Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 09 марта 2023 г. по делу N 66а-107/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000692-91 по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Зафирова С.В, участвовавшего в судебном заседании с использованием системы вебконференц-связи, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке индивидуального предпринимателя ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N1531, площадью 925, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 16 700 439, 57 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N948, площадью 702, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 13 123 935, 60 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 31 402 851, 41 рублей и 22 689 426, 82 рублей соответственно существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и плательщика налога на имущество организаций.

В ходе разбирательства по делу в суде первой инстанции от представителя административного истца поступило письменное заявление об уточнении исковых требований и установлении кадастровой стоимости спорных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Решением Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 года административные исковые требования удовлетворены, по состоянию на 1 января 2021 года установлена на основании заключения судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1531 в размере 23 040 000, 00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N948 в размере 16 350 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 22 июня 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости объектов недвижимости не доказано; сам по себе факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости; уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; положенное судом в основу решения заключение эксперта содержит недостатки, повлиявшие на итоговый результат: экспертом при расчете рыночной стоимости с применением доходного подхода приняты в качестве аналогов несопоставимые объекты, отличающиеся от объектов оценки по площади, типу (встроенное/отдельно стоящее), что повлекло необоснованное применение корректировок; принятые к расчету максимальные значения скидки на торг, операционных расходов, понижающей корректировки на очищение стоимости от стоимости земельного участка в ЕОН не обоснованы и не подтверждены; не обоснован отказ от использования затратного подхода, не проведено полное исследование представленных материалов и объектов, не исследован рынок недвижимости; не дано обоснованное и объективное заключение по поставленным перед экспертом вопросам.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу, с дополнениями от 18 января 2023 года, от 2 февраля 2023 года, от 28 февраля 2023 года об изменении решения Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 года в части и установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N1531 в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении дополнительной судебной экспертизы по состоянию на 1 января 2021 года в сумме 24 010 000, 00 рублей.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции по ходатайству представителя заинтересованного лица определением судебной коллегии от 2 февраля 2023 года произведена в порядке статьи 44 КАС РФ процессуальная замена ФГБУ "ФКП Росреестра" на правопреемника ППК "Роскадастр".

Представитель филиала ППК "Роскадастра" по Краснодарскому краю в заявлении от 7 февраля 2023 года ходатайствует о рассмотрении настоящего дела в отсутствие их представителя, разрешение требований оставляет на усмотрение суда.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения явившегося лица, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ) налог на имущество организаций устанавливается данным кодексом и законами субъекта Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с данным кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что АО "Тандер" является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N1531, площадью 925, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", и нежилого здания с кадастровым номером N948, площадью 702, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждено сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1531 в размере 31 402 851, 41 рублей и является архивной; нежилого здания с кадастровым номером N948 утверждена в размере 22 689 426, 82 рублей.

Впоследствии 25 октября 2021 года ГБУ "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1531 заново определена в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона N 237-ФЗ в связи с тем, что в год проведения государственной кадастровой оценки произошел государственный кадастровый учет изменений площади здания с "964, 8 кв.м." на "925, 9 кв.м.", в размере 29 736 667, 55 рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 25 октября 2021 года. Сведения о данной кадастровой стоимости нежилого здания внесены в ЕГРН 4 апреля 2022 года, дата начала применения - 1 января 2022 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N948 утверждена в размере 22 689 426, 82 рублей приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 11 марта 2022года N 573 "О внесении изменений в приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N948 утверждена в размере 22 404 025, 23 рублей, дата определения кадастровой стоимости - 1 января 2021 года, дата начала применения - 1 января 2022 года.

Как верно указал суд первой инстанции, принимая во внимание, что административный истец является собственником объектов недвижимого имущества, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом суду представлен выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Кондратьевым Е.П. отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2021 года определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1531 в размере 16 700 439, 57 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N948 в размере 13 123 935, 60 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), в связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов судом первой инстанции в порядке статьи 77 КАС РФ по ходатайству представителя административного истца Штомпеля А.Н. назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Краснодарская Оценочная Компания".

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 23 040 000, 00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N составила 16 350 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции исходил из несоответствия выполненного оценщиком ФИО12 отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины.

В связи с допущенными нарушениями суд первой инстанции обоснованно отклонил указанный отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства и установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, содержащейся в заключении эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Судебная коллегия в целом соглашается с такими выводами суда первой инстанции, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, при верном установлении фактических обстоятельств дела, надлежащей правовой оценке представленных в дело доказательств в их совокупности.

Так, представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а именно, в нарушение требований пункта 22е Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, пунктов 5, 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в отчете об оценке при расчетах сравнительным подходом некорректно подобраны объекты-аналоги, не сопоставимые с объектами оценки по площади, что повлекло применение значительной понижающей корректировки; делая вывод об активности рынка и большом количестве предложений, экспертом необоснованно принимается скидка на торг в среднем значении. Таким образом, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, приводит к искажению результатов итоговой стоимости.

В силу статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Однако в ходе разбирательства по делу в суде апелляционной инстанции установлено, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1531 в размере 31 402 851, 41 рублей утверждена по состоянию на 1 января 2021 года приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259.

Согласно сообщению филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю от 26 декабря 2022 года, данное здание было поставлено на государственный кадастровый учет 21 ноября 2010 года с площадью 964, 8 кв.м. В последующем, 14 сентября 2021 года была изменена площадь здания с 964, 8 кв.м на 925, 9 кв.м, что повлекло пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости 25 октября 2021 года ГБУ "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона N 237-ФЗ в ином размере - 29 736 667, 55 рублей и на иную дату - 25 октября 2021 года в связи с государственным кадастровым учетом изменений площади здания с "964, 8 кв.м." на "925, 9 кв.м.".

Таким образом, в рамках настоящего спора подлежит пересмотру кадастровая стоимость нежилого здания площадью 964, 8 кв.м с кадастровым номером N1531 в размере 31 402 851, 41 рублей по состоянию на 1 января 2021 года, на чем настаивает административный истец.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 73-ФЗ), эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По смыслу статьи 16 указанного закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Вместе с тем, в представленном в подтверждение рыночной стоимости данного объекта недвижимости отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N, а также в заключении судебного эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ года N N рыночная стоимость здания с кадастровым номером N1531 по состоянию на 1 января 2021 года рассчитана исходя из иной, неверной площади - 925, 8 кв.м, что усматривается из описания объекта исследования и расчетов, произведенных экспертом с использованием доходного подхода. Допущенное нарушение повлияло на итоговый результат по расчету рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Изложенное обстоятельство послужило основанием для назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы в порядке статьи 83 КАС РФ по вопросу определения по состоянию на 1 января 2021 года рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N153 площадью 964, 8 кв.м, поручив ее производство тому же эксперту ООО " "данные изъяты"" ФИО15, образование и уровень квалификации которого в области оценочной деятельности соответствуют предмету экспертного исследования и подтверждены соответствующими сведениями.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N153 площадью 964, 8 кв.м. составила 24 010 000, 00 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Соглашаясь с судом первой инстанции, оценивая экспертное заключение от 16 августа 2022 года N 3а-1007/2022 в части выводов относительно отчета об оценке и рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N948, дополнительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ года N N в отношении нежилого здания с кадастровым номером N1531, дополнительные письменные пояснения эксперта по приведенным в апелляционной жалобе замечаниям, суд апелляционной инстанции исходит из того, что указанные заключения в приведенной части соответствуют названным положениям, а также требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебных экспертиз мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик; анализ рынка коммерческой недвижимости в районе местоположения объектов экспертизы на дату оценки, признанный активным, в результате которого выявлен ряд предложений о продаже сходных объектов коммерческого назначения. Вместе с тем, эксперт учел, что большинство объявлений являются неинформативными (не указаны цена предложения, площадь и вид права на земельный участок, состояние и другие характеристики). Учитывая достаточное количество информации для прогнозирования потока доходов, экспертом применен доходный подход и метод капитализации дохода.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом обоснован отказ от применения сравнительного и затратного подходов и их методов, мотивирован и обусловлен не только возможностью их применения, но и целями и задачами оценки, предполагаемым использованием результатов, допущений, полноты и достоверности исходной информации. В частности, в обоснование отказа от применения затратного подхода эксперт указал, что согласно пункту 24а ФСО N 7 затратный подход не применяется для оценки встроенных помещений, для нежилого здания эксперт не располагает официальной сметой затрат на покупку участка и строительство здания, частью которого является объект экспертизы, при том, что использование типовых смет, строительных норм и правил не позволит достоверно определить степень износа основных элементов строения, с учетом ретроспективной даты определения стоимости. Отказ от применения сравнительного подхода обусловлен недостаточностью сведений в объявлениях о ценообразующих факторах аналогов, что повлечет высокие погрешности вычислений.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты проверяемы, не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилых зданий полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО N 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В полном соответствии с указанными положениями ФСО N7, а также пункта 24 ФСО N1 экспертом осуществлен расчет стоимости объектов экспертизы с применением доходного подхода методом прямой капитализации. Использование метода прямой капитализации дохода также согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемых объектов удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности, арендная плата за единицу площади.

Последовательность процедуры оценки экспертом соблюдена. В целях определения рыночной стоимости объектов исследования экспертом рассчитана арендная ставка за 1 кв.м. в месяц торговых объектов с использованием соответственно трех и четырех объектов-аналогов для каждого объекта экспертизы, с применением корректирующих коэффициентов (на торг, на местоположение, на площадь, на тип объекта (встроенное/отдельно стоящее), на этажность), обоснован и мотивирован отказ от применения других корректировок. Выбор аналогов, вопреки доводам апелляционной жалобы, осуществлен экспертом корректно, с соблюдением методики оценки, аналоги относятся к одному сегменту рынка. Компенсация различий с объектом оценки путем введения соответствующих поправок допускается ФСО N 7, "Справочником оценщика недвижимости-2020 год. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", под редакцией Лейфера Л.А. Примененная экспертом скидка на торг находится в диапазоне значений для объектов стрит-ритейл для активного рынка, принята в максимальном значении для объекта с кадастровым номером N1531, учитывая его масштабы, и в среднем значении для объекта с кадастровым номером N948, принимая во внимание объемы и активность рынка. Обоснование корректировки на тип объекта экспертом также приведено со ссылкой на результаты исследования, опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода", под ред. Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород, 2020 год, данная корректировка принята по нижней границе значения соотношения удельной арендной ставки встроенного помещения к удельной арендной ставке такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки для офисно-торговых объектов, ввиду того, что данный фактор проявляется минимально.

Ссылки апеллянта на значительное расхождение объектов-аналогов по площади от объектов исследования не свидетельствуют о некорректности подбора аналогов, поскольку корректировка такого различия поправочными коэффициентами допускается методикой, при том, что коэффициент вариации скорректированных аналогов входит в диапазон нормативных значений 0-33%.

Последовательность действий по определению показателей для доходного подхода экспертом соблюдена. Потери от недозагрузки арендных платежей приняты по данным Справочника оценщика недвижимости "Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", под редакцией Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород, 2020 год, для объекта с кадастровым номером N1531 в размере среднего значения 10, 9 % от ПВД для объектов стрит-ритейл, для объекта с кадастровым номером N948 в размере максимального значения 11, 8% от ПВД для объектов стрит-ритейл. Операционные расходы приняты для объекта с кадастровым номером N1531 по верхней границе интервала значений типовых операционных расходов собственника в процентах от ПВД по городам России для прочих торговых и сходных типов объектов в размере 21, 2%, для объекта с кадастровым номером 23:51:0302019:948 - по верхней границе интервала значений типовых операционных расходов собственника в процентах от ПВД по городам России для прочих торговых и сходных типов объектов в размере 19, 6%, ставка капитализации принята в размере 11, 3% (значение ожидаемой текущей доходности недвижимости на ближайшие 5 лет, усредненные по городам России, в границах доверительного интервала для торговых объектов) согласно поименованному выше Справочнику оценщика. Обоснование примененных значений в заключении приведено. Определение доли стоимости улучшений (ОКС) в стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) определено для объекта с кадастровым номером N1531 в размере среднего значения 0, 81 в доверительном интервале для торговых объектов, для объекта с кадастровым номером N948 - по нижнему значению диапазона 0, 72 для торговых центров ввиду расположения объекта.

Доводы апеллянта о том, что расчет стоимости улучшений для нежилых помещений (встроенных), использованных экспертом в качестве объектов-аналогов, не обоснован ввиду отсутствия их прямой связи с земельным участком, следует отклонить как безосновательный. Как указал эксперт в дополнительных пояснениях в адрес суда апелляционной инстанции, допущение о вхождении в стоимость здания/помещения стоимости земельного участка основано на положениях статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, в связи с чем для целей предполагаемого использования результатов оценки, с учетом раздельного налогообложения объекта капитального строительства и земельного участка, из общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости исключается стоимость земельного участка.

Анализ и согласование полученных результатов произведены в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7, так как экспертом применялся только один подход к оценке, доходному подходу присвоен 100% удельный вес в общей стоимости объектов оценки.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта ФИО16 являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключения эксперта в принимаемой судом части отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы по результатам апелляционного производства не установлено и не следует из материалов дела.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения ООО " "данные изъяты"" ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ года N N (в части рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N948), дополнительного экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ года N N в отношении нежилого здания с кадастровым номером N1531.

Учитывая изложенное, состоявшийся судебный акт подлежит изменению в части определения рыночной стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером N1531 по состоянию на 1 января 2021 года, исходя из выводов дополнительного экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Также, исходя из установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости указания на период применения установленной судом кадастровой стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером N1531.

Требования к содержанию резолютивной части решения суда о пересмотре кадастровой стоимости установлены положениями части 3 статьи 249 КАС РФ, в соответствии с которой в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что 25 октября 2021 года ГБУ "Крайтехинветаризация - Краевое БТИ" кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1531 заново определена в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона N 237-ФЗ в размере 29 736 667, 55 рублей, в ЕГРН внесены сведения о данной кадастровой стоимости 4 апреля 2022 года, то сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2021 года, установленной решением суда, подлежат применению в период с 1 января 2022 года до 4 апреля 2022 года.

Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 года в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N1531 изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1531, площадью 964, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 года в размере его рыночной стоимости 24 010 000, 00 рублей на период с 1 января 2022 года до 4 апреля 2022 года.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16 марта 2023 года.

Председательствующий

Судьи