Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 мая 2023 г. по делу N 66а-686/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Брянцевой Н.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания, системы веб-конференции административное дело N 3а-2/2023 (УИД 15OS0000-01-2021-000063-28) по административному исковому заявлению Чибировой Зарины Сергеевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 20 января 2023 г, которым административное исковое заявление было удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца Чибировой З.С. по доверенности - Мильдзихова Олега Олеговича, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителей административных ответчиков Правительства Республики Северная Осетия-Алания - Гамосова А.М, государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" - Габараева Д.М, поддержавших доводы апелляционной жалобы Правительства Республики Северная Осетия-Алания, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила

Чибирова З.С, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 328 +/- 19 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного объекта, расположенного по адресу: "адрес", обратилась в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной.

В обоснование заявленного требования указала, что считает кадастровую стоимость указанного земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 13 370 844, 72 руб, завышенной. Отмечает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает ее права и законные интересы, поскольку при приобретении административным истцом земельного участка, на котором расположено принадлежащее ей нежилое здание, выкупная стоимость или размер арендной платы земельного участка будет исчисляться исходя из его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленного требования представила отчет от 9 декабря 2021 г. N 132-21зк, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО13, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 3 846 000 руб. Просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства определением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 7 февраля 2022 г. в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, определенного оценщиком, назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 22 декабря 2022 г. N 614/10-4, подготовленное экспертом Пятигорского филиала Федерального бюджетного учреждения "Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" ФИО15, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 7 275 536 руб.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Чибировой З.С. по доверенности - Мильдзихов О.О. с учетом выводов судебной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 20 января 2023 г. административное исковое заявление Чибировой З.С. удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в размере 7 275 536 руб. по состоянию на 1 января 2020 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 15 декабря 2021 г.

Дополнительным решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 6 февраля 2023 г. решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 20 января 2023 г. дополнено указанием на период действия определенной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N до 1 января 2022 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик Правительство Республики Северная Осетия-Алания подал апелляционную жалобу, в которой полагает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Отмечает недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения и не соответствующего требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), а также законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Указывает на то, что значительное снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению поступления финансовых средств в бюджет муниципального образования, что отразится на реализации социальных проектов на данной территории. Просит отменить решение суда первой инстанции, принять по административному делу решение об отказе в удовлетворении административного иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца по доверенности - Мильдзихов О.О, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции с использованием системы веб-конференции, возражал против доводов апелляционной жалобы. Представители административных ответчиков Правительства Республики Северная Осетия-Алания - Гамосов А.М, государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" - Габараев Д.М, поддержали доводы апелляционной жалобы Правительства Республики Северная Осетия-Алания.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Чибирова З.С, представители административных ответчиков филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Республике Северная Осетия-Алания, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, заинтересованного лица администрации местного самоуправления г. Владикавказ, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административного истца и представителей административных ответчиков, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Чибирова З.С. на основании договора аренды земельного участка от 5 апреля 2018 г. N 39-18, договора уступки права требования по договору аренды земельного участка от 3 мая 2018 г, соглашения об изменении договора аренды земельного участка от 5 апреля 2018 г. N 39-18 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 328 +/- 19 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного объекта, расположенного по адресу: "адрес".

Согласно приложению к указанному договору аренды расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 13 октября 2020 г. N 338 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания" в размере 13 370 844, 72 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 февраля 2021 г.

Принимая во внимание, что Чибирова З.С. является арендатором вышеуказанного объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчету, представленному административным истцом, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 3 846 000 руб.

В связи с возникшими сомнениями в достоверности определения рыночной стоимости определением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 7 февраля 2022 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Пятигорскому филиалу Федерального бюджетного учреждения "Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Согласно представленному заключению эксперта от 22 декабря 2022 г. N 614/10-4, подготовленному экспертом Пятигорского филиала Федерального бюджетного учреждения "Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" ФИО16, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составила 7 275 536 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Отчет от 9 декабря 2021 г. N 132-21зк, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО14, обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая экспертное заключение от 22 декабря 2022 г. N 614/10-4, представленное экспертом Пятигорского филиала Федерального бюджетного учреждения "Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" ФИО17, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Согласно материалам дела проведение экспертного исследования начато 1 марта 2022 г, окончено 22 декабря 2022 г. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение и ближайшее окружение объекта оценки с приложением карты-схемы локального расположения объекта экспертизы.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Эксперт обосновал отказ от использования затратного и доходного подходов.

По результатам анализа предложений к продаже земельных участков экспертом выбрано четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки.

Ко всем объектам-аналогам применено среднее значение доверительного интервала значений активного рынка скидки на торг в размере 10, 2 %. С учетом того, что оцениваемый земельный участок расположен в зоне среднеэтажной застройки города (спальный район с офисно-торговой застройкой), объекты-аналоги N 1, N 2, N 4 находятся вдоль основных вылетных магистралей в городе, а объект-аналог N 3 расположен в зоне жилых кварталов, к объектам-аналогам N 1, N 2, N 4 применена повышающая корректировка на местоположение участка в пределах города в размере 1, 01, к объекту-аналогу N 3 применена понижающая корректировка на местоположение участка в пределах города в размере 0, 94. К объектам-аналогам N 2, N 4 применена повышающая корректировка на площадь в размере 1, 12, к объекту-аналогу N 3 - понижающая корректировка на площадь в размере 0, 83. К объектам-аналогам N1, N 2, N 3, N 4 применена понижающая корректировка на наличие коммуникаций в размерах 0, 58, 0, 77, 0, 77, 0, 58, соответственно.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 Федерального стандарта оценки "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Анализируя довод апелляционной жалобы о том, что экспертом не были произведены осмотр и фотосъемка объекта экспертизы, судебная коллегия полагает его несостоятельным, поскольку 25 апреля 2022 г. экспертом был осуществлен выезд на осмотр объекта исследования, что подтверждается представленными в экспертном заключении фотоматериалами (т. 1 л.д 175-176, 179-180). Таким образом, экспертом лично проведен осмотр исследуемого объекта недвижимости.

Вопреки позиции административного ответчика о недостаточно подробном описании оцениваемого земельного участка, в том числе наличия на нем строений и сооружений, в исследовательской части экспертного заключения представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, в том числе по результатам его осмотра (т. 1 л.д. 177-180).

Довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе эксперта от использования затратного и доходного подходов судебная коллегия полагает необоснованным, основанным на произвольном толковании заявителем апелляционной жалобы исследовательской части заключения эксперта, поскольку на стр. 20-21(т. 1 л.д. 187-188) экспертного заключения экспертом ФИО18 подробно мотивирован отказ от использования указанных подходов. В обоснование отказа от использования доходного подхода эксперт сослался на то, что применение указанного подхода, с учетом недостаточной развитости указанного сегмента рынка, установленной экспертом по результатам анализа, предполагает использование ряда допущений, не являющихся достоверными, способными привести к существенному искажению итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы. Невозможность использования затратного подхода обусловлена тем, что земля представляет собой нерукотворный объект, который не может быть воспроизведен физически, следовательно, не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Примененные экспертом корректировки обоснованы, их значение подтверждено справочной информацией, ссылкой на "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А, представленными в исследовательской части экспертного заключения выкопировками из указанного справочника, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы административного ответчика о том, что снижение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы, с учетом того, что в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика отметил, что заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о недопустимости судебной экспертизы следует расценивать как заявление о ее недостоверности.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Пунктом 18 названного постановления также разъяснено, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Согласно материалам дела, поступившему в адрес суда апелляционной инстанции ответу филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Республике Северная Осетия-Алания от 25 апреля 2023 г. N исх/1207/23, в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 г, утвержденная постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 25 октября 2022 г. N 453 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки" в размере 14 135 616 руб.

Руководствуясь положениями статьи 5 НК РФ, исходя из фактических обстоятельств настоящего административного дела, согласно которым вышеназванное постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания опубликовано 28 октября 2022 г, судебная коллегия полагает необходимым уточнить резолютивную часть дополнительного решения суда первой инстанции, указав период применения установленной судом кадастровой стоимости - до 1 января 2023 г.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 20 января 2023 г. (с учетом дополнительного решения Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 6 февраля 2023 г.) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав период действия установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости - до 1 января 2023 г.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в порядке, установленном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 мая 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: