Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 августа 2023 г. по делу N 66а-1160/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бедак Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23OS0000-01-2022-000794-76 (3а-23/2023) по административному исковому заявлению Парагульгова Валерия Абуязитовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 26 апреля 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

Парагульгов В.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7329 кв. м по адресу: "адрес" а также собственником расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1673, 8 кв. м, кадастровая стоимость которых существенно превышает их рыночную оценку и нарушает его имущественные права.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представил отчеты, подготовленные 23 июня 2022 г. членом саморегулируемой организации Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков" ФИО11

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости 22 марта 2022 г. в сумме 33 372 000 руб, нежилого здания - по состоянию на 1 января 2021 г. в сумме 27 170 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 26 апреля 2023 г. административные исковые требования удовлетворены, с учетом результатов судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в сумме 40 323 000 руб, нежилого здания в сумме 30 212 000 руб.

Тем же решением суда датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 15 июля 2022 г.

С Парагульгова Валерия Абуязитовича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Р-ГРУПП" взыскано 95 000 руб. в счет оплаты услуг эксперта.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений) департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование ссылается на отсутствие допустимых доказательств недостоверности результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, допущенные экспертом при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства нарушениям требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 11 ФСО N 1, пунктов 5-7, 11, 22 ФСО N 7, выразившимся в необоснованном отказе от затратного и сравнительного подходов, неверном применении корректировок на выявленные отличия аналогов от объекта оценки при определении рыночной стоимости здания доходным подходом.

Парагульгов В.А. и его представитель по доверенности ФИО12 будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного заседания, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в свое отсутствие, представили возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, исследовав письменные объяснения эксперта ФИО13 рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как усматривается из материалов дела, административный истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, нежилого здания, площадью 1673, 8 кв. м, расположенного на муниципальном земельном участке с кадастровым номером N, площадью 7329 кв. м, по адресу: "адрес" который передан истцу в аренду.

Оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости здания по состоянию на 1 января 2021 г. в сумме 39 717 719, 46 руб. утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе, в отношении административного истца как налогоплательщика в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации с 1 января 2022 г.

Являющаяся предметом спора кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на дату постановки его на кадастровый учет (22 марта 2022 г.) в сумме 53 461 170, 63 руб. определена в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке актом ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 29 марта 2022 г, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 7 апреля 2022 г. и на основании статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке применялась в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до 1 января 2023 г. - даты начала применения актуальной кадастровой стоимости, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25 марта 2023 г.

Данные обстоятельства подтверждаются ответом филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 3 августа 2023 г. N 27-16092-ГС/23, информацией, содержащейся в Публичной кадастровой карте (https://pkk5.rosreestr.ru/).

С учетом изложенного, руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. N 3368-КЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 6, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у административного истца права на обращение с иском в суд.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО N 7).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административным истцом были представлены отчеты, подготовленные 23 июня 2022 г. членом саморегулируемой организации Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков" ФИО14

Руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, исследовав отчеты, судом первой инстанции с целью проверки их достоверности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, с учетом мнения представителя административного истца ФИО15 определением от 3 августа 2022 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам НЧУ "Южный Региональный Центр Экспертиз".

С учетом имеющихся в отчетах об оценке недостатков, несоответствия приведенным выше требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, действовавшим на дату его составления, не позволяющим принять отчеты в качестве надлежащего доказательства достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости, у суда имелись основания для назначения судебной экспертизы.

Данные обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Согласно заключению эксперта ФИО16 от 21 октября 2022 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составила 44 465 328 руб, нежилого здания - 32 657 512 руб.

При разрешении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта ФИО18 подготовленным на основании определения суда первой инстанции от 29 ноября 2022 г. о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, со ссылкой на его соответствие Федеральному закону от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ), федеральным стандартам оценки.

Не согласившись с указанными выводами суда, административный ответчик в апелляционной жалобе оспаривает достоверность выводов данного эксперта.

Между тем, обоснованность и объективность заключения эксперта ФИО19 не вызывает у судебной коллегии сомнения.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ, в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно пункту 21, подпунктам "в", "ж" пункта 23 ФСО N 7 анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием метода прямой капитализации выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Как установлено судом из заключения эксперта ФИО20 а также его письменных пояснений от 28 ноября 2022 г, в нарушение приведенных требований федеральных стандартов оценки в заключении не содержится обоснованного отказа от применения доходного подхода, не смотря на развитость рынка аренды коммерческой недвижимости в г. Ейске, что с учетом определения рыночной стоимости здания в рамках сравнительного подхода с применением в качестве аналогов объектов, расположенных в городах Крымск, Кропоткин и Кореновск, на значительной удалении от местоположения объекта оценки, а также необоснованного отказа от применения корректировки на выявленные отличия объектов-аналогов с оцениваемым земельным участком по степени обеспеченности инженерными коммуникациями, свидетельствует о недостоверности результатов оценки.

С учетом требований подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7, в соответствии с которым расширение территории исследования допускается в случае, если рынок недвижимости по месту расположения объекта оценки неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, и лишь за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, а также положений пункта 25 ФСО N 7, в соответствии с которым оценка недвижимости основывается на принципе проверяемости, приведенные выше обстоятельства послужили основанием для назначения судом повторной судебной оценочной экспертизы другому эксперту в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 83 КАС РФ.

Как следует из заключения, подготовленного экспертом ООО "Р-ГРУПП" ФИО21 10 января 2023 г. (с дополнениями от 14 марта 2023 г.), рыночная стоимость земельного участка определена в размере 40 323 000 руб, нежилого здания - 30 212 000 руб.

Оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, возражения административного ответчика относительно достоверности результатов экспертизы, аналогичные приведенным в апелляционной жалобе, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Из содержания заключения эксперта ФИО22 и его письменных пояснений следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка применен сравнительный подход (метод сравнения продаж), нежилого здания - доходный подход (метод прямой капитализации).

По результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объекта оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, сопоставленной с Публичной кадастровой картой и общедоступными данными картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об использовании оцениваемых объектов недвижимости согласно предназначению.

Отказ от осмотра объектов оценки требованиям пункта 5 ФСО N 7 не противоречит, поскольку при ретроспективной дате оценки в рассматриваемом случае не является подтверждением состояния объектов оценки на дату оценки и не может поставить под сомнение достоверность результатов оценки.

По результатам анализа рынка аренды коммерческой недвижимости, исходя из его развитости, а также категории (типа) объекта оценки, эксперт, руководствуясь положениями пункта 22 и подпункта "а" пункта 24 ФСО N 7, отказался от применения к оценке нежилого здания затратного и сравнительного подходов.

Результаты анализа рынка коммерческой недвижимости по месту расположения оцениваемого нежилого здания (г. Ейск), приведенные в заключении (таблица 2 на листе 28 заключения), свидетельствуют об отсутствии достаточного количества предложений о продаже сопоставимых объектов и репрезентативности выборки.

Предложения о продаже объектов недвижимости, расположенных в городах Крымск, Кропоткин и Кореновск, отобранные в рамках первичной экспертизы, не могли быть использованы при определении достоверной рыночной стоимости нежилого здания по приведенным выше основаниям, поскольку, применительно к требованиям пункта 22 ФСО N 7, не являются сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость..

В соответствии с требованиями пункта 11 ФСО V экспертом был проанализирован рынок аренды объектов коммерческого назначения по месту расположения объекта оценки с использованием информации из открытых источников, в результате которого были выявлены объекты недвижимости, аналогичные оцениваемому объекту по приведенным в заключении элементам сравнения.

Отобранные экспертом в целях расчета арендной ставки объекты-аналоги находятся в том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект, сведения об их характеристиках и условиях аренды подтверждаются приведенными в таблице 9 на листе 52 заключения ссылками на источник информации (архив объявлений Авито).

В связи с этим, техническая ошибка при оформлении заключения, выразившаяся в отсутствии скриншота объявления об аренде аналога N 1, восполненная в ходе судебного разбирательства, о нарушении положений пункта 25 ФСО N 7 не свидетельствует и не ставит под сомнение достоверность результатов оценки.

Имеющиеся расхождения, в том числе, по физическим характеристикам (типу объекта, масштабу (площади)) скорректированы экспертом в соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 путем применения соответствующих корректировок, расчет которых произведен в соответствии с избранной методикой на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. и не противоречит приведенным в заключении рыночным данным.

Определяя возможность применения корректировки на дату оценки, исходя их степени ликвидности, эксперт руководствовался рыночными данными (https://asros.ru/upload/iblock/209/Metodicheskie_rekomendatsii.pdf).

Заключение содержит описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов, что свидетельствует о выполнении требований пункта 22 ФСО N 7 и необоснованности апелляционной жалобы.

Заключение эксперта ФИО23 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности (пункты 27, 28 ФСО N 7, пункт 3 ФСО V).

Ссылка административного ответчика в обоснование недостоверности результатов повторной экспертизы на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельна, поскольку экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом, признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, но по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

С учетом изложенного, представленный административные истцом при обращении в суд отчеты об оценке, а также заключение эксперта ФИО24 не смотря на расхождение результатов оценки с результатами повторной экспертизы в пределах диапазона рыночных цен в соответствующем сегменте недвижимости, не могут быть признаны достоверными, поскольку приведенные выше в апелляционном определении нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки не позволяют использовать их результат для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку он не основан на объективных рыночных данных.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости правомерно определена в размере рыночной в размере, определенном на основании подготовленного экспертом ФИО25

Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат, судебной коллегией не установлено.

С учетом пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с абзацем третьим пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов настоящего административного дела, административное исковое заявление подано в суд посредством направления его почтовой связью 12 июля 2022 г. (почтовый идентификатор 35368861015295).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391, пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость, измененная обжалуемым решением суда, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

С учетом изложенного решение суда подлежит уточнению в части подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (12 июля 2022 г.), а также периода действия определенной судом архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N с 22 марта 2022 г. до 1 января 2023 г.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 26 апреля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Уточнить решение Краснодарского краевого суда от 26 апреля 2023 г. в части: даты подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в качестве которой определить 12 июля 2022 г.; в части периода действия определенной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, который определить с 22 марта 2022 г. до 1 января 2023 г.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 4 сентября 2023 г.

Председательствующий

Судьи