Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 июля 2023 г. по делу N 33-24391/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Колосовой С.И., судей фио, фио, при ведении протокола помощником судьи Дебискаевой Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе истца фио на решение Головинского районного суда адрес от 23 декабря 2022 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Голубева... к ООО "МТФПА" о взыскании задолженности по договору купли-продажи будущей вещи и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Встречное исковое заявление ООО "МТФПА" к Голубеву... о расторжении договора купли-продажи будущей вещи, договора уступки, соглашения о зачете удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, заключенный между ООО "МТФПА" и Голубевым...

Расторгнуть договор уступки прав (требований) от 17.04.2017 N Д/25, заключенный между ООО "МТФПА" и Голубевым...

Расторгнуть соглашение о зачете от 17.04.2017 N С/25, заключенное между ООО "МТФПА" и Голубевым...

Взыскать с Голубева... в пользу ООО "МТФПА" расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма",

УСТАНОВИЛА:

Истец Голубев Е.Г. обратился в суд с иском к ООО "МТФПА", в котором просит взыскать сумма основного долга и сумма в качестве процентов за период просрочки с 10.09.2019 по 25.05.2021 в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Иск мотивирован тем, что 24.10.2016 между ним (покупателем), ООО "МТФПА" (продавцом) и АКБ "Абсолют Банк" (ПАО) (третье лицо) заключен договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов), в соответствии с которым покупателем была полностью оплачена стоимость предполагаемых к приобретению апартаментов путём заключения между покупателем и ответчиком соглашения N C/25 о прекращении обязательств зачётом встречных требований от 17.04.2017.

Права покупателя по договору купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 в полном объёме перешли от ответчика к Голубеву Е.Г. в соответствии с договором об уступке прав требований (цессии) от 22.05.2017. В нарушение условий пункта 6 договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, с учетом изменений, внесённых в него договором N Д/25 уступки прав (требований) от 17.04.2017, ответчик не выполнил своих обязательств по передаче покупателю в собственность апартаментов в срок до 08.11.2019 г.

Истец обратился к ответчику 16.10.2020 с требованием о передаче объекта недвижимости и совершении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а в случае невозможности передачи объекта недвижимости о возврате денежных средств, оплаченных покупателем ответчику по договору купли-продажи. Ответ от ООО "МТФПА" получен не был. Здание, в котором располагается объект недвижимости, приобретаемый покупателем, было продано обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СМТ".

Ответчик ООО "МТФПА" обратился в суд со встречным исковым заявлением к Голубеву Е.Г, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, договор уступки прав от 17.04.2017 N Д/25, соглашения от 17.04.2017 N C/25 о прекращении обязательств зачётом встречных требований.

Свои требования ООО "МТФПА" мотивирует тем, что 24.10.2016 между ООО "МТФПА (продавец), фио (покупатель) и АКБ "Абсолют Банк" (третье лицо) заключен договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов). В силу пункта 8 договора стоимость нового апартамента составляет

сумма, которая определяется исходя из стоимости 1 кв.м.

Договор купли-продажи будущей вещи заключен в отношении апартаментов, которые должны были быть созданы в процессе реконструкции здания, расположенного по адресу: адрес.

Данное здание находится в непосредственной близости и на одном земельном участке со строением 2, в отношении которого были установлены ограничения Департаментом культурного наследия на реконструкцию, а также постановлениями арбитражных судов принято решение о сносе реконструированной части здания и приведении объекта в состояние 2003 года.

В связи с нахождением строения 1 на территории земельного участка с объектом культурного наследия, невозможностью осуществить реконструкцию и согласовать проектную документацию на реконструкцию строения 1 без согласования документации и осуществления работ в отношении строения 2, реконструкция объекта не была произведена и невозможна в связи с указанными обстоятельствами.

17 апреля 2017 года между фио и Голубевым Е.Г. заключено соглашение N С/25 о прекращении обязательств зачетом встречных требований, по которому стороны зачли встречные однородные требования истца к ответчику по оплате стоимости апартаментов на основании договора приобретения и требования ответчика к истцу по оплате стоимости переданных прав требований по договору цессии.

Таким образом, договор купли-продажи будущей вещи подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств.

Поскольку Голубевым Е.Г. заявлено требование о возврате предварительной оплаты, договор купли-продажи в любом случае считается прекратившим своё действие.

Договор уступки прав требований и соглашение о зачете, заключенные 17.04.2017 г, просит расторгнуть в силу условий данных соглашений, содержащих отменительные условия на случай расторжения договора купли-продажи будущей вещи от 24.10.2016 г.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Голубев Е.Г. по доводам апелляционной жалобы.

В заседании судебной коллегии представители истца адвокат фио, Лупенков Д.Р. доводы апелляционной жалобы подержали.

Представитель ООО "МТФПА" адвокат Трушков А.Н. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица ООО "СЗ "СМТ" фио просила решение суде первой инстанции оставить без изменения.

Третьи лица АКБ "Абсолют банк" (ПАО), фио в заседание судебной коллегии не явились, извещены.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда соответствует.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установилимеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии подлежащими применению нормами материального права.

Рассматривая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 8 Гражданского кодекса РФ о возникновении гражданских прав и обязанностей; положениями законодательства о договоре, ст. 420, 450, 451, 453, 416 ГК РФ об основаниях, последствиях изменения и расторжения договора, о прекращении обязательства невозможностью исполнения; ст. 451 ГК РФ изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств; п. 3 статьи 487 ГК РФ о наличии у покупателя права выбора способа защиты нарушенного права когда при затребовании суммы предварительной оплаты сторона считается потерявшей интерес к сделке, а договор считается прекращенным; установив фактические обстоятельства дела, что договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) не предусматривал перечисления денежных средств, а оплата производилась путем заключения соглашений расчетного характера, которые содержали отменительные условия на случай прекращения действия основного договора, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении встречного иска, об отказе в требованиях фио

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, предметом спора являлось имущество адрес "Московская тонкосуконная фабрика имени фио" (далее- фабрика), в частности строение 1 по адресу адрес.

29.08.2013 между фио и фабрикой заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи (далее основной договор), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей ориентировочной площадью 118, 1 кв. м, а именно: этаж 2, комната N 27 (Лот N11), комнаты 28, 29 (лот N 12). Общая цена недвижимости составляет сумма. Дополнительным соглашением от 29.08.2013 стороны установили общую (продажную) цену апартаментов в размере сумма с отсрочкой на оплату до 29 апреля 2014 года.

Решением Арбитражного суда адрес от 22.07.2016 по делу N А40-213937/15 фабрика признана банкротом, открыто конкурсное производство.

24.10.2016 между АКБ "Абсолют Банк", ООО "Управляющая Компания "Благосостояние Родины" и фио, подписано соглашение в рамках реализации девелоперского проекта Loft Park.

При подписании указанного соглашения стороны исходили из того, что привлеченные фабрикой денежные средства АКБ "Абсолют Банк" и покупателей (включая денежные средства фио) в сумме около сумма израсходованы, однако проект не реализован, ремонтные, строительные работы, работы по реконструкции прекращены и не ведутся, а фабрика и адрес фактически утратили способность исполнять обязательства и не осуществили возврат средств, в том числе по вынесенным судебным решениям.

Стороны соглашения определили, что в связи с признанием фабрики банкротом - механизмом по реализации проекта, и как следствие по возврату средств (для банка) и получению апартаментов (для покупателя) является целевое сотрудничество, при этом осознают что возможность реализации проекта напрямую зависит от правовой позиции Правительства адрес, при наличии спора- решений судебных органов.

24.10.2016 между ООО "МТФПА" (продавец), фио (покупатель) и АКБ "Абсолют Банк" (третье лицо) заключен договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов), в соответствии с которым ООО "МТФПА" имеет намерение приобрести в установленном законом порядке в рамках процедуры банкротства с торгов недвижимое имущество фабрики, в том числе здание по адресу: адрес и, при условии приобретения здания в собственность по итогам проведенных в рамках процедуры банкротства торгов, в течение двух лет с даты заключения договора завершить строительство (реконструкцию, ремонт) здания и передать покупателю в собственность нежилое помещение - "новый апартамент", площадь, назначение и расположение которого будут по возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и иных работ по проекту) соответствовать характеристикам и параметрам апартамента, указанным в предварительном договоре купли-продажи.

В силу пункта 8 договора купли-продажи будущей вещи (апартамента) от 24 октября 2016 стоимость нового апартамента составляет сумма.

Согласно пункту 9 указанного договора оплата покупателем цены нового апартамента должна была произойти следующим образом: в случае объявления продавца победителем торгов имуществом фабрики, в состав которого входит здание, стороны в течение месяца после такого объявления совершат сделку по уступке покупателем (цедент) продавцу (цессионарий) принадлежащих покупателю денежных требований к фабрике (без учета неустойки) по цене, равной размеру передаваемых требований; стороны зачтут встречные однородные требования продавца к покупателю оплатить цену нового апартамента и обязательства продавца перед покупателем оплатить уступку требований к фабрике; если стоимость оплачена покупателем фабрике частично, то соответствующий остаток цены нового апартамента покупатель доплачивает продавцу в порядке, установленном п. 10 договора.

В силу пункта 13 ДКП будущей вещи (апартамента) от 24.10.2016 считается прекращенным в случае наступления любого из следующих отменительных условий: со дня опубликования протокола о результатах торгов имуществом фабрики, согласно которому победителем объявляется иное лицо, нежели продавец; со дня вступления в законную силу решения суда о признании здания самовольной постройкой; со дня прекращения действия соглашения от 24.10.2016 в рамках реализации девелоперского проекта.

В декабре 2016 года состоялись торги по продаже принадлежащего фабрике недвижимого имущества по адресу: адрес, частично обремененное правом залога в пользу АКБ "Абсолют Банк" (ПАО). В состав данного имущества входило строение 1 по адрес. В соответствии с протоколом о результатах проведения открытых торгов от 7 декабря 2016 года, победителем торгов признано ООО "МТФПА".

17.04.2017 между ООО "МТФПА" и фио заключен договор уступки прав (требований) N Д/25, по условиям которого (п.1.1) фио уступил в пользу ООО "МТФПА" все имеющиеся у него права (требования) к фабрике, первоначально возникшие на основании предварительного договора купли-продажи апартаментов от 29.08.2013. Сумма уступаемых прав требований составила сумма основного долга и сумма процентов, что подтверждается определением Арбитражного суда адрес от 25.01.2017 по делу N А40-213937/15-175-633 "Б" о банкротстве фабрики.

В пункте 1.8.1 договора уступки прав (требований) N Д/25 от 17.04.2017 стороны договорились также внести изменения в пункт 6 заключенного ими договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 и изложить его в следующей редакции: "Продавец обязуется в течение 2 (двух) лет с даты заключения договора завершить строительство (реконструкцию, ремонт) здания и передать покупателю в собственность нежилое помещение (далее -"Новый апартамент"), площадь, назначение и расположение которого будут по возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и иных работ по проекту), соответствовать характеристикам и параметрам апартамента, указанным в предварительном договоре купли-продажи (максимальное расхождение по площади не должно составлять более 15% в большую или меньшую сторону) при условии приобретения продавцом в установленном законом порядке права собственности на здание, в составе которого должен был находиться апартамент, по итогам проведенных в рамках процедуры банкротства торгов недвижимым имуществом фабрики. Указанный срок автоматически увеличивается (без заключения сторонами дополнительного соглашения) на срок равный периоду с даты заключения договора до даты разрешения судебного спора, рассматриваемого Арбитражным судом адрес в деле N А40-172195/15-61-1403 по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества Москвы о признании здания самовольной постройкой и его сносе, в результате которого будет исключена угроза сноса здания, в том числе путем утверждения судом мирового соглашения, отказа истца от иска, вступления в законную силу решения об отказе в иске в части здания".

Согласно пункту 2.2.1 договора уступки прав (требований) N Д/25 от 17.04.2017 г. ООО "МТФПА" обязалось уплатить за уступаемые права (требования) фио сумма в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты заключения договора.

В силу пункта 5.2 договора уступки прав (требований) N Д/25 от 17.04.2017 г. в случае наступления любого из перечисленных ниже отменительных условий, договор считается расторгнутым с момента его заключения, и права (требования) цедента к должнику не считаются перешедшими к цессионарию: со дня вступления в законную силу решения суда о признании здания самовольной постройкой; со дня прекращения действия соглашения от 24.10.2016 года в рамках реализации девелоперского проекта, заключенного банком, ООО "Управляющая Компания "Благосостояние Родины", и покупателем, до приобретения продавцом прав на имущество фабрики; со дня прекращения действия договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 года.

В тот же день, 17.04.2017 года, между теми же сторонами ООО "МТПФА" и фио заключено соглашение N С/25 о том, что обязательство фио уплатить цену нежилого помещения (Нового апартамента) в размере сумма по ДКП будущей вещи от 24.10.2016 прекращается полностью зачетом встречного однородного требования.

24.10.2016

заключен договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов), 17.04.2017 - договор уступки прав (требований) N Д/25 и соглашение N C/25 о прекращении обязательств зачётом встречных требований.

Определением Арбитражного суда адрес от 08.11.2017 производство по делу N А40-172195/15 по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества Москвы о признании самовольной постройкой и сносе здания, расположенного по адресу, Москва, адрес, прекращено. 08.12.2017 определение суда вступило в законную силу. В связи с чем, на основании пункта 6 договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) в

редакции договора уступки права (требования) от 17.04.2017 N Д/25 ООО "МТФПА" должно было приступить к реконструкции здания с 09.12.2017 г. и закончить в течение 2 (двух) лет, то есть до 09.12.2019 г.

Судом установлено, что на момент рассмотрения спора реконструкция не была завершена, апартаменты не были созданы и не были переданы Голубеву Е.Г.

Вышеуказанные обстоятельства никем из сторон не оспаривались.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости расторжения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 в связи со следующими обстоятельствами.

Решением Арбитражного суда адрес по делу N А40-83787/18 от 20.06.2018 суд удовлетворил иск Департамента культурного наследия адрес и обязал ООО "МТФПА" провести работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия "Фабрика Товарищества суконной мануфактуры Йокиш", 1860-е, расположенного по адресу: Москва, адрес (часть) в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ, а именно: в течение 4 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу разработать и согласовать с Департаментом проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта, включающую приведение объемно-пространственных характеристик объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24 января 2003 г.); в течение 8 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу провести в установленном порядке работы по сохранению объекта и благоустройству его территории по проектной документации, согласованной Департаментом.

Приказом Департамента культурного наследия адрес N 170 от 11.03.2019 объект культурного наследия - "Фабрика Товарищества суконной мануфактуры "Йокиш", 1870-е гг. нач. ХХ в, архитектор фио", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0001026:68, был включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объекта культурного наследия регионального значения, утверждены границы его территории и предмет охраны.

Департамент культурного наследия адрес приказом N 674 от 19.08.2019 утвердил охранное обязательство объекта культурного наследия, что наложило дополнительные ограничения на действия ООО "МТФПА" в виде согласования с департаментом любых изыскательских, проектных земляных, строительных, хозяйственных и иных работ в границах территории объекта культурного наследия, выполнения дополнительных работ по обеспечению сохранности объекта культурного наследия при строительных и иных видах работ, выполняемых на земельном участке непосредственно связанном с участком, на котором расположен объект культурного наследия, разработки оценки воздействия проводимых работ на объект культурного наследия и согласования всех перечисленных мероприятий с Департаментом культурного наследия адрес.

Данные акты сделали невозможной реконструкцию строения 1, находящегося в непосредственной близости от объекта культурного наследия и на одном участке с строением 2, т.к. изыскательские, строительно-монтажные, земляные работы в отношении строения 1, а также работы по прокладке инженерных коммуникаций и благоустройству территории оказывают влияние на объект культурного наследия.

Определением от 17.09.2019 по делу N А40-83787/18 Арбитражный суд адрес также подтвердил невозможность проведения работ по реконструкции здания, находящегося на территории объекта культурного наследия, и предоставил Департаменту культурного наследия адрес право приведения объемно-пространственных характеристик объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24 января 2003 г.) путем сноса реконструктивной части объекта.

Несмотря на выпуск градостроительного плана земельного участка N RU77124000-042425 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001026:68, на котором расположены строение 1 и строение 2, письмом от 25.09.2019 Департамент культурного наследия адрес отказал ООО "МТФПА" в согласовании проектной документации на проведение работ по реконструкции строения 2, указал на невозможность их проведения.

В связи с нахождением здания, в котором должны были быть созданы новые апартаменты, на территории объекта культурного наследия Департамент культурного наследия адрес наложил запрет на изменение и проведение реконструкции здания, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра на недвижимое имущество по состоянию на июль 2020 года (соответствующие записи внесены в сентябре и декабре 2019 года).

Вопреки доводам жалобы, суд обоснованно признал несостоятельными доводы представителя истца фио о том, что принятые ограничения и судебные акты по делу N А40-83787/18 затрагивают только строение 2 по адрес, но не строение 1, поскольку они противоречат материалам дела.

Строение 1 и строение 2 по адрес находятся в непосредственной близости друг от друга на одном земельном участке с одним кадастровым номером 77:09:0001026:68.

В силу статьи 36 Федерального закона N73 от 25.06.2002 строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

Согласно представленным доказательствам, а именно техническому обследованию АО "НИЦ "Строительство" 2017 года, заключению судебной строительно-технической экспертизы АНО "Юридэкс", здание по адресу адрес, создает угрозы жизни и здоровью граждан ввиду аварийного состояния, присутствия множества дефектов, в ходе выполнения работ будет нанесен невосполнимый ущерб строению сумма объекту культурного наследия адрес.

В соответствии с представленным техническим заключением специалиста фио 2021 года установлено, что без разработки специальных мер по ремонту и усилению поврежденных конструкций объекта культурного наследия "Фабрика Товарищества суконной мануфактуры "Йокиш", 1870-е гг, начало XX в, архитектор фио", расположенного по адресу адрес существует угроза сохранности данного объекта от планируемой реконструкции объекта по адресу: адрес.

Раздел проектной документации "об обеспечении сохранности объектов культурного наследия" разрабатывается во всех случаях независимо от угрозы сохранности объекта культурного наследия в соответствии с п.3 статьи 36 ФЗ N73 от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при ведении строительной деятельности на земельных участках, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории объекта культурного наследия.

Также специалистом было установлено, что перед началом реконструкции объекта по адресу: адрес следует разработать проектно-изыскательскую документацию по приведению объекта культурного наследия "Фабрика Товарищества суконной мануфактуры "Йокиш", 1870-е гг, начало XX в, архитектор фио", расположенного по адресу: адрес работоспособное техническое состояние (или разработать противоаварийные мероприятия) и реализовать данный проект. В состав проектно-изыскательской документации на реконструкцию объекта по адресу: адрес должен быть включен раздел "об обеспечении сохранности объектов культурного наследия".

Указанное заключение специалиста оценено судом как письменное доказательство, истцом не оспорено, доказательств возможности осуществления реконструкции строения 1 с учетом принятых ограничений и запретов не представлено.

Как следует из совокупности заключенных сторонами договоров и соглашений, реконструкция строения 1 являлась частью общего проекта по реконструкции (строительства) производственных зданий фабрики, расположенных по адресу адрес. ООО "МТПФА" не стало бы принимать на себя обязательства перед физическими лицами по осуществлению реконструкции строения 1 без осуществления комплексного развития (девелопмента) всего земельного участка фабрики, включая строение 2. При этом, реконструкция строения 1 не была возможной до подготовки и согласования проектно-изыскательской документации в отношении строения 2 и входящего в него объекта культурного наследия, а также выполнения работ приведению объекта культурного наследия в работоспособное техническое состояние.

Судом по настоящему делу было также установлено, что ООО "МТФПА" было получено ГПЗУ N RU77124000-042425 от 18 января 2019 года. ООО "МТФПА" был разработан и утвержден проект планировки территории (Постановление Правительства Москвы от 18 декабря 2018 года N 1650-ПП), а также разработана проектная документация по обеспечению сохранности объекта культурного наследия. Указанные документы свидетельствуют о том, что ООО "МТФПА" предпринимало меры, направленные на исполнение договоров купли-продажи будущей вещи (апартаментов).

Между тем, Департамент культурного наследия адрес письмом от 25.09.2019 отказал в согласовании представленной ООО "МТФПА" проектной документации по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, поскольку данная документация не направлена на исполнение решения и определения Арбитражного суда адрес по делу N А40-83787/18 от 17.09.2019 о сносе реконструктивной части здания, расположенного по адресу: Москва, адрес и приведения его в состояние по БТИ 2003 года.

Невозможность реконструкции строений 1 и 2 по адрес. 48, которая влечет расторжение договора купли-продажи будущей вещи, также установлена многочисленными судебными актами по аналогичным договорам купли-продажи будущей вещи в отношении данного строения.

Невозможность реконструкции строения 1 подтверждена также постановлениями Арбитражного суда адрес от 23.09.2022 по делу N А40-80316/2021 и от 20.02.2023 года по делу N А40-229846/2021, в которых суд установил, что действия Мосгорнаследия по подаче иска о сносе части строения 2 и установлении охранных обязательств в отношении объекта культурного наследия сделали невозможной реконструкцию строения 1, находящегося в непосредственной близости от объекта культурного наследия и на одном участке со строением 2, т.к. изыскательские, строительно-монтажные, земляные работы в отношении строения 1, а также работы по прокладке инженерных коммуникаций и благоустройству территории оказывают влияние на объект культурного наследия.

Разрешение на ввод зданий, расположенных по адресу: Москва, адрес и стр. 2 в эксплуатацию не выдавалось, реконструкция здания не осуществлена, что следует из ответа Комитета государственного строительного надзора адрес от 20.07.2020.

С учетом установленного судом факта невозможности реконструкции объекта недвижимости, что является существенным изменением обстоятельств, возникших после заключения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) и не зависящих от воли сторон, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречное требование ООО "МТФПА" о расторжении данного договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств возможности исполнения ООО "МТФПА" спорного договора материалы дела не содержат.

Первоначальные исковые требование фио также направлены на прекращение действия договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 г, поскольку им заявлено требование о взыскании предварительной оплаты по договору в размере сумма

Пункт 3 статьи 487

Гражданского Кодекса Российской Федерации подразумевает наличие у покупателя права выбора способа защиты нарушенного права: требовать передачи оплаченного товара или требовать возврата суммы предварительной оплаты. С момента реализации права требования на возврат суммы предварительной оплаты сторона, заявившая данное требование, считается утратившей интерес к дальнейшему исполнению условий договора, а договор - прекратившим свое действие.

Поскольку Голубевым Е.Г. заявлено требование о возврате суммы предварительной оплаты, договор купли-продажи будущей вещи (апартамента) считается прекратившим свое действие.

Судом первой инстанции также правомерно удовлетворено встречное требование о расторжении договора уступки права (требования) N Д/25 от 17.04.2017 и соглашения о зачете N С/25 от 17.04.2017 г.

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора уступки права (требования) N Д/25 от 17.04.2017 г, заключенного между сторонами, в случае наступления любого из перечисленных ниже отменительных условий, договор считается расторгнутым с момента его заключения, и права (требования) цедента к должнику не считаются перешедшими к цессионарию, а именно - в случае прекращения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016.

Аналогичные условия предусмотрены положениями пунктом 4.2.3 соглашения о зачете N С/25 от 17.04.2017, заключенного сторонами.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, с учетом применения вышеприведенного принципа буквального толкования условий договоров, учитывая принцип свободы договора в соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализованный сторонами при заключении договора цессии и соглашения о взаимозачете требований от 17.04.2017 г, а также принимая во внимание факт расторжения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 г, суд обоснованно удовлетворил встречные исковые требования о расторжении в судебном порядке перечисленных сделок от 17.04.2017 г.

Поскольку указанные сделки цессии и зачета расторгнуты судом первой инстанции по встречному иску ООО "МТФПА", отсутствуют основания для признания обязательств фио по договору купли-продажи будущей вещи от 24.10.2016 г. исполненными и для взыскания каких-либо денежных средств с ООО "МТФПА". Суд также учел, что каких-либо денежных средств от фио или фио ООО "МТФПА" не получало.

Изложенные выводы суда первой инстанции следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных доказательств, оцененных в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ.

Оспаривая постановленный по делу судебный акт, представитель истца по первоначальному иску в апелляционной жалобе указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, явившееся следствием неверной оценки представленных доказательств.

Однако, доводы жалобы повторяют доводы иска, не содержат указания на обстоятельства, которые не являлись предметом проверки суда первой инстанции.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции на основании тщательного анализа представленных доказательств правильно установилфактические обстоятельства по делу, в связи с чем, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска, приведя логичные, последовательные и исчерпывающие мотивы принятого решения.

Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Головинского районного суда адрес от 23 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи