Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 апреля 2023 г. по делу N 66а-40/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Колпаковой А.В. и Семейкиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лунёвой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-856/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000552-26) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеева Р.М, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ" Чукова Д.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ" (далее - ООО "ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: N (далее также - объекты недвижимости) равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком Союза "Торгово-промышленная палата города Сочи", что нарушает права административного истца являющегося плательщиком налога на имущество организации, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2022 г. заявленные требования удовлетворены; кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в следующих размерах: объекта недвижимости с кадастровым номером N - 28908319 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 102367794 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 173088811 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 84820566 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 53847073 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 12772564 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 44224987 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 180896383 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 125623987 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 281187612 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В подтверждение приводит доводы, указывающие на то, что отчеты об оценке принадлежащих административному истцу объектов недвижимости, положенные в основу выводов суда о величине их рыночной стоимости, а также заключение эксперта, подтвердившее установленную данными отчетами об оценке рыночную стоимость объектов недвижимости, выполнены с многочисленными нарушениями норм действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем ООО "ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ" поданы возражения, ГБУ КК "Крайтехинвентаризация-Краевой БТИ" представлен письменный отзыв, содержащий просьбу об удовлетворении апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, допросив эксперта Гунину Е.Н, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ООО "ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ" является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Бестужева, уч.1/1:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 660, 7 кв. м;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3008 кв. м;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5324, 3 кв. м;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2370, 5 кв. м;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1576, 1 кв. м;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 327, 9 кв. м;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3008 кв. м;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5876, 7 кв. м;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3801, 3 кв. м;

- нежилого здания с кадастровым номером N площадью 11252, 1 кв. м.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" в следующих размерах:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 32699977, 25 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 151181120, 75 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 306922836, 83 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 119140574, 05 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 79034446, 39 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 17412188, 9 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 56631850, 13 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 338766304, 52 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 191467005, 52 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 590945752, 43 рублей.

Принимая во внимание, что ООО "ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ" является собственником объектов недвижимости, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организации в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке от 13 апреля 2022 г. N N N, выполненные оценщиком Союза "Торгово-промышленная палата города Сочи" (далее также - отчеты об оценке), согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 г. составила:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 28908319 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 102367794 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 173088811 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 84820566 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N 53843073 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 12772564 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 44224987 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 180896383 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 125623987 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 281187612 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, с целью проверки отчетов об оценке объектов недвижимости на их соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, а в случае их несоответствия таковым - определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определением суда от 20 июня 2022 г. по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Легал Сервис" (далее - ООО "Легал Сервис").

Согласно заключению судебной экспертизы от 15 июля 2022 г. N 06/22/38, выполненному экспертом ООО "Легал Сервис" ФИО12 отчеты об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; экспертное исследование по второму вопросу не проводилось.

При разрешении заявленных требований суд первой инстанции, оценив указанное заключение судебной экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для сомнения в объективности выводов эксперта и принял обжалуемое решение, установив кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с представленными административным истцом отчетами об оценке.

Вместе с тем, принимая во внимание возражения административного ответчика относительно содержащихся в заключении эксперта выводов о соответствии отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности, обоснованные доводами о допущенных оценщиком при определении рыночной стоимости объектов недвижимости нарушениях требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", подтвержденными представленным ГБУ КК "Крайтехинвентаризация-Краевой БТИ" в суд апелляционной инстанции условным расчетом рыночной стоимости здания с кадастровым номером N, выполненным кадастровым инженером ФИО13 на основе метода сравнения продаж, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ назначил проведение повторной судебной оценочной экспертизы с целью проверки отчетов об оценке объектов недвижимости на их соответствие федеральным стандартам оценки, а также определения рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (далее - ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга") ФИО14

В соответствии с заключением эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО15. от 10 марта 2023 г. N 1079-Э/2023 (далее также - заключение эксперта) отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов об оценке, к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки; к описанию объектов оценки нарушения не допускались; оценщиком допускались нарушения к корректному подбору объектов-аналогов и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости; также факторы, влияющие на стоимость спорных объектов частично определены не верно; оценщиком не допускались ошибки при выполнении математических действий в отчетах об оценке; информация использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой.

Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 г. составила:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 27218000 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 123877000 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 199135000 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 76868000 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 59137000 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 13463000 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 47104000 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 240983000 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 164393000 рублей;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 468346000 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив данное заключение эксперта в соответствии с приведенными положениями процессуального закона, суд апелляционной инстанции не нашел оснований не доверять выводам эксперта ФИО16 При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о несоответствии отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт применил доходный подход, обосновав отказ от использования затратного и сравнительного подходов.

Относительно представленного административным истцом заключения специалиста (рецензии) N 19/03-2023, подготовленного оценщиком ООО Оценочная компания "ЮГ" (далее - рецензия, рецензент), содержащего выводы о допущенных экспертом Гуниной Е.Н. многочисленных нарушениях и методологических ошибках в части ответа на второй вопрос о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки заключения эксперта и иных выводов о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Так, вывод о том, что данные по выставленным на продажу объектам в рамках ценовой ситуации на рынке продажи торговых центров г. Сочи не проанализированы в полном объеме, исходя из площади, сделан рецензентом ошибочно, поскольку эксперт основывался не только на сравнении площади объектов, но и данных о физическом состоянии зданий, сведениях о земельном участках и пр.

Вопреки утверждению рецензента источники информации, использованные экспертом, в экспертном заключении приведены. На стр. 25-33 заключения имеются фотографии объектов по данным https://yandex.ru/maps/, позволяющие сделать вывод о физическим состоянии зданий, а также информация о годе ввода в эксплуатацию зданий. Данные по земельным участкам анализируемых объектов, в том числе сведения об их площади и передаваемых правах получены экспертом с ресурсов Публичной кадастровой карты и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, отражены на стр. 188-218 заключения эксперта.

Вывод рецензента об ошибочности утверждения эксперта о том, что информация об арендопригодной площади зданий, входящих в состав торгово-развлекательного центра, по данным технических паспортов противоречива и содержит неточности, сделан только на основании названия таблицы N 17 отчетов об оценке, без анализа содержащихся в ней данных и замечаний заключения эксперта. Так, на стр. 40-41 заключения эксперта указано, что в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402030:1468 по 2 этажу в таблице отсутствует площадь в размере 180, 8 кв. м (1008, 3 кв. м - 827, 5 кв. м = 180, 8 кв. м), в связи с тем, что данная площадь не распределена по соответствующим колонкам таблицы, суммы распределенных площадей не совпадают с общей площадью здания (3801, 3 кв.м): площадь вспомогательных помещений (1616, 9 кв.м) + арендопригодная площадь (2003, 6 кв.м) = 3620, 5 кв. м; по нежилому зданию с кадастровым номером 23:49:0402030:1469 по 3 этажу в таблице отсутствует площадь в размере 701, 9 кв. м (949, 3 кв. м - 247, 4 кв. м = 701, 9 кв. м), по техэтажу - 62, 3 кв. м (249, 4 кв. м - 187, 1 кв. м=62, 3 кв. м), в связи с тем, что данная площадь не распределена по соответствующим колонкам таблицы, суммы распределенных площадей не совпадают с общей площадью здания (11252, 1 кв.м): площадь вспомогательных помещений (3435 кв.м) + арендопригодная площадь (7052, 1 кв. м) = 10487, 9 кв. м; по нежилому зданию с кадастровым номером 23:49:0402030:1467 по 2 этажу в таблице отсутствует площадь в размере 839, 8 кв. м (2150, 3 кв. м - (1194, 4 кв. м + 116, 2 кв. м)= 839, 8 кв. м), по 1 этажу площадь распределения по столбцам в сумме (1116, 8 кв. м + 118, 8 кв. м + 131, 1 кв. м + 841, 8 кв. м = 2208, 5 кв. м) не совпадает с итоговой площадью всего этажа (1958, 6 кв.м.) на 249, 9 кв. м. Суммы распределенных площадей не совпадают с общей площадью здания (6372, 6 кв. м): площадь вспомогательных помещений (3043, 2 кв.м.) + арендопригодная площадь (2739, 5 кв. м) = 5782, 7 кв. м.

Вывод эксперта о том, что выполненный оценщиком расчет рыночной стоимости объектов недвижимости как комплекса недвижимого имущества, а не каждого здания в отдельности, повлиял на результаты расчетов рыночной стоимости оцениваемых зданий, является обоснованным.

Указанное выразилось в том, что оценщик некорректно произвел расчет арендопригодной площади, поскольку для всех нежилых зданий им принята арендопригодная площадь в размере 62%, при том, что по данным, используемым оценщиком, значение арендопригодной площади для рассматриваемых зданий варьируется в пределах от 52% до 68%. Соответствующая информация, на основании которой оценщик пришел к выводу о том, что арендопригодная площадь для всех зданий одинакова, в отчетах об оценке не приведена. Утверждение рецензента о том, что расчет арендопригодной площади оценщиком производился на основании техпаспортов, является ошибочным, поскольку арендопригодная площадь, использованная оценщиком, принята по данным справки правообладателя.

Оценщиком некорректно произведен расчет долей зданий в составе торгового центра, основанный на величине балансовой стоимости каждого объекта недвижимости. В отчетах об оценке не приведена информация, обосновывающая вывод оценщика о возможности использования такой величины в качестве основы для расчета долей зданий в составе торгового центра, а также взаимосвязь данных показателей стоимости.

Замечание рецензента о том, что, по мнению эксперта, расчет долей зданий в составе торгового центра должен производиться на основании потенциального валового дохода, является несостоятельным, поскольку представленный экспертом на стр. 45-46 заключения расчет с использованием потенциального валового дохода на примере нежилого здания с кадастровым номером N произведен с целью подтверждения факта искажения оценщиком итоговой рыночной стоимости.

Кроме того, в связи с расчетом рыночной стоимости объектов недвижимости как комплекса недвижимого имущества, оценщиком не учтено какая доля земельного участка относится к каждому оцениваемому зданию. Оценщиком произведен расчет рыночной стоимости права аренды всего земельного участка с последующим вычитанием полученного результата из стоимости комплекса зданий, что является некорректным, поскольку в рамках каждого отчета об оценке оценивалось одно здание, а не комплекс недвижимого имущества.

Верным является вывод эксперта о том, что оценщиком необоснованно использовано значение индексации арендной ставки в размере 10% к общей средневзвешенной ставке арендной платы. В распоряжении оценщика имелись данные об индексации арендной платы для каждого арендатора в соответствии с реестром договоров аренды, которая по основной части арендаторов варьируется в пределах 4%-10%, вместе с тем данная информация оценщиком была проигнорирована. Использование оценщиком сведений из типового договора при наличии иной достоверной информации является некорректным.

Отказ от проведения осмотра объектов исследования экспертом обоснован ретроспективным характером экспертизы, соответствующие мотивы приведены на стр. 50 заключения. Ссылаясь на отсутствие осмотра, рецензент не указал, какие факторы, которые могли быть выявлены в результате осмотра, и которые могли повлиять на стоимость объектов экспертизы, не учтены экспертом.

Замечание рецензента о том, что на стр. 132 заключения содержится противоречивая информация об арендной плате по арендаторам, рассчитывающихся в % от товарооборота, подлежит отклонению. На указанной странице заключения отражена часть реестра договоров аренды, после которого приведены сведения об арендной плате по арендаторам, рассчитывающихся в % от товарооборота. Данная информация не вводит пользователя заключения в заблуждение и является понятной.

Не опровергают выводов эксперта о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости и замечания рецензента о приведении экспертом в заключении классификации недвижимости, составленной на базе "накопленного опыта в сфере оценочной деятельности", отражения на основании "собственного архива оценщиков" обзора рынка, диапазона цен земельных участков и торговой недвижимости г. Сочи по состоянию на 1 января 2021 г, наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости, и диапазона их влияния на стоимость.

Возможность использования экспертом при проведении исследования практического опыта полностью согласуется с положениями статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Рецензентом оставлено без внимания, что наравне с данными, основанными на собственном опыте эксперта, заключение эксперта содержит и иные источники информации, в частности, классификация объектов офисно-торгового назначения в заключении также приведена в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", ФИО17. и др. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки - 2020.

Ссылка рецензента на главу II "Сравнительный подход" ФСО V является необоснованной, поскольку данная глава не имеет отношения к анализу рынка офисно-торговой недвижимости и основных ценообразующих факторов, а относится к применению сравнительного подхода при определении рыночной стоимости, который экспертом в рамках повторной судебной экспертизы не применялся.

Помимо указанного, рецензентом не опровергнуты выводы эксперта конкретными данными, фактическими или аналитическими данными, которые показали бы иные ценовые диапазоны.

Утверждение рецензента о том, что эксперт изменил площадь объекта, выставленного на продажу и указанную в объявлении, на основании данных, имеющихся на сайте Росреестра "Публичная кадастровая карта", является некорректным.

Площадь объекта N 6 (3500 кв. м), указанная на стр. 158 заключения эксперта, полностью соответствует площади этого объекта в объявлении об его продаже, приведенном на стр. 252 заключения, где также отражена скрин-копия из Публичной кадастровой карты, содержащая информацию о площади земельного участка (3500 кв. м).

Дополнительный анализ информации об объектах-аналогах по данным Публичной кадастровой карты и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, наряду с анализом текстов объявлений, напротив указывает на то, что экспертом проведен полный и детальный анализ характеристик выявленных объектов, необходимость в котором обусловлена определением рыночной стоимости объектов недвижимости на ретроспективную дату - 1 января 2021 г. и отсутствием у эксперта возможности получения дополнительной информации от собственников.

Вопреки утверждению рецензента, содержащаяся на страницах 151, 152 и 243 заключения эксперта информация о величине арендной ставки у объектов N 7, 8, противоречивой не является. Поскольку в объявлениях по аренде ставка аренды указывается либо за объект в целом в месяц, либо за 1 кв.м. в месяц, эксперт с учетом анализа рыночных данных правильно исходил из того, что по объектам N 7, 8 ставка аренды приведена за 1 кв. м в месяц.

Замечание рецензента о том, что эксперт, определяя рыночную стоимость объектов недвижимости без учета стоимости относящегося к ним земельного участка, не произвел расчет рыночной стоимости земельного участка, а принял в качестве рыночной стоимости кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2020 г. с учетом корректировки, правильность выводов эксперта не опровергает.

Исходя из положений пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Стоимость земельного участка, относящегося к объектам экспертизы, экспертом рассчитана с использованием сведений о его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 г, в размере 572318178, 96 рублей и приведением ее в соответствие с датой определения рыночной стоимости объектов экспертизы - по состоянию на 1 января 2021 г. посредством применения корректирующего коэффициента 1, 1257, рассчитанного на основании средних значений цен предложений к продаже земельных участков по России.

Скорректированная кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. составила 644258574, 06 рублей (572318178, 96 рублей *1, 1257 = 644258574, 06 рублей). Стоимость за 1 кв. м земельного участка составила 20543 рублей. Полученный результат проанализирован экспертом на предмет соответствия рыночным данным. В ходе анализа рынка земельных участков коммерческого назначения в Адлерском районе г. Сочи экспертом установлено, что средняя цена продажи 1 кв. м земельного участка коммерческого назначения составляет 21412 рублей; интервал значений - от 5429 руб./кв. м до 56989 руб./кв. м (без учета минимального и максимального значения стоимости 1 кв. м из представленной выборки от 8182 руб./кв. м до 35000 руб./кв. м).

В соответствии с приведенными данными определенная экспертом стоимость земельного участка, на котором расположены оцениваемые нежилые здания, по состоянию на 1 января 2021 г. соответствует рыночным данным и обоснованно использована экспертом для дальнейшего расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости.

Ссылка на источник получения информации о средних ценах по России за 2019 г, 2020 г. приведена экспертом на стр. 143, 162 экспертного заключения.

Стоимость земельного участка, относящегося к исследуемому недвижимому имуществу, использованная при расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, определена с учетом площади застройки земельного участка каждым объектом недвижимости по отдельности, что является обоснованным, так как эксперт устанавливал рыночную стоимость отдельных зданий, а не как их комплекса. Использование экспертом всей стоимости земельного участка исказит итоговый результат, поскольку в рамках заключения эксперта объекты экспертизы рассмотрены как отдельно стоящие здания, и была использована площадь застройки.

В экспертном заключении приведено описание выбранного экспертом метода, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного экспертом метода объектам недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Вопреки утверждению рецензента нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 11252, 1 кв. м экспертом отнесено к неактивному рынку на основании проведенного анализа рынка офисно-торговой недвижимости в г. Сочи по состоянию на 1 января 2021 г, содержание которого отражено на стр. 144-146 заключения эксперта. В ходе анализа сегмента рынка, к которому относится объект экспертизы, за анализируемый период экспертом были выявлены предложения по аренде объектов недвижимости, площадь которых составляет от 15 кв. м до 1629 кв. м, а также 11 предложений по продаже объектов торгового назначения, из которых лишь один объект имеет площадь более 10000 кв. м. Приведенные обстоятельства в соответствии с данными "Справочника оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", ФИО18 и др. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки - 2020 подтверждают вывод эксперта о том, что исследуемое нежилое здание с кадастровым номером N относится к неактивному рынку.

Таким образом, приведенные рецензентом замечания относительно заключения эксперта, обоснованность выводов эксперта не опровергают и не влияют на итоговые результаты определения рыночной стоимости объектов экспертизы.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта "данные изъяты", лицами, участвующими в деле, в суд апелляционной инстанции не предоставлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

С учетом выводов судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, объективно подтверждающих размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, кроме заключения эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО19 от 10 марта 2023 г. N 1079-Э/2023, не имеется, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Вместе с заключением эксперта в суд поступило ходатайство ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 420000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основополагающим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости расхождение с их рыночной стоимостью (от 16% до 35, 5 %) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и свобод административного истца.

Указанное в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

С учетом изложенного, судебные расходы по оплате проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в размере 420000 рублей подлежат взысканию с административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе представленной ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" калькуляцией, свидетельствующей о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании и является разумным.

Апелляционная жалоба не содержат обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2022 г. изменить в части размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 660, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 27218000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 3008 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 123877000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 5324, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 199135000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 2370, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 76868000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 1576, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 59137000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 327, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 13463000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 3008 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 47104000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 5876, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 240983000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 3801, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 164393000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 11252, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 468346000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" об оплате стоимости производства судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" в счет оплаты стоимости судебной экспертизы 420000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 апреля 2023 г.

Председательствующий

Судьи