Решение Московского городского суда от 19 октября 2023 г. по делу N 3а-4652/2023

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б, при секретаре Берестове И.М, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4652/2023 по административному исковому заявлению ООО "Стар Проперти Менеджмент" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Стар Проперти Менеджмент" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных:

- распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0010001:1011 (далее - Здание)

- актом ГБУ г. Москвы "Городской центр имущественных платежей" N АОКС-77/2022/00020 от 4 февраля 2022 года Земельного участка с кадастровым номером 77:06:0010001:1663 (далее - Земельный участок).

Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размерах, соответственно, 362 361 000 руб. (Здание) и 139 683 000 руб. (Земельный участок).

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания и арендатором Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права организации; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной оценочной (строительно-технической) экспертизы от 30 августа 2023 года.

Департамент городского имущества г.Москвы против удовлетворения административного иска возражает по доводам письменных пояснений; замечаний к экспертному заключению не имеет; ходатайствует о возмещении расходов на оплату судебной экспертизы в сумме 311 437, 83 руб.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административный иск и замечаний к экспертизе не представили.

Исследовав материалы административного дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление N 910-ПП "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года N 99-ПП", пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон "О государственной кадастровой оценке", Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что Здание с кадастровым номером 77:06:0010001:1011, площадью 5 024, 7 кв.м, расположено по адресу: г.Москва, Ясенево, пр-кт Севастопольский, д. 95Б, и находится в собственности административного истца; право ООО "Стар Проперти Менеджмент" зарегистрировано 27 декабря 2011 года.

Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0010001:1663, площадью 4 819 кв.м, по адресу: г. Москва, пр-кт Севастопольский, д. 95б, находится в пользовании административного истца по договору аренды NМ-06-057943 от 26 января 2022 года.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 утверждены результаты определения кадастровой стоимости Здания по состоянию на 1 января 2021 года в размере 385 613 667, 41 руб.

Актом ГБУ г. Москвы "Городской центр имущественных платежей" N АОКС-77/2022/00020 от 4 февраля 2022 года определена по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость Земельного участка в размере 182 734 070, 5 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания и Земельного участка, которые подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 года, в том числе для Земельного участка она действовала по 31 декабря 2022 года.

Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении спорного Здания и арендные платежи в отношении Земельного участка, исходя из их кадастровой стоимости, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве ООО "Стар Проперти Менеджмент" требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, ООО "Стар Проперти Менеджмент" с административным иском представило Отчёты N 56606-2022А от 26 декабря 2022 года и N56606-2022Б от 26 декабря 2022 года об оценке рыночной стоимости Здания и Земельного участка, подготовленные ООО "Независимая экспертная оценка Вега" (далее - Отчеты об оценке), в которых рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 года в размерах, соответственно, 270 366 000 руб. (Здание), 117 814 000 руб. (Земельный участок).

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела указывал на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованность определенных в них величин рыночной стоимости Здания и Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных Отчетов об оценке, а также в связи с возникшим спором о действительной рыночной стоимости Здания и Земельного участка определением суда от 28 марта 2023 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленных Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия - вопрос о рыночной стоимости Здания и Земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года; производство экспертизы поручено ГБУ МО "Московское областное бюро технической инвентаризации".

Согласно заключению судебного эксперта ГБУ МО "Московское областное бюро технической инвентаризации" Ильинской И.С. от 30 августа 2023 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённые оценщиком в Отчётах об оценке рыночные стоимости объектов недвижимости не подтверждаются. Рыночная стоимость Здания с кадастровым номером 77:06:0010001:1011 по состоянию на 1 января 2021 года составляет 362 361 000 руб.; рыночная стоимость Земельного участка с кадастровым номером 77:06:0010001:1663 по состоянию на 1 января 2021 года составляет 139 683 000 руб.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом; заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здание и Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили; административным истцом изменены заявленные требования с учетом экспертного заключения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2021 года рыночную стоимость Здания и Земельного участка, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.

Доказательств иной рыночной стоимости Здания и Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Здания и Земельного участка не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания и Земельного участка.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2022 года.

Разрешая ходатайство Департамента городского имущества г. Москвы о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Здания и Земельного участка существенной не является (6%, 23, 5%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчётов об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Здания и Земельного участка, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёты было невозможно; по итогам экспертизы подтвержден факт недостоверности определённой в отчётах рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчёты об оценке) не положены в основу решения, а административным истцом изменены исковые требования; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Здания и Земельного участка, равной их рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Здания и Земельного участка в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; кадастровая стоимость объектов недвижимости пересмотрена. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается, по убеждению суда, в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Здания и Земельного участка была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы надлежит взыскать 311 437, 83 руб. в счет возмещения понесенных судебных расходов на оплату экспертизы.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0010001:1011, общей площадью 5024, 7 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, пр-кт Севастопольский, д. 95Б, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 362 361 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0010001:1663, площадью 4819 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, пр-кт Севастопольский, земельный участок 95Б, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 139 683 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 февраля 2023 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0010001:1663 подлежит применению по 31 декабря 2022 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стар Проперти Менеджмент" в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы 311 437, 83 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 25 октября 2023 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова