Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2023 г. по делу N 66а-22/2023

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Артамонова Т.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000599-79 по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 14 сентября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав пояснения представителя административного истца Зафирова С.В, участвовавшего в судебном заседании с использованием системы вебконференц-связи и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, допросив эксперта ФИО9, участвовавшую в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ростовского областного суда и поддержавшей экспертное заключение, судья

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке индивидуального предпринимателя ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 7 843, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", наименование: нежилое помещение, равной его рыночной стоимости в размере 118 313 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 227 079 814, 07 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и плательщика налога на имущество.

В ходе разбирательства по делу в суде первой инстанции административным истцом заявлено об уточнении административных исковых требований с учетом выводов судебной оценочной экспертизы АНО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года об установлении по состоянию на 1 января 2021 года рыночной стоимости нежилого помещения в размере 161 872 501, 00 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 14 сентября 2022 года, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), исковые требования общества удовлетворены, по состоянию на 1 января 2021 года установлена на основании заключения судебной экспертизы АНО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года равная рыночной кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 161 872 501, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 1 января 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости нежилого помещения не доказано; сам по себе факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости; уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; положенное судом в основу решения заключение эксперта содержит недостатки, повлиявшие на итоговый результат: экспертом не обоснован отказ от применения доходного подхода, не исследован рынок недвижимости, при расчете рыночной стоимости с применением сравнительного подхода приняты в качестве аналогов несопоставимые объекты, отличающиеся от объекта оценки по площади, по местоположению, с худшими характеристиками, отличающиеся по классу конструктивной системы, классу качества отделочных работ, по планировке, наличию специальных систем и оборудования, при том, что рынок продаж объектов торгово-офисного назначения в г. Краснодар достаточно развит; при проведении корректировки на тип входа экспертом допущены ошибки; полученное значение рыночной стоимости объекта экспертизы не соответствует среднерыночным значениям на дату оценки. По мнению апеллянта, экспертом не проведено полное исследование представленных материалов и объектов, не дано обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

В ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции определением от 2 февраля 2023 года произведена в порядке статьи 44 КАС РФ процессуальная замена ФГБУ "ФКП Росреестра" на правопреемника ППК "Роскадастр".

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя административного истца, допросив эксперта Гунину Е.Н, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего на территории Российской Федерации отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ) налог на имущество организаций устанавливается данным кодексом и законами субъекта Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с данным кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 7 843, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", право собственности общества зарегистрировано в ЕГРН 14 февраля 2012 года.

Государственная кадастровая оценка зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земель водного и лесного фонда на территории Краснодарского края проведена по состоянию на 1 января 2021 года Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии с Законом N 237-ФЗ, результаты утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N утверждена в размере 227 079 814, 07 рублей по состоянию на 1 января 2021 года, внесена в ЕГРН 17 ноября 2021 года, является архивной, подлежит применению в период с 1 января 2022 года и до 12 октября 2022 года.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО11, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года составила 118 313 000, 00 рублей.

В силу положений статьи 77 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности содержащейся в нем рыночной стоимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью проверки его достоверности и определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено АНО " "данные изъяты"".

Согласно заключению эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО12 N N от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно, в нарушение пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, отсутствует; при определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком использованы объекты-аналоги с датой предложения о продаже, значительно удаленной от даты оценки, однако не применены корректировки, не обосновано применение корректировки на площадь в размере -35%. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, приводит к искажению результатов итоговой стоимости, что является нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года составила 161 872 501, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции правомерно исходил из несоответствия отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины. В связи с допущенными нарушениями суд первой инстанции отклонил указанный отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства и установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащейся в заключении эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО13 N N от ДД.ММ.ГГГГ года от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 73-ФЗ), эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По смыслу статьи 16 указанного закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Соглашаясь с судом первой инстанции относительно допущенных оценщиком ФИО14 при подготовке отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года нарушениях законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, влекущих невозможность использования его в качестве доказательства действительной рыночной стоимости нежилого помещения, тем не менее, суд апелляционной инстанции полагает, что положенное судом первой инстанции в основу судебного акта, установившего кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года, заключение эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО15 N N от ДД.ММ.ГГГГ года вышеприведенным требованиям не отвечает.

Как усматривается из данного экспертного заключения, расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производился экспертом с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа.

В соответствии с пунктами 12-16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 10 ФСО N1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из положений пункта 22 ФСО N 7 следует, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Суд, изучив данное экспертное заключение, дополнительные письменные пояснения эксперта, приходит к выводу о наличии существенных недостатков в названном заключении, повлиявших на размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Так, в нарушение приведенных выше положений законодательства, эксперт подобрал для сравнения некорректные и несопоставимые аналоги по площади, местоположению, классу конструктивных систем и качеству отделочных работ, по планировке и высоте этажа, не обосновал отказ от учета элементов сравнения (характеристики) объекта капительного строительства: класса качества здания, конструктивных систем, наличия специальных систем и оборудования.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 23 ФСО N 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Приходя в заключении к выводу о том, что единственно возможным использованием с точки зрения экономической целесообразности и максимальной продуктивности объекта исследования является его использование в качестве коммерческого объекта, эксперт не обосновал надлежащим образом отказ от применения доходного подхода.

При таких обстоятельствах, произведенные экспертом ФИО16 расчеты рыночной стоимости спорного нежилого помещения не отвечают принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В нарушение требований статей 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 11 ФСО N 1 содержание заключения в части определения рыночной стоимости допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Изложенное в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ послужило основанием для назначения по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" ФИО17 (далее также - ООО " "данные изъяты""). Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО18, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года составила 301 387 000, 00 рублей.

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, в том числе, отчет об оценке, заключения судебных оценочных экспертиз, представленную административным истцом рецензию специалиста, заслушав в заседании пояснения эксперта ФИО19, суд полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке, равно как и заключение эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО20 N N от ДД.ММ.ГГГГ года, по приведенным выше основаниям не отвечают требованиям федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов, в связи с чем не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В свою очередь, заключение повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО21, следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения на спорную дату.

Так, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение N N от ДД.ММ.ГГГГ года выполнено экспертом ФИО22 с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Закона N 73-ФЗ и Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Как усматривается из экспертного заключения, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе; экспертом на основании материалов дела, информации, полученной с помощью интернет-источников, приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, осмотр экспертом не проводился по причине ретроспективности даты оценки и с учетом этого нецелесообразности такого осмотра, что согласуется с положениями пункта 5 ФСО N 7, определено наиболее эффективное использование в соответствии с положениями пункта 20 ФСО N 7 - исходя из вида текущего фактического использования оцениваемого объекта - в качестве торгового помещения в торгово-развлекательном центре "Красная площадь" (Мегацентр). Учитывая изложенное, экспертом определен сегмент рынка, к которому относится объект исследования - коммерческая недвижимость (офисно-торгового и свободного) назначения.

Экспертом по материалам открытых источников осуществлен за период с 1 января 2019 года по 1 января 2021 года анализ рынка коммерческой недвижимости (офисно-торгового и свободного назначения) г. Краснодара (анализ фактических данных о ценах сделок и предложений), признанный активным, осуществлен анализ основных факторов, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости (передаваемые права, условия финансирования, продажи, рынка, торга, местоположение, физические и экономические характеристики, общая площадь). В ходе исследования сегмента рынка, к которому относится оцениваемое нежилое помещение, за анализируемый период с 20 мая 2019 года по 26 декабря 2020 года, исходя из основных критериев отбора (местоположение, дата предложения, назначение, размер общей площади, обеспеченность коммуникациями) выявлено 17 объектов, предложенных к продаже, однако предложения по продаже нежилых помещений в торговых центрах схожих по классу, структуре арендаторов и площади выявлены не были, что в соответствии с пунктом 22б ФСО N 7 повлекло принятие экспертом решения об отказе от использования данных по продаже коммерческой недвижимости, выявленных на открытом рынке, так как их использование может привести к искажению рыночной стоимости, и как следствие, отказ от использования сравнительного подхода. Учитывая цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту, достоверность исходной информации, и то, что целью исследования является определение рыночной стоимости нежилого помещения, которая является частью объекта капитального строительства, эксперт отказался от применения затратного подхода.

В ходе анализа сегмента рынка аренды, к которому относится объект экспертизы, за период с 4 марта 2019 года по 21 декабря 2020 года экспертом выявлено 12 предложений по аренде, рассчитан интервал значений стоимости аренды 1 кв.м. объектов торгового назначения в торговых центрах г. Краснодара (от 500 рублей до 5 000 рублей). Поскольку выявленное количество объектов, предложенных к аренде, является достаточным, это позволило при определении рыночной стоимости применить доходный подход и метод прямой капитализации, так как имеется возможность определения чистого операционного дохода (ЧОД) от сдачи в аренду объекта экспертизы, что приведет к получению дохода по своим характеристикам, соответствующего основным предпосылкам и допущениям данного метода.

Применение данного подхода и метода расчета рыночной стоимости осуществлено экспертом в полном соответствии с приведенными пунктами федеральных стандартов оценки, а также пунктом 23 ФСО N 7, с учетом специфики объекта исследования, цели оценки, вида стоимости, достаточности и достоверности исходной информации, допущений и ограничений. В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) оцениваемого объекта определялся на основе анализа предложений на дату проведения экспертизы по предложенным к аренде аналогичным объектам, отобрано 3 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым нежилым помещением, относятся к одному сегменту. С целью соблюдения требований ФСО N 7 выявленные различия скорректированы на торг (-6, 60%), на местоположение для аналога N 3 (-10, 75%), на условия рынка для аналогов N 2 и N 3 (6, 16 % и 0, 58%), на класс качества для аналогов N 1 и N 3 (21, 00%).

Отказ от применения других корректировок экспертом надлежащим образом мотивирован. Так, корректировка на этажность экспертом не применялась, так как данный фактор на рассматривался экспертом в качестве ценообразующего, исходя из классификационных характеристик торговых центров, учитывая, что посетители/покупатели, обеспечивающие проходимость, посещают торговые центры, независимо от этажа расположения, влияние на стоимость арендной платы оказывает расположение относительно известных брендов, супермаркетов, привлекающих основной поток потенциальных покупателей/потребителей услуг. В свою очередь, рецензент не приводит данных, подтверждающих влияние этажа расположения на стоимость арендной платы для торговых объектов, расположенных в торговых центрах.

Относительно неприменения корректировки на площадь, эксперт исходил из того, что в качестве объектов-аналогов для определения рыночной арендной платы подбирались объекты из одного сегмента рынка недвижимости с объектом оценки - торговые центры и помещения в них, соответственно, торговые центры сдаются в аренду по частям, то есть, помещения значительной площади, как показывает опыт экспертной деятельности по оценке данного эксперта, не предлагаются к аренде в целом, а отдельными помещениями, в связи с чем для аналогов N 1, N 2 и N 3 корректировка не вводилась, описание корректировки в заключении приведено, сведений, опровергающих данные выводы эксперта, рецензент не приводит. Ссылки представителя административного истца на наличие в выборке иных объектов, более сопоставимых по площади, подлежат отклонению, поскольку доказательств их сопоставимости по иным ценообразующим факторам, что позволило бы их принять в качестве объектов-аналогов, им не приведено.

Доводы представленной административным истцом рецензии о том, что экспертом при определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода необоснованно применена корректировка на динамику изменения цен на рынке по данным сборников Ко-Инвест, которые отражают динамику цен строительных материалов и строительно-монтажных работ, в связи с чем не могут использоваться для корректировки динамики цен на рынке, подлежат отклонению. Как указал эксперт в ходе допроса, основой для определения индексов строительно-монтажных работ являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции, изделия, показатели оплаты труда и другие затраты, то есть, зависят от экономической, политической ситуации в стране. Учитывая изложенное, и тот факт, что в анализе рынка недвижимости согласно проведенному исследованию и полученной в ходе анализа сборника Ко-Инвест информации, эксперт получил индексы строительно-монтажных работ по Краснодарскому краю, применив их в расчетах, оснований не согласиться с выводами эксперта в названой части не имеется. При этом, для аналогов N 2 и N 3 экспертом введены повышающие корректировки на условия рынка (динамика сделок на рынке), поскольку данные объекты предложены к аренде до даты оценки.

Вопреки доводам рецензии, описание корректировки на состояние отделки в заключении приведено, что подтверждено скриншотами объявлений, согласно которым объекты-аналоги пригодны для использования по назначению, в связи с чем эксперт принял к расчетам состояние их отделки как хорошее, сведений об улучшенной отделке или ее отсутствии в объявлениях не содержится, объект-аналог N 1 расположен в ТЦ "Меридиан", работающий с 2006 года, следовательно, эксперт делает вывод о пригодности данного аналога для использования по назначению в качестве торгового помещения. Доказательств обратного не имеется, и рецензентом не представлено.

Оснований для применения корректировки на наличие отдельного входа эксперт не усмотрел, указав, что исследуемое нежилое помещение расположено в современном торгово-развлекательном центре, имеющем несколько входов, следовательно, при определении рыночной арендной платы, исходя из классификационных характеристик торговых центров, рассматривать и применять данную корректировку не обоснованно и некорректно, доказательств влияния данного параметра на стоимость арендной платы для помещения в торговом центре административным истцом не приведено.

Доводы рецензии о некорректном использовании в качестве аналога N 2 и без применения корректировки на функциональное назначение объекта в размере -15%, который, по мнению рецензента, является специализированным объектом общественного питания, экспертом мотивированно отклонены, поскольку данный объект-аналог и объекты исследования относятся к одному сегменту - торговые центры и помещения в них. Объект-аналог N 2 - это коммерческое помещение (согласно данным объявления - помещение общественного питания), расположенное в крупном торговом центре, являющемся совокупностью предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании, находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. Наличие указания в объявлении для данного аналога на наличие второго этажа (конструкции на металлических колоннах, зашитых гипсокартоном) о некорректности подбора аналога не свидетельствует, поскольку экспертом принята в расчетах общая площадь данного объекта. Таким образом, подбор данного объекта в качестве аналога экспертом мотивирован.

Описание корректировки на местоположение экспертом приведено, при этом, эксперт по результатам анализа местоположения и характеристик типовых территориальных зон в пределах города относит объект-аналог N 3 к району - центр деловой активности города. Доводы рецензии о необходимости отнесения данного объекта к центру города - самому дорогому и престижному, и применения в связи с этим корректировки экспертом отклонены, поскольку из приложенных экспертом к дополнительным пояснениям фотоматериалам из открытого доступа, информации о характеристиках территориальных зон и анализа местоположения района расположения объекта-аналога N 3 (ул. Кирова, 141), отнести его (аналога) местоположение к самому дорогому и престижному району города, необоснованно.

Экспертом в ходе исследования выявлено, что все торговые центры, в которых расположены объект оценки и объекты-аналоги, характеризуются транспортной доступностью, то есть, наличием парковочных мест для посетителей. Экспертом не выявлено, что различные виды паркинга оказывают влияние на стоимость арендной платы помещений в торговом центре, в рецензии такие доказательства также не приведены, в связи с чем доводы административного истца в названной части подлежат отклонению.

Доводы рецензента об ошибочном определении класса объекта-аналога N 1 как "районный/микрорайонный торговый центр" и применении в связи с этим повышающей корректировки в размере 21% проверены экспертом и обоснованно отклонены, поскольку согласно фотоматериалам и информации о качественных и количественных характеристиках торгово-развлекательного центра "Красная площадь" из открытых источников, где расположено исследуемое нежилое помещение, объект оценки располагается в крупнейшем на юге России торгово-развлекательном центре европейского формата, относящемся к региональным торговым центрам. В свою очередь, торговый центр "Меридиан", в котором расположен объект-аналог N1, относится к районным торговым центрам, отличающимся по классу качества от объекта оценки, что повлекло применение корректировки для объектов-аналогов N 2 и N 3.

Судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного нежилого помещения, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок и отказ от них со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал.

Вместе с тем, в апелляционную инстанцию не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых эксперт необоснованно отказался.

Для расчета арендопригодной площади эксперт использовал среднее значение коэффициента арендопригодной площади (0, 86) для торговых помещений. В соответствии с методикой расчета методом капитализации в рамках доходного подхода рыночной стоимости, для определения действительного дохода от объекта недвижимости необходимо определить размер потерь, обусловленный недозагрузкой. Таким образом, коэффициент эффективности арендопригодных площадей - это коэффициент недозагрузки, а не арендопригодная площадь. Коэффициент недозагрузки определен экспертом по двум источникам, среднее значение величины недозагрузки составило 15, 05%.

Величина операционных расходов составила 31% от действительного валового дохода, среднее значение ставки капитализации - 11, 65%.

Обоснование отказа от применения сравнительного подхода и его методов экспертом в заключении приведено. Согласно пункту 24 ФСО N 1 эксперт самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Данные требования экспертом Гуниной Е.Н. при выборе подхода и метода определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения соблюдены, принимая во внимание специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения исследования.

Суд апелляционной инстанции находит, что экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы не противоречивы, аргументированы и последовательны, в полном объеме поддержаны экспертом ФИО23 при допросе в судебном заседании, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, рецензией не опровергаются.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта ФИО24 являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы, равно как для признания заключения повторной судебной экспертизы недопустимым доказательством в порядке статьи 61 КАС РФ, как об этом ходатайствовал представитель административного истца, по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС РФ и по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В силу части 1 статьи 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.

Согласно пункту 1 части 6 статьи 180 КАС РФ, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.

Таким образом, если судом административный иск удовлетворен, то это означает, что суд подтверждает правомерность заявленных требований, а в случае отказа в удовлетворении заявленных требований суд подтверждает правомерность позиции ответчика.

В обоснование административного иска АО "Тандер" указывало на то, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения существенно завышена, в связи с чем заявленные им требования сводились к ее уменьшению.

Поскольку при рассмотрении дела в апелляционном порядке доводы административного истца о завышении кадастровой стоимости нежилого помещения опровергнуты заключением повторной судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость этого помещения превышает оспариваемую кадастровую стоимость, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вынесения решения об удовлетворении заявленных требований.

Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, превышающем их кадастровую стоимость, ухудшает положение административного истца, существовавшее до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

При таких обстоятельствах, решение Краснодарского краевого суда от 14 сентября 2022 года подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.

Статьей 111 КАС РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 указанного Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 14 статьи 49 КАС РФ предусмотрено, что государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы. Эксперту, вызванному в суд, возмещаются расходы, связанные с явкой в суд и проживанием (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Согласно представленным ООО " "данные изъяты"" документам, а именно, финансово-экономическому обоснованию и счету N 3 от 13 января 2023 года, стоимость повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом данной организации ФИО25 составляет 90 000, 00 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда апелляционной инстанции, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертной организации.

Учитывая, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административных истцах, реализующих право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, а для определения величины рыночной стоимости необходимы специальные познания, при том, что по результатам производства в суде апелляционной инстанции согласно выводам повторной судебной экспертизы рыночная стоимости объекта недвижимости по состоянию на спорную дату превысила его кадастровую стоимость, что влечет отказ в удовлетворении административного иска, то расходы на производство повторной судебной оценочной экспертизы в размере 90 000, 00 рублей надлежит взыскать в пользу экспертной организации с административного истца.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворить.

Решение Краснодарского краевого суда от 14 сентября 2022 года об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 161 872 501, 00 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года отменить, внести по делу новое решение, которым акционерному обществу "Тандер" в удовлетворении требований отказать.

Заявление генерального директора ООО " "данные изъяты"" ФИО26 об оплате судебных расходов по проведению повторной судебной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества "Тандер" в пользу ООО " "данные изъяты"" судебные расходы по проведению повторной судебной экспертизы в размере 90 000, 00 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 17 февраля 2023 года.

Судья Т.А. Артамонова