Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2022 г. по делу N 33-42675/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Магжановой Э.А., судей фио, фио, при помощнике судьи Игумнове В.Н., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело N 2-613/2022 по апелляционным жалобам истца Лункина А.Ф., лица не привлеченного к участию в деле, фио, на решение Савеловского районного суда адрес от 09 июня 2022 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Лункина Александра Федоровича к Якубову Марату Альбертовичу о государственной регистрации перехода права собственности отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Лункин А.Ф. обратился в суд с иском к ответчику Якубову М.А, в котором просил произвести в установленном порядке государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: адрес фио, д. 27, кв. 44 по договору купли-продажи квартиры от 15.04.2021; взыскании возмещения судебных расходов по оплате госпошлины в размере сумма

Свои требования истец мотивирует тем, что 15.04.2021 между Лункиным А.Ф. и Якубовым М.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес фио, д. 27, кв. 44, в соответствии с условиями которого Якубов М.А. получил от Лункина А.Ф. денежные средства в размере сумма путем передачи наличных денежных средств до подписания договора и обязался передать в собственность Лункина А.Ф. вышеуказанную квартиру. 16.04.2021 представителем покупателя и Якубовым М.А. поданы документы в МФЦ для государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру. Впоследствии от фио поступило сообщение о прекращении государственной регистрации перехода прав на квартиру и возврате документов. 02.06.2021 истцом в адрес ответчика направлено требование об исполнении условий договора купли-продажи в части государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости, оставленное без добровольного удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд.

В судебном заседании первой инстанции представитель истца по ордеру адвокат фио доводы и требования иска поддержала.

Ответчик Якубов М.А. в судебном заседании первой инстанции против удовлетворения исковых требований возражал.

Суд постановилвышеприведенное решение, об отмене которого просит истец Лункин А.Ф. и лицо не привлеченное к делу фио по доводам апелляционных жалоб.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности фио, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя лица не привлеченного в деле Лункиной Н, В, по доверенности фио, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ответчика фио, полагавшего, что решение является законным и обоснованным и не подлеющем отмене.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции были допущены, в связи с чем нельзя признать данное решение законным и обоснованным, в связи со следующим.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на основании справки ЖСК "Русское поле" о выплате пая ответчик Якубов М.А. является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 50 кв.м, расположенной по адресу: адрес фио, д. 27, кв. 44 (л.д. 41, 42).

Согласно жилищным документам, в указанной квартире зарегистрированы по месту проживания ответчик Якубов М.А. и фио

Настаивая на удовлетворении иска в суде первой инстанции, Лункин А.Ф. указывал, что 15.04.2021 между ним и Якубовым М.А. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого Якубов М.А. обязался передать в собственность Лункина А.Ф. квартиру по адресу: адрес фио, д. 27, кв. 44, а Лункин А.Ф. принял на себя обязательство по оплате цены жилого помещения, установленной сторонами в размере сумма

Согласно п. 6 представленного истцом договора, денежные средства в размере сумма продавец получил до подписания настоящего договора для исполнения обязательств, предусмотренных договором займа от 25.12.2020, заключенного Якубовым М.А. и фио; денежные средства в размере сумма передаются продавцу путем перечисления названной денежной суммы на расчетный счет продавца в ПАО Сбербанк в течение 1 календарного дня с даты государственной регистрации перехода прав собственности к покупателю.

Согласно п. 8 договора полный и окончательный расчет за квартиру оформляется распиской продавца, подтверждающей фактическое получение продавцом денежных средств.

Как следует из материалов дела, согласно п. 9 договора на дату подписания настоящего договора в квартире зарегистрированы по месту жительства Якубов М.А. и фио

Продавец обязуется сняться с регистрационного учета из квартиры и обеспечить снятие с регистрационного учета фио в течение 1 календарного дня с даты государственной регистрации перехода права на квартиру.

В соответствии с п. 11 договора сторонам известно, что на момент заключения настоящего договора между Якубовым М.А. и фио заключен договор займа, договор залога от 25.12.2020.

Согласно п. 12 договора передача отчуждаемой квартиры продавцом и ее принятие покупателем осуществляется по передаточному акту. Указанный передаточный акт должен быть в обязательном порядке подписан сторонами настоящего договора в срок, согласованный в п. 10 договора.

В соответствии с п. 10 договора с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, покупатель приобретает право собственности на квартиру и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по содержанию и сохранению квартиры, осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, а также участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.04.2021 представителем покупателя Лункина А.Ф. в филиал ГУ МФЦ адрес Беговой подано заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В качестве подтверждения факта передачи Лункиным А.Ф. в пользу фио денежных средств по договору купли-продажи квартиры в размере сумма стороной истца в материалы дела представлена копия расписки фио от 16.04.2021, согласно которой последний подтверждает получения названной денежной суммы (л.д.18). Оригинал расписки представлен суду апелляционной инстанции.

Также суду представлен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи квартиры от 15.04.2021 без даты, согласно которому продавец передал, а покупатель принял квартиру по вышеуказанному адресу; покупатель произвел осмотр квартиры, претензий к ней не имеет и готов принять квартиру в собственность, получить один комплект ключей; с момента подписания акта покупатель вступает во владение, пользование и распоряжение квартирой, несет ответственность по ее содержанию и охране, подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Как пояснил ответчик в ходе рассмотрения дела, в спорной квартире проживает Якубов М.А. и его мать; истец в квартиру не приходил и ее осмотр не производил; ключи от квартиры никому, в том числе истцу, не передавались; доступа в квартиру ни у кого, кроме ответчика и его матери, нет.

Согласно представленному в дело единому жилищному документу, на дату рассмотрения спора, в отношении спорной квартиры имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Из поступивших по запросу суда материалов регистрационного дела в отношении спорного объекта недвижимости усматривается, что ранее в 2017-2019 гг. в отношении квартиры на основании договоров о предоставлении кредита и закладной имелись обременения в виде ипотеки в пользу ПАО Совкомбанк, прекращенные к заявленной дате заключения договора купли-продажи от 15.04.2021.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, сторона истца указывала, что обязательства по договору купли-продажи покупателем исполнены, в то время как ответчик уклоняется от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода прав собственности.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по адрес от 18.05.2021 на основании поданного Якубовым М.А. заявления прекращена государственная регистрация перехода прав собственности на квартиру, документы для осуществления который были представлены в орган регистрации прав с заявлением от 16.04.2021.

Также из материалов дела усматривается, что ранее органом регистрации прав рассматривалось заявление представителя покупателя - фио о государственной регистрации перехода права собственности, документы для осуществления которой были представлены с заявлением от 09.03.2021 (л.д.17). Сведения о заключении сделки, явившейся основанием для попытки реализации государственной регистрации перехода прав, как указал суд первой инстанции не представлены, а сторонами обстоятельства незавершенной попытки государственной регистрации, имевшей место за месяц до заключения договора купли-продажи от 15.04.2021 (заявления о регистрации перехода прав подавалось через МФЦ 02.03.2021 со ссылкой на договор купли-продажи от 02.03.2021), не пояснены. На основании уведомления от 12.04.2021 в совершении государственной регистрации по предшествующему основанию прекращено ввиду поступления 09.03.2021 соответствующего заявления фио

В ходе рассмотрения дела ответчик как в суде первой инстанции, так и в апелляционной инстанции, пояснил суду, что обратился в агентство недвижимости ООО "Белый дом" для организации продажи принадлежащей ему квартиры и приобретении для него жилого помещение меньшей площади с доплатой, поскольку нуждался в денежных средствах для лечения. В агентстве ответчик подписал документы, содержание которых он не видел ввиду потери зрения в одном глазу. Между тем, денежных средств в размере сумма он не получал, договоров займа с фио не подписывал, не знает данное лицо и в правоотношениях с ней не состоит и никогда не вступал. Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался. Ко врачам для получения справок из НД, ПНД ответчик не обращался, освидетельствование для проверки психического состояния на момент заключения сделки не проходил. Поскольку денежных средств за квартиру в заявленном в договоре размере ответчик не получал, то 16.04.2021 обратился в МФЦ с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода прав на квартиру. Фактически квартира в пользу покупателя либо иных лиц не передавалась, является местом постоянного жительства как ответчика, так его матери, находится в их пользовании и из фактического владения, в том числе после заключения договора купли-продажи, не выбывала.

В подтверждение своей позиции ответчиком в суд первой инстанции в материалы дела представлена выписка по счету, открытому на его имя в ПАО Сбербанк, из которой факт поступления каких-либо денежных средств от продавца не усматривается, из чего и исходил суд первой инстанции отказывая в иске.

Кроме того, суд первой инстанции, исходил из того, что 20.10.2021 состоялось решение Замоскворецкого районного суда адрес N 2-4149/2021, которым удовлетворены исковые требования фио к ООО "Белый дом" о расторжении агентского договора. Согласно общедоступным сведениям Портала судов общей юрисдикции адрес, указанное решение вступило в законную силу.

В силу положений ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

С учетом вышеприведенных правовых положений и руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, юридически значимыми по делу обстоятельствами является исполнение сторонами обязательств по договору купли-продажи, в том числе обязательства по передаче отчуждаемого имущества в пользу продавца, а также исполнение встречной обязанности продавца по оплате цены договора.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции в том числе исходил из того что в ходе рассмотрения дела фактическое исполнение сторонами условий договора купли-продажи своего подтверждения не нашло. Так, доказательств фактической передачи квартиры во владение покупателя суду не представлено. Приобщенный в дело акт без номера, передачу объекта недвижимости не подтверждает. Так, согласно содержанию названного акта, Лункин А.Ф. принял во владение и пользование спорную квартиру, а также бремя ее содержания. Между тем, доказательств наличия доступа истца в квартиру, передачи ему ключей, вступление в права владения, в ходе рассмотрения дела не представлено. Из пояснений стороны ответчика следует, что в квартире продолжают проживать ответчик и его мать, посторонние лица, в том числе истец, доступа в квартиру не имеют. Таким образом, как указал суд первой инстанции содержание обстоятельств, изложенных в акте приема-передачи, не соответствуют обстоятельствам фактического владения квартирой ответчиком и его матерью. Более того, из жилищных документов усматривается, что вступление истца в права владения квартирой и принятие бремени ее содержания также не произведено, поскольку в отношении жилого помещения имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, бремя исполнения которой в соответствии с актом должно было перейти к покупателю.

Также судом учитывается отсутствие в материалах дела доказательств исполнения покупателем встречного исполнения по договору купли-продажи в части оплаты цены квартиры в сумме сумма Представленная суду копия расписки, в отсутствие оригинала, в качестве допустимого доказательства судом принята быть не может. Более того, стороной ответчика оспаривался факт получения денежных средств, равно как факт наличия каких-либо долговых правоотношений с фио, ссылка на которые имеется в договоре купли-продажи. Обстоятельства передачи заявленной денежной суммы и порядок их вручения продавцу стороной покупателя также не приведены, а доказательства наличия в распоряжении истца заявленной наличной денежной суммы в дату совершения сделки не представлены.

При указанных обстоятельствах, ввиду отсутствия юридически значимых обстоятельств исполнения сторонами сделки принятых по договору обязательств в части фактической передачи отчуждаемого имущества, равно как доказательств исполнения покупателем встречного обязательства по оплате цены квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Однако с выводами суда первой инстанции не может согласиться судебная коллегия в связи со следующим.

В соответствии со п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В суде апелляционной инстанции ответчик указывал на то, что он при заключении договора купли продажи с истцом не получал реально денежные средства в размере указанном в договоре купли-продажи спорной квартиры от 15 апреля 2021 года, фио не знаком, никакого договора займа с ней не заключал. Однако не оспаривал сам факт заключения договора, подпись в договоре купли продажи квартиры не оспаривал.

Однако данные доводы опровергаются представленным в суд апелляционной инстанции оригиналом Расписки, копия которой имеется в материалах дела (л.д.18), содержание и подпись в которой не оспаривал ответчик. Доводы о том, что он был вынужден проедать квартиру и написать данную расписку, так как ему необходимы были деньги на лечение зрения, коллегия отклоняет, так как ответчику коллегией предлагалась возможность представить дополнительные доказательства в подтверждение своих возражений, медицинскую документацию о том, что у него имело место быть проблема со зрением, что мешало ему внимательно прочитать все условия договора, а также иные доказательства, что ответчиком сделано не было.

Довод ответчика в суде апелляционной инстанции о том, что истец при заключении Договора скрыл тот факт, что не состоит в зарегистрированном браке (п.18 Договора купли-продажи) не влияет на правильность принятого решения в соответствии с предметом иска в пределах заявленных требований, а также не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о произведении государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру по адресу: адрес, ул. 5- фио, д.27, кв.44.

Кроме того, что апелляционной инстанции отмечает, что со стороны истца не оспаривался договор купли продажи в суде первой инстанции ни по одному основанию, предусмотренному законом. Также судом первой инстанции не учтено и не дана оценка тому обстоятельству, что Якубов М.А. лично подавал документы на государственную регистрацию перехода права собственности на Лункина А.Ф. в Росреесстр через МФЦ, а именно заявление на регистрацию права собственности на истца, сам договор купли-продажи квартиры, копию расписки о получении им денежных средств за проданную спорную квартиру.

Также, коллегия обращает внимание на объяснения, данные стороной истца, согласно которым истец неоднократно заключал сделки по договорам займа, передавая квартиру под залог, в связи с чем не знать о том, что у него имеются правоотношения с фио по договору займа не мог.

Таким образом, коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, в соответствии со ст.330 ч.1 п.3 ГПК РФ, в связи с несоответствиями выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а требования истца подлежащими удовлетворению, в том числе в соответствии со ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по госпошлине в сумме сумма

Что касается апелляционной жалобы фио, она удовлетворению не полежит.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", правом апелляционного обжалования решений суда первой инстанции обладают стороны и другие лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 320 ГПК РФ).

В силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вне зависимости от того, указаны ли они в мотивировочной или резолютивной части судебного постановления, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции, которым разрешен вопрос об их правах и обязанностях.

В апелляционной жалобе фио ссылается на то, что она не была привлечена к участию в деле, так как ее супруг приобретал спорную квартиру за общие супружеские средства, в связи с чем ее права были нарушены. Также указывает, что суд при рассмотрении дела не установил, был ли произведен расчет по обязательствам по договору займа между Якубовым М.А. и фио Документы по займу могут находиться только у сторон сделки, а не у истца.

Однако коллегия отмечает, что фио не привела достаточных доказательств того, что при рассмотрении данного дела имеет место быть нарушение ее прав.

Учитывая изложенное, разъяснения, содержащиеся Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года N16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба фио не может быть рассмотрена судебной коллегией и на основании п. 4 ст. 328 ГПК РФ подлежит оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Савеловского районного суда адрес от 09 июня 2022 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 77-09-0004020-6423, по адресу адрес фио, д.27, кв.44 по договору купли-продажи от 15 апреля 2021 года, заключенному между Лункиным А.Ф. и Якубовым М.А.

Взыскать с фио в пользу Лункина А.Ф. судебные расходы в размере сумма

Апелляционную жалобу фио оставить без рассмотрения по существу.

Председательствующий:

Судьи: