Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 ноября 2023 г. по делу N 66а-1302/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Солдатовой С.В. и Семейкиной С.А.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2022-001354-45 (3а-237/2023) по административному исковому заявлению Мартиросян Нелли Вилямовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 29 мая 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, объяснения представителя административного истца ФИО12 возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснения эксперта ФИО13 судебная коллегия

установила:

Мартиросян Н.В. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером N, нежилого здания площадью 4304, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2021 г.

В обоснование требований административный истец указала на то, что оспариваемая кадастровая стоимость здания в размере 488 195 053, 15 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете N ОЦ-19/22/12-01, выполненном 19 декабря 2022 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Легал Сервис", нарушает имущественные права административного истца как налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 29 мая 2023 г. кадастровая стоимость здания установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в сумме 393 147 500 руб.

Этим же решением датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 23 декабря 2022 г, с административного истца в пользу общества с ограниченной ответственностью "ГРАУНД" взыскано 100 000 руб. в счет оплаты услуг эксперта.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование приводит доводы, указывающие на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки, а положенное в основу обжалуемого решения заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности ввиду допущенных экспертом нарушений требований федеральных стандартов оценки, выразившихся в необоснованном отказе от осмотра объекта оценки и применения затратного подхода при определении его рыночной стоимости.

Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", привлеченное к участию в деле в качестве административного ответчика, в письменном отзыве апелляционную жалобу поддержало.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО14 будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, просил рассмотреть апелляционную жалобу в свое отсутствие, полагал, что указанные в ней недостатки по результатам дополнительной экспертизы экспертом устранены не были.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав возражения представителя административного истца ФИО15 принявшей участие в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи, а также пояснения эксперта ФИО16 рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, часть 1 статьи 245 КАС РФ).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 по состоянию на 1 января 2011 г. в размере 488 195 053, 15 руб, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 8 ноября 2021 г. и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2022 г.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, руководствуясь статьей 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. N 3368-КЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", пришел к верному выводу, что поскольку объект недвижимости принадлежит истцу на праве собственности, последний как налогоплательщик вправе оспорить его кадастровую стоимость путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения сомнений в обоснованности доказательств и достоверности определения рыночной стоимости, суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались (пункт 19).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости здания, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости в размере 163 913 873, 34 руб. представил отчет, составленный 19 декабря 2022 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Легал Сервис".

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, в целях проверки отчета об оценке на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), установления достоверной рыночной стоимости объекта недвижимости на основании ходатайства административного истца определением суда первой инстанции от 25 января 2023 г. была назначена судебная оценочная экспертиза.

Оценив представленный административным истцом отчет, а также подготовленное по результатам судебной экспертизы экспертом ФИО17 заключение от 24 марта 2023 г. по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что результаты оценки, произведенной в досудебном порядке, в нарушение требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) не могут быть признаны достоверными в связи с несоответствием отчета требованиям пункта 5 ФСО V, пункта 22 ФСО N 7 (использования в качестве аналогов при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом предложений о продаже объектов, несопоставимых с объектом оценки по местоположению, отказа от применения корректировок на выявленные отличия, неверного расчета доли вклада земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости), и положены в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

Из заключения эксперта также следует, что рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости составила 393 147 500 руб.

Вопреки доводам апелляционной жалобы (с представленными в суд апелляционной инстанции дополнениями), оценив полученное по результатам проведения судебной оценочной экспертизы заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, а также выводы эксперта по результатам дополнительной экспертизы, проведенной на основании определения суда апелляционной инстанции от 13 сентября 2023 г, судебная коллегия приходит к выводу, что при производстве экспертизы были соблюдены требования Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, действующего Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, а также сохраняющего свою юридическую силу Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, выводы эксперта являются ясными и полными, носят категорический характер и не являются противоречивыми.

Какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии также отсутствуют.

Как следует из содержания заключения, письменных и устных пояснений эксперта ФИО18 экспертом в соответствии с пунктом 7 ФСО VI составлено точное описание объекта оценки. Проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого строения является его юридически разрешенное использование, исходя из технических характеристик, сведений о его текущем использовании, основанных на допустимых доказательствах, имеющихся в материалах дела, с учетом ретроспективной даты оценки.

По результатам проведенного анализа рынка продажи и аренды недвижимости в соответствующем сегменте в месте расположения объекта оценки, эксперт рассчитал его рыночную стоимость с применением сравнительного подхода.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которому заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО N 7). При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт 22 ФСО N 7).

В полном соответствии с приведенными требованиями Федерального стандарта оценки расчет примененных экспертом корректировок соответствуют избранной экспертом методике. Их размер мотивирован с указанием факторов, влияющих на выбор их конкретного значения. Использованная экспертом информация о характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов подтверждена имеющимися в материалах дела надлежащими доказательствами, условия продажи аналогов соответствуют приведенной в предложениях информации, проверенной на соответствие рыночным данным. Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, отказ от осмотра объекта оценки обоснован экспертом в заключении и отвечает требованиям пункта 5 ФСО N 7, предписывающего проводить осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. При ретроспективной дате оценки в рассматриваемом случае осмотр объекта не является подтверждением его состояния на дату оценки и не может поставить под сомнение достоверность результатов оценки.

Полученная по результатам расчетов средневзвешенная стоимость 1 кв. м здания в размере 91 331, 94 руб. соответствует среднему значению цен по результатам анализа рынка в соответствующем сегменте (гостиницы, отели) в г. Краснодаре (таблица 5), что свидетельствует об объективности результатов оценки.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает, а составленное экспертом заключение не может расцениваться как недопустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

Каких-либо допустимых и относимых доказательств, опровергающих установленную судом рыночную стоимость, заявителем апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Согласно пункту 23 ФСО N 7 при применении доходного подхода метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (подпункт "в"). Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи (подпункт "ж").

В соответствии с объяснениями представителя административного истца, данными в заседании суда апелляционной инстанции, представленными по запросу суда апелляционной инстанции ППК "Роскадастр" (ответ от 12 сентября 2023 г.) сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, реестровым делом, а также общедоступной информацией Реестра классифицированных объектов (гостиниц и иных средств размещения), размещенной на интернет-сайте Федерального агентства по туризму, принадлежащее административному истцу нежилое здание на дату оценки использовалось в целях размещения гостиницы "Amici Grand Hotel" ИП ФИО19. (порядковый номер 550036802).

В соответствии с приведенными выше требованиями Федерального стандарта оценки эксперт при определении рыночной стоимости нежилого здания, исходя из его наиболее эффективного и фактического использования, проанализирован рынок аренды гостиниц.

Учитывая отсутствие достаточного количества информации о сдаче на дату оценки (1 января 2021 г.) в аренду сопоставимых объектов (по площади, местоположению, классу качества, физическому состоянию), а также принимая во внимание существенное несоответствие рыночным данным размера месячной арендной платы по условиям заключенного административным истцом с ИП ФИО20 договора аренды объекта недвижимости, эксперт пришел к выводу о том, что расчет величины дохода в таком случае не будет объективным и отказался от применения доходного подхода.

Основания, по которым выявленные в ходе анализа рынка объекты были отвергнуты, приведены экспертом в таблице 3 дополнительного заключения от 2 октября 2023 г, пояснениях ФИО21 в заседании суда апелляционной инстанции и административными ответчиками (заинтересованными лицами) не оспариваются.

С учетом того обстоятельства, что по условиям договора аренды гостиничная деятельность осуществлялась арендаторами здания с 16 июня 2020 г, эксперт правомерно исходил из того, что информации об операционной деятельности этого бизнеса на дату оценки будет недостаточно для объективной рыночной оценки в соответствии с подпунктом "з" пункта 23 ФСО N 7.

При этом, пункт 23 Федерального стандарта оценки не содержит императивных требований к учету оценщиком такой информации.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 24 ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование, не противоречит приведенным выше нормам федеральных стандартов оценки и целям оценки.

Выбор методов оценки произведен экспертом в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом требований пункта 2 ФСО V.

Доказательств того, что вследствие неиспользования экспертом доходного и затратного подхода итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не является достоверной, апелляционная жалоба не содержит.

Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в обжалуемом решении суда.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 29 мая 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 14 ноября 2023 г.

Председательствующий

Судьи