Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 июня 2023 г. по делу N 66а-916/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Семейкиной С.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ростовского областного суда, системы веб-конференции административное дело N 3а-38/2023 (УИД 61OS0000-01-2023-000005-54) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного истца акционерного общества "Тандер" на решение Ростовского областного суда от 4 апреля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца акционерного общества "Тандер" - Черновой Ю.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя административного ответчика Правительства Ростовской области - Попова С.В, полагавшего обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", Общество), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 170 +/- 32 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазин площадью торгового зала до 5 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 29 156 279 руб, завышенной.

Полагает, что установленный размер кадастровой стоимости земельного участка, существенно превышающий его рыночную стоимость - 8 741 900 руб, определенную оценщиком ФИО21 согласно отчету от 12 декабря 2022 г. N К-22-95-47, нарушает права Общества как плательщика земельного налога.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве собственности, определенного оценщиком, назначена судебная экспертиза. По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта от 10 марта 2023 г. N 138-Э/2023, подготовленное экспертом автономной некоммерческой организации "Судебное экспертное бюро" (далее - АНО "Судебное экспертное бюро") ФИО11 (с учетом сообщения АНО "Судебное экспертное бюро" от 21 марта 2023 г. исх. N 11), согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 25 360 000 руб.

Решением Ростовского областного суда от 4 апреля 2023 г. архивная кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 25 360 000 руб. Указан период применения установленной решением суда архивной кадастровой стоимости с 1 января 2015 г. до 31 декабря 2022 г. Этим же решением АНО "Судебное экспертное бюро" с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, перечислены денежные средства в размере 50 000 руб. за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу.

Не согласившись с вынесенным решением, административный истец АО "Тандер" подал апелляционную жалобу, в которой полагает его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Отмечает, что выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права, противоречат материалам дела и фактическим обстоятельствам по делу. Указывает на недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения, полагая его недопустимым доказательством по делу. Просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение, которым удовлетворить административное исковое заявление.

Относительно доводов апелляционной жалобы Правительством Ростовской области представлены письменные возражения, в которых административный ответчик полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. В отзыве на апелляционную жалобу административный ответчик филиал публично-правовой компании "Роскадастр" по Ростовской области просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Относительно доводов апелляционной жалобы экспертом АНО "Судебное экспертное бюро" ФИО12 представлены дополнительные письменные пояснения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца АО "Тандер" - Чернова Ю.А, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции с использованием системы веб-конференции, настаивала на доводах апелляционной жалобы, ходатайствовала о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы. Представитель административного ответчика Правительства Ростовской области - Попов С.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Ростовского областного суда, поддержал доводы возражений на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители административного ответчика филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Ростовской области, заинтересованного лица администрации города Волгодонска, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменное возражение Правительства Ростовской области на нее, отзыв филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Ростовской области на апелляционную жалобу, дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО13, выслушав объяснения представителя административного истца и представителя административного ответчика, дополнительные пояснения эксперта ФИО14, данные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из статей 24.11, 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления и завершается утверждением результатов определения кадастровой стоимости и внесением данных результатов в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в действующей редакции, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, АО "Тандер" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 170 +/- 32 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазин площадью торгового зала до 5 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г, в размере 29 156 279 руб. Вместе с тем, как следует из представленных в материалы дела документов, на момент вынесения решения оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776, являлась архивной. По состоянию на 1 января 2022 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка, установленная в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, сведения о которой внесены в ЕГРН 10 января 2023 г, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 72).

21 декабря 2022 г. АО "Тандер" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, представив отчет от 12 декабря 2022 г. N К-22-95-47, выполненный оценщиком ФИО22, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере 8 741 900 руб.

Решением Комиссии от 10 января 2023 г. N 11-30/2022-233 заявление административного истца было отклонено ввиду выявленных в представленном им отчете нарушений требований действующего законодательства, предъявляемых к проведению оценки и составлению отчета об оценке.

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу определением Ростовского областного суда от 13 февраля 2023 г. назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта от 10 марта 2023 г. N 138-Э/2023, подготовленное экспертом АНО "Судебное экспертное бюро" ФИО15 (с учетом сообщения АНО "Судебное экспертное бюро" от 21 марта 2023 г. исх. N 11), согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 25 360 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, получив в ходе судебного заседания дополнительные пояснения по представленному экспертному исследованию от эксперта ФИО16, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

В обжалуемом решении суд мотивировал приведенный вывод, с которым судебная коллегия соглашается.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка. Отмечается интенсивность автомобильного трафика и незначительная интенсивность пешеходного трафика в районе расположения объекта экспертизы. Окружение объекта исследования представлено преимущественно коммерческой и среднеэтажной застройкой. Район расположения объекта исследования характеризуется развитой инфраструктурой.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Эксперт подробно и мотивированно обосновал отказ от использования затратного и доходного подходов.

Экспертом выбрано четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. К объектам-аналогам N 1, N 3, N 4 применена повышающая корректировка на дату продажи в размерах 5, 5 %, 5, 1 %, 5, 5 %, соответственно, к объекту-аналогу N 2 - понижающая корректировка на дату продажи в размере 3, 6 %, определенные как соотношение цен предложений земельных участков на дату определения стоимости к ценам предложений на земельные участки на дату публикации предложения о продаже объектов-аналогов на основании данных сайта Росриэлт. Ко всем объектам-аналогам применено среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 8 %, введенное в соответствии со справочной информацией, приведенной в "Справочнике оценщика недвижимости - Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" 2014 г, под редакцией Лейфера Л.А. К объекту-аналогу N 2 применена понижающая корректировка на местоположение в размере 16, 7 %, к объекту-аналогу N 4 - повышающая корректировка на местоположение в размере 36 %, обусловленная их расположением относительно красной линии. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена повышающая корректировка на инженерное обеспечение в размере 41 %. К объектам-аналогам N 1, N 3 применена понижающая корректировка на площадь в размере 8 %. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе эксперта от использования доходного подхода судебная коллегия полагает необоснованным, основанным на произвольном толковании заявителем апелляционной жалобы исследовательской части заключения эксперта, поскольку на стр.34-35 (т. 2 л.д. 41-42) экспертного заключения экспертом ФИО17 подробно мотивирован отказ от использования доходного и затратного подходов.

Кроме того, экспертом указывается, что применение доходного подхода требует субъективного взгляда к расчету отдельных параметров (параметров застройки, коэффициентов доходности), что может привести к искажению итоговых результатов оценки.

Анализируя довод апелляционной жалобы о существенном отличии площади объекта экспертизы и площади объекта-аналога N 3, который не мог быть принятом экспертом в качестве сопоставимого объекта-аналога, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения. На основании приведенного на стр. 25-28 экспертного заключения анализа фактических данных о предложениях по продаже земельных участков г. Волгодонска из сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект исследования, и обоснования отбора объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта исследования, исходя из которых, экспертом отобраны объекты-аналоги, которые относятся к одному с объектом исследования сегменту рынка земельных участков - офисно-торговая застройка, и находятся в месте расположения объекта экспертизы - г. Волгодонске, судебная коллегия соглашается с оспариваемыми административным истцом экспертными суждениями. При этом при отборе объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта исследования эксперт учитывал влияние ценообразующих факторов в общей совокупности, в том числе и общую площадь.

Суд апелляционной инстанции исходит из несостоятельности довода о несопоставимости объекта-аналога N 4 с объектом экспертизы по виду разрешенного использования, в отсутствие применения корректировки на указанный ценообразующий фактор, с учетом вида разрешенного использования объекта исследования - магазин площадью торгового зала до 5 000 кв.м, и содержания Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа "Город Волгодонск", согласно которым указанный объект-аналог может быть использован для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

Судебной коллегией отклонятся довод апелляционной жалобы АО "Тандер" об ошибочном определении величин корректировки на дату продажи к объектам-аналогам N 2, N 3, исходя из представленного на стр. 40-41 экспертного заключения (т. 2 л.д. 47-48) описания корректировки на условия рынка (динамика сделок на рынке (дата продажи)). Согласно п. 22д Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Согласно п. 22е ФСО N 7 одним из элементов сравнения объекта исследования и объектов являются условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

В обоснование апелляционной жалобы сторона административного истца указывает, что экспертом неверно применена корректировка на инженерное обеспечение для объекта-аналога N 2, поскольку вывод эксперта основан на предположении эксперта об отсутствии водоснабжения и канализации. В дополнительных письменных пояснениях эксперт ФИО18 отмечает, что, с учетом ретроспективного характера производимого экспертного исследования, не представляется возможным получить информацию о характеристиках объекта-аналога N 2. При этом экспертом отмечаются сведения "Справочника оценщика недвижимости - Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" 2014 г, под редакцией Лейфера Л.А, согласно которому, перед тем, как сравнивать объекты-аналоги с объектом оценки отдельно по выбранным элементам сравнения, оценщик исходит из того, что продавец, давая объявление, обычно не скрывает положительные моменты. Судебная коллегия соглашается с обоснованием эксперта, согласно которому, в объектах-аналогах учитываются только те положительные факторы, которые указаны в объявлении.

Кроме того, является обоснованным и экспертный подход, свидетельствующий о том, что вид разрешенного использования объекта-аналога N 1, указанный экспертом в таблице N 11, представленной на стр. 37-38 экспертного заключения (т. 2 л.д. 44-45), соответствует виду разрешенного использования данного объекта-аналога, указанному в объявлении о его продаже, представленном на стр. 86 заключения эксперта (т. 2 л.д. 93), в связи с чем, судебной коллегией отклоняется довод апелляционной жалобы о несоответствии вида разрешенного использования, указанного в таблице, тексту объявления о продаже.

Оценивая довод стороны административного истца о непровереямости ссылок на объекты-аналоги N 2, N 3, приложенных к заключению эксперта, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, изложенного в дополнительных письменных пояснениях эксперта ФИО19, в которых эксперт ссылается на пункт 8 федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)" (приложение N 6), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, согласно которому, в подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования); в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации. При этом объявления о продаже объектов-аналогов N 2, N 3 представлены на стр. 87-89 заключения эксперта (т. 2 л.д. 94-96).

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Доводы административного истца, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию, изложенную административным истцом в возражениях на экспертизу, на которую экспертом ФИО20 представлены дополнительные письменные пояснения, а также которой судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, дана надлежащая правовая оценка.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат. Субъективное толкование исследовательской части экспертного заключения, содержащего подробное изложение мотивов отраженных экспертных суждений, в том числе в части введенных корректировок и подтвержденных экспертом в дополнительных письменных пояснениях, не может указывать на необоснованность выводов эксперта, на их нелогичность либо неясность, равно как и на недостоверность полученного результата.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно отклонил ходатайство стороны административного истца о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, мотивированное наличием недостатков экспертного исследования, проанализированных выше судом апелляционной инстанции и признанных им несостоятельными. Не находит соответствующих оснований для назначения дополнительной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и суд апелляционной инстанции, равно как и для назначения повторной судебной экспертизы.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ, доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы, суду не представлено.

В этой связи, при наличии доказательства, с достоверностью опровергающего размер рыночной стоимости спорного земельного участка на юридически значимую дату, заявленной административным истцом, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованном отклонении судом первой инстанции результатов оценки, изложенных в отчете, представленном административным истцом.

По результатам проведенного анализа доказательств рыночной стоимости объекта оценки, судебная коллегия также не находит оснований для опровержения экспертных выводов и удовлетворения требований административного истца с учетом представленных им выводов оценщика.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Ростовского областного суда от 4 апреля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 июня 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: