Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 августа 2023 г. по делу N 66а-1238/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Семейкиной С.А, при ведении протокола секретарем судебного заседания Бедак Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-125/2023 (УИД 23OS0000-01-2022-001205-07) по административному исковому заявлению Мешковской Светланы Ивановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 17 мая 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено в части.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия

установила:

Мешковская С.И, являясь собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 442, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

В обоснование заявленных требований указала, что считает кадастровую стоимость указанного нежилого помещения, определенную по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 87 234 175, 68 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку увеличивает размер налоговых платежей.

В обоснование заявленных требований представила отчет от 10 октября 2022 г. N ОЦ-10/22/10-01, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Легал Сервис" (далее - ООО "Легал Сервис") ФИО11, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 52 426 000 руб. Просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего административному истцу, определенного оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2022 г. было удовлетворено ходатайство представителя административного истца, назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 15 февраля 2023 г. N Г27-1378/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Граунд" (далее - ООО "Граунд") ФИО13, согласно выводам которого, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 75 923 800 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 17 мая 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено в части. Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения установлена равной его рыночной стоимости в размере 75 923 800 руб. по состоянию на 1 января 2021 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 17 ноября 2022 г. Этим же решением суда с Мешковской С.И. в пользу ООО "Граунд" взыскана стоимость работ по проведению судебной экспертизы, в размере 80 000 руб.

Не согласившись с вынесенным решением, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает вынесенное решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Отмечает, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета. Указывает на недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения, полагая его недостоверным доказательством по делу. Просит удовлетворить апелляционную жалобу, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Мешковская С.И, ее представители, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Краснодар, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО14, представленные в суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).

Согласно статье 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Мешковская С.И. является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 442, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 апреля 2016 г. (т. 1 л.д. 14).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 87 234 175, 68 руб.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости суду представлен отчет от 10 октября 2022 г. N ОЦ-10/22/10-01, выполненный оценщиком ООО "Легал Сервис" ФИО12, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 52 426 000 руб. (т. 1 л.д. 30-130).

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего административному истцу, определенного оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2022 г. (т. 1 л.д. 189-194) было удовлетворено ходатайство представителя административного истца, назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 15 февраля 2023 г. N Г27-1378/2022, подготовленное экспертом ООО "Граунд" ФИО15, согласно выводам которого представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 75 923 800 руб. (т. 2 л.д. 7-68).

Проанализировав выводы суда первой инстанции, принявшего за основу данное заключение, суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что выводы эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Приведенные в данном отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной экспертизы. По своим индивидуализирующим признакам подобранные оценщиком объекты-аналоги не могут быть признаны в полной мере сопоставимыми с объектом оценки.

Какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда апелляционной инстанции также отсутствуют.

Как следует из содержания заключения, экспертом составлено точное описание объекта исследования, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, описано местоположение и ближайшее окружение объекта экспертизы с приложением карты-схемы локального расположения указанного объекта (т. 2 л.д. 17-22).

Экспертом представлен подробный и мотивированный отказ от использования затратного и сравнительного подходов. Указано, что затратный подход, не учитывающий сложившиеся на рынке факторы, влияющие на стоимость объекта (инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, внешнюю инфраструктуру), в указанном случае не будет отражать реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта. В обоснование отказа от использования сравнительного подхода эксперт отмечает, что по результатам анализа рынка им не было выявлено достаточного количества объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, что свидетельствует об отсутствии достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов (т. 2 л.д. 27-31).

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом доходного подхода оценки.

По результатам анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта экспертизы сделан вывод о том, что максимальный доход будет получен хозяйствующим субъектом при использовании объекта исследования в качестве офисного помещения.

По результатам анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов доходным подходом, методом капитализации дохода выбрано 3 объекта-аналога.

Эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно применил ко всем объектам-аналогам скидку на торг в размере 8 %. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена понижающая корректировка на площадь в размерах 17, 2 %, 18, 8 %, 10, 8 %. Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Л.А. Лейфера, При определении процента недозагрузки эксперт руководствовался данными таблицы 3 издания "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера. С учетом сложившейся на рынке коммерческой недвижимости на дату оценки ситуации, к расчету экспертом было принято среднее значение коэффициента недозагрузки в размере 12 %. Размер операционных расходов от потенциального дохода принят на основании исследований информационного ресурса некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru) в размере 30 %. Коэффициент капитализации в размере 10, 5 % принят на основании исследований, приведенных в таблице 22 издания "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера (т. 2 л.д. 53-56).

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы административного ответчика о необоснованном отказе эксперта от использования сравнительного подхода, как наиболее точно отражающего цены реальных предложений на открытом рынке, как основанный на произвольном толковании заявителем апелляционной жалобы исследовательской части заключения эксперта, поскольку в исследовательской части экспертного заключения экспертом подробно и мотивированно обоснован отказ от применения указанного подхода. Использование сравнительного подхода в указанном случае является некорректным, может привести к искажению рыночной стоимости, поскольку по результатам анализа рынка экспертом не было выявлено достаточного количества сопоставимых с оцениваемым объектом объектов-аналогов, что свидетельствует об отсутствии достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов (т. 2 л.д. 27-31).

Довод апелляционной жалобы относительно отсутствия в заключении эксперта анализа рынка недвижимости в тех его сегментах, к которым относится оцениваемый объект, относительно отсутствия анализа фактических данных о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, а также об отсутствии основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта экспертизы, суд апелляционной инстанции полагает несостоятельным, с учетом приведенного в исследовательской части экспертного заключения анализа предложений о продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы (т. 2 л.д. 30 - таблица 4. Основные предложения о продаже коммерческих объектов в районе расположения объекта экспертизы; т.2 л.д. 49 - таблица 5. Предложения о сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы).

Относительно замечания стороны административного ответчика о том, что при расчете арендной ставки экспертом в качестве объектов-аналогов ошибочно приняты объекты, которые не сопоставимы с объектом экспертизы по площади, что приводит к искажению итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание отобранные экспертом как наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам соответствующие объекты-аналоги, к которым введены соответствующие корректировки, применение которых обоснованно справочными данными.

Вопреки доводам административного ответчика о несопоставимости объектов-аналогов N 2 и N 3, которые представляют собой торговое помещение и помещения, оборудованные для занятий фитнесом, аэробикой, соответственно, и объекта экспертизы, используемого под офисы, по такому ценообразующему фактору как функциональное назначение, в дополнительных письменных пояснениях эксперт ФИО16 отмечает, что объект экспертизы представляет собой нежилое помещение (офисного назначения), в то время как объектами-аналогами N 2 и N 3 выступают нежилые помещения со свободной планировкой. Совокупность таких факторов, как масштаб помещений, их физическое состояние, расположение относительно красной линии, расположение помещений в зданиях представляет возможность использовать помещения в качестве офисных.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ, суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Из положений части 11 статьи 49 КАС РФ следует, что эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Из приведенной нормы следует, что эксперт обязан принять к производству порученную судом экспертизу, провести исследование и дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, при этом отсутствие оплаты экспертизы не является основанием для отказа в ее проведении.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд отмечает, что расхождение между кадастровой стоимостью принадлежащего административному истцу объекта недвижимости и размером его рыночной стоимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

С учетом изложенного, возложение обжалуемым решением суда на административного истца бремени несения расходов по оплате судебной экспертизы, стоимость которой подтверждена документально (т. 2 л.д. 5), является обоснованным.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 17 мая 2023 г. 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 сентября 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: