Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 21 августа 2023 г. по делу N 8Г-12251/2023[88-16213/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Назейкиной Н.А, судей Рипка А.С, Данилина Е.М, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Слюнько Владимира Николаевича, Слюнько Зульфии Шамильевны, Севериной Людмилы Егоровны, Яковлевой Дарьи Андреевны, Северина Григория Викторовича на апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2023 года по гражданскому делу N 2-18/2021 по исковому заявлению Муллагалиевой Анастасии Александровны к Слюнько Зульфие Шамильевне, Севериной Людмиле Егоровне о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации прав, по встречному исковому заявлению Слюнько Зульфии Шамильевны, Слюнько Владимира Николаевича, Севериной Людмилы Егоровны, Яковлевой Дарьи Андреевны, Северина Григория Викторовича к Муллагалиевой Анастасие Александровне, Белоусову Александру Петровичу, Сираеву Фанузу Физауловичу, Гизетдинову Азамату Фаниловичу, Гизетдиновой Флариде Фикратовне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гизетдинова А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдинова А.А, Газетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А. о признании договора купли-продажи недействительным, расторжении договора купли-продажи, Заслушав доклад судьи Рипка А.С, объяснения представителя Муллагалиевой А.А. Карпань В.П, действующего на основании доверенности от 14.09.2020, в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муллагалиева А.А. обратилась в суд с иском к Севериной Л.Е, Слюнько З.Ш. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации прав.

Исковые требования мотивированы тем, что 3 июня 2020 года между Муллагалиевой А.А. и Слюнько З.Ш, а также Севериной Л.Е. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. По условиям заключенного договора Муллагалиева А.А. передала ответчикам в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому принадлежащей истцу на праве собственности земельный участок площадью 1144 кв.м, с кадастровым номером N и размещенный на нем жилой дом общей 123, 4 кв.м, кадастровый номер N, находящийся по адресу: "адрес".

Стоимость объектов недвижимости, определенная сторонами, составила 3 250 000 руб, из которых стоимость земельного участка составила 1 250 000 руб, стоимость жилого дома составила 2 000 000 руб. (п. 2.1. Договора).

Расчет между сторонами договора был произведен полностью до момента подписания договора (п. 2.3. Договора).

Каких-либо претензий у ответчиков к продавцу Муллагалиевой А.А. в части качества, технических характеристик дома и земельного участка не имелось, что подтверждается передаточным актом, подписанным сторонами 3 июня 2020 г, являвшегося неотъемлемой частью заключенного договора.

21 мая 2020 г. сторонами был заключен предварительный договор, вместе с которым ответчикам была передана вся техническая документация в отношении объектов недвижимости.

Фактически ответчики заселились и стали проживать в приобретенном доме с 30 мая 2020 г, что подтверждается актом приема-передачи жилого дома с земельным участком.

3 июня 2020 г. стороны обратились за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

13 июля 2020 г. в адрес истца Муллагалиевой А.А. поступило уведомление от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее по тексту - Регистрирующий орган), согласно которого она была уведомлена об отказе в государственной регистрации права. Причиной данных действий Регистрирующего органа послужило поступившее заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов без проведения государственной регистрации со стороны ответчиков.

С учетом изложенного, истица просила суд осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 1144 кв.м, с кадастровым номером N в соответствии с договором купли-продажи от 3 июня 2020 г. Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом общей 123, 4 кв.м, кадастровый номер N в соответствии с Договором купли-продажи от 3 июня 2020 г. Обязать ответчиков возместить понесенные истцом судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 600 руб.

В свою очередь, Слюнько В.Н, Слюнько З.Ш, Северина Л.Е, Яковлева Д.А, Северин Г.В. обратились в суд со встречным иском к Муллагалиевой А.А, Белоусову А.П, Сираеву Ф.Ф, Гизетдинову А.Ф, Гизетдиновой Ф.Ф, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гизетдиновой Алисы Азаматовны, Гизетдиновой Алии Азаматовны, Гизетдинова Азата Азаматовича, Гизетдиновой Амины Азаматовны, Гизетдинова Айдара Азаматовича о признании договоров купли-продажи недействительными и их расторжении.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что Слюнько В.Н. являлся собственником однокомнатной квартиры, общей площадью 34.2 кв.м, находящейся по адресу: "адрес".

Северина Л.Е, Яковлева Д.А, Северин Г.В. являлись собственниками однокомнатной квартиры, общей площадью 32.4 кв.м, находящейся в общей долевой собственности, из которых 1/2 принадлежала Севериной Л.Е. и по 1/4 доле Яковлевой Д.А, и Северину Г.В. соответственно. Муллагалиева А.А. являлась собственником жилого дома "адрес". Истцами было принято решение о приобретении жилого дома для проживания истца Северина Г.В. и третьего лица Бриз М.В.

В декабре 2019 г. на сайте "ufa.domclick.ru" ответчиками Муллагалиевой А.А. и Белоусовым А.П, было дано объявление где продавался жилой дом, площадью 121 кв.м, на участке 11 соток стоимостью 3 200 000 руб, материал стен кирпич, 2003 года постройки, и тут же объявление о новогоднем предложении где два дома по цене одного 2003 года постройки и 2005 года постройки. Объявление было дано АН "Центр недвижимости" 18 марта 2020 г. было подано объявление на сайте "ufa.domclick.ru" о продаже двух кирпичных домов в центре города 2003 года и 2005 года постройки, материал стен кирпичный, в собственности больше пяти лет, площадь дома 123.4 кв.м, площадь участка 11, 5 соток по цене 3 600 000 руб. В последующем было дано объявление, где продавался жилой дом 159 кв.м, на участке 12 соток стоимостью 3 200 000 руб, материал стен кирпич, 2003 года постройки. Думая, что дом кирпичный (технические документы не предоставлялись) истцы решили купить этот дом. В последующем дом оказался 1958 года постройки и отсрочен из испробованных железнодорожных шпал.

Стороны созвонились и предложили встретиться у риелторов. Было принято решение совершить мену двух вышеуказанных однокомнатных квартир на жилой дом. Однако, были составлены договора купли-продажи квартир, принадлежащих истцам, а именно по адресам: "адрес", где продавцами были истцы Северина Л.E, Яковлева Д.А, Северин Г.В, а покупателем Белоусов А.П.; "адрес", где продавцом был истец Слюнько В.Н, а покупателем ответчик Муллагалиева А.А, а также договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: "адрес", где продавцом была ответчик Муллагалиева А.А, а покупателями истцы Слюнько З.Ш. и Северина Л.E.

21 мая 2020 г. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: г. Туймазы, ул. Мостовая д.2, между продавцом ответчиком Муллагалиевой А.А. и покупателем истцом Слюнько З.Ш. согласно которого в качестве задатка Слюнько З.Ш. было выплачено 50 000 руб.

3 июня 2020 г. был заключен договор купли-продажи между продавцами истцами Севериной Л.Е, Яковлевой Д.А. и Севериным Г.В. и покупателем ответчиком Белоусовым А.П. был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры "адрес", площадью 32.5 кв.м, по цене 1 625 000 руб. Денежные средства не передавались.

3 июня 2020 г. был заключен договор купли-продажи между продавцом истцом Слюнько В.Н. и покупателем ответчиком Муллагалиевой А.А. был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры "адрес", площадью 34.2 кв.м, по цене 1 625 000 руб. Денежные средства не передавались.

3 июня 2020 г. между продавцом ответчиком Муллагалиевой А.А. и покупателями истцами Слюнько З.Ш. и Севериной Л.Е. был заключён договор купли-продажи жилого дома "адрес", согласно которого собственниками жилого дома становится истец Слюнько З.Ш. и истица Северина Л.Е. по 1/2 доле каждая. Жилой дом был продан по цене 2 000 000 руб. и земельный участок по цене 1 250 000 руб. Денежные средства не передавались. Кроме того, продавец Муллагалиева А.А. потребовала 200 000 руб. в качестве доплаты, которые ей были перечислены на карту.

С момента заселения в жилой дом, начались дожди и жилой дом стало заливать, стали намокать и отходить обои, и открываться скрытые дефекты, были обнаружены существенные недостатки в качестве дома, о которых ответчица Муллагалиева А.А. знала, однако, при продаже дома скрыла их от истцов. Данные недостатки дома невозможно обнаружить при визуальном осмотре дома, так как часть из них была скрыты фундаментом, а часть - штукатуркой и побелкой. Кроме того, после регистрации была передана техническая документация, из которой следовало, что жилой дом не являлся кирпичным, а был лишь только обложен кирпичом. Оказалось, что жилой дом 1956 года постройки бревенчатый, Пристрой А1, 2003 года постройки возведен из шпал, пристрой А2, 2005 года постройки возведен из шпал, при этом не являлся кирпичным, как изначально было заявлено в объявлении.

06.06.2020 было подано заявление о приостановлении государственной регистрации купли-продажи жилого "адрес".

10.06.2020 было подано заявление о прекращении государственной регистрации. Приостановить регистрацию сделок по квартирам было не возможно, так как ответчики ускорили регистрацию и вселились.

06.06.2020 Слюнько З.Ш. было подано заявление о приостановлении регистрации сделки договора купли-продажи квартиры "адрес". Зная об этом и то, что квартира под спором, так как был разговор с ответчиком Муллагалиевой А.А. о возврате квартир собственникам, в том числе Слюнько З.Ш, 10.06.2020 Муллагалиева А.А. заключила с ответчиком Сираевым Ф.Ф. договор купли-продажи квартиры, по цене 1 625 000 руб, при этом Сираев Ф.Ф. при расчете за квартиру использует государственный сертификат на материнский семейный капитал в сумме 453 026 руб. Не выполняя обязательств по оформлению квартиры на несовершеннолетних детей, зная, что квартира находится под спором ответчик Сираев Ф.Ф. 13 августа 2020 г. заключает договор купли продажи квартиры "адрес" с ответчиками Гизетдиновым А.Ф. и Гизетдиновой Ф.Ф, действующей в своих интересах и в интересах своих пяти несовершеннолетних детей, которые при расчете используют жилищный сертификат стоимостью 1 672 155 руб. 80 коп. Право собственности ответчики Гизетдинов А.Ф. и Гизетдинова Ф.Ф, действующей в своих интересах и в интересах своих пяти несовершеннолетних детей оформляют 13 августа 2020 г.

Истцами были приглашены специалисты ООО Финансово-экспертный центр "Деловой Визит", которыми, после осмотра 30 июня 2020 г. выдано заключение N 78/1 от 15.07.2020 о рыночной стоимости и определении технического состояния конструктивных элементов индивидуального жилого дома N 2, расположенного на земельном участке площадь 1144 кв.м, согласно которого установлено, что жилой дом (литер А), 1956 года постройки, имеет пристрой (литер А1), 2003 года и пристрой (литер А2), 2005 года постройки, а также скрытые дефекты, а именно:

- при обследовании с наружной стороны основного строения и пристроев А1 и А2 видны усадочные трещины более 4 кирпичей на кирпичной кладке основного строения, в швах между рядами

- над основным входом жилого дома, под оконными проемами и в соединении основного здания с пристроем видны трещины;

- при обследовании крыши жилого дома с внутренней части выявлены многочисленные открытые места, отверстия в покрытии шифера, из-за многочисленных отверстий в шифере имеются течи и заливы от атмосферных осадков, по факту течи кровли в доме появился запах;

- имеются разрушения и осыпание облицовочной части цоколя, горизонтальные трещины в кладке цоколя по всей длине левой стены;

- при осмотре с внутренней стороны помещения жилого дома в помещении N 1 площадью 28.4 кв.м. (основное строение лит А) выявлены в двух местах имеется выпучивание, отпадание и рассыпание штукатурки до бревен, наоконных проемах видны сверху продольные трещины до 2 мм длиной до 20 см, снизу вдоль оконного проёма поперечная трещина толщиной до 3 мм длиной 64 см.

- при осмотре кухни (пом. N5) площадью 22.3 кв.м, в пристрое А1 при входе обнаружено в помещении N 1 и N 3 над дверными проемами под обоями имеются продольные тещины, ширина трещин на пом. N 1 толщиной 1-2 мм длиной до 48-50 см. над пом.N 3 толщиной 5- 8 мм длиной до 50 см.; Дверная коробка на входе в пом.N 3 деформировалась. Дверь не закрывается, сверху на хлёст до 7 мм, в середине 2 мм. Наверху над газовой плитой вдоль угла трещина шириной до 3 мм длиной 1, 2 м.;

- потолок пом.N 5 оклеен потолочными плитками по ДВП. Из-за поступления влаги с крыши жилого дома, ДВП деформировалось, видны вздутие и волнистость на потолке при входе в помещение.

Жилая комната (пом.N2) площадью 13, 8 кв.м: при входе в комнату на дверном откосе огромная трещина толщиной до 3 см и длиной 1, 5 м, выпучивание штукатурного слоя. Сан.узел (пом.N 6) площадью 6, 8 кв..м: на стене со стороны окна видно сильное выпучивание и искривление стены. Трещины по всему периметру оконной рамы. Топочная (помещ. N 7) площадью 3.5 кв.м.: на потолке, вокруг дымовой трубы от залива видны ржавые пятна, загрязнения, деформация потолочного покрытия из ДВП. Холодное помещение - сени (пом.N 8) площадью 15, 2 кв.м; на стене под обоями видно выпучивание штукатурного слоя, огромная трещина вдоль стены слева от входной двери в жилой дом. Пристрой к жилому дому (лит.А2) с отдельным входом; на стенах помещений, оклеенных обоями, видны трещины, которые привели к деформации обоев, в последствии они замазаны клей-краской. Трещины разного характера вдоль и поперечные длиной по высоте стены 2, 41 м. Кроме того, ответчики осуществили незаконную врезку в электрическую сеть и сеть водоподачи.

Так, 15 июня 2020 г. представителями ООО "Водоканал" был составлен акт N 178 о том, что в погребе дома на линии ХВС обнаружено не санкционированное подключение к сетям водоснабжения до прибора учёта расхода воды (водомера) для использования на хозяйственно бытовые нужды, дополнительная отпайка до прибора учета зафиксирована фотоснимком.

15 июня 2020 г. было выдано предписание N 54 об установления прибора учета расхода воды на границе эксплуатационной ответственности.

15 июня 2020 г. представителями ОС был составлен акт N 256 о том, что до прибора учета имеются соединения проводов на чердаке жилого дома, питающие гараж, курятник и 2 розетки в доме. При этом ранее никто не предупредил об имеющейся разводке проводов на чердаке до ПУ.

После осмотра жилого дома 30 июня 2020 г, 15 июля 2020 г. ответчик Муллагалиева А.А. потребовала выселиться из жилого дома N "адрес", предъявив досудебную претензию. По получению претензии, истцы выселились из жилого дома, вывезли вещи, освободив помещение, арендовав 24.07.2020 павильон N 2 "а" по "адрес". На данный момент истец Северин Г.В, не имея иного жилья, вынужден снимать квартиру.

21 июля 2020 г. было подано заявление в полицию, в ответ получено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 20 августа 2020 г.

21 июля 2020 г. ответчикам было направлено предложение о расторжении договоров в нотариальном порядке с приглашением к нотариусу на 28 июля 2020 г, однако ответчики не явились для добровольного расторжения договора. При этом ответчик Муллагалиева А.А. не только реализовала квартиру "адрес", но и обратилась в суд о понуждении истцов к регистрации договора.

С учетом уточнений просили признать договор купли-продажи однокомнатной квартиры "адрес" от 03.06.2020 недействительным и применить последствия недействительности сделки. Признать договор купли-продажи однокомнатной квартиры "адрес" от 03.06.2020, заключенный между Муллагалиевой А.А. и Слюнько З.Ш. недействительным применить последствия недействительности сделки. Признать договор купли-продажи однокомнатной квартиры "адрес" от 10.06.2020, заключенный между Муллагалиевой А.А. и Сираевым Ф.Ф. недействительным и расторгнуть его. Признать договор купли-продажи однокомнатной квартиры "адрес" от 13.08.2020, заключенный между Сираевым Ф.Ф. и Гизетдиновым А.Ф, Гизетдиновой Ф.Ф, Гизетдиновым А.А, Гизетдиновым А.А Гизетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А недействительным и расторгнуть его. Признать договор купли-продажи жилого дома "адрес" недействительным и применить последствия недействительности сделки. Взыскать с Муллагалиевой А.А. в пользу Слюнько З.Ш. сумму в размере 50 000 руб. Взыскать Муллагалиевой А.А. в пользу Севериной Л.Е. сумму в размере 200 000 руб.

Решением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 апреля 2021 года в удовлетворении исковых требований Муллагалиевой Анастасии Александровны к Слюнько Зульфие Шамильевне, Севериной Людмиле Егоровне о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации прав отказано. Встречные исковые требования Слюнько Зульфии Шамильевны, Слюнько Владимира Николаевича, Севериной Людмилы Егоровны, Яковлевой Дарьи Андреевны, Северина Григория Викторовича к Муллагалиевой Анастасие Александровне, Белоусову Александру Петровичу, Сираеву Фанузу Физауловичу, Гизетдинову Азамату Фаниловичу, Гизетдиновой Флариде Фикратовне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гизетдинова А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдинова А.А, Газетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А. о признании договора купли-продажи недействительным, расторжении договора купли-продажи удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 03.06.2020, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между Муллагалиевой Анастасией Александровной и Слюнько Зульфией Шамильевной, Севериной Людмилой Егоровной признан недействительным. Стороны везвращены в первоначальное положение. Договор купли-продажи квартиры от 03.06.2020, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между Слюнько Зульфией Шамильевной, действующей от имени Слюнько Владимира Николаевича и Муллагалиевой Анастасией Александровной признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки. Прекращено право собственности за Муллагалиевой Анастасии Александровны на квартиру, расположенную по адресу: "адрес". Регистрационная запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за Муллагалиевой Анастасией Александровной признана недействительной. За Слюнько Владимиром Николаевичем признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Договор купли-продажи квартиры от 03.06.2020, расположенного по адресу: "адрес" заключенный между Севериной Людмилой Егоровной, Яковлевой Дарьей Андреевной, Бриз Маргаритой Владимировной, действующей от имени Северина Григория Викторовича и Белоусовым Александром Петровичем признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки. За Белоусовым Александром Петровичем прекращено право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес". Регистрационная запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за Белоусовым Александром Петровичем признана недействительной. За Севериной Людмилой Егоровной, Яковлевой Дарьей Андреевной, Севериным Григорием Викторовичем признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес". С Муллагалиевой Анастасии Александровны в пользу Слюнько Зульфии Шамильевны взысканы денежные средства в размере 50 000 руб. С Муллагалиевой Анастасии Александровны в пользу Севериной Людмилы Егоровны взысканы денежные средства в размере 200 000 руб. С Муллагалиевой Анастасии Александровны в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 450 руб.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 января 2022 года решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 апреля 2021 года отменено. Принят новый судебный акт, которым исковые требования Муллагалиевой А.А. Муллагалиевой Анастасии Александровны к Слюнько Зульфие Шамильевне, Севериной Людмиле Егоровне о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации прав удовлетворены. Осуществлена государственная регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 1144 кв.м, с кадастровым номером N и на жилой дом общей площадью 123, 4 кв.м, кадастровый номер N, по адресу: РБ, "адрес" соответствии с Договором купли-продажи от 3 июня 2020 года, заключенным между Муллагалиевой Анастасией Александровной и Слюнько Зульфией Шамильевной, Севериной Людмилой Егоровной.

Решение является основанием для внесения сведений о регистрации перехода права собственности на жилой дом общей площадью 123, 4 кв.м, с кадастровым номером N и на земельный участок площадью 1144 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: РБ, "адрес" Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С Слюнько Зульфии Шамильевны, Севериной Людмилы Егоровны в пользу Муллагалиевой Анастасии Александровны взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей по 300 рублей с каждого. В удовлетворении встречных исковых требований Слюнько Зульфии Шамильевны, Слюнько Владимира Николаевича, Севериной Людмилы Егоровны, Яковлевой Дарьи Андреевны, Северина Григория Викторовича к Муллагалиевой Анастасие Александровне, Белоусову Александру Петровичу, Сираеву Фанузу Физауловичу, Гизетдинову Азамату Фаниловичу, Гизетдиновой Флариде Фикратовне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гизетдинова А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдинова А.А, Газетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А. о признании договора купли-продажи недействительным, расторжении договора купли-продажи отказано.

Кассационным определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 18 июля 2022 года апелляционное определение судебной коллеги по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 января 2022 года отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

31 января 2023 года протокольным определением произведена замена стороны Белоусова А.П. на Муллагалиеву А.А, как единственного наследника Белоусова А.П.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2023 года решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 апреля 2021 года отменено в части удовлетворения встречных исковых требований. В отмененной части принят новый судебный акт, которым договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 03.06.2020, расположенных по адресу: "адрес", заключенный между Муллагалиевой Анастасией Александровной и Слюнько Зульфией Шамильевной, Севериной Людмилой Егоровной признан недействительным. Договор купли-продажи квартиры от 03.06.2020, расположенной по адресу: "адрес", заключенный между Слюнько Зульфией Шамильевной, действующей от имени Сшонько Владимира Николаевича и Муллагалиевой Анастасией Александровной признан недействительным. Договор купли-продажи квартиры от 03.06.2020, расположенной по адресу: "адрес", заключенный между Севериной Людмилой Егоровной, Яковлевой Дарьей Андреевной, Бриз Маргаритой Владимировной, действующей от имени Северина Григория Викторовича и Белоусовым Александром Петровичем признан недействительным. Применены последствия недействительности данных сделок.

Указанные договоры купли-продажи от 03.06.2020 г..признаны договором мены, заключенным между Муллагалиевой Анастасией Александровной с одной стороны, и Слюнько Владимиром Николаевичем, Севериной Людмилой Егоровной, Яковлевой Дарьей Андреевной, Севериным Григорием Викторовичем с другой стороны, по условиям которого Муллагалиева А.А, передает в собственность Слюнько Владимиру Николаевичу 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, общей площадью 123, 4 кв.м, с кадастровым номером N, и земельный участок, площадью 1144 кв.м, с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес", общей стоимостью 3500000 руб, в обмен на однокомнатную квартиру, общей площадью 34, 2 кв.м, которая принадлежит Слюнько Владимиру Николаевичу, расположенную по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, общей стоимостью 1625000 руб, а другую 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, общей площадью 123, 4 кв.м, с кадастровым номером N, и земельный участок, площадью 1144 кв.м, с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес", Севериной Людмиле Егоровне, Яковлевой Дарье Андреевне, Северину Григорию Викторовичу в обмен на однокомнатную квартиру, которая принадлежит Севериной Л.Е, Яковлевой Д.А, Северину Г.В, общей площадью 32, 4 кв.м,, расположенной по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, общей стоимостью 1625000 руб. с учетом произведенной в пользу Муллагалиевой А.А. доплаты разницы в стоимости в размере 250000 руб. В удовлетворении встречных исковых требований Слюнько Зульфии Шамильевны, Слюнько Владимира Николаевича, Севериной Людмилы Егоровны, Яковлевой Дарьи Андреевны, Северина Григория Викторовича к Муллагалиевой Анастасие Александровне, Белоусову Александру Петровичу, Сираеву Фанузу Физауловичу, Гизетдинову Азамату Фаниловичу, Гизетдиновой Флариде Фикратовне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гизетдинова А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдинова А.А.

Газетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А. в остальной части отказано. С Муллагалиевой Анастасии Александровны в доход местного бюджета взыскана государственная пошлину в размере 900 руб.

Тоже решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Муллагалиевой А.А. оставлено без изменений.

В кассационной жалобе Слюнько Владимира Николаевича, Слюнько Зульфии Шамильевны, Севериной Людмилы Егоровны, Яковлевой Дарьи Андреевны, Северина Григория Викторовича ставится вопрос об отмене апелляционного определения Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2023 года.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, Муллагалиевой А.А. принадлежал на праве собственности земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес".

Указанные объекты недвижимости принадлежали Муллагалиевой А.А. на основании договора дарения земельного участка с индивидуальным жилым домом от 17 марта 2016 г. N б/н, право собственности, по которому зарегистрировано в Управлении Росреестра по РБ 28 марта 2016 г. за N.

21 мая 2020 года между Муллагалиевой А.А. (Продавец) и Слюнько З.Ш. (Покупатель) заключен предварительный договор, согласно которому Муллагалиева А.А. (Продавец) и Слюнько З.Ш. (Покупатель) обязуются до 21.06.2020 заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Согласно п. 5 предварительного договора Слюнько З.Ш. выдала в качестве задатка Муллагалиевой А.А. денежную сумму в размере 50 000 руб. в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи.

03 июня 2020 г. между Муллагалиевой А.А. (Продавец) и Слюнько З.Ш, Севериной Л.Е. (Покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно которому Продавец продала Покупателям в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому принадлежащий ей по праву собственности земельный участок, площадью 1 114 кв.м, с кадастровым номером N и размещенный на нем жилой дом, находящийся по адресу: "адрес".

Согласно п. 2.3. договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Передаточным актом от 03 июня 2020 г. Муллагалиева А.А. продала Слюнько З.Ш, Севериной Л.Е. в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: "адрес", а Слюнько З.Ш, Северина Л.Е. приняли его в таком виде, в каком они были на момент подписания договора.

В передаточном акте от 03 июня 2020 г. отражено, что взаимных претензий у покупателя и продавца по передаваемым земельному участку и жилому дому не имеется. Какие-либо иные оговорки относительно качества передаваемых объектов в договоре купли-продажи отсутствуют.

Поскольку договор купли-продажи не содержит условий о качестве недвижимости, то в силу ст. 469 ГК РФ жилой дом и земельный участок должны быть пригодными для использования по назначению.

Переход права собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок не был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ в общую долевую собственность в связи с подачей покупателями заявления о прекращении регистрации.

03 июня 2020 г. между Севериной Л.Е, Яковлевой Д.А, Бриз М.В, действующей от имени Северина Г.В. (Продавцы) и Белоусовым А.П. (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которой Продавцы продали Покупателю, принадлежащую им по праву общей долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Передаточным актом от 03 июня 2020 г. Северина Л.Е, Яковлева Д.А, Бриз М.В, действующая от имени Северина Г.В. продали (передали) Белоусову А.П. квартиру, расположенную по адресу: "адрес", а Белоусов А.П. принял ее. Денежные средства не передавались, что не оспаривается сторонами.

Переход права собственности на вышеуказанную квартиру был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ 05 июня 2020 г. в собственность Белоусову А.П.

03 июня 2020 г. между Слюнько В.Н. (Продавец), в интересах которого действовала его супруга Слюнько З.Ш, и Муллагалиевой А.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец продал Покупателю, принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Передаточным актом от 03 июня 2020 г. Слюнько З.Ш, действующая в интересах Слюнько В.Н. на основании нотариальной доверенности, передала Муллагалиевой А.А. квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Комарова, д. 28, кв. 68, а Муллагалиева А.А. приняла её. Денежные средства не передавались, что не оспаривается сторонами.

10 июня 2020 г. между Муллагалиевой А.А. (Продавец) и Сираевым Ф.Ф. (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец продала Покупателю, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Переход права собственности на вышеуказанную квартиру был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ 13 июня 2020 г. в собственность Сираева Ф.Ф.

30 августа 2020 г. между Сираевым Ф.Ф. (Продавец) и Гизетдиновым А.Ф, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гизетдинова А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдинова А.А. Газетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдиновой Ф.Ф, заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которой, Продавец продал, а Покупатели купили по праву долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Переход права собственности на вышеуказанную квартиру был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ 19 августа 2020 г. в собственность Гизетдинова А.Ф, Гизетдиновой Ф.Ф. и несовершеннолетних детей Гизетдинова А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдинова А.А. Газетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны фактически совершили мену двух однокомнатных квартир на жилой дом, однако, были составлены договора купли-продажи квартир, принадлежащих истцам, а именно по адресам: "адрес", где продавцами были Северина Л.E, Яковлева Д.А, Северин Г.В, а покупателем Белоусов А.П.; "адрес", где продавцом был Слюнько В.Н, а покупателем ответчик Муллагалиева А.А, а также договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: "адрес", где продавцом была ответчик Муллагалиева А.А, а покупателями истцы Слюнько З.Ш. и Северина Л.E.

Разрешая заявленные требования, отказывая в удовлетворении исковых требований Муллагалиевой Анастасии Александровны к Слюнько Зульфие Шамильевне, Севериной Людмиле Егоровне о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации прав и удовлетворяя частично встречные исковые требования Слюнько Зульфии Шамильевны, Слюнько Владимира Николаевича, Севериной Людмилы Егоровны, Яковлевой Дарьи Андреевны, Северина Григория Викторовича к Муллагалиевой Анастасие Александровне, Белоусову Александру Петровичу, Сираеву Фанузу Физауловичу, Гизетдинову Азамату Фаниловичу, Гизетдиновой Флариде Фикратовне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гизетдинова А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдинова А.А. Газетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А. о расторжении договоров купли-продажи, признании договоров купли-продажи недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что стороны фактически совершили мену двух однокомнатных квартир на жилой дом, однако, были составлены договора купли-продажи квартир, а также учитывал, что Муллагалиевой А.А. передан жилой дом с дефектами, не оговоренными договором купли-продажи, и что строительные недостатки носят скрытый характер, в связи, с чем ответчики по первоначальному иску не знали и не могли знать об их наличии на момент приобретения, и не могли обнаружить при осмотре жилого дома на момент покупки, доказательств того, что ответчики по первоначальному иску, при заключении договора купли-продажи, знали об указанных обстоятельствах и были с этим согласны, материалы дела не содержат.

С выводами суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований не согласился суд апелляционной инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания не согласится с выводами суда апелляционной инстанций по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на правильном применении норм права, выводы, сделанные судом, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пунктом 88 этого же постановления Пленум разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В обоснование заявленных требований истцы по встречному иску ссылались на то, что договоры купли-продажи фактически носили притворный характер и были направлены на мену жилыми помещениями, денежные средства не передавались.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что оспариваемые договора купли-продажи объектов недвижимого имущества стороны совершили в один день - 3 июня 2020 г.

Частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу положений части 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Судами установлено, что из отзыва стороны ответчика по встречному иску, приобщенного к материалам настоящего гражданского дела, пояснений представителя Муллагалиевой А.А. Карпань В.П, данных в судебных заседаниях, следует, между сторонами сложились правоотношения из договора мены, истцами по встречному иску в обмен на жилой дом предоставлены квартиры и произведена доплата в части разницы в их стоимости.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями данного кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что буквальное толкование не является единственным и исключительным способом толкования договора.

В частности, при толковании договора судом должна быть установлена действительная общая воля сторон с учетом их взаимоотношений, включая их переписку и практику, установившуюся во взаимных отношениях.

Этому же корреспондируют и положения части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

На основании статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Судом апелляционной инстанции установлено и сторонами не оспаривалось, что договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, а также двух квартир, принадлежащих сторонам, прикрывают сделку по договору мены жилого дома и земельного участка, принадлежащего Муллагалиевой А.А, на квартиры, принадлежащие Слюнько В.Н. и Севериной Л.Е, Яковлевой Д.Н, Северину Г.В, т.к. действительная воля сторон была направлена именно на обмен, что подтверждается также тем, что спорные сделки были заключены в один день, стоимость жилого дома и земельного участка и стоимость двух квартир является равной, отсутствие передачи денежных средств.

Следовательно, как верно указано судом апелляционной инстанции, договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 03.06.2020, расположенных по адресу: "адрес", заключенный между Муллагалиевой Анастасией Александровной и Слюнько Зульфией Шамильевной, Севериной Людмилой Егоровной, договор купли-продажи квартиры от 03.06.2020, расположенной по адресу: "адрес", заключенный между Слюнько Зульфией Шамильевной, действующей от имени Слюнько Владимира Николаевича, и Муллагалиевой Анастасией Александровной, договор купли-продажи квартиры от 03.06.2020, расположенной по адресу: "адрес", заключенный между Севериной Людмилой Егоровной, Яковлевой Дарьей Андреевной, Бриз Маргаритой Владимировной, действующей от имени Северина Григория Викторовича, и Белоусовым Александром Петровичем являются недействительными в силу притворности и к сделке мены, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из совокупности представленных в дело доказательств и действительной воли сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно признал указанные договоры купли-продажи от 03.06.2020 г, договором мены, заключенным между Муллагалиевой Анастасией Александровной, с одной стороны, и Слюнько Владимиром Николаевичем, Севериной Людмилой Егоровной, Яковлевой Дарьей Андреевной, Севериным Григорием Викторовичем, с другой стороны, по условиям которого Муллагалиева А.А, передает в собственность Слюнько Владимиру Николаевичу 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, общей площадью 123, 4 кв.м, с кадастровым номером N, и земельный участок, площадью 1144 кв.м, с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес", общей стоимостью 3500000 руб, в обмен на однокомнатную квартиру, общей площадью 34, 2 кв.м, которая принадлежит Слюнько Владимиру Николаевичу, расположенную по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, общей стоимостью 1625000 руб, а другую 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, общей площадью 123, 4 кв.м, с кадастровым номером N, и земельный участок, площадью 1144 кв.м, с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес", Севериной Людмиле Егоровне, Яковлевой Дарье Андреевне, Северину Григорию Викторовичу в обмен на однокомнатную квартиру, которая принадлежит Севериной Л.Е, Яковлевой Д.А, Северину Г.В, общей площадью 32, 4 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, общей стоимостью 1625000 руб. с учетом произведенной в пользу Муллагалиевой А.А. доплаты разницы в стоимости в размере 250000 руб.

В указанной части судебное постановление является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Судом апелляционной инстанции установлено, что фактически стороны оценили жилой дом с земельным участок в 3500000 рублей, с учетом задатка в размере 50000 руб. и произведенной доплаты в размере 200000 руб.

Также сторонами не оспаривалось, что фактически у собственников квартир имелось намерение приобрести в обмен на них на свое имя в собственность жилой дом и земельный участок, а Слюнько З.Ш... действовала в интересах своего супруга Слюнько В.Н.

Оснований для признания договора купли-продажи от 10 июня 2020 г, заключенного между Муллагалиевой А.А. и Сираевым Ф.Ф, по условиям которого Продавец продала Покупателю, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: "адрес", а также договора купли-продажи от 30 августа 2020 г. между Сираевым Ф.Ф. (Продавец) и Гизетдиновым А.Ф, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гизетдинова А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдинова А.А. Гизетдиновой А.А, Гизетдиновой А.А, Гизетдиновой Ф.Ф. (Покупатели), согласно которому, Продавец продал, а Покупатели купили по праву долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: "адрес", недействительными и применения последствий недействительности сделки суд апелляционной инстанции не усмотрел, признав Сираева Ф.Ф. и последующих приобретателей данной квартиры Гизетдиновых добросовестными приобретателями, учитывая воли на отчуждение данной квартиры Слюнько В.Н, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу ст.302 ГК РФ она у них истребована быть не может и данные сделки не могут быть признаны недействительными.

Суд апелляционной инстанции не установилв действиях Сираева Ф.Ф. и Гизетдиновых недобросовестного повеления.

Суд апелляционной инстанции оставил без удовлетворения исковые требования о взыскании с Муллагалиевой А.А. денежных средств в размере 50000 руб. и 200000 руб, т.к. они являются разницей между стоимостью жилого дома с земельным участком и стоимостью квартир, что было согласовано сторонами.

Рассматривая встречные исковые требования о расторжении договоров, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к следующим выводам, при этом обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Законом или договором.

В соответствии со статьей 450 названного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с положениями ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Встречные исковые требования Слюнько В.Н, Слюнько З.Ш, Северина Л.Е, Яковлевой Д.А, Северина Г.В. мотивированы тем, что с момента заселения в жилой дом, начались дожди и жилой дом стало заливать, стали намокать и отходить обои, и открываться скрытые дефекты, были обнаружены существенные недостатки в качестве дома, о которых ответчица Муллагалиева А.А. знала, однако, при продаже дома скрыла их от истцов.

Истцами по встречному иску в обосновании своих требований представлено суду заключение N 78/1 от 15 июля 2020 г. ООО Финансово-экспертного центра "Деловой Визит" о рыночной стоимости и определении технического состояния конструктивных элементов индивидуального жилого дома N 2, расположенного на земельном участке площадью 1144 кв.м, согласно которого установлено, что жилой дом (литер А), 1956 года постройки, имеет пристрой (литер А1), 2003 года и пристрой (литер А2), 2005 года постройки, а также скрытые дефекты, а именно:

- при обследовании с наружной стороны основного строения и пристроев А1 и А2 видны усадочные трещины более 4 кирпичей на кирпичной кладке основного строения, в швах между рядами;

- над основным входом жилого дома, под оконными проемами и в соединении основного здания с пристроем видны трещины;

- при обследовании крыши жилого дома с внутренней части выявлены многочисленные открытые места, отверстия в покрытии шифера, из-за многочисленных отверстий в шифере имеется течи и заливы от атмосферных осадков, по факту течи кровли в доме появился запах;

- имеются разрушения и осыпание облицовочной части цоколя, горизонтальные трещины в кладке цоколя по всей длине левой стены;

- при осмотре с внутренней стороны помещения жилого дома в помещении N 1 площадью 28.4 кв.м. (основное строение лит А) выявлены в двух местах имеется выпучивание, отпадание и рассыпание штукатурки до бревен, наоконных проемах видны сверху продольные трещины до 2 мм длиной до 20 см, снизу вдоль оконного проёма поперечная трещина толщиной до 3 мм длиной 64 см.

- при осмотре кухни (пом. N5) площадью 22.3 кв.м, в пристрое А1 при входе обнаружено в помещении N 1 и N 3 над дверными проемами под обоями имеются продольные тещины, ширина трещин на пом. N 1 толщиной 1-2 мм длиной до 48-50 см. над пом.N 3 толщиной 5- 8 мм длиной до 50 см.; Дверная коробка на входе в пом.N 3 деформировалась. Дверь не закрывается, сверху на хлёст до 7 мм, в середине 2 мм. Наверху над газовой плитой вдоль угла трещина шириной до 3 мм длиной 1, 2 м.;

- потолок пом.N 5 оклеен потолочными плитками по ДВП. Из-за поступления влаги с крыши жилого дома, ДВП деформировалось, видны вздутие и волнистость на потолке при входе в помещение.

Жилая комната (пом.N2) площадью 13, 8 кв.м: при входе в комнату на дверном откосе огромная трещина толщиной до 3 см и длиной 1, 5 м, выпучивание штукатурного слоя. Сан.узел (пом.N 6) площадью 6, 8 кв..м: на стене со стороны окна видно сильное выпучивание и искривление стены. Трещины по всему периметру оконной рамы. Топочная (помещ. N 7) площадью 3.5 кв.м.: на потолке, вокруг дымовой трубы от залива видны ржавые пятна, загрязнения, деформация потолочного покрытия из ДВП. Холодное помещение - сени (пом.N 8) площадью 15, 2 кв.м; на стене под обоями видно выпучивание штукатурного слоя, огромная трещина вдоль стены слева от входной двери в жилой дом. Пристрой к жилому дому (лит.А2) с отдельным входом; на стенах помещений, оклеенных обоями, видны трещины, которые привели к деформации обоев, в последствии они замазаны клей-краской. Трещины разного характера вдоль и поперечные длиной по высоте стены 2, 41.

В связи с оспариванием Муллагалиевой А.А. представленного стороной истца заключения эксперта о качестве жилого дома, определением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 12 февраля 2021 г. была назначена строительно-техническая экспертиза.

Из заключения ООО "Ассоциация судебных экспертов и оценщиков Республики Башкортостан" N 572(02)/2021 от 19 марта 2021 г. следует, что жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", имеет строительные недостатки, а именно: просачивание ливневых и талых вод через фундаментные блоки жилого блока; трещины под крыльцами между стенами крылец и стеной здания; течи и заливы от атмосферных осадков с внутренней части крыши; разрушение и осыпание облицовочной части цоколя; горизонтальные трещины в кладке цоколя по всей длине левой стены; выпучивание, отпадание и рассыпание штукатурки до бревен; продольные трещины на оконных проемах и поперечная трещина вдоль оконного проема; продольные трещины над дверными проемами под обоями; деформированные дверной коробки; не закрывание дверей, трещина над газовой плитой вдоль угла; поступление влаги с крыши жилого дома и деформация потолочного покрытия из ДВП; искривление стен; трещина над дверном откосе; выпучивание штукатурного слоя; залив вокруг дымовой трубы; выпучивание штукатурного слоя; трещины на стенах помещений, оклеенных обоями и иные скрытые недостатки по состоянию на 03.06.2020, за исключением трещины вдоль стены слева от входной двери в жилой дом, имеет. Причиной возникновений дефектов и недостатков, выявленных в результате обследований указанного жилого дома, являются неравномерные осадки фундамента основного строения жилого дома и пристроев, а также утрата по истечению времени строительных материалов во времени (физический износ). Стоимость устранения недостатков, с учетом стоимости материалов составляет 214 613 руб. 45 коп.

Указанное заключение эксперта ООО "Ассоциация судебных экспертов и оценщиков Республики Башкортостан" N 572(02)/2021 от 19 марта 2021 г. было положено судом первой инстанции в основу решения суда первой инстанции.

В последующем по ходатайству представителя истцов по встречному исковому заявлению была проведена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, в связи с тем, что в заключении ООО "Ассоциация судебных экспертов и оценщиков Республики Башкортостан" N 572(02)/2021 от 19 марта 2021 г. экспертом определены строительные недостатки, дефекты жилого дома по адресу: РБ, г. Туймазы, ул. Мостовая, 2 на момент его продажи 3 июня 2020 года, причины возникновения и стоимость их устранения, однако, вопрос какие именно недостатки являются скрытыми, какие из них исключают использование дома по назначению, создает ли это угрозу жизни и здоровью граждан, возможно ли их устранение без несоразмерных затрат времени и расходов, перед экспертом не был поставлен.

Согласно выводам представленного заключения АНО "Экспертная специализированная организация "Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу - Уфа" N 090-А/035-2021, выполненного на основании определения суда апелляционной инстанции от 09.08.2021 о назначении по делу дополнительной экспертизы:

На момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 03 июня 2020 г. между Муллагалиевой Анастасией Александровной и Слюнько Зульфией Шамильевной, Севериной Людмилой Егоровной, имелись как явные, так и скрытые недостатки (данные сведены в таблицу N1). К скрытым недостаткам жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" относятся отслоения штукатурного слоя под финишными отделочными слоями. Выявленные скрытые недостатки образовались в процессе эксплуатации, или иначе, в результата физического износа.

Недостатки жилого дома (строительные, явные, скрытые) являются значительными (существенными), но не являются критическими, когда использование жилого дома по назначению практически невозможно или недопустимо. Выявленные недостатки не исключают возможность использования жилого дома по назначению.

Недостатки жилого дома угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Недостатки являются устранимыми путем проведения восстановительного ремонта. Сметная стоимость устранения скрытых недостатков, составила 83 922 руб.

Судом апелляционной инстанции данное экспертное заключение признано надлежащим доказательством по делу.

Из содержания заключения эксперта АНО "Экспертная специализированная организация "Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу - Уфа" N 090-А/035-2021, следует, что жилой дом является пригодным для проживания. Стоимость устранения имеющихся скрытых повреждений (недостатков) вышеуказанного жилого дома составляет 83 922 руб.

Суд апелляционной инстанции, с учетом доводов представителя истцов по встречному иску, указал, что в первоначальной экспертизе стоимость недостатков определена как за скрытые, так и за явные недостатки, тогда как в дополнительной экспертизе определена стоимость устранения только скрытых недостатков и каких-либо противоречий не имеется.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для применения п.2 ст.475 ГК РФ не имеется, поскольку существенного нарушения требований к качеству жилого дома истцами по встречному исковому заявлению не доказано и оснований для расторжения договоров купли-продажи по данному основанию не имеется.

При этом, как верно указано судом апелляционной инстанции, истцы по встречному исковому заявлению не лишены возможности обращения к Муллагалиевой А.А. с требованием об устранении скрытых недостатков, а в случае их не устранения о выплате стоимости их устранения.

Судом апелляционной инстанции указано на то, что истцы приобретали жилой дом, бывший в эксплуатации с учетом произведенных реконструкции с 2005 года, видели или должны были видеть явные его недостатки, и действуя разумно и осмотрительно должны были предполагать необходимость несения расходов на его ремонт и содержание.

Приобретая спорный жилой дом, истцы по встречному иску имели реальную возможность осмотреть указанное имущество, ознакомиться с технической документацией на него, при необходимости пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Претензии относительно качества дома, при заключении договора отсутствовали, в акте приема передачи имеется указание на приобретение спорного дома в состояние как он есть, что свидетельствует о том, что им было известно о наличии явных недостатков жилого дома. Цена приобретаемого имущества, была согласована сторонами по результатам его неоднократного осмотра истцами по встречному иску и существенного расхождения договорной цены с рыночной стоимости не доказано.

Доводы кассационной жалобы о том, что истцами по встречному исковому заявлению не заявлялись требования о признании договоров купли-продажи договором мены в связи с чем, суд вышел за пределы заявленных исковых требований, нельзя при регистрации в ЕГРН заменить договор купли-продажи договором мены отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неправильном толковании норм права.

В обосновании заявленных исковых требований истцы по встречному иску ссылались на то, что договоры купли-продажи фактически носили притворный характер и были направлены на мену жилыми помещениями, денежные средства не передавались.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пунктом 88 этого же постановления Пленум разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Судом апелляционной инстанции установлено, что Муллагалиева А.А. является единственным наследником Белоусова А.П, в связи с чем, протокольным определением от 31 января 2023 года произведена замена стороны Белоусова А.П. на Муллагалиеву А.А, как единственного наследника Белоусова А.П, поэтому суд апелляционной инстанции в качестве стороны по договору мены указал Муллагалиеву А.А.

Поскольку при вынесении обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции нормы материального права применены правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2023 года по гражданскому делу N 2-18/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу Слюнько Владимира Николаевича, Слюнько Зульфии Шамильевны, Севериной Людмилы Егоровны, Яковлевой Дарьи Андреевны, Северина Григория Викторовича - без удовлетворения.

Председательствующий Н.А.Назейкина

Судьи А.С.Рипка

Е.М.Данилин