Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03 октября 2023 г. по делу N 8Г-26122/2023[88-31073/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Жогина О.В, судей Макаровой Е.В, Богатых О.П, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО "АйСи-М", ООО "Алфавит", ФИО1 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании права собственности на объект недвижимости, взыскании денежных средств по кассационной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО10 на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 06 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06 июня 2023 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В, выслушав объяснения представителя ООО "АйСи-М", ООО "Алфавит", ФИО1 по доверенностям ФИО6, возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО "АйСи-М", ООО "Алфавит", ФИО1 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании права собственности на объект недвижимости, взыскании денежных средств, в обосновании требований указав, что 15 ноября 2012 года между ней и ООО "АйСи-М" был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N50, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте за N 704 площадью 39, 53 кв.м, расположенной на седьмом этаже в строящемся 16-ти этажном трехсекционном жилом доме со встроенными помещениями в жилом комплексе "Жемчужина Анапы" по адресу: "адрес". Цена договора купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте N 704, составила 1 778 850 рублей. Согласно п. 4.2. договора стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в течение 50 дней с момента оформления застройщиком права собственности на квартиру после ввода жилого 16-ти этажного дома в эксплуатацию. ООО "АйСи-М" обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной квартиры. Истец указал, что свои обязанности по оплате квартиры выполнила полностью. 05 июня 2015 года, согласно акту приема-передачи квартиры на ремонт, застройщик ФИО1 передала ФИО2 квартиру со строительным номером N 704, расположенную по адресу: "адрес" соответствии с договором купли-продажи N050, для проведения ремонтных работ. На основании данного акта истец выполнила строительно-отделочные работы, владеет и пользуется квартирой как собственник. 12 мая 2017 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N, 16-ти этажный трехсекционный жилой дом со встроенными помещениями в жилом комплексе "Жемчужина Анапы" расположенный по адресу: "адрес", был введен в эксплуатацию.

Однако, ответчик после ввода здания многоквартирного жилого дома в эксплуатацию квартиру истцу по акту приема-передачи не передал, технические документы не предоставил, перерасчет стоимости квартиры в связи в связи с уменьшением площадей не произвел. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, квартира состоит на государственном кадастровом учете с 08 августа 2017 года. Ответчики на обращения истца не реагировали, зарегистрировали право собственности на оплаченную ею квартиру за N 59 на праве общей долевой собственности за ООО "Алфавит" и ФИО1 До настоящего времени, невзирая на полную оплату, ответчики не заключили с ФИО2 основной договор купли-продажи. Свои действия ответчики никак не мотивируют, уклоняются от выполнения обязательств. На протяжении длительного периода времени ФИО2 пользуется приобретенной ею квартирой, несет расходы по эксплуатации квартиры, оплачивает коммунальные услуги.

Истцом также заявлено требование о взыскании 32 850 рублей из расчета: 39, 53 кв.м (площадь объекта недвижимости согласно предварительного договора купли-продажи) - 38, 8 кв.м (площадь объекта недвижимости согласно выписки ЕГРН) х 45 000 рублей (стоимость одного квадратного метра согласно договора купли-продажи) в связи с перерасчетом стоимости квартиры и уменьшением площадей.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 06 марта 2023 года ФИО2 отказано в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06 июня 2023 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить указанные судебные постановления, считая, что судами допущены существенные нарушения норм права. В обоснование своих доводов ссылается на то, что суды пришли к ошибочному выводу об односторонней обязанности со стороны истца по заключению основного договора купли-продажи. Не произведена оценка бездействия со стороны ответчиков, выразившаяся в нарушении пункта 3.1.1 договора. Полагает, что судами неверно исчислен срок исковой давности.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств в кассационную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с условиями заключенного 15 ноября 2012 года между ООО "АйСи-М" (агент по продажам, действующий в интересах застройщика ИП ФИО1), именуемый в договоре Сторона-1 и ФИО2, именуемая в договоре Сторона-2, предварительного договора купли-продажи недвижимости N50 стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте за N 704 площадью 39, 53 кв.м, расположенной на седьмом этаже в строящемся 16-ти этажном трехсекционном жилом доме, со встроенными помещениями в жилом комплексе "Жемчужина Анапы" по адресу: "адрес", в котором Сторона-1 будет выступать от имени продавца, Сторона-2 будет выступать покупателем. Площадь квартиры, принимаемая к расчету по настоящему договору, определяется по проекту по внутреннему контуру стен и может иметь отклонения. Размер площади квартиры определен предварительно и будет уточнен после проведения натурных обмеров органами технической инвентаризации. Квартира продается Стороне-2 с предчистовой отделкой: штукатурка стен, бетонная стяжка полов, входные двери, устройство централизованной системы отопления, с установкой радиаторов, устройство выходов систем водоснабжения и канализации, установка приборов учета водоснабжения холодного и горячего, электричества, домофон.

В соответствии с п. 1.2 указанный в п. 1.1. настоящего договора адрес является строительным адресом строящегося жилого комплекса "Жемчужина Анапы", который будет изменен на административный адрес после приемки и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого 16-ти этажного дома.

Согласно п. 1.4. договора, строительство указанного жилого комплекса "Жемчужина Анапы" ведется на земельном участке мерою 1566 кв.м (кадастровый N), который принадлежит по праву собственности ФИО1, которая является застройщиком.

Срок окончания строительства жилого комплекса "Жемчужина Анапы" - четвертый квартал 2013 года (п. 1.5 договора).

Согласно п. 2.1. по соглашению сторон цена за 1 квадратный метр квартиры устанавливается 45 000 рублей. Соответственно, цена договора купли-продажи квартиры составляет 1 778 850 рублей. Настоящая цена включает в себя агентское вознаграждение Стороны-1.

В цену квартиры не включены суммы государственной пошлины и иных расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру, расходов за проведение технической инвентаризации объекта строительства в процентной доле площади квартир в сумме общих площадей торговых, офисных нежилых помещений и квартир, которые подлежат уплате Стороной-2 в течение 5 дней с момента получения требования Стороны-1.

В соответствии с п. 2.2. договора, Сторона-2 производит предоплату покупаемой квартиры в сумме 889 425 рублей до 01 декабря 2012 года.

Оставшуюся сумму в размере 889 425 рублей Сторона-2 оплачивает Стороне-1 до 31 декабря 2013 года. При этом, Сторона-2 уплачивает Стороне-1 за каждый месяц 1% от оставшейся суммы оплаты квартиры, начиная с 01 декабря 2012 года.

Согласно п. 3.1.1. договора Сторона-1 обязуется заключить со Стороной-2 договор купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте заN 704, расположенной на седьмом этаже в строящемся 16-ти этажном трехсекционном жилом доме со встроенными помещениями в жилом комплексе "Жемчужина Анапы" по адресу: "адрес", в срок и на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, и совершить все необходимые действия для регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к Стороне-2 в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3.2.2. договора, Сторона-2 обязуется заключить с продавцом договор купли-продажи квартиры в срок, предусмотренный настоящим договором, и совершить все необходимые действия, направленные на оформление в собственность приобретенной квартиры, обозначенной в проекте за N704, в установленном законом порядке.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что настоящий договор является предварительным и содержит все основные условия договора купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте за N 704, который будет заключен в последующем.

Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в течение 50 дней с момента оформления застройщиком права собственности на квартиру после ввода жилого 16-ти этажного дома в эксплуатацию (п. 4.2. договора). Сторона-1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанного объекта недвижимости.

27 ноября 2012 года ФИО2 произведена частичная оплата за квартиру по предварительному договору от 15 ноября 2012 года в размере 889 425 рублей в пользу получателя ООО "АйСи-М".

19 февраля 2013 года ФИО2 произведена оплата по предварительному договору купли-продажи от 15 ноября 2012 года в размере 900 000 рублей.

Общая сумма произведенной ФИО2 оплаты по предварительному договору от 15 ноября 2012 года составила 1 789 425 рублей.

Строительство здания "Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями" завершено застройщиком в четвертом квартале 2013 года и после проведения технической инвентаризаций поставлено на учет в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС) 29 января 2015 года (технический паспорт от 29 января 2015 года).

05 июня 2015 года между застройщиком ФИО1 (Сторона-1) и ФИО2 (Сторона-2) составлен акт приема-передачи квартиры на ремонт, в соответствии с которым Сторона-1 передала, а Сторона-2 приняла квартиру N 704, расположенную по адресу: "адрес", в соответствии с договором купли-продажи. Продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру надлежащего качества для проведения ремонтных работ. Стены оштукатурены, стяжка полов произведена, остекление квартиры выполнено, приборы учета электроэнергии и горячей и холодной воды установлены, входная металлическая дверь установлена. Материальных претензий друг к другу стороны не имеют.

Из материалов дела следует, что с 05 июня 2015 года квартира находится во владении и пользовании ФИО7

12 мая 2017 года многоквартирный жилой дом по адресу: "адрес", введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12 мая 2017 года, выданного администрацией муниципального образования город-курорт Анапа.

Спорное жилое помещение - квартира N59, с кадастровым номером N, площадью 38, 8 кв.м, с 18 сентября 2017 года принадлежит на праве общей долевой собственности ООО "Алфавит" и ФИО1 (15/100 и 85/100 доли в праве собственности).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости от 15 ноября 2012 года подписан сторонами, соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, в установленном законом порядке недействительным не признан. Таким образом, между сторонами в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО2 обращалась к ответчикам с предложением заключить основной договор купли-продажи в порядке и сроки, установленные предварительным договором от 15 ноября 2012 года, и ответчики препятствуют ей в реализации права на приобретение квартиры в собственность, материалы дела не содержат.

В ходе рассмотрения данного спора ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании денежных средств в размере 32 850 рублей, излишне уплаченных по договору с учетом передачи ей квартиры меньшей площадью.

Как установлено судом, о нарушении своего права, связанного с уменьшением площади квартиры по сравнению с договорной на 0, 73 кв.м, ФИО2 могла и должна была узнать с момента получения квартиры по акту приема-передачи от 05 июня 2015 года, при этом, технический паспорт здания был изготовлен 29 января 2015 года.

Таким образом, срок исковой давности по данному требованию истек 05 июня 2018 года, а исковое заявление поступило в Анапский городской суд Краснодарского края 30 ноября 2022 года.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 199, 200, 309, 310, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности и отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Кассационный суд находит, что состоявшиеся по делу судебные постановления приняты с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Указанные требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судами при рассмотрении настоящего дела не выполнены.

При принятии состоявшихся актов суды не учли следующего.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 2 статьи 8.1 ГК РФ закреплено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора, являлось установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения. Судам в данном конкретном случае, независимо от наименования спорного договора необходимо было установить и исследовать его действительное содержание, а также существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Между тем, в соответствии с руководящими разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, в случае установления судом факта полной оплаты по договору, данный договор купли-продажи надлежит квалифицировать в качестве основного.

Спорный договор, заключенный между сторонами, не расторгнут и недействительным не признан.

В ходе предшествующего рассмотрения данного дела установлено и не оспаривалось сторонами, что расчет между покупателем и продавцом произведен полностью 19 февраля 2013 года, ФИО2 фактически вселена в спорное жилое помещение, проживает в нем.

Таким образом, из установленных по делу обстоятельств усматривается, что истец во исполнение договора, поименованного сторонами как предварительный, фактически оплатила полную стоимость спорного жилого помещения, вселена и фактически проживает в квартире.

Между тем, указанным обстоятельствам надлежащая правовая оценка со стороны судов дана не была, судами нижестоящих инстанций, применительно к пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", действительное содержание, а также существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, не исследовалось, а обстоятельства, связанные с полной оплатой истцом стоимости квартиры, а также факт владения истцом спорным помещением с 05 июня 2015 года, судами нижестоящих инстанций были оставлены без внимания.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон, однако этого судами сделано не было.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, в связи с чем приходит к выводу о необходимости отмены решения Анапского городского суда Краснодарского края от 06 марта 2023 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06 июня 2023 года, и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 06 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06 июня 2023 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий О.В. Жогин

Судьи Е.В. Якубовская

О.П. Богатых