Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 марта 2023 г. по делу N 66а-352/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N23OS0000-01-2022-000849-08 (3а-1094/2022) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магазин N10" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 05 декабря 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В, объяснения директора административного истца ФИО5, пояснения эксперта ФИО7, принимавших участие посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Магазин N 10" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило на основании отчета об оценке от 27 июня 2022 г. N 2367-О/2022, подготовленного ООО "Институт оценки и управления собственностью", установить равную рыночной кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером N:103, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 4 017 536 рублей и по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 4 150 223 рублей.

По мнению административного истца, установленная на спорные даты в результате массовой оценки кадастровая стоимость недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером N:103 завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, поскольку влияет на размер налоговых платежей. Размер кадастровой стоимости, установленный в ходе массовой оценки, на 01 января 2018 г. составил 7 835 601, 84 рублей, по состоянию на 01 января 2021 г. - 8 187 142, 12 рублей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство административного истца о восстановлении срока на подачу административного искового заявления об спаривании кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2018 г.; по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "АТЛАС-Консалт".

По результатам проведения исследования эксперт ФИО6 сделал вывод о том, что отчет об оценке от 27 июня 2022 г. N 2367-О/2022, подготовленный ООО "Институт оценки и управления собственностью", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (оценщиком не проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, подобранные аналоги не сопоставимы с объектом исследования по основному ценообразующим фактору - местоположению); рыночная стоимость здания с кадастровым номером N:103 по состоянию на 01 января 2018 г. составляет 6 337 819 рублей, по состоянию на 01 января 2021 г. - 7 433 503 рублей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции административный истец в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 июня 2022 г. заявленные требования удовлетворены; установлена кадастровая стоимость спорного объекта с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; указана дата обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - 02 августа 2022 г.; указан период действия кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 г, с 01 января 2019 г. до 01 января 2022 г.; судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 75 000 рублей возложены на административного истца.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Краснодарского краевого суда от 05 декабря 2022 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края сослался на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в соответствии с требованиями законодательства, нарушение прав истца установлением и размером кадастровой стоимости не доказано; судебная оценочная экспертиза является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выполнено с нарушением требований об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Замечания на заключение судебной оценочной экспертизы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы отзыва департамента имущественных отношений Краснодарского края, представленного при рассмотрении дела в суде первой инстанции (эксперт необоснованно отказался от затратного и доходного подходов; эксперт не исследовал в полной мере сегмент рынка, которому отнесен объект оценки; эксперт некорректно подобрал аналоги (офисные и производственно-складские помещения), а также не учел характеристики объектов недвижимости: тип недвижимости, встроенные помещения или отдельно стоящие здания, класс конструктивной системы зданий, уровень отделочных работ помещений, наличие коммуникаций, местоположение объекта экспертизы (отсутствует возможность идентификации расположения относительно красной линии, расположения относительно остановок общественного транспорта); у аналога N 1 отсутствует информация о местоположении, что не позволяет решить вопрос о наличии (отсутствии) оснований для применения корректировки по данному фактору; имеются отличия по материалу конструкций, техническому состоянию отделочным работам, площади; в качестве аналога N 2 эксперт принимает помещение в здании, которое расположено не в цоколе, как указано в объявлении, а в подвале, не имеет отдельного входа, по данному объекту отсутствует информация о местоположении, что не позволяет решить вопрос о наличии (отсутствии) оснований для применения корректировки по данному фактору, данный объект отличается по типу недвижимости, этажу расположения, площади, отделочным работам; в качестве аналога N 3 эксперт принимает помещение свободного назначения, который отличается от объекта оценки по типу недвижимости, площади, этажу расположения; ошибочно эксперт указывает, что аналог расположен на 1 этаже, согласно фотоматериалам место расположения - цокольный этаж; эксперт необоснованно применил скидку на торг в максимальном значении из расширенного интервала; эксперт необоснованно применил корректировку на техническое

состояние объекта (объект оценки нуждается в косметическом ремонте, а аналог N 1 - без отделки); эксперт необоснованно отказался от применения корректировки на этажность, в то время как объекты, расположенные на первых этажах дороже объектов, расположенных на цокольных этажах; эксперт необоснованно отказался от применения корректировки на материал стен (у объекта-аналога стены выполнены из профлиста, сэндвич-панелей, а у объекта экспертизы - из кирпича, которые дороже объектов, выполненных из профлиста и сэндвич-панелей на 20, 5%); эксперт необоснованно отказался от применения корректировки на местоположение (в отношении аналогов NN 1 и 2 нет точной информации о местоположении); суждение эксперта о расстоянии объекта исследования до остановок общественного транспорта более 500 метров не соответствует действительности, поскольку оно составляет менее 100 метров; эксперт необоснованно отказался от применения корректировки на наличие отдельного входа, который у объекта-аналога N 2 отсутствует; рыночная стоимость объекта экспертизы, определенная экспертом, ниже уровня средних цен предложений объектов торгового назначения, представленных на рынке в районе расположения объекта экспертизы в 2, 6 раза).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции директор ООО "Магазин N 10" ФИО5 просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Эксперт ФИО7 поддержал письменные пояснения, представленные в суд первой инстанции, указал на отсутствие нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились. Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

От филиала ППК "Роскадастра" по Краснодарскому краю (правопреемник ФГБУ "ФКП Росреестра") поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием против рассмотрения дела, суд полагает возможным рассмотреть дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца, пояснения эксперта ФИО7, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объекта недвижимости, а также лицом, уплачивающим налоговые платежи, размер которых исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, применяемую для расчета налоговых платежей.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, согласно которым кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы N 193-1094/2022.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта ООО "АТЛАС-Консалт" ФИО7 N 193-1094/2022 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее по тексту - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее по тексту - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Из экспертного заключения N 193-1094/2022, подготовленного экспертом ФИО7, следует, что оцениваемый объект отнесен к сегменту недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса; определение рыночной стоимости осуществлено экспертом с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж. От применения иных подходов и методов эксперт отказался, подробное и мотивированное обоснование вопреки доводам апелляционной жалобы приведено в экспертном заключении.

В рамках сравнительного подхода экспертом в качестве аналогов подобраны объекты, расположенные в городе Краснодаре, в последующем использованы факторы, которые, по мнению эксперта, наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; проведены корректировки по элементам сравнения. Так, экспертом скорректированы цены аналогов по следующим параметрам:

- при оценке нежилого здания по состоянию на 01 января 2018 г. на торг, на тип объекта (повышающая корректировка), на состояние объекта, на площадь;

- при оценке нежилого здания по состоянию на 01 января 2021 г. на торг, на тип объекта для аналогов NN 1 и 3 (повышающая корректировка), на состояние объекта, на площадь.

В рамках сравнительного подхода необходимость применения корректировок и отказ от их применения по тем или иным факторам экспертом обоснована в заключении (л.д. 106-110, 113-117, том 2) и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывает.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции эксперт давал письменные пояснения на доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, касающиеся недостатков судебной оценочной экспертизы, мотивированная оценка которым дана судом первой инстанции в обжалуемом решении; оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не имеется. Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО7 со ссылкой на представленные ранее пояснения указал на отсутствие нарушений, допущенных при проведении экспертизы.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для проведения по делу повторной (дополнительной) судебной оценочной экспертизы судебная коллегия не усматривает, соответствующих ходатайств от участвующих в деле лиц не поступало.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы отзыва на административное исковое заявление, получили надлежащую оценку в суде первой инстанции, подлежат отклонению.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 05 декабря 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 24 марта 2023 года.

Председательствующий

Судьи