Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17 апреля 2023 г. по делу N 66а-446/2023

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А, Подгорной Е.П.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ООО "Холдинговая компания "Промбезопасность" на решение Челябинского областного суда от 17 ноября 2022 года по административному делу N3а-153/2022 по иску ООО "Холдинговая компания "Промбезопасность" к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Холдинговая компания "Промбезопасность", в лице представителя, обратилось в Челябинский областной суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2021 года установлена в размере 55 314 995, 98 руб, и плательщиком налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, кадастровая стоимость нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке N 371/22 от 22 марта 2022 года, выполненным ООО "Прайд".

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости влияет на размер налоговых платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением Челябинского областного суда от 17 ноября 2022 года административные исковые требования ООО "Холдинговая компания "Промбезопасность" удовлетворены.

Суд установилкадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 47 792 845, 96 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости установлена судом как 22 апреля 2022 года.

Суд указал, что настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; установленная решением кадастровая стоимости применяется до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Суд взыскал с ООО "Холдинговая компания "Промбезопасность" в пользу БУ Челябинская ЛСЭ Минюста России расходы на проведение судебной экспертизы в размере 92 400 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что в основу решения суда положено заключение судебной оценочной экспертизы, которое не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В частности, экспертом не проведен анализ рынка недвижимости, и сведения получены им с сайта, вызывающего сомнения. Суждение о том, что рынок указанного типа объектов недвижимости является активным, является безосновательным, в пояснении эксперт приводит только цифру, характеризующую общее количество предлагаемых объявлений по продаже/аренде сопоставимых объектов. Характеристики предлагаемых объектов, позволяющие определить их высокую ликвидность, не представлены, диапазон цен предложений, позволяющий определить небольшой разброс - не представлен, количество предлагаемых объектов не подтверждено. При расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом используются недопустимые объекты аналоги. Таким образом, рыночная стоимость объекта исследования рассчитана экспертом некорректно. Пояснения эксперта в судебном заседании не устранили имеющиеся противоречия в экспертном заключении, в связи с чем, суд безосновательно отказал в назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Кроме того, по мнению подателя жалобы с административного истца безосновательно взысканы расходы за производство судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене или изменению решения суда.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Холдинговая компания "Промбезопасность" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2021 года установлена в размере 55 314 995, 98 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости утверждены Приказом Министерства имущества Челябинской области N189-П от 24 ноября 2021 года и внесены в ЕГРН 9 января 2022 года.

Как собственник нежилого здания и плательщик налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе заявить требования о ее пересмотре путем установления в размере рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч.4).

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N 371/2022 от 22 марта 2022 года, выполненным ООО "Прайд", рыночная стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года составляет 35 168 000 рублей.

Учитывая мотивированные возражения представителя Министерства имущества Челябинской области относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления его действительной рыночной стоимости, проведение которой поручено эксперту ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке N 371/2022 от 22 марта 2022 года, выполненный оценщиком ООО "Прайд", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности, п.22б ФСО N7 (8) в части использования при реализации сравнительного подхода в качестве аналогов объектов, которые к сопоставимым с оцениваемым объектом ценообразующим факторам не относятся, а также реализуются не по рыночным условиям, на дату, не соответствующую дате публикации объявления о продаже; п.22 д ФСО N7 (8) в части отсутствия необходимых корректировок "на вид использования" при реализации сравнительного подхода, в части отсутствия необходимых корректировок на "состав арендной платы, на "площадь" при реализации доходного подхода, в части расчета рыночной стоимости объекта оценки без учета фактической его площади при реализации доходного подхода, а также в части использования не актуальных корректирующих коэффициентов.

Указанные несоответствия повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, которая в соответствии с п.п.3, 5 ФСОN3 (7), не может быть признана достоверной.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года составляет 47 792 845, 96 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 47 792 845, 96 рублей.

Поскольку административным истцом в письменном виде представлены замечания на экспертное заключение, а также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции предложил эксперту ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России Платоновой Н.Б. представить письменные пояснения по экспертному заключению.

В пояснениях эксперт ответила на замечания административного истца, в частности указала, что в заключении приведено исследование рынка офисной недвижимости в той части, в которой это было необходимо для проведения экспертизы, а именно приведена информация о среднерыночных ценах и среднерыночной арендной ставке по объектам офисной недвижимости в Челябинской области за период времени с 2019 по 2022 гг, представленная на сайте крупнейшего интернет - агрегатора по недвижимости. Указанные сведения используются в заключении для проведения корректировок цен и арендных ставок аналогов при проведении расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов; итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования была сопоставлена с общерыночной стоимостью офисной недвижимости в г. Магнитогорске.

В ходе исследования предложений о продаже и сдаче в аренду объектов офисной недвижимости установлено, что количество предложений о продаже офисных помещений и помещений свободного назначения, пригодных для обустройства офисных помещений, составляет в декабре 2020 года 9 предложений, а в ноябре 2020 года - 13 предложений, количество предложений об аренде офисных помещений и помещений свободного назначения составляет, соответственно, 17 и 24 Указанное свидетельствует об активности рынка офисной недвижимости на дату оценки.

Что касается объекта аналога N1, то из объявлений эксперта следует, что фактически продаются три этажа офисного здания по "адрес" за исключением 1-го этажа, из которых цена указана для 2-го этажа. Поскольку в объявлении указана цена за одно помещение, в расчете учитывается стоимость указанного помещения. В конечном итоге в расчете учитывается удельная цена объекта, выраженная в виде стоимости 1 кв.м. площади. В расчете для этого объекта выполнены корректировки по тем ценообразующим факторам, по которым он отличается от объекта оценки, в том числе корректировка, учитывающая отличие встроенного помещения от отдельно стоящего здания с земельным участком.

Объекты - аналоги N1 и N2 находятся по одному адресу, при этом объект-аналог N1 представляет собой второй этаж здания, является фактически встроенным помещением.

Объект-аналог N2 представляет собой отдельно стоящее 4-х этажное здание, продающееся целиком.

Таким образом, указанные объекты реализуются независимо друг от друга по тем вариантам, которые могут удовлетворить потребности покупателя, при этом каждое объявление рассматривается как самостоятельный объект недвижимости офисного назначения.

Указанные аналоги, наряду с аналогом N3 использованы для расчета стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода, приведенной в таблице 9 на листе 46-47 заключения.

Степень отклонения стоимости аналога N3 от среднего значения выборки составляет 31 процент, является значительной, в связи с чем, аналог N3 исключен из расчета в связи с тем, что не входит в доверительный интервал.

Аренная ставка аналога N3 в значении 450 руб/кв.м. является рыночной, подтверждается приведенным расчетом и использована в заключении.

В судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО10 поддержала свое экспертное заключение в полном объеме.

Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Учитывая, что суд первой инстанции не усмотрел противоречий в экспертном заключении, сомнения в обоснованности указанного заключения у него не возникли, суд обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции также не находит оснований для удовлетворения указанного ходатайства, поскольку экспертное заключение представляется обоснованным и достоверным, не содержит противоречий и неточностей. Письменные пояснения эксперта, а также ее объяснения в судебном заседании суда первой инстанции являются подробными и последовательными, не вызывают сомнений и опровергают доводы представителя административного истца о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что определенная экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N не существенно отличается от оспариваемой кадастровой стоимости нежилого здания, что свидетельствует об отсутствии существенных ошибок при ее определении.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение в части установленного размера рыночной стоимости нежилого здания правильным.

Частью 1 статьи 103 КАС РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

Из пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1) следует, что после принятия итогового судебного акта по делу лицо, участвующее в деле, вправе обратиться в суд с заявлением по вопросу о судебных издержках, понесенных в связи с рассмотрением дела, о возмещении которых не было заявлено при его рассмотрении.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и Федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Таким образом, из совокупности вышеприведенных положений следует, что право на возмещение судебных расходов, связанных с пересмотром кадастровой стоимости объекта недвижимости имеет та сторона, в пользу которой состоялось решение суда.

Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью нежилого здания с кадастровым номером N, установленной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 55 314 995, 98 рублей, и рыночной стоимостью указанного объекта недвижимости, определенной судом на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 47 792 845, 96 рублей, составляет менее 50%, то есть не только не является кратной, и настолько незначительной, что можно прийти к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости здания с его рыночной стоимостью расхождение укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, и не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение имущественных прав его собственника как плательщика налога на имущество юридических лиц.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что стороной, в пользу которой принято решение по делу, можно признать Министерство имущества Челябинской области, в связи с чем, судебные расходы, связанные с оплатой судебной оценочной экспертизы в размере 92 400 рублей, обоснованно отнесены судом первой инстанции на административного истца.

Соглашаясь с выводами суда в указанной части, судебная коллегия отмечает, что понятия "существенность" и "значительность" являются не юридическими, а оценочными, и при разрешении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости суд первой инстанции должен обосновать свои выводы о том, почему разница между оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной его рыночной стоимостью признается им настолько существенной, что может свидетельствовать о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.

В исключительных случаях суд может признать существенной разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, составляющую от 30 до 50%, при этом выводы суда о существенности такого отклонения должны быть мотивированы и могут обуславливаться особенностями объекта недвижимости, его нестандартными характеристиками и состоянием, большой стоимостью, соотношением налоговой выгоды, которую получит истец при уплате налога с рыночной стоимости объекта недвижимости, с доходами административного истца.

При разрешении иска ООО "Холдинговая компания "Промбезопасность" не установлено обстоятельств, дающих основание для отступления от принципа кратности.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Челябинского областного суда от 17 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Холдинговая компания "Промбезопасность", без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: