Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 10 октября 2023 г. по делу N 8Г-8558/2023[88-9116/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Куликовой И.И, судей Куратова А.А, Юдановой С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сафоновой Елены Владимировны к Оксенюк Анастасии Эдуардовне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании стоимости приобретенного имущества и убытков, прекращении права собственности на имущество за истцом, регистрации права собственности за ответчиком

по кассационной жалобе Оксенюк А.Э. на решение Южно-Сахалинского городского суда от 20 января 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 18 мая 2023 г.

Заслушав доклад судьи Куратова А.А, судебная коллегия

установила:

Сафонова Е.В. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указала, что 10 февраля 2021 г. между ней и Оксенюк А.Э. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" стоимостью 5 400 000 рублей. В ходе эксплуатации жилого дома она обнаружила скрытые существенные недостатки дома, влияющие на возможность постоянного безопасного проживания в жилом помещении, которые не могли быть выявлены при его покупке. Выявленные недостатки свидетельствуют о непригодности дома для проживания. На покупку дома использованы кредитные денежные средства, за пользование которыми уплачены проценты, которые составляют убытки в связи с расторжением договора. Истец, с учётом уточнения исковых требований, просила расторгнуть вышеуказанный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, возложить обязанность на ответчика вернуть денежные средства в размере 5 400 000 рублей, после возврата денежных средств прекратить право собственности Сафоновой Е.В. на спорное имущество, зарегистрировать право собственности на него за Оксенюк А.Э, взыскать с ответчика убытки в счет уплаты истцом кредитной организации процентов по кредитному договору, заключенному в целях приобретения недвижимого имущества, в сумме 574 456 рублей 18 копеек, а также расходы по уплате госпошлины и расходы по оплате услуг эксперта.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 20 января 2023 г. исковые требования Сафоновой Е.В. удовлетворены частично.

Судом постановлено расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по вышеуказанному адресу, заключенный 10 февраля 2021 г. между Оксенюк А.Э. и Сафоновой Е.В, прекратить право собственности Сафоновой Е.В. на указанные объекты недвижимости, зарегистрировать право собственности на указанное недвижимое имущество за Оксенюк А.Э.

С Оксенюк А.Э. в пользу Сафоновой Е.В. взысканы денежные средства, уплаченные по вышеуказанному договору в размере 5 100 000 рублей, убытки в размере 574 456 рублей 18 копеек, расходы по уплате государственной пошлины - 9245 рублей, расходы по оплате экспертизы -35000 рублей, а всего 5 718 701 рубль 18 копеек.

В удовлетворении исковых требований Сафоновой Е.В. к Оксенюк А.Э. о взыскании стоимости приобретенного по договору купли-продажи от 10 февраля 2021 г. имущества и расходов по уплате государственной пошлины в большем размере, отказано. Сафоновой Е.В. возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3199 рублей 55 копеек.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 18 мая 2023 г. решение суда первой инстанции изменено в части размера подлежащей взысканию стоимости приобретенного имущества и итоговой суммы. Определено взыскать с Оксенюк А.Э. в пользу Сафоновой Е.В. уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 10 февраля 2021 г. денежные средства в размере 5 400 000 рублей и итоговую сумму в размере 6 018 701 рубль 18 копеек.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Оксенюк А.Э. просит отменить принятые по делу судебные постановления в связи с допущенными судами нарушениями норм права и несоответствием выводов судов обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы указано, что суды пришли к ошибочному выводу, что экспертное заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим существенные скрытые недостатки жилого дома. Утверждает, что на момент покупки истцу были и могли быть известны все определенные недостатки дома, ей сообщалось о ходе и этапах строительства. Истец, проживавшая в доме с 31 декабря 2020 г, имела возможность отказаться от несения рисков, связанных с покупкой дома, осмотреть фундамент дома и отказаться от заключения договора 10 февраля 2021 г, в том числе по результатам ознакомления с отчётом оценщика от 21 января 2021г. Заявляет, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между сторонами не было. А имеющиеся недостатки дома не влияли на возможность его нормальной эксплуатации. Утверждает, что именно в результате ненадлежащего содержания Сафоновой Е.В. дома, он приведен в состояние непригодное для проживания, в том числе в результате проведенной истцом в доме перепланировки и переустройства.

В представленных возражениях представитель истца Сафонова Е.В. по доверенности Ний В.В. просит в удовлетворении кассационной жлобы отказать. Ссылаясь на положения п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ указывает, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, участвующие в деле, не явились. На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 ГПК РФ).

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу требований статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу требований пунктов 1, 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Сафонова Е.В. вселилась в спорное жилой дом в декабре 2020 г, где проживает по настоящее время.

10 февраля 2021 г. между Оксенюк А.Э. (продавец) и Сафоновой Е.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес".

Стороны согласовали стоимость жилого дома и земельного участка в размере 5400000 рублей, которая подлежит оплате в размере 1400000 рублей за счет собственных денежных средств покупателя. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 4000000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Сафоновой Е.В. в соответствии с кредитным договором от 10 февраля 2021 г.

Распиской в получении денег от 01 февраля 2021 г. и распиской без даты подтверждается, что Оксенюк А.Э. получила от Сафоновой Е.В. за приобретенные объекты недвижимости 370000 рублей и 446016 рублей 78 копеек соответственно.

С учётом дополнительного соглашения, заключенного между сторонами 01 февраля 2021 г, Оксенюк А.Э. получила от Сафоновой Е.В. 300000 рублей, при этом ниже указано о том, что данная денежная сумма Оксенюк А.Э. фактически не получена и получаться не будет.

10 февраля 2021 г. ПАО "Сбербанк России" перечислил ответчику в счет исполнения Сафоновой Е.В. вышеуказанного договора 4587383 рублей 22 копеек.

Право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН за Сафоновой Е.В. 24 февраля 2021 г.

01 августа 2021 г. Сафонова Е.В. направила в адрес ответчика Оксенюк А.Э. претензию об отказе от исполнения договора в связи с обнаружением существенных недостатков и возврате уплаченной по договору денежной суммы.

Для приобретения вышеуказанных объектов недвижимости Сафонова Е.В. 10 февраля 2021 г. заключила с ПАО "Сбербанк России" кредитный договор, по условиям которого истцу предоставлен кредит в размере 4000000 рублей под 8% годовых.

За период с 10 марта 2021 г. по 10 декабря 2022 г. Сафоновой Е.В. выплачены ПАО "Сбербанк России" проценты по кредитному договору в сумме 574496 рублей 98 копеек.

В соответствии с экспертным заключением ООО "СтройЗаказчик-Сервис" от 28 сентября 2022 г, спорный жилой дом не соответствует градостроительным нормам и требованиям действующих СНиП, нарушены требования Технического регламента о безопасности зданий и сооружений N 384-ФЗ по обеспечению безопасных условий для проживания и пребывания человека в здании и конструкции; данный жилой дом имеет существенные недостатки, в том числе скрытые при покупке дома; существенные недостатки жилого дома не могут быть устранены без нанесения несоразмерных расходов и без несоразмерной затраты времени, расходы составят порядка 8-9 миллионов рублей; существенные недостатки жилого дома возникли до вселения Сафоновой Е.В. в декабре 2020 г.; дом не является пригодным для постоянного проживания, создает опасность для жизни и здоровья проживающих в нем лиц.

Суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведёнными нормами материального права, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу, что продавец передала в пользование покупателя жилое помещение, а покупатель исполнила свои обязательства по договору купли-продажи: произвела оплату в полном объеме, приняла спорный объект. Между тем жилой дом до вселения в него истца и заключения договора купли-продажи имел скрытые существенные недостатки, неоговоренные продавцом, которые Сафонова Е.В. не могла обнаружить при визуальном осмотре. Также суд пришел к выводу, что выявленные скрытые существенные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов. А техническое состояние дома не соответствует действующим градостроительным нормам и требованиям, создает угрозу жизни и безопасности проживающим в нем лицам, дом не является пригодным для постоянного проживания. Указывая на то обстоятельство, что при изложенных обстоятельствах покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи и требовать возврата уплаченных денежных средств, суд удовлетворил исковые требования о расторжении между сторонами спорного договора купли-продажи, требования о прекращении права собственности истца на данное имущество с регистрацией права собственности за ответчиком. И взыскал с Оксенюк А.Э. в пользу Сафоновой Е.В. стоимость приобретенного имущества в размере 5100000 рублей. Также суд взыскал с ответчика в пользу истца убытки в виде уплаченных Сафоновой Е.В. процентов по кредитному договору в размере 574456 рублей 18 копеек.

Суд апелляционной инстанции, согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи, прекращении права собственности истца на спорное имущество с регистрацией права собственности за ответчиком. Проанализировав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции изменил решение суда в части взысканного размера стоимости приобретенного имущества.

Судебная коллегия находит, что судами допущены существенные нарушения норм права.

В силу статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 "О судебном решении" от 19 декабря 2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59 и 60 указанного Кодекса). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 того же Кодекса.

Оценка доказательств, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом.

Указанные требования норм процессуального закона судами в полной мере не были учтены.

Суд первой инстанции без приведения в судебном акте конкретных недостатков жилого дома, которые согласно выводам суда не были оговорены продавцом при продаже недвижимого имущества и квалифицируются как существенные, пришел к выводу, что покупатель в данном случае вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Также судом первой инстанции не приведены мотивы, по которым он пришел к выводу о том, что выявленные существенные недостатки не могли быть обнаружены Сафоновой Е.В. в период её проживания в доме с 31 декабря 2020 г. по 10 февраля 2021 г.

Данные нарушения судом апелляционной инстанции не устранены. Конкретные существенные недостатки жилого дома, не оговорённые продавцом, не установлены и в судебных актах не приведены; причины, по которым истец не имел возможности выявить скрытые недостатки, не установлены.

Также судами оставлены без надлежащей правовой оценки доводы ответчика о том, что именно в результате ненадлежащего содержания Сафоновой Е.В. дома, он приведен в состояние непригодное для проживания; что именно в результате проведенной истцом в доме перепланировки и переустройства нарушена конструктивная целостность дома, что привело к утрате его первоначальной прочности.

В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2).

С целью установления юридически значимых обстоятельств, при отсутствии экспертного заключения, опровергающего либо подтверждающего доводы ответчика, суду по смыслу части 2 статьи 12, частей 1, 2 статьи 56 и части 1 статьи 79 ГПК РФ следовало поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу строительно-технической судебной экспертизы, с целью выяснения вопросов о том, проводились ли с момента вселения Сафоновой Е.В. в жилом доме работы по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, а если проводились, то имеется ли причинно-следственная связь между проведённой истцом перепланировкой и (или) переустройством и выявленными скрытыми существенными недостатками жилого дома.

Допущенные нарушения норм процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон.

Руководствуясь статьёй 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Южно-Сахалинского городского суда от 20 января 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 18 мая 2023 г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи