Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 сентября 2023 г. по делу N 33-37712/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Максимовой Е.В., судей Мордвиной Ю.С., Вьюговой Н.М., при секретаре Смирновой Л.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовой Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика АО "Мосотделстрой N 1" по доверенности Семичевой А.В., представителя третьего лица Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) по доверенности Шмаковой С.А. на решение Нагатинского районного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Иск Рогачева С.А. удовлетворить.

Признать за Рогачевым С.А. (паспорт НОМЕР) право собственности на помещение НОМЕР, кадастровый номер НОМЕР в доме по адресу: АДРЕС.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации за Рогачевым Сергеем Алексеевичем права собственности на нежилое помещение НОМЕР, кадастровый номер НОМЕР в доме по адресу: АДРЕС.

Принятые судом меры по обеспечению иска в виде запрета регистрационных действий в отношении вышеуказанного объекта отменить после вступления решения суда в законную силу,

УСТАНОВИЛА:

Истец Рогачев С.А. обратился в суд с исковым заявлением к АО "Мосотделстрой N 1" о признании права долевой собственности на помещение НОМЕР, кадастровый номер НОМЕР в доме по адресу: АДРЕС.

В обоснование исковых требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между АО "Московский комбинат хлебопродуктов" и ООО "НДВ-недвижимость для Вас" был заключен договор участия в долевом строительстве N НОМЕР, согласно которому ООО "НДВ" приобрело права на получение в будущем помещений, среди которых помещение, состоящее из 1 (одной) комнаты, расположенное по строительному адресу: АДРЕС.

В последующем между ООО "НДВ" и Рогачевым С.А. был заключен Договор N НОМЕР уступки прав требований по договору N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истец принял в полном объеме права требования, принадлежащие ООО "НДВ" по договору участия в долевом строительстве, то есть, стал участником долевого строительства.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ года Нагатинским судом г. Москвы рассмотрено дело по иску Рогачевым С.А. к АО "Московский комбинат хлебопродуктов" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Согласно Решению Нагатинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ года по делу N НОМЕР, в редакции определения о разъяснении от ДД.ММ.ГГГГ, за Рогачевым С.А. признано право на долю в размере 7063/8564990. Данная доля возникла из нежилого помещения, условный номер АДРЕС, и является следствием заключения Предварительного договора купли-продажи N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ, Договора участия в долевом строительстве N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ, Договора уступки прав требований N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на долю в многоэтажном доме, а не на конкретное помещение в нем было признано судом ввиду того, что на момент рассмотрения такого иска, дом не был построен, не введен в эксплуатацию, соответственно не был поставлен на кадастровый учет. Признание права на конкретное помещение на тот момент было невозможным. При этом, как указывает истец, в решении суда прослеживается четкая связь договора долевого участия, помещения и доли, признаваемой судом. Данное решение вступило в законную силу и было исполнено. Право собственности Рогачева С.А. на долю в строящемся доме зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Росреестром, о чем получена соответствующая выписка. В последующим АО "Московский комбинат хлебопродуктов" был признан банкротом. В рамках процедуры банкротства все недостроенные корпуса ЖК "Царицыно" были переданы от АО "Московский комбинат хлебопродуктов" к АО "Мосотделстрой N1".

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию, приобретенное истцом помещение получило новые характеристики и стало именоваться НОМЕР, кадастровый номер НОМЕР в доме по адресу: АДРЕС.

В связи с уклонением АО "Моспромстрой N 1" от добровольной передачи помещения истцу, последний обратился в суд.

Истец Рогачев С.А. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, обеспечил явку в судебное заседание представителя, который исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика АО "Мосотделстрой N1" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц Москомстройинвест, Управление Росреестра по г. Москве и ООО "ИК Недвижимость-Инвест" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят представитель ответчика АО "Мосотделстрой N1" и представитель третьего лица Москомстройинвест и по доводам апелляционных жалоб, ссылаясь, в том числе, на неправильное применение судом норм материального права, неприменение судом положений ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с которыми требования истца, возникавшие из обязательств АО "МКХ" по передаче нежилого помещения стали носить реестровый характер, трансформировались в денежные и подлежали учету в реестре требований кредиторов АО "МКХ".

Представитель истца Рогачева С.А. по доверенности Тютюнин А.Д. в заседание судебной коллегии явился, против доводов апелляционных жалоб возражал, полагая решение суда законным и обоснованным.

Представитель ответчика АО "Мосотделстрой N1" по доверенности Горяев А.П, представитель третьего лица Москомстройинвест по доверенности Михалев В.В. в заседание судебной коллегии явились, доводы апелляционных жалоб поддержали.

Иные участники процесса в заседание судебной коллегии не явились, явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Кроме того, информация о слушании дела является общедоступной, содержится на сайте Московского городского суда, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие, при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда подлежит отмене.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Требованиям закона обжалуемое решение не отвечает.

Так, судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "НДВ - недвижимость для Вас" и Рогачевым С.А. был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи N НОМЕР.

В соответствии с п. 1.2 Договора, по Договору купли-продажи нежилого помещения Продавец обязан передать в собственность Покупателя нежилое помещение, состоящее из 1 (одной) комнаты, условный номер НОМЕР, ориентировочной площадью *** кв.м, расположенное на АДРЕС.

Цена договора составила 6 808 132 рублей 13 копеек. Данная сумма была оплачена Рогачевым С.А. в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению расторгнуть Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем подписали Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между АО "Московский комбинат хлебопродуктов" и ЗАО "КОМБИФАРМА" был заключен договор N НОМЕР участия в долевом строительстве. Предметом договора является в том числе нежилое помещение, состоящее из одной комнаты, расположенное по строительному адресу: АДРЕС, ориентировочной площадью *** кв.м. Застройщик АО "Московский комбинат хлебопродуктов" обязан передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принять от застройщика по акту приема-передачи объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора составляет 5 897 555 рублей 56 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "НДВ" и Рогачевым С.А. был заключен Договор N НОМЕР уступки прав требований по договору N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1.1 Договора, ЗАО "КОМБИФАРМА" уступает, а Рогачев С.А. принимает в полном объеме права требования, принадлежащие участнику долевого строительства по договору участия. Предметом договора я является нежилое помещение, состоящее из одной комнаты, расположенное по строительному адресу: АДРЕС, ориентировочной площадью *** кв.м. Рогачев С.А. полностью оплатил стоимость нежилого помещения.

Согласно вступившему в законную силу решению Нагатинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N НОМЕР, в редакции определения о разъяснении от ДД.ММ.ГГГГ, за Рогачевым С.А. признано право на долю в размере 7063/8564990 в строящемся доме по адресу: АДРЕС. Данная доля возникла из нежилого помещения, условный номер НОМЕР, расположенное на АДРЕС, и является следствием заключения Договора участия в долевом строительстве N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ, Договора уступки прав требований N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного судебного решения право собственности истца на долю зарегистрировано право собственности в Управлении Росреестра по г. Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу

N НОМЕР АО "Московский комбинат хлебопродуктов" (ИНН 7724051468, КПП 503801001, ОГРН 1027739308222) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела о банкротстве должника АО "Московский комбинат хлебопродуктов" удовлетворено заявление АО "Мосотделстрой N1" о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении объектов незавершённого строительства, в том числе корпуса НОМЕР, находящегося по адресу: АДРЕС.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был передан АО "Мосотделстрой N1" по акту приема-передачи. Право собственности АО "Мосотделстрой N1" зарегистрировано Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ корпус НОМЕР по адресу: АДРЕС, введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N НОМЕР, корпусу присвоен адрес: АДРЕС.

Согласно поэтажному плану, экспликации к поэтажному плану, справке ГБУ МГБТИ помещение условный номер НОМЕР общей площадью *** кв.м, расположенное на АДРЕС, после ввода в эксплуатацию получило следующие данные: помещение НОМЕР, кадастровый номер НОМЕР в доме по адресу: АДРЕС.

Разрешая заявленные исковые требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции, применяя положения ст.ст. 8, 128, 130, 131, 209, 218, 219, 309, 310 ГК РФ, ст.ст. 2, 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что еще до передачи прав и обязанностей застройщика АО "Мосотделстрой N1" за истцом было признано право собственности на долю в виде нежилого помещения, входящего в состав объекта незавершенного строительства. Таким образом, АО "Мосотделстрой N1" знало о наличии права собственности истца на долю в объекте в виде нежилого помещения еще до передачи прав и обязанностей застройщика. Истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства по передаче ему объекта в натуре вправе требовать защиты своих прав. Таким образом, истец вправе требовать признания права собственности на помещение, созданное за счет внесенных им денежных средств.

Доводы ответчика и представителя третьего лица Москомстройинвеста о том, что требования истца должны быть трансформированы только в денежные требования в рамках арбитражного дела N НОМЕР, судом отклонены, со ссылкой на то, что у истца возникло вещное право, в том числе на основании судебного решения, и трансформация вещных прав в денежные не регулируется федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с п. 1 ст. 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 года "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В силу ч. 1 ст. 201.7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в реестр требований о передаче жилых помещений включаются, в том числе сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором, а также сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

На основании статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. Участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Следовательно, требование физического лица о передаче ему нежилого помещения площадью более 7 квадратных метров трансформируется в денежное и подлежит включению в реестр требований кредиторов. Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющимся объектом строительства, Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.

Исходя из буквального значения содержащихся в нормах о банкротстве застройщика выражений включение в реестр требований о передаче жилых помещений требования лиц о передаче нежилых помещений не предусматривается, они подлежат трансформации в денежные требования.

В рассматриваемом случае требования истца Рогачева С.А. направлены на признание права собственности в отношении нежилого помещения, площадью более 7 кв.м, и спорные помещения представляют собой помещения, которые действующим законодательством (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации) к числу жилых не отнесены.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", положения части 1 статьи 201.7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ведется два реестра - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника. В реестр требований о передаче жилых помещений подлежат включению требования участника строительства о передаче жилых помещений, законом включение в данный реестр требований о передаче нежилых помещений не предусмотрено.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. В этом случае право залога дольщика подвергается дальнейшей трансформации по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона N 214-ФЗ, не рассчитанной в полной мере на ситуацию банкротства, а именно: его требование становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В этой связи законодатель установил, что участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения площадью до 7 кв.м. или денежное требование.

Между тем, требования истца не были включены ни в реестр требований кредиторов, ни в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве АО "Московский комбинат хлебопродуктов".

Истец не относится к категории участников строительства, исходя из определения, данного в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку его требования по договору долевого участия относятся к нежилым помещениям.

По смыслу положений параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). При этом они вправе заявить о включении в реестр денежного требования. В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно подлежит включению в конкурсную массу и регистрации за последним права собственности на него.

Исходя изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Рогачева С.А. предъявленных к АО "Мосотделстрой N1" о признании права собственности на нежилое помещение в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Рогачева С.А. к АО "Мосотделстрой N1" о признании права собственности на нежилое помещение отказать.

Председательствующий:

Судьи: