Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 июня 2023 г. по делу N 66а-403/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Струковой А.А, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000395-12 (N3а-1214/2022) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СИА" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "СИА" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении равной рыночной кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 2 507, 2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, "адрес", по состоянию на 1 января 2021 года в размере 38 721 000, 00 рублей.

В ходе разбирательства по делу в суде первой инстанции административным истцом в лице представителя по доверенности Склярова О.В. исковые требования общества изменены в части даты, по состоянию на которую подлежит установлению рыночная стоимость, а именно, заявлено об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 12 ноября 2021 года. Размер рыночной стоимости 36 113 500, 00 рублей на указанную дату подтвержден отчетом об оценке ООО "Альфа Эксперт" от 21 сентября 2022 года N 478-О-2022.

В обоснование требований указано, что у административного истца данный объект недвижимости находится на праве собственности. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 12 ноября 2021 года определена в размере 55 203 755, 28 рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2022 года административные исковые требования удовлетворены, установлена на основании заключения судебного эксперта по состоянию на 12 ноября 2021 года равная рыночной кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 39 826 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - 1 апреля 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости объекта недвижимости не доказано; сам по себе факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости; уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; положенное судом в основу решения заключение эксперта содержит недостатки, повлиявшие на итоговый результат: экспертом при отказе от применения сравнительного подхода приведен анализ рынка, состоящий из 6 аналогов, в то время как на использованном экспертом веб ресурсе содержится достаточное количество информации об объектах-аналогах, сопоставимых по назначению с объектом экспертизы (к продаже предлагается 31 объект, к сдаче в аренду - 50 объектов), которые можно использовать в рамках доходного подхода; в рамках расчетов затратным подходом экспертом допущены грубые математические ошибки (занижена стоимость строительства); при расчете стоимости в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно; не проведено полное исследование представленных материалов и объектов, не дано обоснованное и объективное заключение по поставленным перед экспертом вопросам.

Полагает, что экспертное заключение выполнено с нарушением норм действующего законодательства, привело к искажению итогового результата и не могло быть положено в основу судебного решения. Также департамент полагает необоснованным привлечение к участию в деле в качестве административного ответчика, поскольку кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости департаментом не определялась и не утверждалась.

Административным истцом подан письменный отзыв на апелляционную жалобу.

При подготовке к разбирательству в суде апелляционной инстанции определением от 13 февраля 2023 года произведена в порядке статьи 44 КАС РФ процессуальная замена ФГБУ "ФКП Росреестра" на правопреемника ППК "Роскадастр".

Участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, допросив эксперта Романова Д.В, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является с 26 февраля 2014 года собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 2 507, 2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, "адрес".

Согласно сведениям из ЕГРН спорное здание было поставлено на государственный кадастровый учет 8 июля 2013 года с площадью "2 148, 7 кв.м.", с назначением "нежилое здание", количество этажей "2".

В дальнейшем, 23 сентября 2021 года была изменена площадь здания с "2 148, 7 кв.м." на "2 507, 2 кв.м.".

Результаты определения по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259, в соответствии с которым кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена исходя из его площади, указанной в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в размере 47 745 640, 6 рублей по состоянию на 1 января 2021 года. По сообщению филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю данная кадастровая стоимость не применяется в связи с тем, что она была заново определена по состоянию на 12 ноября 2021 года актом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 17 марта 2022 года в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона N 237-ФЗ в размере 55 203 755, 28 рублей, внесена в ЕГРН 7 апреля 2022 года и согласно статье 18 Закона N 237-ФЗ применяется с 1 января 2022 года для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Как верно отметил суд первой инстанции, принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают его права и законные интересы как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке ООО "Альфа Эксперт" от 21 сентября 2022 года N 478-О-2022, согласно которому по состоянию на 12 ноября 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 36 113 500, 00 рублей.

С целью установления достоверной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (пункты 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") определением суда первой инстанции от 10 октября 2022 года по ходатайству представителя административного истца в порядке статьи 77 КАС РФ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Край-Эксперт".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному экспертом ООО "Край-Эксперт" Романовым Д.В. N К-Э-1214/2022 от 3 ноября 2022 года, по состоянию на 12 ноября 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 39 826 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции исходил из несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины. В связи с допущенными нарушениями суд первой инстанции отклонил указанный отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства и установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащейся в заключении эксперта ООО "Край-Эксперт" Романова Д.В. N К-Э-1214/2022 от 3 ноября 2022 года.

Соглашаясь с судом первой инстанции относительно допущенных оценщиком ООО "Альфа Эксперт" при подготовке отчета от 21 сентября 2022 года N 478-О-2022 нарушениях законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, влекущих невозможность использования его в качестве доказательства действительной рыночной стоимости нежилого здания, так как информация, используемая оценщиком при подготовке отчета, неоднозначна, неоднородна и не проверяема, оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, тем не менее, суд апелляционной инстанции полагает, что положенное судом первой инстанции в основу судебного акта, установившего кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 12 ноября 2021 года, заключение эксперта ООО "Край-Эксперт" Романовым Д.В. N К-Э-1214/2022 от 3 ноября 2022 года требованиям законодательства об оценочной и судебно-экспертной деятельности не отвечает.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По смыслу статьи 16 указанного закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Как усматривается из указанного экспертного заключения N К-Э-1214/2022 от 3 ноября 2022 года, расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производился экспертом с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы с применением, в том числе общедоступных сведений, справочных данных. При этом эксперт полагал недопустимым использование сравнительного подхода, ссылаясь на отсутствие объектов-аналогов. Отказ от использования доходного подхода эксперт обосновал отсутствием информации о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположения объекта экспертизы.

Между тем, судебная коллегия полагает такие выводы эксперта необоснованными, не подтвержденными материалами дела и экспертного заключения, представленный отказ от сравнительного и доходного подхода, при наличии необходимых сведений, в том числе с учетом возможности ходатайствовать о предоставлении дополнительных сведений, не в полной мере отражает достоверную рыночную стоимость нежилого здания, равно как и результаты экспертизы, основанные на применении лишь затратного подхода при условии наличия достаточной информации для использования сравнительного и доходного подходов.

Также судебная коллегия исходит из того, что экспертом Романовым Д.В. в рамках затратного подхода не обоснован надлежащим образом подбор с использованием справочника Ко-Инвест объекта-аналога (склад), не мотивирован вывод о его сопоставимости с объектом экспертизы (склады, СТО, кабинеты, малярно-кузовной цех, помещения для подбора колора, вспомогательные и подсобные помещения) по функциональному назначению, что является нарушением методики расчета, предусмотренной справочником Ко-Инвест.

Кроме того, содержание заключения судебной экспертизы не подтверждает сделанные экспертом выводы о рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, поскольку листы 42-60 заключения не относятся к объекту исследования.

При таких обстоятельствах, произведенные экспертом расчеты не отвечают принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В нарушение требований статей 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 11 ФСО N 1 содержание экспертного заключения допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. В ходе допроса эксперта Романова Д.В. в суде апелляционной инстанции перечисленные недостатки и сомнения устранены не были.

Изложенное в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ явилось основанием для назначения по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено сотруднику общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (далее также - ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга") Гуниной Е.Н.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N 1093-Э/2023 от 26 мая 2023 года, выполненной экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 12 ноября 2021 года составила 50 027 000, 00 рублей.

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, в том числе, отчет об оценке, заключения судебных оценочных экспертиз, судебная коллегия полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке, равно как и заключение эксперта ООО "Край-Эксперт" Романова Д.В. N К-Э-1214/2022 от 3 ноября 2022 года, содержащие выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости на спорную дату, по приведенным выше основаниям не отвечают требованиям федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов, в связи с чем не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости спорного нежилого здания.

В свою очередь, заключение повторной судебной оценочной экспертизы N 1093-Э/2023 от 26 мая 2023 года, выполненное экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н, следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания по состоянию на 12 ноября 2021 года.

Так, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение N 1093-Э/2023 от 26 мая 2023 года выполнено экспертом Гуниной Е.Н. с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Закона N 73-ФЗ и Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Как усматривается из экспертного заключения, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе; экспертом на основании материалов дела, в том числе, технической документации на здание по состоянию на 19 августа 2021 года, информации, полученной с помощью интернет-источников, результатов визуального осмотра объекта экспертизы 7 апреля 2023 года, приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, определено фактическое использование (в качестве СТО, склада, малярно-кузовного цеха, помещений для подбора колора, кабинетов сотрудников, вспомогательных и подсобных помещений, на антресоли и эксплуатируемой кровле расположен объект общественного питания) и техническое состояние (хорошее). Принимая во внимание классификацию, приведенную в "Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", Лейфер Л.А, Крайникова Т.В. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки - 2020, экспертом определен сегмент рынка, к которому относится исследуемое нежилое здание - объекты свободного назначения, коммерческая недвижимость.

В связи с этим в анализе рынка недвижимости г. Краснодара экспертом рассматривался рынок коммерческой недвижимости офисно-торгового назначения и объектов свободного назначения, которые возможно использовать для размещения станций технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисов и т.п. Анализ рынка подготовлен экспертом по материалам открытых источников (www.avito.ru, www.rosrealt.ru, www.krasnodarskiy-krai.doski.ru, архив объявлений www.ruads.net, периодические издания и др.), а также с использованием собственного архива отчетов об оценке за период с 12 ноября 2019 года по 12 ноября 2021 года, что методикой проведения расчетов по определению рыночной стоимости не запрещено.

Экспертом осуществлен анализ основных факторов, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости (передаваемые права, условия финансирования, продажи, рынка, торга, местоположение, физические и экономические характеристики, общая площадь). В ходе исследования сегмента рынка, к которому относится оцениваемое нежилое здание, за анализируемый период, исходя из основных критериев отбора (местоположение, дата предложения, назначение, размер общей площади, обеспеченность коммуникациями) выявлено 13 объектов, предложенных к продаже, однако среди них предложения по продаже нежилых помещений в торговых центрах, схожих по классу, структуре арендаторов и площади, выявлены не были, что в соответствии с пунктом 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Министерством экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года, повлекло принятие экспертом решения об отказе от использования данных по продаже коммерческой недвижимости, выявленных на открытом рынке, так как их использование может привести к искажению рыночной стоимости, и как следствие, отказ от использования сравнительного подхода.

Осуществленный экспертом анализ рынка аренды объектов коммерческой недвижимости и размера арендной ставки по представленным административным истцом договорам аренды спорного объекта недвижимости показал, что ставки аренды по договорам аренды помещений исследуемого нежилого здания близки к минимальному значению стоимости аренды 1 кв. м объектов коммерческого назначения с учетом стоимости земельного участка в г. Краснодаре. В связи с этим эксперт отказался от применения величины арендной платы, указанной в договорах аренды исследуемого недвижимого имущества, для определения потенциального валового дохода объекта экспертизы, и использовал рыночные данные по арендным ставкам объектов недвижимости коммерческого назначения, наиболее сопоставимых с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, в г. Краснодаре.

В соответствии с пунктами 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В полном соответствии с приведенными положениями ФСО V, ФСО N 7, учитывая цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту, достоверность исходной информации, эксперт обоснованно отказался от применения затратного подхода, который не учитывает рыночную ситуацию на дату определения стоимости, местоположение объекта и другие ценообразующие факторы и индивидуальные особенности исследуемого недвижимого имущества, а также от сравнительного подхода, так как использование коммерческой недвижимости, выявленной на открытом рынке, в качестве объектов-аналогов при определении рыночной стоимости исследуемого недвижимого имущества может привести к искажению рыночной стоимости, ввиду значительных отличий по ценообразующим факторам с объектом экспертизы.

В свою очередь, применение доходного подхода и метода прямой капитализации расчета рыночной стоимости осуществлено экспертом в полном соответствии с приведенными пунктами федеральных стандартов оценки, а также пунктом 23 ФСО N 7, пунктами 11, 12, 13-15 ФСО V, с учетом специфики объекта исследования, цели оценки, вида стоимости, достаточности и достоверности исходной информации, допущений и ограничений. В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) оцениваемого объекта определялся на основе анализа предложений на дату проведения экспертизы по предложенным к аренде аналогичным объектам, отобрано 6 объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым нежилым зданием, относятся к одному сегменту. С целью соблюдения требований ФСО N 7 выявленные различия скорректированы понижающими коэффициентами на торг (в размере -8, 25%), на условия рынка (в размере -1, 01 % для аналогов N1. N2 и N 4, в размере -1, 0% для налогов N 3, N5 и N6), на площадь (в размере -10, 96%, -10, 90%, -1, 61%, - 8, 78%, -11, 9%, - 10, 77%), на местоположение (расположение относительно красных линий) (в размере -16% для аналогов N 3 и N 6), на наличие оборудования (в размере -15, 25 % для всех аналогов, кроме N 2).

Отказ от применения других корректировок экспертом надлежащим образом мотивирован.

Проанализировав экспертное заключение Гуниной Е.Н, судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного нежилого здания, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок и отказ от них со ссылкой на справочную литературу ("Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", Лейфер Л.А, Крайникова Т.В. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки - 2020; данные портала Statrielt) эксперт обосновал.

Вместе с тем, в апелляционную инстанцию не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых эксперт необоснованно отказался.

Предусмотренная федеральными стандартами оценки последовательность действий при расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости с применением доходного подхода соблюдена.

Коэффициент недозагрузки определен экспертом в размере 15, 75%. Величина операционных расходов составила 29, 00% от действительного валового дохода, 19, 60% от потенциального валового дохода, среднее значение ставки капитализации - 10, 55%.

Суд апелляционной инстанции находит, что экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, заключением специалиста не опровергаются.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта Гуниной Е.Н, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы, равно как для признания заключения повторной судебной экспертизы недопустимым доказательством в порядке статьи 61 КАС РФ по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается и сторонами не заявлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС РФ и по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании повторного заключения эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н. N 1093-Э/2023 от 26 мая 2023 года, в связи с чем решение суда первой инстанции в названной части подлежит изменению.

Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, сами по себе не могут служить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость нежилого здания превышает его рыночную стоимость. Данные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Вопреки доводам апеллянта, не усматривается и оснований для отмены судебного акта по причине привлечения судом первой инстанции департамента имущественных отношений Краснодарского края к участию в настоящем деле в качестве соответчика, поскольку результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259.

Относительно заявления руководителя экспертной организации о взыскании судебных расходов на производство повторной судебной оценочной экспертизы судебная коллегия находит его подлежащим удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, с учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу, как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по результатам повторной судебной экспертизы расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью нежилого здания составляет менее чем в два раза (9, 37%), укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца, в связи с чем расходы на оплату заключения повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения с административного истца.

Согласно представленным ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" документам, а именно, финансово-экономическому обоснованию и счету на оплату N 110 от 26 мая 2023 года, стоимость повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом данной организации Гуниной Е.Н, составляет 90 000, 00 рублей.

Размер оплаты, по мнению судебной коллегии, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертной организации.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворить.

Решение Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2022 года в части установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 2 507, 2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, "адрес", по состоянию на 12 ноября 2021 года в размере его рыночной стоимости 39 826 000, 00 рублей - изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 2 507, 2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, "адрес", по состоянию на 12 ноября 2021 года, в размере его рыночной стоимости 50 027 000, 00 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2022 года оставить без изменения.

Заявление генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н. об оплате судебных расходов по проведению повторной судебной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СИА" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы по проведению повторной судебной экспертизы в размере 90 000, 00 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи