Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 августа 2023 г. по делу N 8Г-4477/2023[88-25241/2023]

дело N 2-102/2021

8г-4477/2023

УИД 01RS0006-01-2019-000661-52

г. Краснодар

10 августа 2023 года

Резолютивная часть определения объявлена 10 августа 2023 года.

Определение в полном объеме изготовлено 17 августа 2023 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С, судей Комбаровой И.В, Мельникова В.А, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Нехая Рустама Аслановича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 апреля 2022 года по иску Куижева Рустама Алиевича к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", Нехаю Рустаму Аслановичу о признании недействительным постановления органа местного самоуправления, договора аренды земельного участка, регистрации договора аренды и истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному иску Нехая Рустама Аслановича к Куижеву Рустаму Алиевичу, администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение" о признании незаконным постановления, признании недействительным договора аренды, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, объяснения Нехая Р.А. и его представителя - Русановой Р.Н. (доверенность от 10 августа 2023 года), поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Куижева Р.А. - Чугуновой Е.Н. (доверенность от 26 августа 2022 года), просившей в удовлетворении кассационной жалобы отказать, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции:

установил:

Куижев Рустам Алиевич (далее - Куижев Р.А.) обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", Нехаю Рустаму Аслановичу (далее - Нехай Р.А.) о признании недействительным постановления органа местного самоуправления, договора аренды земельного участка, регистрации договора аренды и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 16 июля 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Адыгея от 22 ноября 2019 года, исковые требования удовлетворены.

Признано недействительным постановление главы администрации муниципального образования Тахтамукайский район от 21 сентября 2018 N 1376 "О проведении аукциона, состоящего из восьми лотов, на право заключения договоров аренды сроком на 20 лет земельных участков, расположенных по адресу: "адрес"); местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес"); "адрес", а также результаты проведения аукциона от 9 ноября 2018 года администрацией муниципального образования Тахтамукайский район в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 1324 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

Признан недействительным договор аренды земельного участка N 148 от 30 ноября 2018 года, заключенный между Нехай Р.А. и администрацией муниципального образования Тахтамукайский район в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 1324 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" применив последствия недействительности сделки.

Аннулирована запись о регистрации договора аренды земельного участка N 148 от 30 ноября 2018 года, заключенного между Нехаем Р.А. и администрацией муниципального образования Тахтамукайский район в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июня 2020 года решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 16 июля 2019 года и апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 22 ноября 2019 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Нехай Р.А. обратился в суд со встречным иском к Куижеву Р.А. и администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение", в котором просил признать незаконным постановление главы администрации "Козетское сельское поселение" от 13 июля 2016 года N 63 о предоставлении Куижеву Р.А. права аренды земельного участка площадью 1324 кв. м с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", а также недействительным договор аренды N 126 от 13 июля 2016 года между администрацией и Куижевым Р.А. в отношении указанного земельного участка.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 20 января 2021 года первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Определением от 9 апреля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея перешла к рассмотрению по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 11 июня 2021 года решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 20 января 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым первоначальное исковое заявление удовлетворено.

Постановление главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" от 21 сентября 2018 года "О проведении аукциона, состоящего из восьми лотов, на право заключения договоров аренды сроком на двадцать лет земельных участков, расположенные по адресу: "адрес" местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" "адрес" признано недействительным в части предоставления Нехаю Р.А. права аренды земельного участка "адрес"

Признан недействительным договор аренды земельного участка N 148, заключенный 30 ноября 2018 года между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и Нехаем Р.А.

Применены последствия недействительности ничтожного договора аренды земельного участка N 148, заключенного 30 ноября 2018 года между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и Нехай Р.А, путем приведения сторон в первоначальное состояние, а именно:

Признана недействительной и исключена из ЕГРН запись о регистрации права аренды Нехая Р.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", произведенная на основании договора аренды земельного участка N 148, заключенного 30 ноября 2018 года между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и Нехай Р.А.

Истребован из чужого незаконного владения Нехая Р.А. земельный участок площадью 1324 кв. м, расположенный по адресу: "адрес"

Взыскана с администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" в пользу Нехая Р.А. сумма платежей по аренде земельного участка за период с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года в сумме 200379 руб. 09 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Нехая Р.А. отказано.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 9 декабря 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 11 июня 2021 года отменено с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.

При новом рассмотрении апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 апреля 2022 года решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 20 января 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым первоначальное исковое заявление удовлетворено.

Постановление главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" от 21 сентября 2018 года "О проведении аукциона, состоящего из восьми лотов, на право заключения договоров аренды сроком на двадцать лет земельных участков, расположенные по адресу: "адрес" местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" признано недействительным в части предоставления Нехаю Р.А. права аренды земельного участка "адрес"

Признан недействительным договор аренды земельного участка N 148, заключенный 30 ноября 2018 года между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и Нехаем Р.А.

Применены последствия недействительности ничтожного договора аренды земельного участка N 148, заключенного 30 ноября 2018 года между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и Нехаем Р.А, путем приведения сторон в первоначальное состояние, а именно:

Признана недействительной и исключена из ЕГРН запись о регистрации права аренды Нехая Р.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", произведенная на основании договора аренды земельного участка N 148, заключенного 30 ноября 2018 года между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и Нехай Р.А.

Истребован из чужого незаконного владения Нехая Р.А. земельный участок площадью 1324 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Козет, Ленина, 24/1.

Взыскана с администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" в пользу Нехая Р.А. сумма платежей по аренде земельного участка за период с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года в сумме 200379 руб. 09 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Нехая Р.А. отказано.

В Верховный суд Республики Адыгея поступило заявление Нехая Р.А. о пересмотре по новым обстоятельствам апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 апреля 2022 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 26 июля 2022 года заявление Нехая Р.А. о пересмотре апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 апреля 2022 года по новым обстоятельствам удовлетворено, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 апреля 2022 года отменено, назначено судебное заседание по данному делу на 12 августа 2022 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 августа 2022 года решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 20 января 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. Признано незаконным постановление главы администрации "Козетское сельское поселение" от 13 июля 2016 года N 63 о предоставлении Куижеву Р.А. права аренды земельного участка площадью 1324 кв. м с кадастровым номером "данные изъяты" расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Козет, Ленина, 24/1. Признан недействительным договор аренды N 126 от 13 июля 2016 года между администрацией и Куижевым Р.А. в отношении земельного участка площадью 1324 кв. м с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес"

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 26 июля 2022 года по заявлению Нехая Р.А. о пересмотре апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 апреля 2022 года отменено по новым обстоятельствам. Разрешен вопрос по существу. В удовлетворении заявления Нехая Р.А. о пересмотре апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 апреля 2022 года по новым обстоятельствам отказано. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 августа 2022 года отменено.

Не согласившись с принятым 12 апреля 2022 года апелляционным определением, Нехай Р.А. обратился в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит отменить апелляционное определение и принять новое судебное постановление.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение норм процессуального и материального права. Удовлетворив требование истца об истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения, суд неправильно применил нормы материального права. Суд не принял во внимание довод о пропуске Куижевым Р.А. срока исковой давности на оспаривание постановления администрации. Суд незаконно отказал во встречном иске. Земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" передан формально без реального исполнения арендных обязательств. Судом не рассмотрен довод об отсутствии публикации на официальном сайте о проведении аукциона, по результатам которого право аренды предоставлено Куижеву Р.А. Юридически значимым обстоятельством являлось установление судом полномочий администрации заключить договор аренды земельного участка от 30 ноября 2018 года N 48 Указания суда кассационной инстанции не выполнены.

В возражениях на кассационную жалобу Куижев Р.А. указал на законность и обоснованность принятого судом апелляционной инстанции определения, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать, пояснив, что все доводы заявителя получили надлежащую судебную оценку при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Судом правильно применены нормы материального права, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, суд выполнил указания кассационной инстанции.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея направлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц, обеспечившие явку в заседание суда кассационной инстанции, поддержали занимаемую правовую позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам и по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного акта апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Как усматривается из материалов дела, в начале 2016 года Куижев Р.А. обратился в администрацию муниципального образования "Козетское сельское поселение" с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" "адрес", для индивидуального жилищного строительства.

16 апреля 2016 года в районной газете "Согласие" (выпуск N 26), опубликована информация от муниципального образования "Козетское сельское поселение" о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка, площадью 1324 кв. м с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "адрес".

На основании заявления Куижева Р.А. постановлением главы администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение" от 8 июня 2016 года N 105 утверждена схема расположения земельного участка площадью 1324 кв. м с условно разрешенным номером "данные изъяты" из категории "Земли населенных пунктов", расположенного в "адрес" с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства.

На основании договора аренды земельного участка от 13 июля 2016 года N 126 и постановления главы администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение" от 13 июля 2016 года N 63 Куижеву Р.А. на праве аренды принадлежит земельный участок, с кадастровым номером "данные изъяты" расположенный по адресу: "адрес"

Арендодателем по указанному договору аренды является администрация муниципального образования "Козетское сельское поселение". Указанный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства.

По условиям договора аренды от 13 июля 2016 года предметом договора является передаваемый Куижеву Р.А. земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 1324 кв. м.

Сторонами установлен размер ежегодной арендной платы, определены взаимные права и обязанности.

Земельный участок передан Куижеву Р.А. в фактическое владение и пользование на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами по договору 13 июля 2016 года.

Условиями договора определена обязанность арендатора зарегистрировать договор аренды в трехдневный срок со дня его подписания в органе регистрации прав на недвижимое имущество.

В январе 2019 года Куижев Р.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея в целях регистрации кадастрового номера земельного участка, где ему стало известно, что земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 1324 кв. м, передан в аренду другому лицу - Нехай Р.А. на основании договора аренды от 30 ноября 2018 года.

При этом, Нехай Р.А. спорный земельный участок предоставлен по результатам аукциона, проведенного администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" на основании постановления от 21 сентября 2018 года N 1376 "О проведении аукциона, состоящего из восьми лотов, на право заключения договоров аренды сроком на 20 лет земельных участков, расположенных по адресу: "адрес" местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес"

Так, 21 сентября 2018 года постановлением главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" утверждены условия и порядок проведения аукциона, состоящего из 8 лотов, на право заключения договоров аренды сроком на 20 лет земельных участков, в числе которых был земельный участок, предоставленный в аренду Куижеву Р.А. 13 июля 2016 года.

Земельный участок выставлен на аукцион с тем же кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по тому же адресу: "адрес"

30 ноября 2018 года администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" заключила с Нехай Р.А. договор аренды, в соответствии с которым передала в аренду Нехаю Р.А. земельный участок площадью 1324 кв. м с кадастровым номером 01:05:0600008:74 с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", расположенного по адресу "адрес", сроком на 20 лет

Вышеуказанные обстоятельства и явились основанием для обращения Куижева Р.А. с иском в суд.

В свою очередь при новом рассмотрении Нехай Р.А. обратился со встречным иском, в котором просил признать незаконным постановление главы администрации "Козетское сельское поселение" от 13 июля 2016 года N 63 о предоставлении Куижеву Р.А. права аренды земельного участка площадью 1324 кв. м с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" а также недействительным договор аренды от 13 июля 2016 года N 126 между администрацией "Козетское сельское поселение" и Куижевым Р.А. в отношении указанного земельного участка.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 12, 153, 197, 432, 433, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 39.11, 39.15, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исходил из того, что сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного ранее в аренду иному лицу, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Суд констатировал, что администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" допустила формальный подход при выполнении процедур, предусмотренных земельным законодательством, в результате чего не выявила основания, предусмотренные подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11, пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, в соответствии с которыми орган местного самоуправления был обязан принять решение об отказе в предварительном согласовании и предоставлении земельного участка Нехай Р.А.

Суд второй инстанции определением от 9 апреля 2021 года перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Апелляционной коллегией установлено, что между администрацией муниципального образования "Козетское сельское поселение" (арендодателем) и Куижевым Р.А. (арендатором) достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, стороны совместными действиями по исполнению договора и его принятию фактически подтвердили наличие договора, сформировали практику взаимоотношений и, следовательно, у суда отсутствуют основания считать договор аренды земельного участка N 126 от 13 июля 2016 года, заключенного между Куижевым Р.А. и администрацией муниципального образования "Козетское сельское поселение" недействительным.

Апелляционный суд заключил, что факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Из заявления, подписанного главой администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение" Хуако Н.А, поступившего в Верховный суд Республики Адыгея 22 марта 2022 года вх. N 2483 следует, что договор аренды, заключенный между Куижевым Р.А. и администрацией муниципального образования "Козетское сельское поселение", не расторгался и продолжает действовать. На всем протяжении владения земельным участком Куижев Р.А. осуществляет фактическое пользование участком, а именно, уход за его надлежащим санитарным состоянием, возведение ограждения, начало строительных работ и размещение строительных материалов для строительства дома. Заключение в отношении указанного земельного участка иного договора аренды в то время как существует действующий договор аренды земельного участка и фактический землепользователь не соответствует требованиям законодательства.

Апелляционной коллегией сделан вывод, что в результате допущенных нарушений действующего законодательства один и тот же земельный участок был предоставлен двум разным лицам по двум договорам аренды разными муниципальными образованиями. Поскольку испрашиваемый земельный участок уже был предоставлен Куижеву Р.А. в аренду, договор аренды с ним не расторгался, постольку земельный участок не мог быть предметом аукциона, что препятствует осуществлению процедуры предоставления земельного участка, предусмотренной статьей 39.18 ЗК РФ.

Отметив, что при проявлении должной осмотрительности и внимательности Нехай Р.А. имел возможность установить, что земельный участок площадью 1324 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Козет, Ленина, 24/1, уже предоставлен в аренду другому лицу, суд апелляционной инстанции признал постановление главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" от 21 сентября 2018 года N 1376 о проведении аукциона недействительным.

Одним из оснований для отказа в удовлетворении иска Нехая Р.А. судебной коллегией апелляционной инстанции признан пропуск срока на обжалование постановления главы администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение" от 13 июля 2016 года N 63.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит, что состоявшееся по делу судебное постановление апелляционной инстанции вынесено с существенным нарушением норм процессуального права, при неправильном применении норм материального права и согласиться с выводами апелляционного суда нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 названного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьёй 195 ГПК РФ, то есть должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

Апелляционное определение вышеуказанным требованиям закона не соответствует.

Суд кассационной инстанции обращал внимание апелляционного суда на следующие обстоятельства.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 статьи 26 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Как установлено пунктом 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Как указано в части 1 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ, единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), в состав которых входят также сведения о правах, ограничениях прав и обременении недвижимого имущества.

Исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

При рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации действительно не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу.

Вместе с тем целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.

Для третьих лиц последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В ходе рассмотрения спора судебными инстанциями установлено, что договор аренды от 13 июля 2016 года N 126 не был зарегистрирован в установленном в законе порядке.

Договор, не прошедший государственную регистрацию, не может порождать правовых последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, для кого-либо, кроме сторон этого договора.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения спора являлось установление судом полномочий администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" заключить договор аренды земельного участка от 30 ноября 2018 года по результатам конкурсных процедур в отношении спорного земельного участка, а также установление соответствующих правовых последствий не прошедшего государственную регистрацию договора аренды от 13 июля 2016 года N 126 не только для его сторон, но и для третьих лиц.

На основании части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд на основании норм материального права, подлежащих применению, определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198, 329 ГПК РФ выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статья 59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьёй 2 названного кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом не соблюдены. Вопрос об исследовании правовых последствий не прошедшего государственную регистрацию договора аренды для, не являющихся его сторонами, в предмет судебного исследования включен не был. Вывод апелляционной инстанции о том, что Нехай Р.А. имел возможность установить, что земельный участок площадью 1324 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Козет, Ленина, 24/1, уже предоставлен в аренду другому лицу, сделан без учета приведенных норм материального права.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции указания кассационного суда, изложенные в кассационных определениях Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июня 2020 года и 9 декабря 2021 года, не выполнены.

В силу части 4 статьи 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

На основании пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (статья 379.6, часть 4 статьи 390 ГПК РФ).

Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

Вместе с тем, судом второй инстанции указания вышестоящего суда фактически не исполнены.

Поскольку при новом рассмотрении дела в апелляционном порядке Верховный суд Республики Адыгея не исполнил указание суда кассационной инстанции, не установили не исследовал вышеуказанные юридически значимые обстоятельства дела, не дал надлежащую оценку представленным суду доказательствам, не предложил лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны законными, так как они не соответствуют установленным обстоятельствам дела и приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы, в связи с чем апелляционное определение от 12 апреля 2022 года подлежит отмене, а дело направлению в Верховный суд Республики Адыгея на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть данные судом кассационной инстанции в настоящем постановлении и кассационных определениях от 4 июня 2020 года и 9 декабря 2021 года указания, разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6 - 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 12 апреля 2022 года отменить.

Направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Верховный суд Республики Адыгея.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи И.В. Комбарова

В.А. Мельников