Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 01 марта 2023 г. по делу N 66а-391/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И, судей Сучковой Е.Г, Мулярчика А.И, при секретаре Зубановой Т.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-103/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельта" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Правительства Красноярского края Исаковой Натальи Валерьевны на решение Красноярского краевого суда от 10 ноября 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И, выслушав объяснения представителя административного ответчика Правительства Красноярского края Исаковой Н.В, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Сельта" (далее - ООО "Сельта") обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности трех земельных участков с кадастровыми номерами N в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 10 ноября 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 1 326 878, 72 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 4 927 801, 20 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 2 054 288, 46 рублей по состоянию на 4 марта 2021 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 30 августа 2021 года.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Исакова Н.В, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, назначить по делу повторную экспертизу, принять по делу новый судебный акт, установив рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном экспертным заключением.

В обоснование доводов жалобы указывает, что положенное в основу решения суда экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Так, экспертом неверно определено текущее использование объектов оценки, не применена корректировка на фактическое использование объектов исследования, неверно применена корректировка на расположение относительно автомагистралей к аналогам земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:1, сведения об объектах-аналогах не подтверждены скриншотами объявлений о продаже, внесенные в заключение изменения оформлены ненадлежащим образом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Исакова Н.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила ее удовлетворить.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Сельта" на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами N (том 1 л.д. 18, 20, 25).

Постановлением Правительства Красноярского края от 3 ноября 2020 года N 766-п кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N определена в размере 2 120 158, 72 рублей, 9 393 969, 2 рублей.

Актом определения кадастровой стоимости от 23 марта 2021 года N АОКС 24/2021/000033 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 3 084 967, 83 рублей (том 1 л.д. 208 об.).

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки" отчет об оценке от 16 апреля 2021 года N 02 ОЦ-21, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 930 000 рублей, с кадастровым номером N - 3 383 500 рублей, с кадастровым номером N - 1 279 200 рублей (том 1 л.д. 29-122).

Определением Красноярского краевого суда от 18 ноября 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза (том 1 л.д. 247-250).

Из заключения судебной экспертизы от 6 июня 2022 года N 33/22, выполненной экспертом ООО Оценочное Бюро "Эксперт" ФИО1, следует, что отчет об оценке от 16 апреля 2021 года N 02 ОЦ-21 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущенные нарушения повлияли на рыночную стоимость объекта оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 1 858 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 8 398 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 4 марта 2021 года составляет 2 688 000 рублей (том 2 л.д. 31-118).

Определением Красноярского краевого суда от 3 августа 2022 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза (том 2 л.д. 185-187).

Согласно заключению эксперта ООО "Центр деловых услуг" ФИО2 от 16 сентября 2022 года N 03/2022 отчет об оценке от 16 апреля 2021 года N 02 ОЦ-21 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущенные нарушения повлияли на определение величины рыночной стоимости объекта оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 1 326 878, 72 рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 4 927 801, 20 рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 4 марта 2021 года составляет 2 054 288, 46 рублей (том 3 л.д. 3-81).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы от 16 сентября 2022 года N 03/2022, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом даны ответы на поставленный судом вопрос, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что экспертом неверно определено текущее использование объектов оценки.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно содержащемуся в материалах дела свидетельству о государственной регистрации права от 29 ноября 2012 года и выпискам из Единого государственного реестра недвижимости оцениваемые участки имеют вид разрешенного использования: производственно-складская база, занимаемый складской базой, в целях эксплуатации нежилого здания (том 1 л.д. 18, 19, 24). Указанная информация соответствует данным публичной кадастровой карты (том 3 л.д. 10-12).

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая характер окружающей застройки (производственные, складские, хозяйственные корпуса), эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что фактическое использование оцениваемых земельных участков - для эксплуатации нежилых зданий производственно-складского назначения, в связи с чем, отнес их к сегменту рынка - под размещение промышленных и складских объектов (том 3 л.д. 14, 20). Доказательств обратного административными ответчиками не представлено.

Кроме того, допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснила, что на оцениваемых участках расположены объекты производственно-складского назначения. Любые объекты производственного значения могут осуществлять продажу своей продукции со склада, однако это не свидетельствует о том, что указанные объекты имеют не производственное, а торговое назначение. При определении рыночной стоимости оценке подлежит не только фактическое использование, но и юридически возможное разрешенное использование.

С учетом указанных пояснений эксперта, ее выводов, сделанных в экспертном заключении, имеющихся документальных сведений о виде разрешенного использования земельного участка, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции об отсутствии допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

Судебная коллегия также не может согласиться с доводом апеллянта о том, что экспертом неверно применена корректировка на расположение относительно автомагистралей к аналогам земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно заключению эксперта при применении корректировки на расположение относительно автомагистралей учитывается расстояние, сложность доступа и качество проезда от объекта оценки до крупных дорог города (том 3 л.д. 38).

Учитывая, что объект исследования с кадастровым номером N и аналоги N 1 и N 2 расположены на значительном отдалении от автомагистралей, применение корректировки к указанным аналогам не требуется. Применение к аналогу N 3 понижающего корректирующего коэффициента в размере 19, 35 % обусловлено расположением данного земельного участка в непосредственной близости от крупной автодороги.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснила, что земельный участок с кадастровым номером N находится на окраине города, в промышленной зоне. Расположенный вблизи от данного объекта оценки участок дороги "Северное шоссе" не является крупным, подъезд к нему представляет грунтовую дорогу, на основании чего эксперт пришел к выводу о том, что оцениваемый участок находится на удалении от автомагистралей.

Не влияет на правильность выводов эксперта довод апелляционной жалобы о том, что сведения об объектах-аналогах не подтверждены скриншотами объявлений о продаже.

Согласно пояснениям эксперта ФИО2 при составлении экспертного заключения она допустила ошибку на странице 44 заключения в таблице 12 в части указания кадастрового номера, источника информации и контактных данных правообладателя объекта-аналога N 1 для объекта исследования с кадастровым номером N. Эксперт также ошибочно приложил скриншот объявления о продаже, несоответствующий указанному аналогу.

В целях устранения указанных недостатков эксперт внесла соответствующие изменения, приложив к ним скриншот объявления о продаже используемого в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером N, содержание которого соответствует описанию аналога, изложенному на странице 44 экспертного заключения (том 3 л.д. 167-170). Несмотря на утверждение апеллянта об обратном, данные изменения подписаны экспертом и скреплены печатью (том 3 л.д. 170). Поскольку стоимость аналога и его площадь указаны в экспертном заключении верно (16 000 000 рублей и 18 175 кв.м. соответственно), производить перерасчет рыночной стоимости не требуется.

Ссылка апеллянта на то, что к указанному аналогу необходимо было применить корректировку на передаваемые права, так как из текса объявления аналога следует, что правообладатель передает право аренды, а не право собственности, противоречит материалам дела.

Из анализа содержания объявления следует, что лицо, его разместившее, предлагает передать земельный участок в аренду за 200 000 рублей или продать его за 16 000 000 рублей (том 3 л.д. 170).

Эксперт в целях определения величины рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода использовала сведения о цене предложения о продаже, а не о цене аренды, в связи с чем, применение корректировки на различие в передаваемых правах объекта оценки и аналога не требуется (том 3 л.д. 45).

Ссылка представителя Правительства Красноярского края Исаковой Н.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что объекты-аналоги расположены на окраине города Красноярска, на правильность выводов суда не влияет, поскольку экспертом применена корректировка на местоположение. Как указано в экспертном заключении, объекты-аналоги N 2, 3, 4 отнесены экспертом ко II коду классификации типов территориальных зон в пределах области (края, республики) (Справочник оценщика недвижимости - 2018, часть 1. Земельные участки. Под ред. Лейфера Л.А, Нижний Новгород, 2018) - это населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра, в связи с чем, к объектам-аналогам применена повышающая корректировка в размере 23 % (том 3 л.д. 35-38).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для повторного назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 10 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика Правительства Красноярского края Исаковой Натальи Валерьевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи