Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2023 г. по делу N 8Г-8710/2023[88-11518/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Асатиани Д.В, судей Гольман С.В, Князькова М.А, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Исаева ФИО8 оглы к дачному некоммерческому партнерству "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков, взыскании неустойки за уклонение от заключения договора купли-продажи, по кассационной жалобе Исаева ФИО9 оглы

на решение Балашихинского городского суда Московской области от 20 июля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 ноября 2022 г, заслушав доклад судьи Гольман С.В,

УСТАНОВИЛА:

Исаев Э.С.о. обратился в суд с иском к дачному некоммерческому партнёрству "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" (далее - ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии", Партнёрство), с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил:

- признать факт заключения между ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" со стороны продавца и Исаевым Э.С.о. со стороны покупателя предварительного договора купли-продажи на условиях, закреплённых в протоколе общего собрания членов ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9, а именно:

продавец берёт на себя обязательство заключить с покупателем договор купли-продажи трёх земельных участков с условными номерами N и N, обозначенных в приложении N 2 "Схема раздела земельного участка N к протоколу от 26 декабря 2020 г. N 9;

основной договор должен быть заключён после проведения продавцом раздела земельного участка с кадастровым номером N, но не позднее года с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее 26 декабря 2021 г.;

продавец обязуется передать в собственность покупателя три земельных участка, площадью 1000 кв.м каждый;

стоимость земельных участков, подлежащих передаче от продавца к покупателю составляет 1500000 рублей и оплачивается покупателем до заключения основного договора купли-продажи;

- обязать ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" заключить с Исаевым Э.С.о. договор купли-продажи трёх земельных участков с условными номерами N и N, обозначенных в приложении N 2 "Схема раздела земельного участка N протоколу от 26 декабря 2020 г. N 9, для чего осуществить все необходимые фактические и юридические действия, направленные на передачу права собственности на земельные участки Исаеву Э.С.о. а именно:

в срок не позднее месяца со дня вступления решения суда в законную силу организовать и обеспечить проведение кадастровых работ по выделению (разделу) земельного участка из состава земельного участка с кадастровым номером N, образованного из земельного участка с кадастровым номером N, три земельный участка общей площадью 3246 кв.м;

составить договор купли-продажи, в котором указать, что оплата на день заключения договора произведена полностью;

сформировать пакет документов, согласовать день обращения в Управление Росреестра по Московской области;

осуществить подачу документов в Управление Росреестра по Московской области для государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки;

- взыскать с ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" неустойку в размере 42308 рублей 22 копейки за уклонение от заключения договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований Исаев Э.С.о. указал, что на основании решения общего собрания членов ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9 он был принят в члены Партнёрства. Данным решением было утверждено предоставление истцу трёх земельных участков, общей площадью 1000 кв.м каждый, из состава земельного участка с кадастровым номером N с последующим переходом права собственности к истцу как члену ДНП. Правление Партнёрства взяло на себя обязательство привести земельный участок в соответствие с требованием правил застройки и землепользования. К протоколу собрания N 9 также была приложена схема раздела ДНП, согласно которой истцу должны были быть предоставлены в собственность земельные участки с условными номерами N и N.

Во исполнение принятого решения и для приобретения трёх земельных участков в собственность истец 6 апреля 2021 г. передал ответчику 1500000 рублей.

2 июня 2021 г. истец перечислил ответчику в счёт оплаты ограждения денежные средства в размере 60125 рублей.

Впоследствии истцу стало известно, что земельный участок с кадастровым номером N размежёван. Однако, обязательство по передаче истцу в собственность трёх земельных участков Партнёрством не исполнено. Кроме того ответчиком необоснованно и в нарушение закона, по мнению истца, выдвинуты требования о доплате за земельные участки, с чем истец не согласен.

30 сентября 2021 г. истец направил ответчику претензию с требованием об осуществлении всех фактических и юридических действий, направленных на передачу в собственности Исаева Э.С.о. трёх земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, с условными номерами N и N, которая ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" оставлена без удовлетворения.

Решением Балашихинского городского суда Московской области от 20 июля 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 ноября 2022 г, в удовлетворении исковых требований Исаеву Э.С.о. отказано в полном объёме.

В кассационной жалобе истец просит об отмене решения суда и апелляционного определения как незаконных и необоснованных.

В соответствии со статьёй 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), находя участвующих в деле лиц извещёнными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 ГПК РФ и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 27070 кв.м, из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: "адрес".

Решением общего собрания участников ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9:

- Исаев Э.С.о. принят в члены ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии";

- Правление ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" взяло на себя обязательство привести земельный участок в соответствие с требованиями Правил землепользования и застройки территории Богородского городского округа Московской области, утверждённых решением Совета депутатов Богородского городского округа от 29 сентября 2020 г. N 401, согласно которому указанный земельный участок расположен в границах населённого пункта г "адрес";

- согласно схемы раздела ДНП земельного участка с кадастровым номером N Исаеву Э.С.о. предоставляются земельные участки с условными номерами N и N.

Исаев Э.С.о. 6 апреля 2021 г. передал ответчику в лице председателя Правления ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" Майорова С.Н. под расписку денежные средства в сумме 1500000 рублей. Согласно данной расписке, означенная сумма является целевым взносом как члена ДНП на покупку трёх земельных участков, общей площадью 1000 кв.м каждый, из состава земельного участка с кадастровым номером N.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, приняв во внимание указанные обстоятельства, сославшись на положения статей 218, 429, 432, 445, 454, 455, 549, 554 ГК РФ, статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что предварительный договор и основной договор в письменной форме сторонами не заключался, представленный протокол от 26 декабря 2020 г. N 9 не может расцениваться как факт заключённого сторонами предварительного договора купли-продажи, следствием которого в дальнейшем стороны могли бы заключить основной договор, так как стороны не согласовали существенные условия предварительного договора и основного договора, поэтому основания для удовлетворения требований истца о признании факта заключения предварительного договора купли-продажи и обязании заключить договор купли-продажи трёх земельных участков и производного от них требования о взыскании неустойки отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения на суде лежит обязанность оценить доказательства, определить, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 12 ГПК РФ, суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 ГПК РФ).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 ГПК РФ).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 ГПК РФ).

Согласно статье 148 ГПК РФ, задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются, в частности: уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса; представление необходимых доказательств сторонами, другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи или лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учётом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению.

В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ).

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьёй вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Таким образом, именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Каждое доказательство, представленное лицами, участвующими в деле, в обоснование своих выводов или возражений на доводы другой стороны спора, должно быть предметом исследования и оценки суда, в том числе в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами и в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.

Оценка доказательств и отражение её результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьёй 2 ГПК РФ.

Приведённые требования распространяются и на суд первой инстанции, и в силу статьи 327 ГПК РФ на суд апелляционной инстанции.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Учитывая изложенное, для правильного разрешения спора суду следовало произвести правовую квалификацию действительных правоотношений сторон, определив юридически значимые обстоятельства по делу, круг лиц, чьи права и обязанности затрагивает судебное постановление, кому принадлежит спорное имущество, поставив на обсуждение сторон и третьих лиц юридически значимые обстоятельства, распределив бремя доказывания между ними, разъяснив последствия непредставления доказательств, в том числе подлинников или надлежащим образом заверенный их копий, выяснив, какими доказательствами стороны и третьи лица могут подтвердить свои утверждения, какие трудности имеются для представления доказательств, разъяснив о возможности оказания содействия судом в собирании и истребовании доказательств.

Однако, требования приведённых законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению судами первой и апелляционной инстанций не выполнены.

В материалы дела представлен Устав ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии", в соответствии с пунктом 2.1 которого, Партнёрство создано в целях реализации прав его членов на получение, оформление садовых (огородных, дачных) земельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельными участками.

Предметом деятельности Партнёрства является удовлетворение потребностей своих членов, связанных с реализацией прав на получение, владение, пользование и распоряжение садовыми (огородными, дачными) земельными участками, защита их прав и законных интересов, содействие в разрешение споров и конфликтов, создание условий для организации развития садоводческого (огороднического, дачного) хозяйства в границах территории, на которой расположены земельные участки членов Партнёрства (пункт 2.2).

Согласно пункту 4.1 Устава, членами Партнёрства могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста 18 лет и имеющие земельные участки в границах Партнёрства.

Общее собрание членов Партнёрства является высшим органом управления (пункт 6.2 Устава).

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что решением общего собрания членов ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9 по вопросу N 6 постановлено:

на основании пункта 4.4 Устава ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" и статьи 12, пункта 7 статьи 17 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" принять Исаева Э.С.о. в члены ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" и предоставить три земельных участка, общей площадью 1000 кв.м каждый, из состава земель кадастровый номер N с последующим переходом права собственности как члену ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" на данный земельный участок;

в настоящее время ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" производит кадастровые (межевые) работы по образованию земельных участков из земельного участка с кадастровым номером N путём раздела для дальнейшей передачи прав собственности на образованные участки членам Партнёрства;

Правление ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" обязуется привести земельный участок в соответствие с требованиями Правил землепользования и застройки территории Богородского городского округа Московской области, утверждённых решением Совета депутатов Богородского городского округа от 29 сентября 2020 г. N 401, согласно которому указанный земельный участок расположен в границах населённого пункта г "адрес"

Также решением общего собрания членов ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9 утверждена схема раздела ДНП (земельный участок N), согласно которой Исаеву Э.С.о. предоставляется земельные участки с условными номерами N и N

Согласно расписке от 6 апреля 2021 г. Майоров С.Н, являясь представителем Правления ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии", получил от Исаева Э.С.о. денежные средства в размере 1500000 рублей, данная сумма является целевым взносом как члена ДНП на покупку трёх земельных участков, общей площадью 1000 кв.м каждый, из состава земельного участка с кадастровым номером N.

Кроме того, согласно решению общего собрания членов ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9 по вопросу N 5, Партнёрство поручает Исаеву Э.С.о. в срок до 1 июня 2021 г. произвести комплекс услуг по поиску покупателя и отчуждения (продажи) ему части земельного участка, общей площадью 50000 кв.м, из состава земель кадастровый номер N (условный номер N) по цене не ниже рыночной. В рамках взятого на себя обязательства Исаев Э.С.о. обязуется произвести комплекс услуг по поиску покупателя и отчуждения (продажи) ему части земельного участка, общей площадью 50000 кв.м, из состава земельного участка с кадастровым номером N, а именно земельного участка с условным номером N согласно схемы раздела земельного участка с кадастровым номером N. В свою очередь партнёрство предоставляет в пользование Исаеву за выполнение вышеназванного поручения три земельных участка, а именно, земельные участки с условными номерами N N (площадь 1083 кв.м), N N (площадь 1082 кв.м), N N (площадь 1081 кв.м) согласно схемы раздела земельного участка с кадастровым номером N на условиях покупки их у Партнёрства Исаевым Э.С.о. по цене в три раза ниже рыночной цены. Данная цена в ближайшее время будет установлена по результатам проведения анализа рынка. В случае выполнения Исаевым Э.С.о. в установленные сроки вышеназванного поручения партнёрство обязуется, что данные участки в дальнейшем будут переданы Исаеву Э.С.о. на правах собственности в пользование, владение и распоряжение по цене в три раза ниже рыночной цены, которая в ближайшее время будет установлена по результатам проведения анализа рынка. В случае невыполнения Исаевым Э.С.о. данного поручения или неполного его выполнения в установленный срок последний обязуется добровольно выйти из состава Партнёрства и отказывается от дальнейшего перехода ему права собственности на три земельных участка.

В целях скорейшей продажи части земельного участка и выполнения Исаевым Э.С.о. взятых на себя обязательств согласно настоящего пункта (договора от 26 декабря 2020 г, заключённого между Партнёрством и Исаевым Э.С.о. в рамках протокола общего собрания членов ДНП N 9 от 26 декабря 2020 года), по устному заявлению Исаева Э.С.О. предоставить ему во временное пользование три земельных участка, также на рассмотрение повестки для данного протокола ставится вопрос о включении Исаева Э.С.о. в состав членов ДНП.

В соответствии со статьёй 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В пункте 44 названного Постановления отмечено, что при наличии спора о действительности или заключённости договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключённости и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в названном Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре.

В пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

По установленному пунктом 1 статьи 432 ГК РФ правилу, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор признаётся заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта (пункт1 статьи 433 ГК РФ).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путём принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путём совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключённым и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями в пункте 2 того же Постановления, существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости её согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке её определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключённым до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о её согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключён. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

Таким образом, осуществляя толкование условий договора в соответствии со статьёй 431 ГК РФ, суд выявляет согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки исходя из разумно преследуемых ими интересов. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора.

Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 г. N 1404/10, условие, не указанное в договоре, может быть восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершёнными в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор - заключённым.

Поскольку несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключён, суду при установлении факта неоформления сторонами подписанного обеими сторонами в виде единого документа предварительного договора и (или) основного договора, с учётом доводов истца и возражений ответчика о достижении обеими сторонами договорённости о взаимных обязательствах, которые отражены в протоколе общего собрания членов ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9, надлежало дать - в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ и разъяснениями в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" - толкование положениям означенного решения, установить, имело ли место согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки в отношении спорного имущества, исходя из разумно преследуемых ими интересов, намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, на основании чего произвести правовую квалификацию спорных правоотношений, из чего определить, образуют ли они, в том числе с совершёнными сторонами иными действиями и оформленными совместно документами, заключённый сторонами предварительный договор купли-продажи, на чём настаивал истец, уточняя исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ.

Однако, правовая квалификация спорных правоотношений сторон судами первой и апелляционной инстанций произведена не была, доводы сторон о достижении ими определённой договорённости по земельным участкам с разным отношением к её содержанию судами оставлены без внимания, положениям решения общего собрания членов ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9 дана выборочная оценка, без сопоставления положений пункта 6 с содержанием пункта 5 его.

Утверждая о несогласовании существенных условий предварительного и основного договора купли-продажи, суд первой инстанции, сославшись на норму статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что пока земельный участок не выделен в натуре и его границы достоверно установить невозможно, кадастровый номер не присвоен, то и предмет договору купли-продажи в соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ определить невозможно, а заключение предварительного договора с обязательством сторон заключить в будущем сделку под отменительным или отлагательным условием действующим законодательством не предусмотрено.

Суд апелляционной инстанции в апелляционном определении с таким суждениями суда первой инстанции согласился.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не было учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с абзацем 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

В абзацах 2 и 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключён в отношении товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно разъяснениям в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 3 того же Постановления разъяснено, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

Следовательно, требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Таким образом, действующим законодательством допускается заключение предварительного и основного договоров купли-продажи в отношении земельного участка, который не существует, не поставлен на кадастровый учёт и не имеет кадастрового номера, не имеет установленных в соответствии с действующим законодательством границ, отсутствие сведений о которых в соглашении сторон само по себе не может свидетельствовать о незаключённости такого предварительного или основного договора купли-продажи будущей вещи.

Как следует из материалов дела, стороны указывали и в решении общего собрания членов ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9 описано о предоставлении Исаеву Э.С.о. на определённых условиях трёх земельных участков, общей площадью 1000 кв.м каждый, из состава земельного участка с кадастровым номером N, принадлежащего Партнёрству, имеющих условные номера N N (площадь 1083 кв.м), N N (площадь 1082 кв.м), N N (площадь 1081 кв.м) согласно схеме раздела земельного участка с кадастровым номером N, являющейся приложением к протоколу, с последующим переходом права собственности Исаеву Э.С.о. как члену ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" на землю, что отражает характеристики спорных земельных участков. В пункте 5 решения общего собрания членов ДНП "Ветераны боевых действий войск национальной гвардии" от 26 декабря 2020 г. N 9 указано о продаже названных земельных участков по цене в три раза ниже рыночной цены.

Между сторонами не возникали разногласия в отношении характеристик земельных участков.

При таком положении выводы судов первой и апелляционной инстанций о несогласовании сторонами существенных условий предварительного и основного договоров по изложенным в решении суда и апелляционном определении мотивам нельзя признать законными и обоснованными.

Допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права могли повлиять на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон.

На основании изложенного, принимая во внимание что частью 3 статьи 390 ГПК РФ, оценка кассационным судом общей юрисдикции доказательств по делу и установление новых фактов не допускаются, судами первой и апелляционной инстанций допущены нарушения норм права при определении юридически значимых обстоятельств по делу и квалификации спорных правоотношений, судебная коллегия находит необходимым отменить решение Балашихинского городского суда Московской области от 20 июля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 ноября 2022 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Балашихинский городской суд Московской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Балашихинского городского суда Московской области от 20 июля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 ноября 2022 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Балашихинский городской суд Московской области.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подпись)

Копия верна

Судья Первого кассационного суда

общей юрисдикции С.В. Гольман