Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 июля 2023 г. по делу N 66а-1052/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Семейкиной С.А.

при секретаре Бедак Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-133/2023 (3а-1386/2022) по административному исковому заявлению Каменевой Р.И. к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по основанию установления его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года

по апелляционным жалобам Каменевой Р.И. и департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 27 марта 2023 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, объяснения представителя Каменевой Р.И. - Горяйновой Л.Е, поддержавшей апелляционную жалобу административного истца и возражавшей против доводов апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Каменева Р.И. обратилась в Краснодарский краевой суд 21 ноября 2022 года с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что с 2015 года она является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 1940, 2 кв.м, адрес:: Краснодарский край, "адрес", кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 71 235 141, 4 руб.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 19 октября 2022 года N ОЦ-19/22/10-01, выполненному оценщиком ООО "Легал Сервис" Юрченко А.И. составляет на ту же дату 42 427 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право на определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года - 42 427 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования город Краснодар и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю.

Определением от 12 декабря 2022 года ходатайство административного истца о назначении судебной экспертизы удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления, соответствует ли указанный выше отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и в случае несоответствия - какова действительная рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года; производство судебной экспертизы поручено оценщику ООО "Граунд" Титову Н.И.; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 10 марта 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Титова Н.И. от 15 февраля 2023 года N Г27-133/2023 о том, что отчет об оценке от 19 октября 2022 года N ОЦ-19/22/10-01 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2021 года составляет 62 274 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 27 марта 2023 года административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года - 62 274 000 руб.

В апелляционной жалобе Каменева Р.И. просит решение отменить, назначить по делу дополнительную оценочную экспертизу, ссылаясь на нарушение экспертом положений ФСО N 7 и полагая нарушенной процедуру разъяснения эксперту его прав и обязанностей, предусмотренную статьей 14 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований, обращая внимание на то, что уменьшение кадастровой стоимости оказывает отрицательное влияние на наполняемость бюджета, а также ссылаясь на то, что в ходе производства судебной экспертизы эксперт без достаточных к тому оснований отказался от проведения оценки затратным подходом и без учета положений пункта 5 ФСО N 7 не провел осмотр объекта оценки.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, названные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

На основании положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, являясь с 2015 года собственником нежилого здания с кадастровым номером N, на основании статьи 400 НК РФ является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база по которому в силу статьи 403 НК РФ определяется как кадастровая стоимость объектов, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 установлена кадастровая стоимость названного объекта по состоянию на 1 января 2021 года в размере 71 235 141, 4 руб, которая не пересматривалась и подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

С учетом изложенного Каменева Р.И. обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен с учетом внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 10 ноября 2021 года и подачи административного искового заявления 21 ноября 2022 года.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от 15 февраля 2023 года N Г27-133/2023 о том, что отчет об оценке от 19 октября 2022 года N ОЦ-19/22/10-01 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2021 года составляет 62 274 000 руб.

Такие суждения коллегия полагает обоснованными исходя из следующих обстоятельств.

Из представленного административным истцом отчета об оценке от 19 октября 2022 года N ОЦ-19/22/10-01 следует, что оценщик определилрыночную стоимость объекта оценки в размере 42 427 000 руб. по состоянию на 1 января 2021 года в рамках доходного подхода.

Отказ от проведения оценки в рамках сравнительного подхода обоснован оценщиком тем, что на дату определения рыночной стоимости - 1 января 2021 года - оценщиком не была найдена достоверная информация о продаже аналогичной недвижимости в районе расположения объекта оценки (страницы 45-47 отчета).

Однако, анализируя рынок коммерческой недвижимости Краснодарского края, оценщик указал, что наибольшее количество предложений объектов торгового назначения имеется в Прикубанском округе города Краснодара - 1676, в целом по Краснодару стоимость 1 кв.м объектов торгового назначения с учетом стоимости земельного участка находится в диапазоне от 5 833 до 431 034 руб./кв.м, наибольшее значение выявлено в Карасунском внутригородском округе (страницы 34-35 отчета).

При этом оценщик сделал вывод о том, что чаще всего к продаже предлагается не объект недвижимости, а готовый бизнес, цены предложений включают в себя не только цену объекта капитального строительства, но и цену земельного участка, оборудования и других затрат на создание бизнеса (страница 37 отчета).

Полагая данный отчет об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт в заключении от 15 февраля 2023 года N Г27-133/2023 обратил внимание на то, что оценщик не проанализировал реальный рынок о продаже коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы и необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, тем более, что методические источники в сфере оценочной деятельности позволяют провести корректировку на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Кроме того, из отчета об оценке видно, что при проведении оценки в рамках доходного подхода для целей расчета арендной платы оценщиком отобрано три объекта-аналога площадью 296 кв.м (объект-аналог N 2) и 600 кв.м (объекты-аналоги NN 1, 3), каждое из которых представляет собой отдельно стоящее здание в городе Краснодаре.

Вместе с тем, как отражено в экспертном заключении от 15 февраля 2023 года N Г27-133/2023, использование в расчетах объектов-аналогов NN 1, 3 некорректно, так как по указанным адресам отсутствуют объекты недвижимости, описанные в объявлениях, что свидетельствует о недостоверности информации, использованной в расчетах оценщика.

Принимая решение о назначении по ходатайству административного истца судебной экспертизы, суд первой инстанции в определении от 12 декабря 2022 года обратил внимание на то, что указанный отчет об оценке выполнен оценщиком ООО "Легал Сервис", генеральным директором которого является Коржов Н.Н, который также является представителем административного истца по настоящему делу.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд пришел к обоснованному выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан объективным доказательством по делу и, исходя из содержания отчета об оценке и выводов эксперта, отчет об оценке не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, при этом действия оценщика привели к искажению величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении от 15 февраля 2023 года N Г27-133/2023 эксперт Титов Н.И. произвел расчет рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года в рамках сравнительного подхода, при этом была произведена выборка трех объектов-аналогов, каждый из которых представляет собой отдельно стоящее здание свободного назначения, цена продажи за 1 кв.м - 58 627, 14 руб, 47 034, 01 руб, 56 277, 60 руб.

На основании пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, помимо прочего, учитывает, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (подпункт "а"); в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (подпункт "в"); для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е").

В процессе исследования эксперт провел корректировки на торг (-10, 80%, приняв таким образом среднее значение скидки на торг на объекты свободного назначения в условиях активного рынка согласно /Справочнику оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера), на масштаб (в пределах от - 6, 70% до - 8, 80% с расчетом корректирующего коэффициента согласно названному Справочнику), а также на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (-35, 5%, определив данный коэффициент согласно Справочнику рыночных корректировок и данных по состоянию на 01.01.2021 г. под ред. А.А. Попова "Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства" Краснодарский край).

Средневзвешенная стоимость 1 кв.м составила 32 096, 69 руб, стоимость объекта оценки с учетом его площади - 62 274 000 руб.

Таким образом, процедура оценки при проведении судебной экспертизы ясна и понятна, информация об объектах-аналогах подтверждена имеющимися в составе экспертного заключения принт-скринами объявлений о предложениях объектов-аналогов.

Эксперт Титов Н.И. вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На наличие обстоятельств, позволяющих поставить под сомнение объективность эксперта, участвующие в деле лица не ссылаются.

Доводы департамента имущественных отношений о том, что экспертом не произведен осмотр объекта, сами по себе не свидетельствуют о нарушении экспертом требований законодательства об оценочной деятельности, учитывая проведение оценки на ретроспективный период и производство судебной экспертизы по материалам настоящего дела.

Ссылки административного истца на то, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения неустановленным лицом и подписка не соответствует положениям статьи 14 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не основаны на материалах дела, из которых следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ во исполнение определения суда от 12 декабря 2022 года о назначении судебной экспертизы, а соответствующая подписка удостоверена личной подписью эксперта Титова Н.И.

Ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, повторно (после оставления без удовлетворения судом первой инстанции) заявленное в апелляционной жалобе административного истца и в заседании суда апелляционной инстанции, судебной коллегией признано не подлежащим удовлетворению ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 1 статьи 83 КАС РФ.

Так, согласно части 1 статьи 83 КАС РФ если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

У судебной коллегии отсутствуют основания полагать заключение эксперта от 15 февраля 2023 года N Г27-133/2023 неполным или неясным, принимая во внимание, что экспертом даны исчерпывающие, ясные и понятные ответы на все поставленные перед ним вопросы.

Изложенные представителем административного истца доводы о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов не нашли своего подтверждения.

Так, экспертом выбраны в качестве аналогов те объекты, которые расположены в центрах административных районов города Краснодара согласно типовым зонам, принятым в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера.

Поскольку основными ценообразующими факторами объектов коммерческого назначения являются транспортная доступность, расположение относительно красных линий, а по этим критериям объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы, эксперт обоснованно отказался от проведения корректировки по местоположению.

Утверждения о том, что объекты-аналоги имеют иное назначение, не связанное со свободным использованием, опровергнуты текстами объявлений о продаже данных объектов.

Так, объект-аналог N 1, который административный истец полагает жилым домом, по данным сайта Яндекс представляет собой коммерческий объект свободного назначения.

Вопреки доводам административного истца, объект-аналог N 2 не может быть отнесен исключительно к зданиям медицинских организаций при том, что согласно размещенной в открытых источниках информации перечень организаций, расположенных в соответствующем здании, включает в себя объекты торгового и офисного назначения, клинику и банкетный зал, в связи с чем экспертом этот объект обоснованно отнесен к зданиям свободного назначения.

Информация о местоположении объекта-аналога N 3 принята экспертом путем сопоставления фотоматериалов, приложенных к объявлению о продаже, и находящихся в открытом доступе карт Яндекс.

Состояние объектов как "хорошее" оценено экспертом также исходя из предложений о продаже, в которых отсутствует указание о том, что объекты-аналоги требуют ремонта.

В отношении объекта-аналога N 2 не проведена корректировка на наличие движимого имущества в связи с отсутствием информации о наличии соответствующем имуществе в объявлении о продаже.

Размер корректирующего коэффициента - 35, 5% - на долю земельного участка в ЕОН принят экспертом, учитывая высокую активность рынка земельных участков коммерческого назначения г.Краснодар, а также высокую инвестиционную привлекательность объекта и плотность застройки района, согласно вышеназванным методическим рекомендациям под ред. А.А. Попова (код сборника: СРКД 15/1-2021Н).

Отказ от проведения оценки в рамках доходного подхода обоснован экспертом отсутствием предложений о предоставлении в аренду отдельно стоящих зданий, сопоставимых по площади, местоположению, физическому состоянию, в связи с чем, по мнению эксперта, проведение ряда корректировок может оказать влияние на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, коллегия приходит к выводу о том, что оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством, также оснований для назначения повторной либо дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что в данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 13% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, достоверных доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Краснодарского краевого суда от 27 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Каменевой Р.И. и департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 12 июля 2023 года.

Председательствующий

Судьи