Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 марта 2023 г. по делу N 66а-16/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Струковой А.А, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000604-64 по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 29 августа 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав пояснения представителя административного истца Зафирова С.В, участвовавшего в судебном заседании с использованием системы вебконференц-связи и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке индивидуального предпринимателя ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости нежилого здания, наименование - здание торгового комплекса-супермаркета " "данные изъяты"", с кадастровым номером N, площадью 4 319, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 69 177 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 104 468 798, 32 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и плательщика налога на имущество.

Решением Краснодарского краевого суда от 29 августа 2022 года административные исковые требования удовлетворены частично, по состоянию на 1 января 2021 года установлена на основании заключения судебной экспертизы АНО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 76 579 825 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 27 мая 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости нежилого здания не доказано; сам по себе факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости; уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; положенное судом в основу решения заключение эксперта содержит недостатки, повлиявшие на итоговый результат: экспертом при расчете рыночной стоимости с применением затратного подхода в описании объекта исследования не указаны все конструктивные элементы, позволяющие проверить правильность выбора объекта-аналога из Справочника "Ко-Инвест" по конструктивному решению и классу конструктивной системы здания, а также его фактического состояния на дату оценки; в заключении допущены ошибки в стоимости единицы измерения (расценки), выбор неверной стоимости единицы сравнения привел к ошибочности итоговой рыночной стоимости; экспертом не обоснован выбор объекта-аналога для подвала, не подтверждены выводы эксперта о необходимости проведения в нем ремонта; математически неверно рассчитан корректирующий коэффициент на различие в объеме в размере 0, 87; не представлено обоснование расчета и применения поправки, равной 1, 21, на изменения расценок с момента издания справочника до даты оценки; не представлено обоснование расчета и применения корректировки в размере 0, 93 на класс

конструктивной системы здания; определив состояние объекта экспертизы как "хорошее", тем не менее, применил максимальное значение износа в размере 20%, являющегося явно завышенным; принятое экспертом значение прибыли предпринимателя в размере 4 % не обосновано, не типично для объектов, имеющих коммерческое назначение и приносящих активную прибыль собственнику. Эксперт не провел полное исследование представленных ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным вопросам, что привело к искажению рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Административным истцом поданы письменные возражения с дополнениями от 2 марта 2023 года на апелляционную жалобу, а также заключение специалиста N N от ДД.ММ.ГГГГ года относительно недостатков заключения повторной судебной оценочной экспертизы, влекущих невозможность его использования в качестве доказательства, в связи с чем заявлено ходатайство о назначении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы.

В ходе разбирательства по делу в суде апелляционной инстанции определением от 3 февраля 2023 года произведена в порядке статьи 44 КАС РФ процессуальная замена ФГБУ "ФКП Росреестра" на правопреемника ППК "Роскадастр".

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в заявлении от 3 ноября 2022 года ходатайствует о рассмотрении административного дела без участия их представителя.

ППК "Роскадастр" в лице филиала по Краснодарскому краю в заявлении от 17 февраля 2023 года ходатайствует о рассмотрении административного дела в отсутствие их представителя.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица, а также эксперт ООО " "данные изъяты"" ФИО13 в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, эксперта Гуниной Е.Н.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего на территории Российской Федерации отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ) налог на имущество организаций устанавливается данным кодексом и законами субъекта Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с данным кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является собственником нежилого здания, наименование - здание торгового комплекса-супермаркета " "данные изъяты"", с кадастровым номером N, площадью 4 319, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Государственная регистрация права собственности АО "Тандер" на здание осуществлена 14 августа 2009 года.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 104 468 798, 32 рублей утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 "Об утверждении результатов кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства и машино-мест на территории Краснодарского края". Данная кадастровая стоимость внесена в ЕГРН 8 ноября 2021 года, подлежит применению с 1 января 2022 года.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке индивидуального предпринимателя ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ года N N, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 69 177 000, 00 рублей.

С целью проверки содержащихся в данном отчете выводов и установления достоверной рыночной стоимости спорного нежилого здания судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АНО " "данные изъяты"".

Согласно заключению эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ года N N отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, информация, использованная оценщиком, не является достоверной и достаточной. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года составила 76 579 825 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции правомерно исходил из несоответствия отчета об оценке N N от 3 ДД.ММ.ГГГГ года требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины. В связи с допущенными нарушениями суд первой инстанции отклонил указанный отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства и установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащейся в заключении эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО16. от ДД.ММ.ГГГГ года N N

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 73-ФЗ), эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По смыслу статьи 16 указанного закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Соглашаясь с судом первой инстанции относительно допущенных оценщиком ФИО17 при подготовке отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года нарушениях законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, влекущих невозможность использования его в качестве доказательства действительной рыночной стоимости нежилого здания, тем не менее, суд апелляционной инстанции полагает, что положенное судом первой инстанции в основу судебного акта, установившего кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года, заключение эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ года N N вышеприведенным требованиям не отвечает.

В соответствии с пунктами 18-19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Согласно пункту 24в Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 года, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Как усматривается из экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ года N N, расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производился экспертом с применением затратного подхода методом сравнительной единицы с использованием сборника Ко-Инвест.

Вместе с тем, применение экспертом затратного подхода к расчету рыночной стоимости здания торгового комплекса-супермаркета "Магнит" на спорную дату не учитывает основных факторов, влияющих на цену недвижимости - местоположения, транспортной доступности, перспектив развития. Обоснование подбора наиболее соответствующего ему по сопоставимости (по конструктивному решению, классу конструктивной системы) объекта-аналога "складские здания, 2016" из сборника "Ко-Инвест", не приведено, равно как и примененной методики расчета отдельно стоимости замещения нежилого здания и стоимости замещения подвала, не мотивирован отказ от возможности подбора аналога с подвалом. Также эксперт при отнесении объекта исследования к классу качества "Премиум" и определении состояния объекта экспертизы как "хорошего" не обосновал применение максимального значения износа в размере 20%.

При таких обстоятельствах, заключение и содержащиеся в нем расчеты не отвечают принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В нарушение требований статей 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 11 ФСО N 1 содержание заключения допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Изучив данное экспертное заключение, дополнительные пояснения эксперта ФИО19, судебная коллегия приходит к выводу о наличии не устраненных существенных недостатков в названном заключении, повлиявших на итоговый расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Изложенное в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ послужило основанием для назначения по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" ФИО20. (далее также - ООО " "данные изъяты""). Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО21, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года составила 111 408 000, 00 рублей.

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, в том числе, отчет об оценке, заключения судебных оценочных экспертиз, представленное административным истцом заключение специалиста N N от ДД.ММ.ГГГГ года, судебная коллегия полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке, равно как и заключение эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО22 от ДД.ММ.ГГГГ года N N в части выводов о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, по приведенным выше основаниям не отвечают требованиям федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов, в связи с чем не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости спорного нежилого здания.

В свою очередь, заключение повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО23, следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания на спорную дату. Представленное административным истцом заключение специалиста N N от ДД.ММ.ГГГГ года выводы повторной судебной оценочной экспертизы не опровергает.

Так, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение N N от ДД.ММ.ГГГГ 2023 года выполнено экспертом ФИО26 с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Закона N 73-ФЗ и Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Как усматривается из экспертного заключения, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе; экспертом на основании материалов дела, информации, полученной с помощью интернет-источников, приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, осмотр экспертом не проводился по причине ретроспективности даты оценки и с учетом этого нецелесообразности такого осмотра, что согласуется с положениями пункта 5 ФСО N 7, определен сегмент рынка, к которому относится объект исследования - коммерческая недвижимость (торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них) торгового назначения. Также экспертом осуществлен краткий обзор рынка земельных участков г. Геленджика по состоянию на 1 января 2021 года, земельный участок, на котором расположено спорное здание, относится к земельным участкам коммерческого назначения (под офисно-торговую застройку). Определение рыночной стоимости объекта экспертизы произведено без учета стоимости относящегося к нему земельного участка, в связи с чем экспертом учтена величина рыночной стоимости земельного участка (площадь застройки 3 802, 5 кв.м) в размере 44 690 783, 00 рублей.

Экспертом по материалам открытых источников осуществлен за период с 1 января 2019 года по 1 января 2021 года анализ рынка коммерческой недвижимости г. Геленджика в исследуемом сегменте (анализ фактических данных о ценах сделок и предложений), осуществлен анализ основных факторов, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости (передаваемые права, условия финансирования, продажи, рынка, торга, местоположение, физические и экономические характеристики, общая площадь). В ходе исследования сегмента рынка, к которому относится оцениваемое нежилое здание, за анализируемый период, исходя из основных критериев отбора (местоположение, дата предложения, назначение, размер общей площади, обеспеченность коммуникациями) выявлено 10 объектов, предложенных к продаже, однако предложения по продаже нежилых помещений в торговых центрах схожих по классу, структуре арендаторов и площади выявлены не были, что в соответствии с пунктом 22б ФСО N 7 повлекло принятие экспертом решения об отказе от использования данных по продаже коммерческой недвижимости, выявленных на открытом рынке, так как их использование может привести к искажению рыночной стоимости, и как следствие, отказ от использования сравнительного подхода. Учитывая цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту, достоверность исходной информации, эксперт обоснованно отказался от применения затратного подхода, который не учитывает рыночную ситуацию на дату определения стоимости, местоположение объекта и другие ценообразующие факторы и индивидуальные особенности исследуемого недвижимого имущества.

Согласно пункту 24 ФСО N 1 эксперт самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Данные требования экспертом Гуниной Е.Н. при отказе от применения сравнительного и затратного подходов соблюдены. Доводы административного истца в названной части подлежат отклонению как несостоятельные.

Применение доходного подхода и метода прямой капитализации расчета рыночной стоимости осуществлено экспертом в полном соответствии с приведенными пунктами федеральных стандартов оценки, а также пунктом 23 ФСО N 7, пунктами 11, 12, 13-15 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, с учетом специфики объекта исследования, цели оценки, вида стоимости, достаточности и достоверности исходной информации, допущений и ограничений. В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) оцениваемого объекта определялся на основе анализа предложений на дату проведения экспертизы по предложенным к аренде аналогичным объектам, отобрано 3 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым нежилым помещением, относятся к одному сегменту. С целью соблюдения требований ФСО N 7 выявленные различия скорректированы на торг (-6, 60%), на местоположение для аналога N 2 (- 9%), на условия рынка (7, 07 %, 3, 33% и 0, 94%).

Отказ от применения других корректировок экспертом надлежащим образом мотивирован. Так, корректировка на этажность экспертом не применялась, так как данный фактор не рассматривался экспертом в качестве ценообразующего, исходя из классификационных характеристик торговых центров, учитывая, что посетители/покупатели, обеспечивающие проходимость, посещают торговые центры, независимо от этажа расположения, влияние на стоимость арендной платы оказывает расположение относительно известных брендов, супермаркетов, привлекающих основной поток потенциальных покупателей/потребителей услуг. В качестве аналогов экспертом подобраны объекты, которые возможно использовать под размещение сетевых арендаторов. В свою очередь, специалист не приводит данных, подтверждающих влияние этажа расположения на стоимость арендной платы для торговых объектов, расположенных в торговых центрах, помещений, пригодных для размещения сетевых арендаторов.

Относительно неприменения корректировки на площадь, эксперт исходил из того, что в качестве объектов-аналогов для определения рыночной арендной платы подбирались объекты из одного сегмента рынка недвижимости с объектом оценки - торговые центры и помещения в них, соответственно, торговые центры сдаются в аренду по частям, то есть, помещения значительной площади, как показывает опыт экспертной деятельности по оценке данного эксперта, не предлагаются к аренде в целом, а отдельными помещениями, в связи с чем для аналогов N 1, N 2 и N 3 корректировка не вводилась, описание корректировки в заключении приведено, сведений, опровергающих данные выводы эксперта, рецензент не приводит. Ссылки представителя административного истца на наличие в выборке иных объектов, более сопоставимых по площади, подлежат отклонению, поскольку доказательств их сопоставимости по иным ценообразующим факторам, что позволило бы их принять в качестве объектов-аналогов, им не приведено.

Доводы представленного административным истцом заключения специалиста о том, что экспертом при определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода необоснованно применена корректировка на динамику изменения цен на рынке по данным сборников Ко-Инвест, которые отражают динамику цен строительных материалов и строительно-монтажных работ, в связи с чем не могут использоваться для корректировки динамики цен на рынке, подлежат отклонению. Как следует из заключения эксперта, основой для определения индексов строительно-монтажных работ являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции, изделия, показатели оплаты труда и другие затраты, то есть, зависят от экономической, политической ситуации в стране. Учитывая изложенное, и тот факт, что в анализе рынка недвижимости согласно проведенному исследованию и полученной в ходе анализа сборника Ко-Инвест информации, эксперт получил индексы строительно-монтажных работ по Краснодарскому краю, применив их в расчетах, оснований не согласиться с выводами эксперта в названой части не имеется, в приведенном в заключении эксперта расчете корректировки на изменение цен (таблица 17) на основании анализа сведений об индексах строительно-монтажных работ математических ошибок не выявлено. При этом, при определении рыночной арендной платы для аналогов N 1, N 2 и N 3 экспертом введены повышающие корректировки (в размере 7, 07%, 3, 33% и 0, 94% соответственно) на условия рынка (динамика сделок на рынке), поскольку данные объекты предложены к аренде до даты оценки.

Вопреки доводам заключения специалиста, описание отказа от корректировки на состояние отделки в заключении эксперта приведено, что подтверждено скриншотами объявлений, согласно которым объекты-аналоги пригодны для использования по назначению, в связи с чем эксперт принял к расчетам состояние их отделки как хорошее, сведений об улучшенной отделке или ее отсутствии в объявлениях не содержится. Доказательств обратного не имеется, и административным истцом не представлено, равно как и не приведено наличия иных объектов, которые бы могли быть использованы в качестве аналогов и были бы более сопоставимы по данному параметру, а также иным ценообразующим факторам с объектом экспертизы. Состояние отделки исследуемого нежилого здания определено экспертом как хорошее (среднее).

Оснований для применения корректировки на наличие отдельного входа эксперт не усмотрел, указав в обоснование, что исследуемое нежилое здание относится к рынку торговой недвижимости, представляет собой здание торгового комплекса-супермаркета "Магнит", в связи с чем при определении рыночной арендной платы, исходя из квалификационных характеристик торговых центров, применение корректировки на наличие отдельного входа не корректно, доказательств влияния данного параметра на стоимость арендной платы для здания торгового центра административным истцом не приведено.

Экспертом в ходе исследования выявлено, что объект оценки и объекты-аналоги характеризуются хорошей транспортной доступностью, то есть, наличием парковочных мест для посетителей вне зависимости от типа парковки (стихийная или организованная). Экспертом не выявлено и административным истцом не доказано, что различные виды паркинга оказывают влияние на стоимость арендной платы за торговые объекты в г. Геленджике, в связи с чем доводы административного истца в названной части подлежат отклонению.

Отказ от применения корректировки на тип объекта экспертом также обоснован надлежащим образом, им принято во внимание то, что торговые центры значительной площади сдаются в аренду по частям, в связи с чем при определении величины ПВД рассматривается получение дохода от сдачи помещений объекта экспертизы в аренду, а не здания целиком.

Доводы заключения специалиста об ошибочности применения экспертом корректировки на расположение относительно красной линии для аналога N2 подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку эксперт, исходя из анализа местоположения объектов-аналогов и объекта экспертизы, пришел к выводу о том, что аналог N 2 обладает более привлекательными характеристиками расположения (находится в окружении объектов коммерческого назначения, а также индивидуальной, малоэтажной и среднеэтажной застройки, в месте с достаточно развитой инфраструктурой, активным пешеходным и автомобильным трафиком, имеет фасад на Восточный переулок, что подтверждено приложенными к заключению сведениями из публичных источников.

Проанализировав экспертное заключение и представленное административным истцом на него заключение специалиста, судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного нежилого здания, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок и отказ от них со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал.

Вместе с тем, в апелляционную инстанцию не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых эксперт необоснованно отказался.

Для расчета арендопригодной площади эксперт использовал среднее значение коэффициента арендопригодной площади (0, 81) для торговых помещений и зданий. В соответствии с методикой расчета методом капитализации в рамках доходного подхода рыночной стоимости, для определения действительного дохода от объекта недвижимости необходимо определить размер потерь, обусловленный недозагрузкой. Таким образом, коэффициент эффективности арендопригодных площадей - это коэффициент недозагрузки, а не арендопригодная площадь. Коэффициент недозагрузки определен экспертом в размере 15, 05%.

Величина операционных расходов составила 31% от действительного валового дохода, среднее значение ставки капитализации - 11, 65%.

Тот факт, что эксперт при расчете рыночной стоимости спорного нежилого здания использовал только один подход - доходный, отказавшись от применения сравнительного и затратного подхода, о незаконности выводов эксперта относительно размера действительной рыночной стоимости спорного здания по состоянию на 1 января 2021 года не свидетельствует и согласуется с положениями пунктов 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, согласно которым при выборе подходов и методов оценки необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. При этом, в заключении специалиста не приведено информации о предложениях/сделках по продаже объектов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с исследуемым объектом, на рынке недвижимости г. Геленджик, в то время как на рынке аренды экспертом выявлено достаточное количество объектов, предложенных к аренде, что позволило определить рыночную стоимость нежилого здания в рамках доходного подхода.

Суд апелляционной инстанции находит, что экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, заключением специалиста не опровергаются.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта ФИО27, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы, равно как для признания заключения повторной судебной экспертизы недопустимым доказательством в порядке статьи 61 КАС РФ, как об этом ходатайствовал представитель административного истца, по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС РФ и по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В силу части 1 статьи 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.

Согласно пункту 1 части 6 статьи 180 КАС РФ, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.

Таким образом, если судом административный иск удовлетворен, то это означает, что суд подтверждает правомерность заявленных требований, а в случае отказа в удовлетворении заявленных требований суд подтверждает правомерность позиции ответчика.

В обоснование административного иска АО " "данные изъяты"" указывало на то, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания существенно завышена, в связи с чем заявленные им требования сводились к ее уменьшению.

Поскольку при рассмотрении дела в апелляционном порядке доводы административного истца о завышении кадастровой стоимости нежилого здания опровергнуты заключением повторной судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость этого здания превышает оспариваемую кадастровую стоимость, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вынесения решения об удовлетворении заявленных требований.

Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, превышающем его кадастровую стоимость, ухудшает положение административного истца, существовавшее до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

При таких обстоятельствах, решение Краснодарского краевого суда от 29 августа 2022 года подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.

Статьей 111 КАС РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 указанного Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 14 статьи 49 КАС РФ предусмотрено, что государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы. Эксперту, вызванному в суд, возмещаются расходы, связанные с явкой в суд и проживанием (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Согласно представленным ООО " "данные изъяты"" документам, а именно, финансово-экономическому обоснованию и счету N N от ДД.ММ.ГГГГ года, стоимость повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом данной организации ФИО28, составляет 80 000, 00 рублей.

Размер оплаты, по мнению судебной коллегии, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертной организации.

Учитывая, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административных истцах, реализующих право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, а для определения величины рыночной стоимости необходимы специальные познания, при том, что по результатам производства в суде апелляционной инстанции согласно выводам повторной судебной экспертизы рыночная стоимости объекта недвижимости по состоянию на спорную дату превысила его кадастровую стоимость, что влечет отказ в удовлетворении административного иска, то расходы на производство повторной судебной оценочной экспертизы в размере 80 000, 00 рублей надлежит взыскать в пользу экспертной организации с административного истца.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворить.

Решение Краснодарского краевого суда от 29 августа 2022 года об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью 4 319, 4 кв.м, дата постановки на государственный кадастровый учет 23 августа 2013 года, в размере его рыночной стоимости 76 579 825, 00 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года отменить, внести по делу новое решение, которым акционерному обществу " "данные изъяты"" в удовлетворении требований отказать.

Заявление руководителя отдела оценки имущественных комплексов ООО " "данные изъяты"" ФИО29 об оплате судебных расходов по проведению повторной судебной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества "Тандер" в пользу ООО " "данные изъяты" судебные расходы по проведению повторной судебной экспертизы в размере 80 000, 00 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 марта 2023 года.

Председательствующий

Судьи