Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 мая 2023 г. по делу N 66а-556/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2022-001155-60 (3а-102/2023) по административному исковому заявлению Зуева Вячеслава Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 1 февраля 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

Зуев В.А. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить в размере рыночной кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости: земельных участков с кадастровыми номерами N и N, расположенных по адресу: "адрес", по состоянию на 24 февраля 2022 г.; нежилого здания с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2021 г.

Считая свои права как налогоплательщика нарушенными, административный истец в обоснование требований указал на то, что оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимость, определенную в отчете N 499-П-2022, выполненном 10 октября 2022 г. оценщиком ФИО9

Решением Краснодарского краевого суда от 1 февраля 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено; кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена на основании результатов судебной оценочной экспертизы: в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 24 февраля 2022 г. в размере 8 025 000 руб. и 9 541 000 руб, соответственно; нежилого здания с кадастровым номером N - по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 68 299 000 руб. Этим же решением датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 3 ноября 2022 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы, указывающие на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки, а положенное в основу обжалуемого решения заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца ФИО10 представлены письменные возражения.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение административного дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом, Зуев В.А. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N и N, расположенных по адресу: "адрес" кадастровой стоимостью 10 673 708, 32 руб. и 12 816 976, 04 руб, соответственно, здания автосалона со станцией технического обслуживания с кадастровым номером N по адресу: "адрес" кадастровой стоимостью 94 076 162, 34 руб.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке при постановке объектов недвижимости на кадастровый учет (24 февраля 2022 г.), в отношении нежилого здания - утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке в отношении административного истца, являющегося плательщиком имущественных налогов, исчисляемых в соответствии с положениями статей 388, 400, 402, пункта 1 статьи 378, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. N 3368-КЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 6, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд пришел к верному выводу о наличии у административного истца права на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости был представлен отчет N 499-П-2022, выполненный 10 октября 2022 г. оценщиком ФИО11 (общество с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт").

Согласно заключению эксперта ФИО12 (общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки, экспертизы и консалтинга") от 26 декабря 2022 г, подготовленному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы на основании определения суда от 22 ноября 2022 г, с учетом дополнительного исследования, проведенного на основании определения суда апелляционной инстанции от 3 мая 2023 г, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 24 февраля 2022 г. составила 8 170 000 руб. и 9 769 000 руб, соответственно, нежилого здания с кадастровым номером N - по состоянию на 1 января 2021 г. 68 299 000 руб.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО N 7).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 16, 17 ФСО N 1).

Согласно подпункту "в" пункта 23 ФСО N 7 при применении доходного подхода метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Из заключения эксперта ФИО13 а также его письменных и устных пояснений, данных в ходе судебного заседания суду апелляционной инстанции 3 мая 2023 г, следует, что по результатам анализа рынка коммерческой недвижимости, исходя из его развитости, а также категории (типа), местоположения и площади объектов оценки, эксперт отказался от применения затратного подхода.

Выводы об использовании сравнительного и доходного подходов при проведении оценки, критерии выбора и основания отказа от использования затратного подходов основаны на результатах анализа рынка и не противоречат подпункту "в" пункта 24 ФСО N 7, а также положениям пунктов 2, 25 действующего Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки" (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, использованная экспертом информация о характеристиках объектов оценки, с учетом ретроспективной даты оценки, подтверждена имеющимися в материалах дела надлежащими доказательствами, в частности технической документацией и сведениями Единого государственного реестра недвижимости, содержащего всю необходимую ценообразующую информацию, проверенную судом в ходе судебного разбирательства на предмет достоверности (ответ ППК "Роскадастр" от 29 марта 2023 г.), характеристики объектов-аналогов подтверждаются текстами объявлений, в связи с чем результат оценки отвечает принципам обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7). В качестве аналогов при расчете рыночной стоимости здания доходным подходом экспертом отобраны предложения об аренде объектов недвижимости, расположенных в одном с объектом оценки населенном пункте и сопоставимых с ним по основным ценообразующим факторам. Расчет примененных экспертом корректировок соответствует избранной экспертом методике и целям оценки. Их размер мотивирован с указанием факторов, влияющих на выбор их конкретного значения в соответствии со справочниками оценщика недвижимости и рыночными данными (https://rosrealt.ru/krasnodar/cena), учитывающими сегмент рынка и местоположение объектов оценки, то есть, основные ценообразующие факторы.

Отказ эксперта по результатам дополнительного исследования при определении рыночной стоимости земельных участков от использования в качестве аналога земельного участка, площадью 2 400 кв. м (кадастровый номер N) с учетом актуальной на дату оценки информации о его характеристиках, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (ответ ППК "Роскадастр" от 28 апреля 2023 г.), правильность выводов эксперта под сомнение не ставит, поскольку итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости соответствует установленному по результатам анализа рынка диапазону.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности (пункты 27, 28 ФСО N 7, пункт 3 ФСО V).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям закона не отвечает и не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

Поскольку доводы административного искового заявления о завышении оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости нашли свое подтверждение и не опровергнуты административным ответчиком, у суда имелись предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основания для удовлетворения заявленных требований.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании подготовленного экспертом ФИО14 по результатам дополнительной экспертизы заключения от 16 мая 2023 г, с изменением решения суда первой инстанции в соответствующей части на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ.

Решение суда в остальной части является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 1 февраля 2023 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости по состоянию на 24 февраля 2022 г. в сумме 8 170 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г "адрес" в размере рыночной стоимости по состоянию на 24 февраля 2022 г. в сумме 9 769 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 30 мая 2023 г.

Председательствующий

Судьи