Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 июня 2023 г. по делу N 66а-790/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-27/2023 по административному исковому заявлению Симонова Ю.М. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года

по апелляционной жалобе администрации города Ессентуки Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 16 марта 2023 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Симонов Ю.М. обратился 15 ноября 2022 года в Ставропольский краевой суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 517 кв.м и нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 557, 2 кв.м, местоположение: "адрес"

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе вышеуказанных нежилых помещений в следующих размерах: с кадастровым номером N - 16 715 223, 77 руб, с кадастровым номером N - 18 014 937, 49 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 22 января 2020 года, подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2020 года, не пересматривались и являются актуальными.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объектов существенно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 2 ноября 2022 года N 21-664/52, выполненному частнопрактикующим оценщиком Головневым И.Е, составляет на ту же дату: с кадастровым номером N - 8 600 000 руб, с кадастровым номером N - 9 180 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости объектов по отношению к их рыночной стоимости нарушены права Симонова Ю.М. в сфере налогообложения, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость названных нежилых помещений равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, определив величину рыночной стоимости объектов оценки согласно отчету об оценке от 2 ноября 2022 года N 21-664/52.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" и администрация города Ессентуки Ставропольского края.

Определением от 30 ноября 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику АНО "Бюро судебных экспертиз Ставропольского края" Косенко Е.А.

Определением от 3 марта 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Косенко Е.А. от 28 февраля 2023 года N 05/2023-Э, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объектов оценки составляет: с кадастровым номером N - 11 034 000 руб, с кадастровым номером N - 11 767 000 руб.

Решением Ставропольского краевого суда от 16 марта 2023 года административные исковые требования Симонова Ю.М. удовлетворены: установлена равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровым номером N - 11 034 000 руб, с кадастровым номером N - 11 767 000 руб.; с Симонова Ю.М. взысканы в пользу АНО "Бюро судебных экспертиз Ставропольского края" расходы в связи с проведением судебной оценочной экспертизы в размере 80 000 руб.

В апелляционной жалобе администрация города Ессентуки Ставропольского края просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что заключение судебной экспертизы не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку экспертом в рамках сравнительного подхода некорректно отобраны объекты-аналоги, что повлекло за собой искажение величины рыночной стоимости объектов оценки.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, 307 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, являясь собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, являющихся объектами налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, признается в силу статьи 400 НК РФ плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база по которому согласно статье 403 НК РФ определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом изложенного Симонов Ю.М. обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен с учетом внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 22 января 2020 года и подачи административного искового заявления 15 ноября 2022 года.

Установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость объектов подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2020 года, не пересматривалась и является актуальной.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости перечисленных нежилых помещений исходя из заключения судебной экспертизы от 28 февраля 2023 года N 05/2023-Э.

Как следует из экспертного заключения, отказ от проведения оценки затратным подходом обоснован достаточностью данных, необходимых для применения сравнительного подхода.

Кроме того, согласно пункту 24 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений.

Рыночная стоимость объектов оценки определена экспертом в рамках сравнительного подхода, при этом объекты оценки отнесены к сегменту неактивного рынка коммерческого (торгово-офисного) назначения.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик указывает на условия рынка, вид права и наличие обременений, местоположение, текущее состояние (отделку), тип объекта, этаж расположения и расположение относительно красной линии.

Так, экспертом отобрано три объекта-аналога, каждый из которых предложен к продаже в период времени с марта по октябрь 2018 года, расположен в г.Ессентуки Ставропольского края и представляет собой встроенное нежилое помещение коммерческого назначения свободного назначения.

Экспертом проведена корректировки на торг, корректировка определялась (16, 5%) на основании Справочника оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера.

В отношении объекта-аналога N 2 проведена корректировка на площадь с учетом площади оцениваемых объектов 517 и 557, 2 кв.м (то есть в диапазоне от 500 до 1 000 кв.м) и площади этого объекта-аналога - 250 кв.м (в ином диапазоне - от 100 кв.м до 250 кв.м), при этом корректировка также проведена в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера.

В отношении этого же объекта-аналога, расположенного внутриквартально, проведена корректировка по критерию расположения относительно красной линии, корректировка принята 25% согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера; в отношении объектов-аналогов NN 1, 2, расположенных как и объекты оценки на красной линии, такая корректировка обоснованно не проводилась.

Кроме того, экспертом проведена корректировка на этаж расположения при том, что объекты-аналоги расположены на первом этаже, а объект-оценки с кадастровым номером N - полностью на втором этаже, объект оценки с кадастровым номером N - частично на первом этаже и частично на втором этаже.

Расчет соответствующей корректировки приведен в исследовательской части экспертного заключения.

Иных корректировок экспертом не проведено ввиду сопоставимости объектов оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим критериям.

Рассчитанная в рамках сравнительного подхода стоимость 1 кв.м объектов оценки (21 343, 01 руб. - нежилое помещение с кадастровым номером N и 21 117, 57 руб. - нежилое помещение с кадастровым номером N) находится в пределах диапазона цен согласно предложениям по продаже объектов от 15 431 руб./кв.м до 66 586 руб./кв.м без учета возможных скидок.

Приведенные в заключении эксперта выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение эксперта о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов основано на анализе рынка недвижимости, учете ценообразующих факторов и расчетных показателей, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Эксперт Косенко Е.А. имеет стаж работы в области оценочной деятельности с 2006 года, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо данных о необъективности эксперта в деле не имеется.

Оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, о величине рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 1 января 2019 года, не опровергнуты административными ответчиками и заинтересованными лицами в порядке, установленном процессуальным законом.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о некорректном отборе экспертом объектов-аналогов опровергаются исследовательской частью заключения эксперта, в том числе фотоматериалами и принт-скринами объявлений о продаже объектов-аналогов.

Расхождение между установленной кадастровой стоимостью объектов и его рыночной стоимости составляет 34-35% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что архивная кадастровая стоимость, подлежавшая применению до установления оспариваемой кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2019 года согласно сведениям, представленным управлением Росреестра по Ставропольскому краю, составляла в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года - 6 470 612, 11 руб, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 16 марта 2015 года (то есть на дату постановки объекта на кадастровый учет) - 8 094 054, 36 руб.

Каких-либо объективных о том, что на территории города Ессентуки Ставропольского края имел место значительный, более чем на 220%, рост рыночных цен на торгово-офисную недвижимость (то есть рост рыночных цен в размере, равном росту государственной кадастровой стоимости) по состоянию январь-март 2015 года и на 1 января 2019 года административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 16 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Ессентуки Ставропольского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 15 июня 2023 года.

Председательствующий

Судьи