Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 августа 2023 г. по делу N 66а-1092/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Колпаковой А.В. и Струковой А.А, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бедак Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-144/2022 по административному исковому заявлению Самойлова Сергея Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества

по апелляционной жалобе администрации города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 31 марта 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя администрации города Ставрополя Шафоростова Д.Ю, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителей административного истца Самойлова С.В. - Мироненко С.В. и Бунькова Р.С, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Самойлов С.В, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N и нежилого здания с кадастровым номером N, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как налогоплательщика.

Решением Ставропольского краевого суда от 31 марта 2022 г. административный иск удовлетворен; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости в размере 15382000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости в размере 133601000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Ставрополя просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению автора апелляционной жалобы, положенное в основу решения заключение эксперта выполнено с нарушениями требований действующего законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является законной и обоснованной. Кроме того, ссылается на то, что судебная экспертиза по настоящему административному делу проведена негосударственной экспертной организацией, что противоречит распоряжению Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р. Так же автор апелляционной жалобы указывает, что представителем заинтересованного лица в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, которое, по его мнению, было необоснованно оставлено без удовлетворения.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 октября 2022 г. решение Ставропольского краевого суда от 31 марта 2022 г. изменено в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости; в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. установлена кадастровая стоимость равной рыночной стоимости в размере 28542577 рублей; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. установлена кадастровая стоимость равной рыночной стоимости в размере 227187666 рублей; с Самойлова С.В. в пользу общества с ограниченной ответственности "Центр проектного управления" (далее - ООО "Центр проектного управления") взысканы судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 119000 рублей.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 октября 2022 г. отменено, административное дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Третий апелляционный суд общей юрисдикции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, допросив эксперта Тутову И.С, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, указаны в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 621 +/- 24 кв.м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для использования под объектами торговли (литер "А1" - торговое), расположенного по адресу: "адрес" (далее также - земельный участок);

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 11297, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" (далее также - объект недвижимости, нежилое здание).

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2019 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в следующих размерах: для земельного участка - 42912361, 98 рублей; для объекта недвижимости - 260152962, 24 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке от 17 декабря 2021 г. N 00790 и от 20 декабря 2021 г. N 00794 (далее - отчеты об оценке), выполненные оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" (далее - ООО "Деловой партнер"), из которых следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляет: для земельного участка - 14862000 рублей; для объекта недвижимости - 123222000 рублей.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости определением суда первой инстанции от 17 января 2022 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказский Регион - Оценка" (далее - ООО "Северо-Кавказский Регион - Оценка").

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21 февраля 2022 г. N 236/22Э, выполненному экспертом ООО "Северо-Кавказский Регион - Оценка" ФИО14 рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляет: для земельного участка - 15382000 рублей; для объекта недвижимости - 133601000 рублей.

Оценив данное экспертное заключение, суд первой инстанции принял обжалуемое решение, установив кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с выводами эксперта.

Вместе с тем, судебная коллегия не сочла возможным согласиться с выводом суда об использования заключения эксперта от 21 февраля 2022 г. N 236/22Э в качестве допустимого доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости объектов недвижимости.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со статьями 7, 8 которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При этом, в силу статьи 25 того же Федерального закона на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения. В заключении эксперта должны быть отражены предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что экспертное заключение от 21 февраля 2022 г. N 236/22Э вызывает сомнения в обоснованности. В частности, в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1 и N 2 не содержится достоверных сведений о расположении объектов, что лишает возможности пользователей экспертного заключения проверить информацию о продаже земельных участков. Экспертом не подтверждено нахождение земельного участка с кадастровым номером N, использованного в качестве аналога, на красной линии, в собственности, а также не учтено, что на данном земельном участке расположено здание с кадастровым номером N (нежилое здание, складское помещение).

Из скриншота объявления о продаже объекта-аналога N 3, расположенного по ул. Доваторцев, 88В, невозможно установить дату его публикации, поскольку, как указано в скриншоте, "объявление снято с публикации". В отношении объекта-аналога N 3 экспертом не применена корректировка на смешанный вид разрешенного использования.

С учетом установленных нарушений судом апелляционной инстанции, в том числе по ходатайству представителя администрации города Ставрополя, назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено эксперту ООО "Центр проектного управления" ФИО15

В соответствии с заключением эксперта ООО "Центр проектного управления" ФИО16 от 12 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ (далее также - заключение эксперта) рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила: для земельного участка - 28542577 рублей; для здания - 223190240 рублей.

В силу требований части 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В ходе изучения заключения эксперта ООО "Центр поддержки бизнеса" ФИО17 судом апелляционной инстанции установлено, что при определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером N доходным подходом экспертом к объектам-аналогам N 2 и N 4 применены одинаковые корректирующие коэффициенты, при том, что объект-аналог N 2 расположен на первом этаже, а объект-аналог N 4 - на цокольном этаже. Данный фактор мог повлиять на итоговую величину рыночной стоимости указанного объекта экспертизы.

Учитывая выявленное нарушение, судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями статьи 83 КАС РФ назначено проведение дополнительной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N

Согласно заключению эксперта ООО "Центр проектного управления" Тутовой И.С. от 30 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ/1 (далее также - дополнительное заключение), подготовленному по результатам проведения дополнительной экспертизы, рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2019 г. составила 227187666 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта и дополнительное заключение, выполненные экспертом ООО "Центр проектного управления" ФИО18, в соответствии с приведенными положениями процессуального закона, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что заключение эксперта от 12 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ в части определения рыночной стоимости земельного участка, а также дополнительное заключение эксперта от 30 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ/1 содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности. Выводы заключений содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Относительно доводов административного истца, а также замечаний, содержащихся в представленных им заключениях специалиста от 22 сентября 2022 г. N 98/09/22Э, от 22 марта 2023 г. N 18/03/23Э, подготовленных сотрудником АНО "Экспертно-консультационное бюро" (далее - заключения специалиста), судебная коллегия не находит оснований для иной оценки заключения эксперта от 12 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ, дополнительного заключение эксперта от 30 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ/1, с учетом представленных письменных пояснений эксперта, а также исходя из допроса эксперта.

Судебная коллегия находит несостоятельным довод административного истца о несоответствии заключения требованиям действующего законодательства по причине неверного указания экспертом сведений о земельном участке, на котором расположен объект экспертизы.

Как указала эксперт в своих пояснениях, указанные в таблице N 6 данные являются опечаткой, не оказывающей влияние на итоговое суждение о рыночной стоимости объекта недвижимости. В расчетной части по участку объекта экспертизы используются верные данные. Заключение (на странице 23) содержит все данные о земельном участке с кадастровым номером N.

Вопреки позиции представителя административного истца, заключение содержит подробное описание выбора подходов и используемых методов для расчета рыночной стоимости объектов экспертизы. Более того, судебная коллегия отмечает, что в рамках каждого подхода эксперт подробно описывает применяемые методы и обоснование их использования. Источником информации выбранных методов является действующее законодательство в области оценки, в частности Федеральный стандарт оценки N 7, ссылка на который содержится на странице 4 заключения.

Вопреки утверждению административного истца использование в расчетах рыночной стоимости нежилого здания в рамках затратного подхода сборника Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) 1970 года не противоречит нормам действующего законодательства. В соответствии с требованиями пункта 25 Федерального стандарта оценки N 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод оценки недвижимости. Разница в системе ценообразования учтена, согласно пояснениям эксперта, путем введения корректирующих коэффициентов, в соответствии с методикой, которые корректируют стоимость объекта экспертизы до даты экспертизы.

Кроме того, как указывает эксперт, в соответствии с пунктом 7.3.10 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", справочники УПВС не применяются для объектов недвижимости, построенных после 2000 года. Учитывая, что объектом оценки выступало здание, построенное в 1982 году, использование сборника УПВС 1970 года следует признать обоснованным.

Анализ функционального и экономического устаревания объекта оценки с кадастровым номером N содержится на страницах 92-94 заключения. Эксперт учитывал, что ключевыми моментами функционального устаревания являются снижение полезности или желательности объекта из-за устаревания конструктивной особенности, которая не может быть легко изменена или обновлена. Конструктивные особенности указанного объекта оценки полностью соответствуют торговым объектам, а внутренняя отделка может быть изменена под потребности потенциального собственника или арендатора. Указанное свидетельствует об отсутствии функционального устаревания объекта оценки.

Ключевым моментом экономического устаревания является изменение стоимости, обусловленное влиянием внешних факторов, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе изменение спроса на определенный вид продукции, сокращение предложения, ухудшение качества сырья, рабочей силы и др. Учитывая, что по состоянию на дату оценки каких-либо общеэкономических или внутриотраслевых изменений не установлено, эксперт пришел к обоснованному выводу об отсутствии у объекта оценки экономического устаревания.

Не свидетельствует о необоснованности выводов эксперта утверждение административного истца об отсутствии в заключении сведений о точном адресе объекта-аналога N 1, использованного для расчета рыночной стоимости земельного участка. Действующее законодательство не устанавливает запрет на использование в расчетах объектов-аналогов без наличия их точного адреса. В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 имеется вся необходимая информация, в частности, улица расположения, которая позволяет определить локальное местоположение объекта относительно инфраструктуры города, информацию о подъездных путях и транспортной доступности. Данный объем информации является достаточным для использования указанного аналога в расчетах.

Различие использованного в расчетах объекта-аналога N 1 и оцениваемого земельного участка по площади учтено экспертом путем введения соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям действующего законодательства. Размер корректировки определен экспертом на основании данных издания "Справочник оценщик недвижимости - 2018. Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А.; нарушений в данной части судебной коллегией не установлено.

Довод административного истца о неверном указании площади объекта-аналога N 3, использованного для расчета рыночной стоимости земельного участка, также не ставит под сомнение выводы эксперта. Как указано экспертом, площадь объекта-аналога N 3, указанная в размере 3689, 1 кв.м, является технической опечаткой. При изменении площади аналога на 3689 кв. м. итоговая стоимость объекта экспертизы изменится на 46 рублей, что можно признать математической погрешностью.

Введение дополнительной корректировки на наличие строений к объекту-аналогу N 5, использованному для расчета рыночной стоимости земельного участка, как указано экспертом, не требовалось. В ходе идентификации указанного объекта-аналога экспертом достоверно установлено отсутствие какой-либо застройки на данном земельном участке.

Рассчитывая рыночную стоимость нежилого здания сравнительным подходом, и отказываясь от необходимости введения корректирующего коэффициента на состояние и класс объектов, эксперт учитывал, что, несмотря на год постройки объекта экспертизы (1982 г.), в 2007-2008 гг. была проведена его полная реконструкция, в ходе которой произведена замена всех инженерных систем жизнеобеспечения здания. На дату оценки объект характеризуется хорошим состоянием, и полностью соответствует использованным в расчетах объектам-аналогам.

Отсутствие корректировки на этажность зданий при определении рыночной стоимости нежилого здания сравнительным подходом также следует признать обоснованным. Фактор этажности зданий не является ценообразующим фактором при оценке коммерческой недвижимости. Указанное обстоятельство подтверждается данными издания "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода" под редакцией Лейфера Л.А. Согласно сведениям указанного справочника ценообразующим фактором является этаж, на котором расположен объект недвижимости. Данный фактор экспертом учтен в рамках доходного подхода.

Замечание административного истца о допущенном экспертом нарушении при определении рыночной стоимости нежилого здания доходным подходом, выразившемся в применении одинаковых корректировок к объектам-аналогам N 2 и N 4, устранено путем проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Указание на странице 2 дополнительного экспертного заключения того, что иск административным истцом подан к "Комитету республики Адыгея", является технической опечаткой и не влияет на результаты проводимой экспертизы. Дополнительное заключение эксперта надлежащим образом подписано экспертом и удостоверено печатью экспертного учреждения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации судом в определении о назначении дополнительной судебной экспертизы, соответствующая подписка эксперта также содержится в экспертном заключении.

Обоснование отказа эксперта от проведения осмотра объекта экспертизы приведено на странице 7 дополнительного заключения эксперта. Осмотр не был произведен экспертом по причине ретроспективного характера экспертизы. Ссылка в заключении специалиста на Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 декабря 2002 г. N N 346, является несостоятельной, поскольку данные рекомендации ориентированы на государственные судебно-экспертные учреждения системы Министерства юстиции Российской Федерации и утверждены в целях оптимизации сроков производства судебных экспертиз и повышения качества оформления заключений экспертов. Пункт 2.4 указанных Методических рекомендаций не содержит требований обязательного проведения осмотра объектов экспертизы, а определяет порядок изложения содержания и результатов экспертных исследований.

Приведенные специалистом факторы: физическое состояние объекта экспертизы, состояние отделки и др. учтены экспертом по данным технического паспорта, имеющимся в материалах административного дела фотографиям, а также по информации на официальном сайте объекта недвижимости - ЦУМ г. Ставрополь; уровень пешеходного и автомобильного трафика экспертом установлен по средством анализа сведений ресурса Яндекс карты, и указанного официального сайта.

Вопреки утверждению специалиста на страницах 45-47 дополнительного заключения эксперта отсутствует указание эксперта о том, что все предложения включают в себя налог на добавленную стоимость (далее - НДС) и в дальнейшем используются в сравнительном и доходном подходе. На приведенных страницах заключения представлен общий обзор рынка г. Ставрополя, составленный ООО "Стерникс Консалтинг". Установленные экспертом предложения представлены на страницах 50-59 заключения; данные предложения экспертом не анализировались на вопрос включения/не включения в стоимость НДС, поскольку НДС не является ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости.

Подлежит отклонению и замечание специалиста о том, что при анализе рынка недвижимости экспертом исследовался только 1 месяц (октябрь 2018 г.), что, по его мнению, следует из содержания страницы 45 дополнительного заключения эксперта. Как уже было указано ранее, на странице 45 заключения для общего понимания рыночной ситуации представлен обзор рынка г. Ставрополя, составленный ООО "Стерникс Консалтинг", который анализировался только 1 месяц. Экспертом же проводился анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен объект экспертизы, за весь 2018 г, что подтверждается скринами аналогов на страницах 163-190 заключения, содержащими даты публикаций аналогов.

Судебной коллегией признаются несостоятельными замечания специалиста относительно обоснования экспертом выбора лишь части предложений из всей доступной ему информации для их использования в дальнейшем в качестве аналогов. Как уже было сказано ранее, выбор объектов-аналогов для дальнейшего их использования в расчетах экспертом произведен с учетом того, что, несмотря на год постройки объекта экспертизы (1982 г.), в 2007-2008 гг. была проведена его полная реконструкция, в ходе которой произведена замена всех инженерных систем жизнеобеспечения здания. На дату оценки объект характеризуется хорошим состоянием и полностью соответствует использованным в расчетах объектам-аналогам.

Исходя из информации, имеющейся в тексте объявления о продаже земельного участка, использованного экспертом в качестве объекта-аналога N 1 при расчете рыночной стоимости земельного участка под объектом исследования, следует, что данный земельный участок имеет коммерческое назначение. Указанное опровергает утверждение специалиста об использовании в расчетах объекта-аналога с иным видом разрешенного использования без применения соответствующей корректировки на различие по этому ценообразующему фактору. Кроме того, специалист не приводит информации, подтверждающей использование экспертом для расчета в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером N.

Использованный экспертом при расчете рыночной стоимости земли под объектом исследования в качестве объекта-аналога N 2 земельный участок с кадастровым номером N с видом разрешенного использования "Размещение зданий и сооружений, предназначенных для размещения объекта культуры" также сопоставим с объектом экспертизы по функциональному назначению, поскольку в соответствии с данными "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки" под редакцией Л.А. Лейфера относится к одной с объектом экспертизы категории - земельные участки под офисно-торговую застройку.

Судебной коллегией не установлено нарушений требований правовых актов в сфере оценочной деятельности при определении экспертом физического износа объекта экспертизы на уровне 17 %, также как и при определении его технического состояния. Заключение эксперта в указанной части обосновано и соответствует требованиям пункта 25 Федерального стандарта оценки N 7, согласно которому оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Физический износ объекта экспертизы определялся экспертом в соответствии с данными технического паспорта экспертным методом. Полученное экспертом значение физического износа соответствует состоянию объекта экспертизы "хорошее" в соответствии с Методикой N 404 "Определение физического износа гражданских зданий". Хорошее состояние здания и внутренней отделки помещений также подтверждается многочисленными объявлениями в открытой сети Интернет, которые содержат такую информацию об объекте экспертизы как: "ТЦ ЦУМ представляет собой современный торговый центр", "Во внутренней отделке помещений применены современные высококачественные отделочные материалы, включая натуральный гранит и мрамор", "Установлены эскалаторы и пассажирские лифты фирмы OTIS, система вентиляции и кондиционирования" и др.

Поскольку использованные при расчете рыночной стоимости земельного участка под объектом исследования объекты-аналоги N 1 и N 2 относятся к одному сегменту рынка с объектом экспертизы, то замечания специалиста относительно неверного применения экспертом корректировки на торг являются несостоятельными.

Вопреки утверждению специалиста объект-аналог N 3, использованный при расчете рыночной стоимости земельного участка под объектом исследования, сопоставим с другими объектами-аналогами по такому фактору как "Расположение относительно красной линии", поскольку расположен фасадом на ул. Живописная и имеет хорошую транспортную доступность, что также следует из текста объявления о его продаже. Более того, в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки" под редакцией Л.А. Лейфера фактор "красная линия" учитывает не только непосредственное примыкание к автомагистрали, но и примыкание к полосе отвода данной магистрали. Расстояние от местоположения объекта-аналога до ул. Доваторцев составляет менее 100 м. При таких данных корректировка на "красную линию" для объекта-аналога не требовалась.

Не влияет на правильность выводов эксперта утверждение специалиста о том, что в заключении эксперта допущена ошибка при определении средней арендной ставки в рамках доходного подхода, ввиду имеющегося различия объекта экспертизы и использованных в расчетах объектов-аналогов по типу объектов. В дополнительном заключении эксперта приведена информация о том, что прогноз потенциального дохода планировался исходя из предполагаемой сдачи объекта экспертизы блоками различной площади, что является стандартной практикой на открытом рынке для торговых центров. Так как объект экспертизы в рамках доходного подхода рассматривался как совокупность встроенных помещений различной площади, как и объекты-аналоги, то в связи с этим корректировки на "тип объекта", на "площадь" не требовались.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы административного истца и содержащиеся в заключениях специалиста замечания выводов эксперта не опровергают.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Представителем административного истца заявлено ходатайство о признании заключения эксперта от 12 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ, дополнительного заключение эксперта от 30 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ/1 недопустимыми доказательствами в связи с имеющимися в них нарушениями, установленными вышеуказанными заключениями специалиста.

Относительно заявленного ходатайства представителем администрации города Ставрополя поданы возражения.

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (части 2 и 3 статьи 61 КАС РФ).

Судебная коллегия, разрешив при принятии апелляционного определения в совещательной комнате ходатайство представителя административного истца о признании недопустимыми доказательств, с учетом вышеприведенной оценки содержания замечаний специалиста, пришла к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

Приведенные доказательства оценены судом в полном соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, посредством которого судом установлены обстоятельства, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения настоящего административного дела.

Обстоятельств, указывающих на недопустимость данных доказательств, судом не установлено.

При этом административным истцом не доказаны обстоятельства, на которых основано его ходатайства, указывающие на недопустимость приведенных доказательств и необходимость их исключения, которые также не установлены и судом апелляционной инстанции.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта ФИО19 лицами, участвующими в деле, в суд апелляционной инстанции не представлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертные заключения, подготовленные по результатам проведения повторной и дополнительной судебной экспертизы, под сомнение.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, кроме заключений эксперта ООО "Центр проектного управления" ФИО20 от 12 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ и от 30 сентября 2022 г. N 16-2022/07-ЭЗ/1, не имеется, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Вместе с заключением эксперта от ООО "Центр проектного управления" в суд апелляционной инстанции поступило заявление об оплате стоимости проведения судебной оценочной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основополагающим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости расхождение с их рыночной стоимостью (42 %, 12, 7 %) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и свобод административного истца.

Указанное в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО21 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

С учетом изложенного, судебные расходы по оплате проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в размере 119000 рублей подлежат взысканию с административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе представленной ООО "Центр проектного управления" калькуляцией, свидетельствующей о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании и является разумным.

Ссылка автора апелляционной жалобы на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" является несостоятельной, поскольку указанный перечень не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицам, обладающим специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 31 марта 2022 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в квартале 53, по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере 28542577 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере 227187666 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Центр проектного управления" об оплате стоимости производства судебной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с Самойлова Сергея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр проектного управления" судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 119000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 августа 2023 г.

Председательствующий

Судьи