Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 апреля 2023 г. по делу N 66а-899/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Васильевой Т.И, судей Синьковской Л.Г, Кольцюка В.М, при ведении протокола секретарем Борисовой Т.С, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-300/2022 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Дорожная графика" на решение Московского областного суда от 8 декабря 2022 года по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дорожная графика" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Дорожная графика" Николко В.И, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Дорожная графика" обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м. Просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 декабря 2020 года согласно отчету об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленному оценщиком ООО "Эксперт" в размере 112 204 000 рублей.

Решением Московского областного суда от 8 декабря 2022 года административные исковые требования ООО "Дорожная графика" удовлетворены частично, установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 156 214 458 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО "Дорожная графика" ФИО6 просит отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении административных исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судом первой инстанции в решении не отражены мотивы, по которым судом отдано предпочтение экспертизе от ДД.ММ.ГГГГ вместо экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, не указаны мотивы, по которым судом была не принята рецензия, представленная стороной истца на заключение повторной судебной экспертизы, необоснованно отказано в удовлетворении ходатайств о вызове эксперта. По мнению апеллянта, заключение судебной экспертизы не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в связи с чем оно не могло быть положено в основу решения суда. Так, приведены доводы о том, что экспертом в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, объекты-аналоги, выбранные экспертом, несопоставимы по ценообразующим факторам с исследуемым объектом; эксперт допустил ошибочное применение повышающей корректировки на дату предложения и корректировки на "состояние внутренней отделки помещений"; при расчете стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом эксперт не применяет корректировку на "тип парковки", нарушая раздел III пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N3).

ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" принесены возражения по доводам апелляционной жалобы.

Представителем Министерства имущественных отношений Московской области заявлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя административного ответчика.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции полагает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая заявленные требования, суд с учетом положений статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к правильному выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости здания, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником нежилого здания, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости была установлена актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 24 декабря 2020 года в размере 159 900 341, 04 руб.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее- Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет, выполненный ООО "Эксперт", которым определена рыночная стоимость вышепоименованного объекта недвижимости в размере 112 204 000 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению "Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

По результатам экспертизы в суд представлено заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержатся выводы о том, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный ООО "Эксперт" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; одновременно экспертом установлена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 133687000 рублей.

Стороны с данным заключением не согласились, представив письменные возражения.

Административный истец также представил рецензию ООО "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ на заключение эксперта, в котором рецензент указал на выполнение исследования с нарушением методологии, а также изложил суждение о том, что выводы противоречат фактической информации и являются необоснованными.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец иск уточнил, просил установить кадастровую стоимость в соответствии с заключением экспертизы в размере 133687000 рублей.

Разрешение ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы, заявленных представителями ГБУ МО "Центр кадастровой оценки", Министерства имущественных отношений Московской области, административный истец оставил на усмотрение суда.

В связи с наличием сомнений в обоснованности представленного в материалы дела заключения N от ДД.ММ.ГГГГ исходя из доводов сторон о неполноте исследования объекта оценки, о величине корректировок, о стоимости доли земельного участка в составе единого объекта недвижимости, определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации"

Согласно заключению судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом Федерального государственного бюджетного учреждения "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" ФИО7, отчет рыночной стоимости здания, подготовленный ООО "Эксперт" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; одновременно экспертом установлена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 156 214 458 рублей. Также экспертом приведены причины расхождения результатов данной экспертизы с выводами первичной экспертизы: различие в методиках расчета и подобранных объектах-аналогах.

Разрешая административное дело по административному исковому заявлению ООО "Дорожная графика", суд первой инстанции в основу решения об удовлетворении административного иска положил выводы повторной судебной экспертизы.

Оценивая данное экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; для определения рыночной стоимости здания экспертом применены затратный, сравнительный и доходный подходы; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Суд апелляционной инстанции находит изложенные в решении выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении, представитель административного истца не согласился, представив свои возражения, а также возражения, приведенные в заключении (рецензии) ООО "Эксперт", обсуждая которые судом были исследованы представленные в материалы дела письменные пояснения эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" ФИО7, проводившей экспертизу.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны заявленным в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.

С учетом представленных в суд апелляционной инстанции письменных пояснений эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" ФИО7, судебная коллегия полагает выводы суда относительно заключения как допустимого и относимого законодательства обоснованными.

Экспертом учтено назначение и текущее использование здания под торговый центр, проанализированы предложения, отклонены предложения (аналоги N и N) с максимальным и минимальным удельным показателем цены предложения, значительно отличающегося от цен предложения остальных объектов, отклонен аналог N ввиду представления в объявлении неоднозначной информации о вводе здания в эксплуатацию, отклонены аналоги N (как относящийся к иному сегменту) и N (как реализуемый в рамках процедуры банкротства); описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения выбранных подходов. С учетом того, что полученное итоговое значение в рамках затратного подхода (248 151 598 руб.) значительно отличается от итоговых значений рыночной стоимости объекта исследования, полученного сравнительным подходом (168 848 597 руб.) и доходным подходом (132 751 058 руб.), эксперт присвоил затратному подходу вес 0, 00 руб. При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт учел все необходимые и достаточные факторы и показатели, влияющие на действительную стоимость объекта исследования.

В силу пункта 25 ФСО N7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы на отсутствие корректировки на местоположение (удаленность от МКАД и направление) объектов-аналогов, расчет корректировок приведен в таблице 11 заключения эксперта.

Суждения подателя апелляционной жалобы о том, что при расчете стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом эксперт не применяет корректировку на "тип парковки", об отсутствии обоснований применения корректировки на "состояние внутренней отделки помещений", на обоснованность применения корректировки "дата предложения" являются несостоятельными.

Экспертом в заключении методологически обоснованы и рассчитаны все применяемые корректировки.

При отсутствии сведений о том, что допущенные экспертом нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта, суд правомерно исходил из выводов эксперта, содержащихся в заключении повторной судебной строительно-технической экспертизы.

Доводы о возможности принятия заключения (рецензии) ООО "Эксперт" как доказательства, судебной коллегией отклоняются, поскольку данное заключение не отвечает требованиям допустимости, рецензент не был предупрежден об уголовной ответственности.

Оценив доводы представителя административного истца, судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда о возможности принятия в качестве доказательства повторного заключения судебной строительно-технической экспертизы.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным, оснований для его безусловной отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации апелляционная жалоба не содержит и судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского областного суда от 8 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дорожная графика" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи