Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2023 г. по делу N 33-7445/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Левшенковой В.А, судей Мищенко О.А, Акульшиной Т.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Культюгиной А.Т, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мищенко О.А.

гражданское дело Гагаринского районного суда г. Москвы N 2-5887/2022 по апелляционной жалобе ответчика Нарбаева Н.Б. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 28 сентября 2022 года, которым постановлено:

Уменьшить цену земельного участка общей площадью 572 кв.м адрес, ОАО "Джемете" с кадастровым номером *** с 1 300 000 руб. до 646 000 руб.

Взыскать с Нарбаева Назыма Батырбековича (паспортные данные) в пользу Тубелис Софьи Александровны (паспортные данные...) денежные средства в размере 654 000 руб, расходы по оплате госпошлины 21 584 руб, расходы на оплату представителя в размере 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований Тубелис Софьи Александровны отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Тубелис С.А. обратилась в суд с иском к Нарбаеву Н.Б, в котором просит уменьшить цену договора купли-продажи земельного участка с 1 300 000 руб. до 646 000 руб, взыскать излишне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 654 000 руб, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 584 руб, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Требования мотивированы тем, что 28.07.2021 между Тубелис С.А. и ответчиком Нарбаевым Н.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 572 кв.м, для садоводства и дачного хозяйства, расположенного в адрес, ОАО "Джемете" с кадастровым номером *** по цене 1 300 000 руб, оплаченную истцом. Истец рассчитывала, что сможет использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования для садоводства и дачного хозяйства, т.е. построить там садовый дом, пригодный для круглогодичного проживания для семьи истца и постоянной регистрации. До сделки представитель продавца заверял, что участок пригоден для этих целей. Продавец своей подписью в договорах купли-продажи также заверил, что участок пригоден для использования в соответствии с его назначением (п.9 Договора купли-продажи). О наличии каких бы то ни было ограничений на использовании участков и наличии прав третьих лиц, покупателю продавец не сообщил. После сдачи документов на государственную регистрацию, при осмотре на местности, выяснилось, что на отчуждаемом земельном участке были преднамеренно уничтожены знаки, оповещающие, что через земельный участок проходит подземный газопровод, что делает невозможным строительство на данном участке.

30.08.2021г. от адрес поступил ответ, из которого следует, что по данному участку проходит подземный газопровод высокого давления Ду-200 с охранной зоной 278 кв.м, следовательно, участки обременены правами третьих лиц, о чем в нарушение ст. 460 ГК РФ продавец не сообщил покупателю до сделки.

В связи с изложенным, строительство садового дома на спорном участке не представляется возможным, так как земельный участок расположен в границах охранной зоны, режим которой запрещает строительство любого назначения: жилого, промышленного, сельскохозяйственного и пр, что является существенным обстоятельством и в значительной мере лишает покупателя того, на что он рассчитывал при заключении договора. Таким образом, в товаре имеется существенный недостаток, не позволяющий использовать его по назначению в том объеме, как это указано в договоре купли-продажи. По заключению независимой оценки, рыночная стоимость земельного участка с КН *** составляет сумму не более 646 000 руб. с учетом фактической возможности его эксплуатации без строительства дома.

Истец Тубелис С.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие, на исковых требованиях настаивает.

Представитель истца Евсюков К.М. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Ответчик Нарбаев Н.Б. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого и отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме просит ответчик Нарбаев Н.Б. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Представитель истца Тубелис С.А. - Евсюкова О.С. в судебное заседание апелляционной инстанции явилась, решение суда первой инстанции полагала законным и обоснованным.

Истец Тубелис С.А, ответчик Нарбаев Н.Б. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка, и требованиями закона.

Общие положения о договоре купли-продажи предусматривают, что в соответствии с п.1 ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

При этом статья 557 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Так, статьей 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

На основании п.1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Строительными нормами и правилами СП 36.13330.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85* (с Изменением N 1) СП (Свод правил) от 25.12.2012 N 36.13330.2012, установлены минимальные расстояния для газопровода с условным диаметром трубы свыше 800 до 1000 см в размере 250 метров от оси крайних газопроводов до объектов, зданий и сооружений.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" указанные СНиП являются обязательными для применения, поскольку включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 года N 1047-р, в соответствии с частью 3 статьи 42 данного Федерального закона.

Согласно ст.32 Федерального закона от 31 марта 1999 года N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.07.2021 между Тубелис С.А. и ответчиком Нарбаевым Н.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 572 кв.м, для садоводства и дачного хозяйства, расположенного в адрес, ОАО "Джемете" с кадастровым номером *** по цене 1 300 000 руб.

В день сделки истец передала ответчику 1 300 000 руб, что подтверждается расписками.

Как указала истец, она рассчитывала, что сможет использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования для садоводства и дачного хозяйства, т.е. построить садовый дом, пригодный для круглогодичного проживания для семьи истца и постоянной регистрации. До сделки представитель продавца заверял, что участок пригоден для этих целей. Продавец своей подписью в договорах купли-продажи также заверил, что участок пригоден для использования в соответствии с его назначением (п.9 Договора купли-продажи). О наличии, каких-либо ограничений на использовании участков и наличии прав третьих лиц, покупателю продавец не сообщил. В реестре имеются ограничения по строительству высоты дома с учетом наличия рябом аэродрома, о которых было истцу известно.

Как указала истец, после сдачи документов на государственную регистрацию, при осмотре на местности, выяснилось, что на отчуждаемом земельном участке были преднамеренно уничтожены знаки, оповещающие, что через земельный участок проходит подземный газопровод, что делает невозможным строительство на данном участке.

Истец подала заявление в Росреестр, в период приостановки регистрации перехода права собственности, обратилась с запросами в уполномоченные организации, с целью выяснить, насколько существенно влияет газопровод на возможность использования участка

30.08.2021г. от ОА "Газпром Газораспределение Краснодар" поступил ответ, из которого следует, что по данному участку проходит подземный газопровод высокого давления Ду-200 с охранной зоной 278 кв.м, следовательно, участки обременены правами третьих лиц, о чем в нарушение ст. 460 ГК РФ продавец не сообщил покупателю до сделки.

В связи с изложенным, строительство садового дома на спорном участке не представляется возможным, так как земельный участок расположен в границах охранной зоны, режим которой запрещает строительство любого назначения: жилого, промышленного, сельскохозяйственного и пр, что является существенным обстоятельством и в значительной мере лишает покупателя того, на что он рассчитывал при заключении договора. Таким образом, в товаре имеется существенный недостаток, не позволяющий использовать его по назначению в том объеме, как это указано в договоре купли-продажи.

Суд первой инстанции, на основании анализа и оценки, представленных сторонами доказательств установил, что при заключении договора купли-продажи Тубелис С.А. исходила из того, что ею приобретается земельный участок под садоводство, на котором планируется возведение жилого строения и хозяйственных сооружений, что не противоречит разрешенному использованию земельного участка. Впоследствии, Тубелис С.А. стало известно о том, что по данному участку проходит подземный газопровод высокого давления Ду-200 с охранной зоной 278 кв.м, следовательно, участки обременены правами третьих лиц, что исключает нахождение на земельном участке зданий, строений, сооружений.

Таким образом, после заключения договора купли-продажи в отношении покупателя Тубелис С.А. существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, в том числе при определении существенных условий договора, в том числе о цене земельного участка, при наличии которых до достижения между сторонами соглашения, договор купли-продажи мог быть заключении на иных условиях или не заключен вообще. Доказательств того, что Тубелис С.А. до заключения договора купли-продажи было известно и существующих ограничениях и обременениях в отношении земельного участка, материалы дела не содержат.

Из заключения специалиста следует, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного в адрес, ОАО "Джемете" с кадастровым номером ***, составляет сумму не более 646 000 руб. с учетом фактической возможности его эксплуатации без строительства дома.

Суд не нашел оснований не доверять заключению специалиста, поскольку оно составлено специалистом, имеющим опыт экспертной работы. При этом заключение достаточно аргументировано и согласуется с имеющимися в материалах дела иными доказательствами, заключение суд счел относимым, допустимым, достоверным доказательством.

Поскольку установлены существенные недостатки переданного товара (земельного участка), суд пришел к выводу, что оплаченная Тубелис С.А. цена земельного участка в договоре подлежит уменьшению, а с ответчика Нарбаева Н.Б. подлежит взысканию сумма в размере 654 000 руб, путем уменьшения цены земельного участка, расположенного в адрес, ОАО "Джемете" с кадастровым номером *** с 1 300 000 руб. до 646 000 руб.

В соответствии со ст.ст. 98, 100 ГПК РФ взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы: по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб, расходы на оплату государственной пошлины в размере 21 584 руб.

Изложенные выводы суда первой инстанции следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных доказательств, оцененных в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ. Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с мотивами, по которым суд пришел к данным выводам, в то время как с доводами апелляционной жалобы согласиться не может.

Оспаривая постановленный по делу судебный акт, ответчик в апелляционной жалобе указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, явившееся следствием неверной оценки представленных доказательств.

Оснований согласиться с данными доводами судебная коллегия не усматривает, поскольку приходит к выводу о том, что приведенные в ней доводы не содержат указания на обстоятельства, которые не являлись предметом проверки суда первой инстанции.

Так ответчик указывает в апелляционной жалобе, что вид разрешенного использования земельного участка "для садоводства и дачного хозяйства", указанный в выписке ЕГРН, договоре купли-продажи предполагает "размещение дачных строений, а не жилых домов".

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ответчика.

В соответствии со статьей 1 ФЗ Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", действовавшего на дату постановки на кадастровый учет земельного участка, садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);

дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Постановлением Конституционного суда РФ от 30 июня 2011 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева" признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

В Федеральном законе от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 217-ФЗ) понятия садового и дачного земельного участка объединены в понятие "садовый земельный участок". Так, в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона 217-ФЗ садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (п. 11 ст. 34 Закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.06.2014 N171-ФЗ).

Таким образом, на земельном участке, в соответствии с видом разрешенного использования "для садоводства и дачного хозяйства" могут быть возведены садовые, жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи.

Оплачивая цену за участок, истец рассчитывала, что сможет использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования - для садоводства и дачного хозяйства.

Ответчик, подписав договор купли-продажи, подтвердил, что участок пригоден для использования в соответствии с его назначением (п.9 договора купли-продажи). О наличии каких бы то ни было ограничений в использовании участка и наличии прав третьих лиц покупателю ответчик не сообщил. Таким образом, земельный участок не соответствует договору, имеет недостаток, выразившийся в наличии ограничений (невозможности) для его использования для строительства жилого дома, иных построек, садоводства, в том числе для отдыха Истца и его семьи, выращивания сельскохозяйственных культур, о чем истец не был поставлен в известность при заключении договора купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы, что ответчик не явился в суд по уважительной причине, при этом суд рассмотрел дело в его отсутствие, судебная коллегия отклоняет, поскольку ответчик просил перенести судебное заседание на сентябрь 2027 года в связи с его нахождением в командировке за пределами Российской Федерации (л.д. 92), при этом, предусмотренный законом срок рассмотрения дела составляет 2 месяца.

Согласно ст. 6.1 ГПК РФ судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляются в разумные сроки.

Разбирательство дел в судах осуществляется в сроки, установленные настоящим Кодексом. Продление этих сроков допустимо в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом, но судопроизводство должно осуществляться в разумный срок.

Отложение рассмотрения дела до сентября 2027 года не отвечает требованиям соблюдения разумных сроков судопроизводства.

При этом судебная коллегия отмечает, что ответчик не был лишен права направить в суд своего представителя, однако не воспользовался данным правом.

Таким образом, разрешая спор по существу, суд первой инстанции на основании тщательного анализа представленных доказательств правильно установилфактические обстоятельства по делу, в связи с чем, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, приведя логичные, последовательные и исчерпывающие мотивы принятого решения.

Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 28 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Нарбаева Н.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: