Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 марта 2023 г. по делу N 66а-381/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей: Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-46/2022 по административному исковому заявлению ООО "Пропан Авто" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с апелляционной жалобой представителя административного истца ООО "Пропан Авто" на решение Верховного суда Республики Адыгея от 5 декабря 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, пояснения представителя административного истца Натхо А.Ч, судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Пропан Авто" (далее - ООО "Пропан Авто") обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Пропан Авто" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 5 000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения базы по продаже строительных материалов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Оспаривая установленную в массовом порядке кадастровую стоимость, административный истец указал, что она значительно превышает рыночную, что нарушает его права и законные интересы.

Решением Верховного суда Республики Адыгея от 5 декабря 2022 г. административные исковые требования ООО "Пропан Авто" удовлетворены частично.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения базы по продаже строительных материалов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" установлена равной его рыночной, определенной по состоянию на 1 января 2020г. в размере 5920000 рублей.

С общества с ограниченной ответственностью "Пропан Авто" в пользу экспертной организации - общество с ограниченной ответственностью "Центр проектного управления" взыскана стоимость проведенной судебной экспертизы от 13 октября 2022 г. N в размере 72000 рублей.

В апелляционной жалобе административный истец ООО "Пропан Авто" выражает несогласие с вынесенным решением. Полагает, что положенное в основу решения суда заключение судебной оценочной экспертизы не отвечает требованиям обоснованности и достоверности, в связи, с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости. Заключение эксперта сформировано на предположениях, догадках и допущениях, вводит в заблуждение и не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу, ГБУ РА "АРЦГКО" не согласно с апелляционной жалобой представителя ООО "Пропан Авто", считает ее не подлежащей удовлетворению.

Лица участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также посредством публикации информации на официальном интернет-сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, ходатайств об отложении не предоставили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя административного истца Натхо А.Ч, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При рассмотрении данного дела, суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28), Постановление. Конституционного Суда Российской Федерации, от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" (далее -Постановление Конституционного Суда N 20-П).

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований доказательства, правильно установил, что поскольку земельный участок с кадастровым номером N находится в аренде у административного истца, следовательно, являясь плательщиком арендных платежей, административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость основываясь на положениях статьи 245 КАС РФ, в силу которых результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость находящихся в аренде у административного истца объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, суд пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении иска.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке рыночной стоимости составленный оценщиком ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" Д. от 17 июня 2022 г. N согласно которого рыночная стоимость оцениваемого объекта установлена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 2496000 рублей.

Указанный отчет обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости.

Судом первой инстанции правильно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчета, суд первой инстанции обоснованно отклонил отчёт и в связи с выявленными ГБУ РА "АРЦГКО" в Отчете об оценке от 17 июня 2022 г. N многочисленными нарушениями требований федеральных стандартов оценки, повлекших существенное снижение рыночной стоимости объекта оценки, суд с целью устранения возникших противоречий, назначил судебную оценочную экспертизу, производство которой поручил ООО "Центр проектного управления" (г. Москва).

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы составлено экспертное заключение от 13 октября 2022 г. N, из которого следует, что в Отчете об оценке ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" 17 июня 2022 г. N допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов об оценки, а именно к определению сегмента объектов оценки, анализу рынка, корректному подбору объектов-аналогов, к корректному применению корректировок.

При выполнении математических действий оценщиком были допущены математические ошибки (неверное применение корректировок).

Использованная оценщиком информация не является достоверной.

Также результатам проведения судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 5920000 рублей.

Вопреки позиции административного истца, оценив полученное по итогам проведения судебной оценочной экспертизы заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Закона об оценочной деятельности в части, применяемых к спорным правоотношениям, федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

При оценке спорных объектов недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована).

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов, в том числе и в части приведения ссылок на формулировки федеральных стандартов оценки и сделанных на их основании выводов об активности и неактивности рынка.

Вопреки позиции автора апелляционной жалобы в тексте заключения подробно и детально описан весь объем доступных эксперту сведений объектах аналогах, включая площадь, месторасположение, категорию земель и вид разрешенного использования.

Анализ ценообразующих факторов также приведен в заключении.

Информация, используемая в экспертном заключении соответствует требованиям пункта 19 ФСО N1.

Вопреки домыслам автора апелляционной жалобы о неправильном указаний сведений об объектах-аналогах, по всем используемым объектам установлены кадастровые номера, позволяющие собрать корректную информацию для проведения достоверного расчёта рыночной стоимости.

В экспертном заключении представлены выписки из кадастровых сведений, скриншоты объявлений, карты местности, схемы расположения объектов-аналогов, указаны точные данные, кадастровые номера и адреса, что свидетельствует о необоснованности замечаний апеллятора относительно ошибочности предоставленных экспертом сведений об их ценообразующих характеристиках (месте, виде, площади, расположении).

Доводы апеллятора о предпочтительной возможности использовать при оценки земельного участка находящегося в Республике Адыгея земельные участки-аналоги, находящиеся в Краснодарском крае, судебной коллегией отклоняются, поскольку оснований для расширения зоны рынка у эксперта не имелось, а произвольное использование объектов из других регионов не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки в части подбора аналогов.

Вопреки позиции апеллятора, выбор объектов-аналогов относящихся к разным категориям земель, сомнений у судебной коллегии не вызывает.

В экспертном заключении приведены данные используемого "Справочника оценщика недвижимости - 2018, Земельные участки.", под ред. Л.А. Лейфера на котором основывался расчет и из которого следует, что объект экспертизы, относящийся к землям под индустриальную застройку, может входить как в состав земель населенных пунктов, так и земель промышленности, с учетом вида разрешенного использования.

Поскольку все подобранные объекты-аналоги относятся по виду разрешенного использования и классу к объектам под индустриальную застройку, то их использование верно и не требует корректировки.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, подробно мотивированы примененные корректировки либо отказ в их применении.

Так, решение не применять корректировку на дату предложения и корректировку на изменение цен имеет подробное обоснование и принято на основании детального исследования рынка, в ходе которого установлено, что за период предшествующий дате экспертизы, роста цен на аналогичные предложения не наблюдалось и колебание цен отсутствует.

Учитывая то, что на открытом рынке не было представлено достаточное количество свободных земельных участков с сопоставимым параметром (площади), экспертом было принято обоснованное решение использовать выбранные аналоги с применением корректирующего коэффициента, который нивелирует разницу в площади. При этом корректировка на размер площади земельного участка верно рассчитана экспертом на основании справочных сведений.

Что касается доводов апеллятора о неверном подборе справочника СтатРиэлта от 17 января 2020 г. судебная коллегия соглашается с позицией о корректности ее применения, ввиду того, что данный справочник, несмотря на публикацию в январе 2020 года содержит анализ рынка за период до 31 декабря 2019 г.

Замечания о применении ошибочной корректировки 88, 1 вместо 0, 881 в отношении расчёта скидки на цену предложений является надуманным и опровергается данными таблицы расчета N 14.

Замечание о неправомерном отсутствии поправки на условие продажи ввиду наличия в объявлении возможности "бартерного обмена" опровергнуто в ходе полученных пояснений эксперта из которых следует, что в тексте объявления прописана стоимость объекта, а возможность реализации не денежным (бартерным) путем является факультативной.

Доводы апелляционной жалобы о некорректном применении корректировки на "снос ветхого строения" и необходимости применения понижающей корректировки ввиду наличия улучшений являются голословными и не подтверждаются наличием зарегистрированных строений на земельном участке, аналоге.

Замечания о неполной информации о идентификации объектов-аналогов опровергаются содержанием заключения содержащего сведения об установленном кадастровом номере и других точных сведениях в отношении примененного объекта.

Доводы апелляционной жалобы о грубом нарушении, ставящем под сомнение авторство проведенной по делу экспертизы ввиду наличия в электронном файле документа ссылки на авторство ИП З. вместо указания в электронном носителе сведений Т, судебной коллегией отклоняются, поскольку вопросы правообладателя программного обеспечения не относятся к предмету спора.

Официальным процессуальным документом по рассматриваемому делу является экспертное заключение выполненное на бумажном носителе и содержащее собственноручную подписку эксперта Т.

Таким образом, невзирая на доводы апелляционной жалобы, оснований полагать, что стоимость объекта оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению у судебной коллегии не имеется.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы судебной коллегией отклонено, поскольку оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Что касается вопроса о распределении судебных расходов, то разрешая данное требование, суд, основываясь, в том числе на документах, подтверждающих действительную стоимость оценочных работ, стоимость судебной экспертизы, объем произведенных работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, правильно исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и пришел к выводу об отнесении всех судебных расходов на административного истца, поскольку при установлении кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Основания, предусмотренные статьей 310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда, судебной коллегией также не установлены.

Руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Верховного суда Республики Адыгея от 5 декабря 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи