение данного срока самовольно производить перепланировку помещений, изменение внутренних схем тепло-водо-электроснабжения, систем пожаротушения, воздухоотводов и вентиляции" договора 2B-N 88 о долевом участии в

строительстве многоквартирного дома от 31 августа 2020 года; обязать ответчика установить все приборы учета в квартире; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неверное толкование норм материального права. Возложение бремени доказывания на потребителя недопустимо, поскольку противоречит нормам российского законодательства. Пункт 7.4 договора не соответствует требованиям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации - поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества. Пункт 11.6 не соответствует статье 16 Закона о защите прав потребителей и части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ. Пункт 5.3 ущемляет права потребителей, ограничивая право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры. Пункт 11.5 уменьшает период защиты прав потребителя. Компенсация морального вреда и штраф должны быть изменены в результате злоупотребления застройщиком правом.

В возражениях на кассационную жалобу общество указало на законность и обоснованность принятых судами нижестоящих инстанций судебных актов, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать, пояснив, что все доводы истца получили надлежащую судебную оценку при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций. Общество пояснило, что исполнило обязанность по передаче истцу квартиры, оплатило компенсацию морального вреда и штрафа, предоставив подтверждающие документы (копии акта приема-передачи квартиры от 22 ноября 2022 года, строительного акта приема-передачи кв. 88 от 22 ноября 2022 года, паспортов на приборы учета тепловой и электрической энергии, технического паспорта квартиры 88, платежное поручение N 38559 от 15 ноября 2022 года).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции приходит к выводу об отмене обжалуемых постановлений в части разрешения требований о признании недействительными условий договора 2B-N 88 о долевом участии в строительстве многоквартирного дома от 31 августа 2020 года.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела в указанной части.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 31 августа 2020 года между Чирковым М.И. (участник долевого строительства) и обществом (застройщик) заключен договор 2B-N 88 о долевом участии в строительстве многоквартирного дома по адресу: Ростовская область, г. ростов-на-Дону, ул. Воровского, 17, 17б (далее - договор), в силу пункта 3.4 которого застройщик обязуется подготовить объект недвижимости, завершенный строительством, к вводу в эксплуатацию не позднее, чем 2 квартал 2022 года. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве произведена 16 сентября 2020 года.

В обоснование заявленных требований Чирков М.И. указывает, что участники долевого строительства многоквартирных домов, являющихся потенциальными собственниками (до государственной регистрации права собственности), после подписания передаточного акта наделены правом по избранию и заключению договора с управляющей компанией.

Также нарушения имеются в пункте 11.6 договора, согласно которому участник долевого строительства обязуется за 30 дней до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию передать застройщику необходимую денежную сумму до приобретения комплекта оборудования: узла учета электрической энергии; теплового счетчика, что не соответствует требованиям статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей). Стоимость счетчиков входит в общую стоимость покупаемой квартиры.

Нарушения имеются в пункте 5.3 договора, так как условие договора участия в долевом строительстве о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении не подлежит возмещению в случае расхождения менее чем на 2-3 %, ущемляет права потребителей, ограничивая право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры.

Пункт 11.5 договора об исчислении гарантийного срока со дня ввода дома в эксплуатацию по мнению истца уменьшает период защиты прав потребителя.

19 февраля 2022 года истцом проведен осмотр квартиры, в результате Чирков М.И. подписал лист-осмотра квартиры N 88, в котором указал, что паспорта на счетчики учета тепловой энергии и электроэнергии им не получены, отсутствуют приборы учета на холодное и горячее водоснабжение. 19 февраля 2022 года истцу отказано в выдаче акта приема передачи квартиры, документов и ключей, в связи с отсутствием оплаты в размере 12 000 руб. за приборы учета.

Вместе с тем в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 12 января 2022 года указано наличие всех приборов учета в каждой квартире.

До настоящего времени застройщик объект не передал дольщику, приборы учета не установил, что послужило основанием предъявления исковых требований о признании недействительными: пункта 7.4 договора "Участник долевого строительства предоставляет Застройщику право выбора Управляющей организации для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном жилом дом, решения вопросов пользования указанным имуществом и предоставления коммунальных услуг гражданам, которые будут проживать в указанном доме"; пункта 11.6 договора "Участник долевого строительства обязуется за 30 дней до момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию, передать Застройщику необходимую денежную сумму для приобретения комплекта оборудования: узла учета электрической энергии; теплового счетчика"; пункта 5.3 договора "В случае, если по окончании строительства, фактическая площадь квартиры, с учетом площади внутриквартирных перегородок, лоджии/лоджий, балкона/балконов, в соответствии с обмером специализированной организации, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, будет меньше проектной, более чем на 3%, то Участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 (Десяти) банковских дней после предоставления Участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства"; пункта 11.5 договора "Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет со дня ввода в эксплуатацию Объекта недвижимости при условии, что Участник долевого строительства не будет в течение данного срока самовольно производить перепланировку помещений, изменение внутренних схем тепло- водо-электроснабжения, систем пожаротушения, воздухоотводов и вентиляции"; обязании ответчика установить все приборы учета в квартире и передать квартиру участнику долевого

строительства по акту приема-передачи; взыскании с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб.

При рассмотрении спора судом установлено, что 20 августа 2021 года застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 61-310-858909-2021, соответственно застройщик выполнил свои обязательства перед участником долевого строительства в установленный договором срок, передал участнику долевого строительства объект долевого строительства: жилое помещение - квартиру N 88: 1-комнатная, этаж - 3, подъезд - 2, общей площадью - 43, 10 кв. м.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 307, 309, 310, 421, 422, 450, 452, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), Закона о защите прав потребителей, Федерального закона от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении" (далее - Закон N 190-ФЗ), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и исходил из того, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что оспариваемые ими условия договора нарушили его права как потребителя. Констатировав, что оспариваемые пункты договора не противоречат требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, договор участия в долевом строительстве был заключен истцом добровольно, с учетом взаимных интересов сторон; истец подписал его лично, что свидетельствует о его согласии со всеми изложенными в нем условиями, суд отказал признании недействительными пунктов договора.

Установив, что действиями ответчика нарушено право истца на получение объекта долевого строительства, которому неправомерно отказано в подписании акта приема-передачи, суд пришел к выводу о возложении обязанности на ответчика передать спорную квартиру по акту приема-передачи.

Признав доказанным факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, суд первой инстанции присудил истцу компенсацию морального вреда, посчитав разумным её размер в 1000 руб. и штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

Повторно рассматривая дело, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции признает выводы судов нижестоящих инстанций в части отсутствия оснований для признания условий договора 2B-N 88 о долевом участии в строительстве многоквартирного дома от 31 августа 2020 года недействительными и возложении обязанности на ответчика установить приборы учета в квартиры основанными на неправильном применении норм материального права и преждевременными.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.

В силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (пункт 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

По смыслу названных положений пунктов 6 и 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ у указанных лиц возникает равнозначная обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Исходя из положений подпунктов "а", "в" пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, указанными лицами в равной мере обеспечивается надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления домом.

Таким образом, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 ГК РФ, именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в МКД, возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией.

Возможность заключения именно застройщиком договора управления предусмотрена нормами ЖК РФ, предусматривающими порядок и процедуру избрания управляющей организации и заключения с ней договора (статья 161 ЖК РФ).

Указанный вывод подтверждается правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 15 сентября 2017 года N 307-ЭС17-4212, от 15 февраля 2018 года N 306-КГ17-22922, от 23 октября 2019 года N 308-ЭС19-19908, от 19 февраля 2018 года N 305-ЭС17-22782.

Согласно части 7 статьи 46 ЖК РФ в МКД, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

В силу положений статьи 210 ГК РФ, статьи 153 ЖК РФ, статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", статьи 12 Закона N 214-ФЗ до передачи вновь построенного помещения иному лицу функции правообладателя помещения исполняет застройщик.

Из смысла и содержания положений статей 8, 12, 16 Закона N 214-ФЗ с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Пунктами 6, 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в МКД, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, то есть за застройщиком закреплена обязанность по содержанию помещений в доме.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещений является застройщик, в связи с чем, застройщик, являясь правообладателем помещений в МКД, вправе принимать решение о выборе способа управления и избрании управляющей организации.

На основании оспариваемого истцом пункта 7.4 договора участник долевого строительства предоставляет застройщику право выбора управляющей организации для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном жилом дом, решения вопросов пользования указанным имуществом и предоставления коммунальных услуг гражданам, которые будут проживать в указанном доме.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу пункта 39 Порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Согласно части 1 статьи 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации.

В то же время в силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу статей 1, 14, 17, 18 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления правообладателя.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшие еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

При изложенных обстоятельства вывод судов о том, что только после оформления права собственности жильцы обретают и право голосовать, могут созывать общее собрание жильцов, выбирать эксплуатирующую организацию самостоятельно, ухудшает положение гражданина - участника долевого строительства, не соответствует приведенным нормам права и сделан без учета правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2017 года N 307-ЭС17-4212 по делу N А56-2498/16, согласно которой в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Далее истец оспаривает пункт 11.6 договора, устанавливающий, что участник долевого строительства обязуется за 30 дней до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, передать застройщику необходимую денежную сумму для приобретения комплекта оборудования: узла учета электрической энергии; теплового счетчика.

Частью 4 статьи 19 Закона N 190-ФЗ предусмотрено, что приборы учета во вводимых в эксплуатацию многоквартирных домах устанавливаются застройщиками за свой счет до получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Абзац 6 пункта 5 статьи 37 Федерального закона от 26 марта 2003 года N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", вступивший в силу 1 января 2021 года, императивно устанавливает, что многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию после осуществления строительства, должны быть оснащены индивидуальными, общими (для коммунальной квартиры) и коллективными (общедомовыми) приборами учета электрической энергии, которые обеспечивают возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), в соответствии с требованиями, установленными правилами предоставления доступа к минимальному набору функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности).

В соответствии с частью 6 статьи 11 Федерального закона от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 261-ФЗ) не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов. Критерии наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета до 26 сентября 2020 года утверждались Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 декабря 2011 года N 627, а после - Приказом Минстроя России от 28 августа 2020 года N 485/ПР, согласно пункту5 которого в отношении многоквартирных домов (жилых домов или помещений), для которых Законом N 261-ФЗ установлено требование по их оснащению на дату их ввода в эксплуатацию определенными видами приборов учета энергетических ресурсов, техническая возможность установки таких приборов учета имеется.

С учетом изложенного, отказывая в признании недействительным пункта 11.6 договора, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что действующим законодательством об энергосбережении установлена обязанность застройщика оснащать многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства, индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии, и дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2021 года, - индивидуальными приборами учета электрической энергии (мощности), в силу чего соответствующие расходы подлежат включению в расходы застройщика. При этом техническая возможность для установления таких приборов презюмируется.

С учетом изложенного преждевременным является вывод судов в части отказа в удовлетворении требования истца о возложении на ответчика обязанности по установки приборов учета в квартире.

Как следует из материалов дела, условиями пункта 5.3 договора 2B-N 88 от 31 августа 2020 года согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади и изменение цены договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 названного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Как следует из материалов дела, условиями спорного договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (более чем на 3 % и менее чем на 3 %).

При таких обстоятельствах вывод суда в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным пункта 5.3 договора является обоснованным.

В пункте 11.5 договора указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет со дня ввода в эксплуатацию объекта недвижимости при условии, что участник долевого строительства не будет в течение данного срока самовольно производить перепланировку помещений, изменение внутренних схем тепло- водо-электроснабжения, систем пожаротушения, воздухоотводов и вентиляции.

В силу части 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Согласно части 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Между тем судами не учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года N 303-АД14-7399 и определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 августа 2020 года N 307-ЭС19-24320, согласно которой такое условие фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Ввиду изложенного суды сделали преждевременный вывод о том, что пункт 11.5 спорного договора соответствует законодательству Российской Федерации и не ущемляет права потребителя.

Исходя из изложенного, а также с учетом конкретных обстоятельств дела, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит, что при рассмотрении настоящего дела выводы, содержащиеся в судебных актах судов первой и апелляционной инстанций, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, при этом суды неправильно применили нормы материального и процессуального права, что привело к принятию необоснованных судебных актов и в силу статьи 379.7 ГПК РФ является основаниями для их отмены в указанных частях, направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6 - 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

решение Первомайского районного суда города Ростова-на-Дону от 13 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 сентября 2022 года в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными пунктов 7.4, 11.5, 11.6. договора 2B-N 88 о долевом участии в строительстве от 31 августа 2020 года и отказа в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности по установки приборов учета в квартире отменить.

Направить дело в указанной части на новое рассмотрение в Первомайский районный суд города Ростова-на-Дону.

В остальной части решение Первомайского районного суда города Ростова-на-Дону от 13 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 сентября 2022 года оставить без изменения.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи И.В. Комбарова

В.В. Песоцкий