Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 03 мая 2023 г. по делу N 66а-92/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-128/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе акционерного общества "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" на решение Красноярского краевого суда от 23 сентября 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, выслушав пояснения представителя административного истца Валинской Н.В, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Правительства Красноярского края Векшиной Е.Г, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Акционерное общество "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" (далее - АО "Енисейская ТГК (ТГК-13)") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50: "данные изъяты" с кадастровой стоимостью 72 184 229, 15 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 23 сентября 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50 "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости - 70 377 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

С АО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" в пользу Правительства Красноярского края взысканы судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в сумме 30 000 рублей.

С АО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Проффинанс оценка" взыскана оплата судебной оценочной экспертизы в сумме 5 000 рублей.

С принятым решением не согласилось АО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" в лице представителя Валинской Н.В, которая в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В обоснование доводов жалобы указывает, что эксперт Симагинова О.В. ошибочно пришла к выводу, основываясь на неподтвержденной информации, о наличии на участке электроснабжения, что непосредственно оказывает влияние на расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50: "данные изъяты", а именно на подборку аналогов и применение корректировок.

Эксперт при анализе рынка выбрала максимально дорогие аналоги с целью завышения рыночной стоимости участка. Эксперт включила в анализ земельные участки, которые не являются аналогами объекту оценки, поскольку на них размещены объекты капитального строительства, которые увеличивают стоимость земли и имеют максимальные показатели удельной стоимости.

Симагинова О.В. использовала в заключении информацию об аналоге N1 без надлежащей информации, позволяющей его принять в качестве аналога для экспертизы.

Эксперт при расчетах использовала устаревшие данные при внесении корректировок на площадь, конфигурацию и коммуникации земельного участка, что существенно повлияло на итоговую стоимость участка.

Представитель Правительства Красноярского края Векшина Е.Г. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения.

Участвующие в судебном заседании суда апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи представитель административного истца Валинская Н.В. просила изменить решение суда и определить рыночную стоимость согласно выводам повторной судебной экспертизы ФБУ "Алтайская ЛСЭ Минюста РФ"; представитель Правительства Красноярского края Векшина Е.Г. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поддержала письменные возражения на заключение повторной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на заключение повторной судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50: "данные изъяты" "данные изъяты"

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п в размере 72 184 229, 15 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком Семеновым А.В. (ООО "Траст-аудит") отчет об оценке N 63/2-2021 от 26 июля 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2020 года составляет 35 583 000 рублей.

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 14 июля 2022 года N 07-22, выполненного экспертом ООО "Проффинанс оценка" Симагиновой О.В, следует, что отчет об оценке N 63/2-2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400413:13 по состоянию на 01 января 2020 года составляет 70 377 000 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание заключение судебной экспертизы.

Между тем, учитывая доводы апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности выводов судебного эксперта, поскольку экспертом в отношении объектов-аналогов была применена корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций (инженерных сетей) по сравнению с объектом оценки, что отражено в заключении эксперта с приведением соответствующего расчета, а не на возможность подключения к ним (том 2, л.д. 127-128).

На основании чего судом апелляционной инстанции была назначена повторная судебная экспертиза.

Из заключения экспертов ФБУ "Алтайская ЛСЭ Минюста РФ" N 742/6-4 от 14 марта 2023 года, подготовленного экспертами Карповой Ю.В. и Постоевым С.Л, следует, что по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" составляет 56 596 594 рубля.

Судебная коллегия находит названное заключение допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого оснований не имеется.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертами проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертами в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1)

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из заключения повторной судебной экспертизы следует, что в рамках сравнительного подхода проведен анализ цен предложений объектов-аналогов с последующим применением ряда корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Из анализа экспертного заключения следует, что эксперты в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж проанализировали 8 предложений о продаже земельных участков под индустриальную застройку в Красноярском крае. На втором этапе выборки в качестве объектов-аналогов отобрано 3 земельных участка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод Правительства Красноярского края о том, что экспертами неверно применена корректировка на площадь земельных участков с площадью меньше указанного минимального значения к рисунку о границах применимости данной зависимости ("5000 кв.м.).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Постоев С.Л. пояснил, что

при расчете поправки на площадь экспертами были проанализированы четыре возможных для применения корректировки таблицы Справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. (Земельные участки, 2018 год). Эксперты выбрали ту модель, которая наиболее отвечает здравому смыслу и назначению участка, учитывая, что площадь объекта аналога 3 приближена к нижней границе интервала, а график функции представляет собой бесконечную кривую (гиперболу) и в сторону уменьшения площади и в сторону увеличения площади. Причем в следующих изданиях данного справочника минимальная площадь никак не ограничена.

Также отклоняется замечание о том, что экспертами подобран ненадлежащий объект-аналог 3 площадью 3 000 кв.м, меньше, чем у объекта оценки в 57 раз (172 735 кв.м.), поскольку к объекту-аналогу применена соответствующая корректировка на площадь.

Не может быть признан обоснованным довод Правительства Красноярского края, что экспертами необоснованно не применена корректировка +25% ко всем объектам-аналогам на расположение относительно автомагистралей, поскольку все объекты-аналоги расположены на удалении от крупных автомагистралей, объект оценки непосредственно примыкает к основной автомагистрали в районе ул. Пограничников.

Как пояснил эксперт Постоев С.Л, согласно вышеуказанному справочнику оценщика "автомагистраль" - это крупная автодорога с интенсивным транспортным потоком. Экспертом изучено местоположение ул. Пограничников и установлено что данная дорога представляет собой дорогу в месте расположения объекта исследования с невысоким трафиком, соединяет промышленные районы Красноярска с его центральной частью и не является автомагистралью, в связи с чем, применение корректировки на автомагистраль для нее не требуется.

Представитель Правительства Красноярского края отметила, что применение корректировки цен аналогов на форму земельного участка не требовалось, поскольку оцениваемый участок спланирован под дорогу, а не под строительство и имеет вытянутую форму, наиболее подходящую для размещения дорог, что не является негативным фактором.

Однако, экспертами обосновано применение корректировки на форму земельного участка, указано, что в ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных. Земельный участок объекта исследования представляет собой участок вытянутой формы с длиной превышающей ширину более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства, на основании чего применена понижающая корректировка.

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 оцениваемый земельный участок рассматривался экспертом как свободный от застройки с возможностью подключения коммуникаций.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций в расчетах экспертом не проводилась из-за отсутствия отличия аналогов и объекта исследования по данному показателю, поскольку оцениваемый земельный участок имеет потенциальную возможность подключения центральных коммуникаций в ближайшем будущем и подобранные объекты-аналоги также имеют возможность подключения стандартного набора коммуникаций.

Таким образом, экспертами при принятии решения о необходимости применения корректировки на коммуникации учитывалась именно возможность либо невозможность их подключения.

Также судебная коллегия отмечает, что земельные участки (как объект оценки, так и аналоги) расположены в границах населенного пункта (не являются труднодоступными), в непосредственной близости от объектов-аналогов находятся административные здания, подключенные к коммуникациям, следовательно, указанные земельные участки имеют реальную возможность подключения к центральным коммуникациям.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, корректировки введены экспертами обоснованно и сглаживают различия объекта исследований и объектов-аналогов.

Следовательно, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперты произвели анализ рынка предложений недвижимости за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам административного ответчика, согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта Симагиновой О.В. от 14 июля 2022 года N 07-22, обусловленных применением корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций (инженерных сетей), судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заключение не может быть признано доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость оцениваемого объекта.

При этом, у суда апелляционной инстанции каких-либо сомнений в обоснованности заключения экспертов ФБУ "Алтайская ЛСЭ Минюста РФ" N 742/6-4 от 14 марта 2023 года не имеется, противоречий, неполноты, неясности в их выводах не установлено, поэтому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию 01 января 2020 года подлежит определению в соответствии с этим заключением в сумме 56 596 594 рублей, а решение Красноярского краевого суда от 23 сентября 2022 года изменению в указанной части.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 23 сентября 2022 года изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50: "данные изъяты" "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости 56 596 594 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи