Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 октября 2023 г. по делу N 66а-1649/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Семейкиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-532/2023 по административному исковому заявлению Кривоносова С.В. к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", ППК "Роскадастр" в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 1 августа 2023 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, объяснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края - Агарковой А.А, поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя Кривоносова С.В. - Рубан К.С, полагавшей решение подлежащим оставлению без изменению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кривоносов С.В. обратился 13 апреля 2023 года в Краснодарский краевой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 6 087 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительная промышленность (6.6), склады (6.9), складские площадки (6.9.1), местоположение: "адрес"

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года N 2449 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером N в размере 12 329 461, 98 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 23 декабря 2022 года, подлежат применению с 1 января 2023 года и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 26 января 2023 года N А-06/23, выполненному оценщиком ООО "ИМПЕРА" Терехиной Н.В. составляет на ту же дату 6 551 803 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право административного истца на взимание арендной платы в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года - 6 551 803 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Джубгского городского поселения Туапсинского района, администрация Туапсинского района.

Определением от 2 мая 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено оценщику НЧУ "Южный Региональный Центр Экспертиз", производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 30 июня 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Чичкан С.А. от 7 июня 2023 года N 162/06/23 о рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2022 года - 9 980 604 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 1 августа 2023 года административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 9 980 604 руб.

Этим же решением с Кривоносова С.В. взыскана в пользу НЧУ "Южный Региональный Центр Экспертиз" оплата за производство судебной экспертизы в размере 100 000 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью в размере 19, 05 % окажет негативное влияние на наполняемость бюджета. Также полагает, что проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению.

Обращает внимание на отсутствие объективных данных об ошибочности методики государственной кадастровой оценки и (или) неправильности ее применения по отношению к объекту оценки.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, которому указанный земельный участок принадлежит на основании договора аренды от 21 января 2013 года и соглашения об уступке права аренды от 28 января 2013 года, заключенных с учетом дополнительного соглашения от 27 мая 2022 года на срок до 14 ноября 2025 года, обязан вносить арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом изложенного Кривоносов С.В. обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН установленная по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2023 года и не пересматривалась.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости земельного участка с учетом заключения эксперта Чичкан С.А. от 7 июня 2023 года N 162/06/23, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2022 года составляет 9 980 604 руб.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оценка объекта проведена экспертом в рамках сравнительного подхода, отказ от проведения оценки земельного участка затратным и доходным подходами мотивирован экспертом.

При проведении оценки методом сравнения продаж эксперт в качестве объектов-аналогов отобрал пять земельных участков, каждый из которых расположен в Туапсинском районе Краснодарского края, предназначен для размещения объектов промышленного и складского назначения, предложен к продаже в июне-декабре 2021 года.

Оценщиком проведены корректировки на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на вид землепользования и др, размер корректировок принят на основе данных Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиелт и Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера.

Общий размер корректировок составил в отношении объекта-аналога N 1 - 24, 69%, объекта-аналога N 2 - 55, 44%, объекта-аналога N 3 - 32, 51%, объекта-аналога N 4 - 20, 35%, объекта-аналога N 5 - 23, 83%.

Согласно расчетам эксперта стоимость 1 кв.м составила 1 639, 66 руб. и находится в диапазоне рыночных цен на земельные участки производственного назначения от 694 руб./кв.м до 6 916 руб./кв.м.

Эксперт Чичкан С.А. предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Чичкан С.А. имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности 22 года, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости".

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Довод апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению, основано на неправильном толковании закона при том, что Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Вступившим в законную силу решением Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года N АКПИ22-93 по делу по заявлению об оспаривании в части распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р, установлено, что положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного указанным распоряжением Правительства РФ, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Таким образом, оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, которые не представили доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, а также не заявили ни в ходе производства в суде первой инстанции, ни на стадии производства по апелляционной жалобе на решение суда ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 19, 05 % и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом приведенных норм закона и их конституционно-правового толкования доводы департамента имущественных отношений о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года в соответствии с установленным порядком, равно как и о возможном уменьшении размера арендной платы сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта по основанию установления его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Решение суда в части взыскания оплаты за производство судебной экспертизы закону не противоречит и лицами, участвующими в деле, не обжаловано.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснодарского краевого суда от 1 августа 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2023 года.

Председательствующий

Судьи