Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 мая 2023 г. по делу N 66а-748/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-14/2023 по административному иску ООО "Кавказ М" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 6 марта 2023 года, которым административные исковые требования ООО "Кавказ М" удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Кавказ М" обратилось 10 июня 2022 года в Краснодарский краевой суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что ООО "Кавказ М" является собственником следующих нежилых помещений:

- с кадастровым номером N площадью 1049, 4 кв.м, местоположение: Краснодарский край, "адрес" (с 2016 года);

- с кадастровым номером N площадью 3666, 8 кв.м, местоположение: Краснодарский край, "адрес"

- с кадастровым номером N площадью 10045 кв.м, местоположение: Краснодарский край, "адрес"

- с кадастровым номером N площадью 9434, 7 кв.м, местоположение: Краснодарский край, "адрес"

- с кадастровым номером N площадью 4163, 5 кв.м, местоположение: Краснодарский край, "адрес"

- с кадастровым номером N площадью 8576, 7 кв.м, местоположение: Краснодарский край, "адрес"

Приказом Министерства имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2021 года, в том числе вышеуказанных нежилых помещений в следующих размерах:

- с кадастровым номером N - 27 943 759, 01 руб.;

- с кадастровым номером N - 78 685 677, 86 руб, - с кадастровым номером N - 230 548 621, 1 руб, - с кадастровым номером N - 257 536 081, 14 руб, - с кадастровым номером N - 95 558 903, 33 руб, - с кадастровым номером N - 196 848 816, 19 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 17 ноября 2021 года (объекты с кадастровыми номерами N), подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года, не пересматривались и являются актуальными.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объектов существенно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 27 мая 2022 года N 300-О-2022, выполненному оценщиком ООО "Альфа Эксперт" Шелест О.Н, составляет на ту же дату:

- с кадастровым номером N - 14 508 700 руб.;

- с кадастровым номером N - 41 410 000 руб, - с кадастровым номером N - 113 440 500 руб, - с кадастровым номером N - 106 548 200 руб, - с кадастровым номером N - 47 019 400 руб, - с кадастровым номером N - 96 858 600 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости объектов по отношению к их рыночной стоимости нарушено право ООО "Кавказ М" на определение налоговой базы по налогу на имущество организаций в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость названных нежилых помещений равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года, определив величину рыночной стоимости объектов оценки согласно отчету об оценке от 27 мая 2022 года N 300-О-2022.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Краснодарского края и ФГБУ ФКУП Росреестра в лице филиала по Краснодарскому краю.

Определением от 30 июня 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику ООО "Граунд", производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 3 октября 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Титова Н.И. N Г27-936/2022, согласно которому отчет об оценке от 27 мая 2022 года N 300-О-2022 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость объектов оценки составляет:

- с кадастровым номером N - 16 350 600 руб.;

- с кадастровым номером N - 48 802 300 руб, - с кадастровым номером N - 117 356 600 руб, - с кадастровым номером N - 111 076 800 руб, - с кадастровым номером N - 54 499 900 руб, - с кадастровым номером N - 102 210 900 руб.

Определением от 24 октября 2022 года удовлетворено ходатайство департамента имущественных отношений Краснодарского края: по делу назначена повторная судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости указанных нежилых помещений по состоянию на 1 января 2021 года; производство повторной судебной экспертизы поручено оценщику ООО "Краснодарское Агентство Оценки"; производство по делу приостановлено.

Определением от 27 февраля 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Маслюк А.Е. от 9 февраля 2023 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость объектов оценки составляет:

- с кадастровым номером N - 16 521 754 руб.;

- с кадастровым номером N - 49 362 462 руб, - с кадастровым номером N - 118 350 190 руб, - с кадастровым номером N - 112 603 145 руб, - с кадастровым номером N - 54 962 364 руб, - с кадастровым номером N - 103 675 150 руб.

Определением от 27 февраля 2023 года в связи с реорганизацией произведена замена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю на ППК "Роскадастр" в лице филиала по Краснодарскому краю.

Решением Краснодарского краевого суда от 6 марта 2023 года административные исковые требования ООО "Кавказ М" удовлетворены: установлена равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость следующих объектов:

- с кадастровым номером N - 16 521 754 руб.;

- с кадастровым номером N - 49 362 462 руб, - с кадастровым номером N - 118 350 190 руб, - с кадастровым номером N - 112 603 145 руб, - с кадастровым номером N - 54 962 364 руб, - с кадастровым номером N - 103 675 150 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов установлена в соответствии с требованиями законодательства о государственной кадастровой оценке, эксперт не произвел осмотр объектов оценки и недостаточно исследовал рынок в том сегменте, к которому относятся объекты оценки, а также без достаточных к тому оснований отказался от проведения оценки в рамках доходного подхода, а в рамках сравнительного подхода некорректно отобрал объекты-аналоги, в том числе несопоставимые с объектами оценки по критерию местоположения исходя из расположения объектов оценки и объектов-аналогов в различных районах города Краснодара.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

На основании положений статей 150, 307 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, являясь собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 23 N, каждое из которых включено в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2022 год, утвержденный приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27 декабря 2021 года N 3321, обязан уплатить налог на имущество организаций за налоговый период 2022 года исходя из оспариваемой кадастровой стоимости, подлежащей применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом изложенного ООО "Кавказ М" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен с учетом внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости в ноябре 2021 года и подачи административного искового заявления 10 июня 2022 года.

Установленная по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость объектов не пересматривалась и является актуальной.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости перечисленных нежилых помещений исходя из заключения повторной судебной оценочной экспертизы от 9 февраля 2023 года.

Как следует из экспертного заключения, отказ от проведения оценки затратным подходом обоснован, помимо прочего, положениями пункта 24 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, о том, что затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений.

Отказ от применения доходного подхода мотивирован отсутствием в открытых источниках информации о предоставлении в аренду помещений площадью, сопоставимой с площадью объектов оценки, в связи с чем не представляется возможным расчет чистых денежных потоков вследствие предоставления имущества в аренду.

Рыночная стоимость объектов оценки определена экспертом в рамках сравнительного подхода, при этом объекты оценки отнесены к сегменту активного рынка торгового (коммерческого) назначения.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик указывает на условия рынка, вид права и наличие обременений, местоположение, долю земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, текущее состояние (отделку), тип объекта, состав инженерно-технического обеспечения.

Выбор объектов-аналогов обусловлен, как отражено в заключении эксперта, сопоставимостью местоположения (с учетом расположения объектов оценки в центральной части города Краснодара на незначительном удалении от улицы Красная) и иных ценообразующих факторов.

Так, экспертом отобрано три объекта-аналога, каждый из которых предложен к продаже в 4 квартале 2020 года и представляет собой отдельно стоящее здание коммерческого назначения, в связи с чем экспертом проведены корректировки на типу объекта и по критерию наличия земельного участка (при том, что объекты оценки в отличие от объектов-аналогов представляют собой нежилые помещения).

По расчетам эксперта в ходе повторной судебной экспертизы средневзвешенное значение рыночной стоимости 1 кв.м составило от 11 782 руб. до 15 744 руб. (в зависимости от общего количества корректировок применительно к каждому из объектов оценки).

Судебная коллегия обращает внимание на то, что решением Краснодарского краевого суда от 29 июня 2022 года по административному делу N 3а-339/2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 сентября 2022 года, пересмотрена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по основанию установления его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, которая применялась для целей налогообложения с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

При этом среднее значение рыночной стоимости данного объекта составило 14 949, 44 руб./кв.м и находится в пределах диапазона средневзвешенного значения рыночной стоимости 1 кв.м объектов оценки по состоянию на 1 января 2021 года, что в определенной степени подтверждает выводы эксперта по настоящему делу о рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 1 января 2021 года при отсутствии в заключении повторной судебной экспертизы сведений о значительном росте рыночных цен на объекты торговой недвижимости в г.Краснодаре по состоянию на 1 января 2021 года в сравнении в рыночными ценами по состоянию на 1 января 2018 года.

Приведенные в заключении эксперта выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты поняты.

Эксперт Маслюк А.Е. имеет стаж работы в области оценочной деятельности более 15 лет, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов оценки, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы, о величине рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 1 января 2021 года, не опровергнуты административными ответчиками в заинтересованными лицами в порядке, установленным процессуальным законом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Краснодарского краевого суда от 6 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 31 мая 2023 года.

Председательствующий

Судьи