Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 09 ноября 2023 г. по делу N 66а-1726/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Катанаевой А.С. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2022-001169-18 (3а-107/2023) по административному исковому заявлению Сунгурьяна Эдуарда Ружановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 9 августа 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, возражения против удовлетворения апелляционной жалобы представителя административного истца ФИО12 принимавшего участие в судебном заседании посредством использовании системы веб-конференции, пояснения эксперта ФИО13 судебная коллегия

установила:

Сунгурьян Э.Р. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес" а также нежилых помещений с кадастровыми номерами N, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером N по тому же адресу, номера на поэтажном плане 1-4, 17, 20-23, 26, 27/1, 28, 29, 31-35, 37, 38.

В обоснование требований административный истец указал на то, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость в соответствии с отчетом об оценке N К-22-78, выполненным 12 октября 2022 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Оценка.Право.Кадастр" ФИО14

Считая свои права как налогоплательщика нарушенными, административный истец просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером N в сумме 1 242 400 руб, с кадастровым номером N - 2 641 700 руб, N - 9 382 300 руб, N - 848 800 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 9 августа 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено; с учетом результатов повторной судебной оценочной экспертизы оспариваемая кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером N в сумме 1 512 841 руб, с кадастровым номером N - 3 499 466 руб, N - 13 441 452 руб, N - 1 050 687 руб.

Тем же решением датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 4 ноября 2022 г.

Не согласившись с решением суда, департамент имущественных отношений Краснодарского края в своей апелляционной жалобе просит его отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

В обоснование доводов в жалобе административный ответчик ссылается на отсутствие доказательств, свидетельствующих о недостоверности оспариваемой кадастровой стоимости, на допущенные экспертом ФИО15 в заключении от 28 июня 2023 г, положенном судом в обоснование выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости, нарушения требований законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность.

Представитель административного истца ФИО16 принявший участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством использовании системы веб-конференции, решение суда считал законным и обоснованным, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Административное дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, допросив эксперта ФИО17 проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, часть 1 статьи 245 КАС РФ).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО18 является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 50, 4 кв. м по адресу: "адрес" а также нежилых помещений с кадастровым номером N, площадью 123, 9 кв. м, с кадастровым номером N, площадью 475, 9 кв. м, с кадастровым номером N, площадью 37, 2 кв. м, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером N по тому же адресу, номера на поэтажном плане 1-4, 17, 20-23, 26, 27/1, 28, 29, 31-35, 37, 38.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена пиказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2021 г. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 1 866 550, 61 руб, с кадастровым номером N - 4 220 046, 39 руб, N - 16 209 201, 59 руб, N - 1 267 035, 72 руб. и применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2022 г.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, руководствуясь положениями статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации и статьей 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. N 3368-КЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", пришел к верному выводу, что поскольку объекты недвижимости принадлежат истцу на праве собственности, последний как налогоплательщик вправе оспорить их кадастровую стоимость путем установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения сомнений в обоснованности доказательств и достоверности определения рыночной стоимости, суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались (пункт 19).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины рыночной стоимости представил отчет, выполненный 12 октября 2022 г. оценщиком ФИО19 являющимся сотрудником общества с ограниченной ответственностью "Оценка.Право.Кадастр".

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, в целях проверки отчета об оценке на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), установления достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости на основании ходатайства административного истца определением суда первой инстанции от 14 декабря 2022 г. была назначена судебная оценочная экспертиза.

Оценив представленный административным истцом отчет, а также подготовленное по результатам судебной экспертизы экспертом ФИО20 (общество с ограниченной ответственностью "Луч") заключение от 10 марта 2023 г. по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что результаты оценки, произведенной в досудебном порядке, в нарушение требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) не могут быть признаны достоверными в связи с несоответствием отчета требованиям действовавших на дату его составления федеральных стандартов оценки подпунктов "з", "ж" пункта 8 ФСО N 3, подпунктов "б", "в", "г" пункта 11, подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7, и, как следствие, положены в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

С учетом изложенного, установив, что отчет был утвержден выступающим на стороне административного истца руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых правоотношениях, судебная коллегия полагает, что суд правомерно признал, что достоверность сведений, изложенных в отчете, не может не вызывать сомнения.

В соответствии с заключением от 10 марта 2023 г. экспертом ФИО21 при ответе на вопрос о рыночной стоимости объектов недвижимости последняя определена в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 741 000 руб, с кадастровым номером N - 2 708 000 руб, N - 10 400 000 руб, N - 813 000 руб.

Согласно подпункту "в" пункта 23 ФСО N 7 рыночная стоимость объекта недвижимости доходным подходом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В нарушение приведенных требований использованная при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом ФИО22 стоимость объектов-аналогов, не сопоставимых по местоположению (району расположению) с объектами оценки, не была скорректирована на выявленные различия, величина операционных расходов в размере 31 % не обоснована рыночными данными.

Данные обстоятельства послужили основанием для назначения судом первой инстанции на основании части 2 статьи 83 КАС РФ по делу повторной судебной оценочной экспертизы в целях определения достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ФИО23 (АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз") от 28 июня 2023 г, подготовленному по результатам проведения повторной экспертизы на основании определения суда от 18 апреля 2023 г, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 1 512 841 руб, с кадастровым номером N - 3 499 466 руб, N - 13 441 452 руб, N - 1 050 687 руб.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного ответчика, при разрешении заявленных требований суд первой инстанции пришел к верному выводу о величине рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости в соответствии указанным заключением эксперта по приведенным в решении основаниям.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 23 которого при применении доходного подхода метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (подпункт "в"). Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи (подпункт "ж").

Из заключения эксперта ФИО24 а также его письменных и устных пояснений, данных в ходе судебного заседания суду апелляционной инстанции, следует, что по результатам анализа рынка коммерческой недвижимости, исходя из его развитости, а также категории (типа), местоположения и площади объектов оценки, эксперт отказался от применения затратного подхода.

Отказ эксперта от сравнительного подхода обоснован отсутствием достаточного количества сходных с оцениваемым объектов, предлагаемых к продаже. Основания, по которым выявленные в ходе анализа рынка объекты были отвергнуты, приведены экспертом в таблице 5 заключения и административными ответчиками (заинтересованными лицами) не опровергнуты.

Для определения ставки арендной платы в рамках доходного подхода использованы среднерыночные данные по сдаче аналогичных объектов в аренду. В указанных целях эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимые по ценообразующим факторам (таблица 8); применил соответствующие корректировки на выявленные различия по их местоположению (району расположения), физическим характеристикам (типу объекта), этажу расположения (таблица 9).

В результате примененных корректировок эксперт рассчитал потенциальный валовый доход для объекта от сдачи в аренду в год; произвел расчет действительного валового дохода, операционных расходов на содержание объекта, чистый операционный доход за один год, размер которых основан на рыночных данных, приведенных в соответствующем Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.

Примененная экспертом ставка капитализации находится в пределах нижней границы доверительного интервала (9, 6 %) с учетом физических характеристик (площади) объектов оценки.

Отказ от применения корректировки на общую площадь обусловлен физическими характеристиками (площадью), предназначением объектов оценки и основан на рыночных данных, свидетельствующих о типичном для рынка в соответствующем сегменте наиболее эффективном использовании доходной недвижимости свыше 20 кв. м при сдаче в аренду блоками.

При этом, фактическая степень заполняемости (использования) арендопригодных площадей приведена к средневзвешенному значению путем применения соответствующего коэффициента (75 %).

Оснований не согласиться с использованной экспертом методологией судебная коллегия не усматривает.

Поскольку определение рыночной стоимости объектов экспертизы проводилось без учета стоимости относящегося к ним земельных участков, эксперт, руководствуясь пунктом 1 ФСО II, пунктом 25 ФСО N 7, в соответствии с условиями рынка учитывал величину рыночной стоимости земельного участка.

Полученная по результатам расчетов средневзвешенная стоимость аренды 1 кв. м соответствует среднему значению диапазона цен по результатам анализа рынка аренды в соответствующем сегменте г. Сочи (таблица 6), что свидетельствует об объективности результатов оценки.

Выбор методов оценки произведен экспертом в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом требований пункта 2 ФСО V, допускающего использование одного подхода и метода оценки, если их применение приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Доказательств того, что вследствие неиспользования экспертом сравнительного и затратного подходов итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не является достоверной, апелляционная жалоба не содержит.

Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в обжалуемом решении суда.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 9 августа 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 15 ноября 2023 г.

Председательствующий

Судьи