Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 марта 2023 г. по делу N 8Г-39603/2022[88-5369/2023-(88-42950/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В, судей Жогина О.В, Якубовской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зеновой ФИО13 к Лесовику ФИО14 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по встречному иску Лесовика ФИО17 к Зеновой ФИО16, Радько ФИО15 (третье лицо: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым) о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным, взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами

по кассационной жалобе Лесовика ФИО18 на решение Советского районного суда Республики Крым от 2 июня 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 15 сентября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В, судебная коллегия

установила:

Зенова Т.В. обратилась в суд с иском к Лесовику В.Ф, просила возложить на ответчика обязанность заключить на условиях заключенного сторонами предварительного договора от 19 ноября 2020 года договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, площадью 1433+/-13 кв.м. (кадастровый номер N) и жилого дома площадью 77, 5 кв.м. (кадастровый номер N), расположенных по "адрес".

Требования мотивированы тем, что 19 ноября 2020 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, по условиям которого основной договор купли-продажи этого имущества должен быть заключен в срок до 1 марта 2021 года, определена стоимость земельного участка и жилого дома в размере 2 100 000 рублей, из которых 2 030 000 рублей - сумма аванса, полученного ею от ответчика при подписании предварительного договора. Во исполнение условий договора она освободила жилой дом и 28 декабря 2020 года передала его Лесовику В.Ф, который вселился в него и до настоящего времени проживает в нем. 18 февраля 2020 года ею в адрес Лесовика В.Ф. было направлено предложение заключить основной договор, от получения которого Лесовик В.Ф. отказался, а 3 марта 2021 года ею получена претензия с требованием возвратить уплаченные по Предварительному договору деньги и указанием на выявление скрытых недостатков в жилом доме и его непригодность для проживания. Считает претензии ответчика относительно состояния жилого дома необоснованными, равно как и отказ Лесовика В.Ф. от заключения основного договора.

Лесовик В.Ф. обратился в суд со встречным иском к Зеновой Т.В, Радько В.М, просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества незаключенным, взыскать с Зеновой Т.В. уплаченные по договору 2 030 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 46 189 рублей 46 копеек, определенной на дату подачи встречного искового заявления, и далее по день фактического исполнения денежного обязательства по возврату уплаченных по договору денежных сумм.

В обоснование требований указано на отсутствие факта составления и подписания акта приема-передачи жилого дома и земельного участка, неопределенность и несогласованность существенных условий договора относительно состава отчуждаемого имущества, в частности, входящих в его состав хозяйственных построек, а также выявление недостатков жилого дома, а именно: трещины в стенах дома, гнилые полы, сырые стены, протекание кровли, проседание несущих стен дома, а также возведение конструкций (каменные подпоры стен дома), которые не отражены в техническом паспорте. Указывает на то, что жилой дом обременен правами третьего лица - бывшего супруга продавца Радько В.М, поскольку в период брака с ним Зеновой Т.В. были проведены работы по реконструкции жилого дома, и в связи с этим наличие у него прав на этот жилой дом. Поскольку в досудебном порядке спорные вопросы не разрешены, Лесовик В.Ф. обратился в суд с настоящим иском.

Решением Советского районного суда Республики Крым от 2 июня 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 15 сентября 2022 года, в удовлетворении исковых требований Зеновой Т.В. и в удовлетворении встречного иска Лесовику В.Ф. отказано.

В кассационной жалобе Лесовик В.Ф. ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений по мотиву их незаконности.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание стороны не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Зеновой Т.В. на праве собственности принадлежали земельный участок площадью 1433+/-13 кв.м, с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 77, 5 кв.м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес" (далее также - земельный участок КН:472).

По сведениям Филиала ГУП РК "Крым БТИ" в г. Джанкой по состоянию на 18 сентября 2020 года, в составе домовладения были заинвентаризированы: жилой дом лит. "А, а2" площадью 77, 5 кв.м, сараи лит. "Б", "Г", "Д" и "Е", площадью 8, 2 кв.м, 5, 3 кв.м, 8, 7 кв.м, и 3, 9 кв.м соответственно; навесы лит. "б" и "И" площадью 6, 5 кв.м и 20, 4 кв.м соответственно; уборная лит. "В" - 1 кв.м, беседка лит. "Ж" - 15, 2 кв.м, летняя кухня лит. "З" - 8, 6 кв.м, и ограждение N 1-2, из которых летняя кухня, навес лит. "И", сараи лит. "Д" и "Г" и беседка лит. "Ж" являются вновь построенными, пристройка лит. "а" и навес лит. "а1" снесены, увеличена общая площадь жилого дома на 31 кв.м.

19 ноября 2020 года между Зеновой Г.В. и Лесовиком В.Ф. в простой письменной форме заключен предварительный договор, согласно которому стороны взяли на себя обязательство в срок до 1 марта 2021 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка КН:472 с расположенным на нем жилым домом общей площадью 77, 5 кв.м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес" (далее также - КН:107).

Стоимость земельного участка и жилого дома сторонами определена в 2 100 000 рублей, которые должны быть уплачены покупателем продавцу в день подписания основного договора (п.п. 2.3, 2.4 Договора); п. 4.1 Договора предусмотрена обязанность Покупателя уплатить Продавцу аванс в сумме 2 030 000 рублей, а также закреплено исполнение Продавцом указанного обязательства до подписания данного Договора.

Пунктом 2.5 Договора определена обязанность Продавца освободить предмет договора и передать его Покупателю по передаточному акту не позднее 1 января 2021 года в пригодном для проживания состоянии, укомплектованным санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием и не обремененным правами третьих лиц, задолженностями по коммунальным платежам.

Зенова Т.В. освободила жилой дом, в который вселился и до настоящего времени проживает Лесовик В.Ф.

18 февраля 2021 года Зеновой Т.В. в адрес Лесовика В.Ф. направлено предложение заключить основной договор купли-продажи, получить которое Лесовик В.Ф. отказался.

26 февраля 2021 года Лесовиком В.Ф. в адрес Зеновой Т.В. направлена претензия с указанием на выявленные дефекты жилого дома, его непригодность для проживания, а также наличие обременения правами третьих лиц, в ответ на претензию представитель Зеновой Т.В, указав на несостоятельность изложенных в ней доводов, вновь предложил заключить основной договор купли-продажи.

Проверяя доводы Лесовика В.Ф. о несогласованности условий договора о состоянии жилого дома, поскольку им после вселения в дом были выявлены скрытые недостатки, судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, заключением N 86/10/21-3 от 5 апреля 2022 года которой установлено, что:

- износ жилого дома лит. "Л" составляет 40% и соответствует удовлетворительному техническому состоянию; конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, стоимость которого составит 36% от восстановительной стоимости конструктивных элементов;

- износ иных пристроек жилого дома лит. "а2" составляет 21% и соответствует удовлетворительному техническому состоянию; конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, стоимость которого составит 12% от восстановительной стоимости конструктивных элементов;

- нежилые строения не являются капитальными строениями, поскольку не обладают признаками недвижимого имущества;

жилой дом по своим фактическим объемно-планировочным характеристикам соответствует данным технического плана здания, согласно которому объект внесен в ЕГРН;

выявлены повреждения:

- следы залития и плесени в помещении N 5 в пристройке лит. "а2", возникшие вследствие дефектов монтажа кровельного покрытия из металлочерепицы - неправильно выполнено примыкание кровли к фронтону пристройки, отсутствует фартук из стального листа, карниз на выступающем элементе кровли пристройки. Дефект является явным;

- в помещении N 8 жилого дома на глухой наружной стене в месте сопряжения с перегородкой трещины - вертикальная (длиной 70 см, шириной раскрытия 0, 5 мм) и горизонтальные; в левом дальнем углу наклонная трещина (длиной 46 см, шириной раскрытия 2 мм), вероятная причина образования которых - неравномерная осадка или просадка основания фундамента. Установить наличие иных трещин не представилось возможным, в связи с оштукатуриванием внутренних поверхностей стен и облицовкой отдельными материалами внешней поверхности стен. Дефект является скрытым. Однако экспертом отмечено то, что жилой дом 1965 года постройки (срок эксплуатации - 57 лет) и имеет накопившийся физический износ конструктивных элементов в результате эксплуатации;

- вследствие демонтажа элементов карниза - металлических труб, установленных в стене, образовались трещины на штукатурном слое стен;

- дефекты и повреждения, связанные с частичным демонтажем труб отопления, отсутствуют.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и дав им правовую оценку по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 8, 429, 431, 432, 554, 555, 556 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 февраля 2011 года N13970/10, учитывая общую волю сторон, которая была направлена на переход права собственности на предмет договора купли-продажи от продавца покупателю, о чем свидетельствует осуществление оплаты покупателем практически полной стоимости прибретаемого имущества и фактическая его передача покупателю, исходил из того, что заключенный сторонами предварительный договор содержит все существенные условия основного договора купли-продажи, договор сторонами исполнен и оснований для признания его незаключенным и, как следствие, взыскания с Зеновой Т.В. в пользу Лесовика В.Ф. уплаченных по этому договору денежных средств не имеется.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор от 19 ноября 2020 года не является предварительным договором по смыслу 429 Гражданского кодекса РФ, а является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований по вышеуказанным основаниям, признал также не подлежащими удовлетворению встречные исковые требования, поскольку заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, следовательно, основания для возложения обязанности заключить договор купли-продажи в отношении того же предмета отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Оснований ставить под сомнение выводы судов обеих инстанций суд кассационной инстанции по результатам изучения дела не установил, судами первой и апелляционной инстанций правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, применены подлежащие применению нормы материального права, регулирующие спорные отношения, соблюдены требования процессуального закона.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422, и. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Из анализа приведенных правовых норм и разъяснений относительно их применения следует, что предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, кроме как заключение основного договора в будущем, в частности обязательств по передаче имущества и/или по его оплате.

Учитывая изложенное, правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что заключенный сторонами договор относится к договорам купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права в связи с необоснованным отказом в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно копии договора купли-продажи жилого дома от 11 июня 2002 года, заключенного между Авдеенко Л.Ф. и Зеновой Т.В, и истребования у последней оригинала указанного договора для заверения представленной копии, с учетом подлежащих установлению по делу юридически значимых обстоятельств вопреки доводам заявителя жалобы не свидетельствует о нарушении судами при рассмотрении спора норм процессуального права и не опровергает правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций.

На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Статьей 476 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, для удовлетворения иска по делу необходимо установить существенные нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, таких обстоятельств по делу не установлено.

С учетом установленных судами обстоятельств, принимая во внимание, что до заключения договора купли-продажи покупатель Лесовик В.Ф. производил осмотр домовладения, никаких претензий продавцу по поводу состояния строения не высказал, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Лесовика В.Ф.

Доводы Лесовика В.Ф. повторяют его правовую позицию по существу спора при разбирательстве дела в судах нижестоящих инстанций, являлись предметом всесторонней проверки судов, получили в обжалуемых актах оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и оценки судами доказательств.

Доводы кассационной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, направлены на установление иных обстоятельств, основаны на ошибочном толковании норм права.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебных актов кассационным судом общей юрисдикции.

С учетом изложенного, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы Лесовика Л.Ф. и отмены вступивших в законную силу судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда Республики Крым от 2 июня 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 15 сентября 2022 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Лесовика ФИО19 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи