Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 июня 2023 г. по делу N 66а-895/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Брянцевой Н.В. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2022-001118-74 (3а-89/2023) по административному исковому заявлению Мегрикян Каринэ Николаевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 13 марта 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

Мегрикян К.Н. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером N, нежилого здания площадью 1 920, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

В обоснование требований административный истец указала на то, что оспариваемая кадастровая стоимость здания в размере 68 233 929, 08 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете NК/22-82, выполненном 18 октября 2022 г. ФИО10 (общество с ограниченной ответственностью "Оценка.Право.Кадастр"), нарушает имущественные права административного истца как налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 13 марта 2023 г. кадастровая стоимость здания установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в сумме 58 235 000 руб.

Этим же решением датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 21 октября 2022 г, с административного истца в пользу общества с ограниченной ответственностью "ГРАУНД" взыскано 90 000 руб. в счет оплаты судебной оценочной экспертизы.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы, указывающие на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки, а положенное в основу обжалуемого решения заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц (часть 1 статьи 245 КАС РФ, часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Как следует из материалов административного дела и установлено судом, ФИО11 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, нежилого здания площадью 1 920, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", актуальная кадастровая стоимость которого в сумме 68 233 929, 08 руб. утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке в отношении административного истца, являющегося плательщиком имущественных налогов, исчисляемых в соответствии с положениями статьи 400, пункта 1 статьи 378, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. N 3368-КЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 6, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у административного истца права на обращение с иском в суд.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 38 512 000 руб. был представлен отчет NК/22-82, выполненный 18 октября 2022 г. оценщиком ФИО12 (общество с ограниченной ответственностью "Оценка.Право.Кадастр").

Согласно заключению эксперта ФИО13. (сотрудника общества с ограниченной ответственностью "ГРАУНД") от 13 января 2023 г, подготовленному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы на основании определения суда от 16 ноября 2022 г, с учетом дополнительного исследования, проведенного на основании определения суда апелляционной инстанции от 9 июня 2023 г, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. составила 57 496 500 руб.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО N 7).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из заключения эксперта ФИО14 а также его письменных и устных пояснений, данных в ходе судебного заседания суду апелляционной инстанции 9 июня 2023 г, по результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объекта оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, с учетом результатов осмотра, имеющихся в представленном истцом отчете на дату, максимально приближенную к дате оценки, сопоставленной с Публичной кадастровой картой и общедоступными данными картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об использовании здания согласно предназначению, отнеся его к сегменту рынка коммерческой недвижимости, офисно-торговым объектам свободного назначения и сходным типам объектов.

По результатам анализа рынка коммерческой недвижимости, исходя из его развитости, а также категории (типа), местоположения и площади объекта оценки, эксперт отказался от применения затратного подхода.

В соответствии с требованиями пункта 11 ФСО V экспертом был проанализирован рынок аренды объектов коммерческого назначения по месту расположения объекта оценки с использованием информации из открытых источников, в результате которого не было выявлено объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту по приведенным выше элементам сравнения.

При этом в Едином государственном реестре недвижимости информация о сдаче объекта оценки в аренду на ретроспективную дату оценки отсутствует.

Приведенные административным ответчиком в апелляционной жалобе общедоступные сведения об аренде коммерческой недвижимости в г. Новороссийске (7 предложений) указанным выше требованиям также не отвечают и по основаниям, указанным в пояснениях эксперта, не могли быть использованы для корректного расчета величины потенциального валового дохода от использования здания, в связи с чем о недостоверности результатов оценки не свидетельствуют.

Выводы об использовании сравнительного подхода, критерии выбора и основания отказа от использования затратного и доходного подходов основаны на результатах анализа рынка и не противоречат положениям пунктов 2, 25 действующего Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки" (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, который допускает использование одного подхода и метода оценки, если их применение приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, использованная экспертом информация о характеристиках объекта оценки, с учетом ретроспективной даты оценки, подтверждена имеющимися в материалах дела надлежащими доказательствами, в частности сведениями Единого государственного реестра недвижимости, содержащего всю необходимую ценообразующую информацию, проверенную судом в ходе судебного разбирательства на предмет достоверности (ответы ППК "Роскадастр" от 1 и 5 июня 2023 г.), характеристики объектов-аналогов подтверждаются текстами объявлений, в связи с чем результат оценки отвечает принципам обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7). В качестве аналогов при расчете рыночной стоимости здания сравнительным подходом экспертом отобраны предложения о продаже объектов недвижимости, расположенных в одном с объектом оценки населенном пункте и сопоставимых с ним по основным ценообразующим факторам. Расчет примененных экспертом корректировок соответствует избранной экспертом методике и целям оценки. Их размер мотивирован с указанием факторов, влияющих на выбор их конкретного значения в соответствии со Справочником оценщика недвижимости, г. Н.Новгород, 2020 г, под редакцией Лейфера Л.А.

Техническая ошибка в расчетах стоимости 1 кв. м аналога N 3 в результате использования ошибочных данных о его площади устранена в результате дополнительного исследования на основании определения суда апелляционной инстанции от 9 июня 2023 г. и правильность выводов эксперта под сомнение также не ставит.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности (пункты 27, 28 ФСО N 7, пункт 3 ФСО V).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям закона не отвечает, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

Поскольку доводы административного искового заявления о завышении оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости нашли свое подтверждение и не опровергнуты административным ответчиком, у суда имелись предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основания для удовлетворения заявленных требований.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании подготовленного экспертом ФИО15. по результатам дополнительной экспертизы заключения от 15 июня 2023 г, с изменением решения суда первой инстанции в соответствующей части на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ.

Решение суда в остальной части является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 13 марта 2023 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в сумме 57 496 500 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 26 июня 2023 г.

Председательствующий

Судьи