Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 сентября 2023 г. по делу N 8Г-18461/2023[88-23916/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Грибанова Ю.Ю, Ивановой Е.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к администрации муниципального образования г. Новороссийск о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок, по кассационной жалобе ФИО10 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав мнения представителя ФИО11 - ФИО12, поддержавшего доводы жалобы, представителя администрации муниципального образования г. Новороссийск по доверенности ФИО13 возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО14 обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Новороссийск, в котором просил признать договор аренды земельного участка N 4700004762 от 18 октября 2010 года, площадью 950 кв. м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес", возобновленным (заключенным) на неопределенный срок.

В обоснование требований указал, что 18 октября 2010 года между ФИО15 и администрацией муниципального образования г. Новороссийска заключен договор аренды земельного участка, по которому ей был предоставлен в аренду земельный участок площадью 950 кв. м с кадастровым номером N по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора был определен до 10 сентября 2020 года. Между тем, 29 июля 2014 года ФИО16 уступила ФИО17. права и обязанности по договору аренды на этот земельный участок. До истечения срока аренды он не мог приступить к работам по возведению индивидуального жилого дома, так как была выявлена реестровая ошибка в границах участка - наложение соседнего земельного участка с кадастровым номером N, принадлежащего ФИО18 Реестровая ошибка устранена собственником - администрацией г. - только к истечению срока аренды. По истечению срока аренды в 2020 году истец продолжил владеть пользоваться земельным участкам, уплачивая за него арендную плату администрации муниципального образования г. Новороссийск. Ответчик выдал ему уведомление к договору о размере арендной платы с 1 января 2022 года. В июне 2022 года ФИО19 обратился к ответчику с заявлением о заключении соглашения о продлении срока действия договора аренды. Однако письмом N 08.02.1-15-7188/22 от 31 августа 2022 года администрация муниципального образования г. Новороссийск отказала в продлении договора аренды, указав, что срок действия договора аренды на момент обращения с заявлением уже истек, а документы, подтверждающие возведение на арендованном им земельном участке объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства, им не представлены, ввиду чего предоставление земельного участка возможно только по результатам публичных торгов.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска от 7 декабря 2022 года исковые требования ФИО20 удовлетворены.

Суд постановилпризнать договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения N 4700004762 от 18 октября 2010 года, площадью 950 кв. м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес" заключенный между ФИО21 и администрацией муниципального образования г. Новороссийск, возобновленным (заключенным) на неопределенный срок.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2023 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО22. к администрации муниципального образования г. Новороссийск о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок.

В кассационной жалобе ФИО23 ставит вопрос об отмене вступившего в законную силу судебного постановления, оставлении без изменения решения суда первой инстанции со ссылкой на нарушение норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств дела судом апелляционной инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Так, судами установлено и из материалов дела следует, что 18 октября 2010 года между ФИО24 и администрацией муниципального образования г. Новороссийска заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004762, согласно пункту 1 которого из земель населенных пунктов в черте г. Новороссийска был предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, площадью 950 кв. м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес" для индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 7.2 договора аренды от 18 октября 2010 года срок действия договора был определен сторонами с 10 октября 2010 года по 10 сентября 2020 года.

29 июля 2014 года между ФИО25 ФИО26 и администрацией муниципального образования г. Новороссийска было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004762 от 18 октября 2010 года, согласно пункту 1 которого права и обязанности арендатора ФИО27. по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004762 перешли к ФИО28 Соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись регистрации права аренды N 23 N от 14 августа 2014 года.

В период с 2019 год по 2022 год включительно ФИО29. оплачивал арендную плату за указанный земельный участок. Получение арендной платы ответчиком не оспаривалось.

По результатам рассмотрения обращения ФИО30 о заключении соглашения о продлении срока действия договора аренды от 18 сентября 2010 г. в письме N 08.02.1-15-7188/22 от 31 августа 2022 года администрация муниципального образования г. Новороссийска сообщила, что срок действия договора аренды на момент обращения с заявлением уже истек, а документы о наличии на арендованном земельном участке объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства не представлены, в связи с чем, земельный участок может быть предоставлен в аренду только по результатам публичных торгов, назначаемых и проводимых в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.2.6 договора аренды N 4700004762 от 18 октября 2010 года арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу о возобновлении спорного договора аренды земельного участка на неопределенный срок.

Суд исходил из того, что истец ФИО31. по истечению срока действия договора продолжил пользоваться арендуемым земельным участком, продолжал исполнять обязанность по внесению арендных платежей, в том числе оплатив авансовым платежом аренду за 1-4 кварталы 2022 год. Платежи производились на основании направляемых ему администрацией муниципального образования г. Новороссийск уведомлений через личный кабинет сайта Госуслуги, а также уведомления к договору аренды N 4700004762 от 18 октября 2022 года о расчете арендной платы с 1 января 2022 года.

Суд также учел, что со стороны ответчика не представлено доказательств наличия задолженности по оплате аренды, направления уведомления о прекращении договора, требований об освобождении и возврате арендуемого земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с позицией суда первой инстанции не согласился, указав на отсутствие предусмотренных законом оснований для возобновления рассматриваемого договора аренды на неопределенный срок.

Так, суд апелляционной инстанции при этом руководствовался положениями ст.ст. 8, 9, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 39.6, 39.8, 39.16, 39.18, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и указал на отсутствие доказательств использования ответчиком земельного участка по назначению, а также на отсутствие у ФИО32 законных оснований, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судом апелляционной инстанции были существенным образом нарушены нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Рассматриваемое апелляционное определение данным принципам не отвечает.

Так, примененными судами положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено преимущественное право надлежащим образом исполнявшего свои обязанности арендатора по истечении срока аренды на заключение договора на новый срок (п. 1) и возобновление договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя (п. 2).

В силу прямого указания закона - п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в силу 1 марта 2015 года, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в силу 1 марта 2015 года, не предусмотрена возможность возобновления договоров аренды земельных участков на неопределенный срок после указанной даты.

В этой связи положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации выступает к данным правоотношениям специальной нормой права по сравнению с общей.

Между тем, согласно п. 2 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, к заключенному между сторонами договору аренды от 18 октября 2010 года не могут применяться положения Земельного кодекса Российской Федерации, принятые после заключения данного договора, и не имеющие обратной силы.

Кроме того, данная правовая позиция получила свое закрепление и в руководящих разъяснениях Верховного суда Российской Федерации.

Так, в соответствии с п. 23 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе, к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Аналогичные по своему содержанию руководящие разъяснения закреплены и в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, и в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Таким образом, ключевыми обстоятельствами, подлежащими установлению для разрешения спора, в котором истец просил признать договор аренды возобновленным на определенный срок являлось:

1) обстоятельства заключения договора аренды в 2010 году, в том числе необходимость проведения торгов для его заключения;

2) обстоятельства использования арендатором земельного участка после истечения действия договора аренды;

3) наличие или отсутствие возражений арендодателя на использование арендатором земельного участка при истечении срока действия договора аренды и после истечения его действия.

Между тем, указанные обстоятельства оставлены судом апелляционной инстанции без должного внимания. Фактически суд апелляционной инстанции принял решение об отказе в иске лишь по формальным основаниям, при этом основываясь на нормах права, неприменимых к правоотношениям сторон.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми.

Вышеуказанные нарушения подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2023 года, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для разрешения данного дела обстоятельства и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2023 года - отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи Ю.Ю. Грибанов

Е.В. Иванова