Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 октября 2023 г. по делу N 66а-1715/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Семейкиной С.А., судей Солдатовой С.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-368/2023 (23OS0000-01-2023-000124-65) по административному исковому заявлению Графовой Яны Евгеньевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 19 июля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Графова Я.Е, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 53 399 +/-81 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2022 г.

В обосновании исковых требований указала, что результаты кадастровой оценки нарушают права и затрагивают законные интересы административного истца, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера арендных платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 19 июля 2023 г. административный иск Графовой Я.Е. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной удовлетворен.

Установлена в отношении объекта недвижимости ? земельного участка с кадастровым номером N, площадью 53399 +/-81 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 62172611 рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка кадастровым номером N остановлено считать 8 февраля 2023 г.

С департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" взыскано 100000 рублей за проведение судебной экспертизы.

В апелляционных жалобах представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края Погосян Ю.А. и представитель администрации муниципального образования город Краснодар Кривошеева А.А. считают решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просят решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению апеллянтов, кадастровая стоимость спорных земельных участков была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель; доказательства снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на тридцать и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки отсутствовали и уполномоченным органом не установлено, у суда отсутствовали основания для снижения кадастровой стоимости.

Считают нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка не доказанными. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлечет к уменьшению арендных платежей, которые в данном случае отнесены к источникам доходов бюджета, что в свою очередь повлияет на наполняемость бюджета.

Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, представитель департамента в апелляционной жалобе полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выполнено в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар Кривошеева А.А. в жалобе также считает неправомерной ссылку суда на пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Указывает на то, что истец не привел доказательств того, что арендодателем в лице администрации выражалось согласие на пересмотр кадастровой стоимости. Уменьшение размера кадастровой стоимости земельного участка повлияет на существенные условия договора аренды и наполняемость бюджета.

В отзыве на апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края представитель ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" Чернышева А.Е. просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение Краснодарского краевого суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Графова Я.Е, представители ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования г. Краснодар не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

В силу части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционных жалоб судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 53 399+/-81 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", административный истец Графова Я.Е. является плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 298008071, 22 рубля утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2449 от 26 сентября 2022 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края".

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При изложенных обстоятельствах суд верно сделал вывод, что истец как арендатор указанного объекта недвижимости вправе оспаривать кадастровую стоимость, размер которой является базой для налогообложения.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке от 27 января 2023 г. N N, выполненный ООО "Кадастр и Оценка". Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составила 56183000 рублей.

В соответствии с нормами, регламентирующими требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Руководствуясь вышеназванными нормами, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

С целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также расчета рыночной стоимости в случае, если отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" Д.

В соответствии с заключением судебной экспертизы НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" от 29 мая 2023 г. N рыночная стоимость оспариваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размере 62172611 рублей.

Изучив экспертное заключение, исследовав и проанализировав материалы дела, суд первой инстанции верно пришел к выводу о достоверной рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, который принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не соответствующим требованиям законодательства, и установив рыночную стоимость недвижимого имущества в соответствии с заключением эксперта.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции правильно указал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о несоответствии принятого судом экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности судебная коллегия находит выводы суда не подлежащими переоценке.

Как следует из заключения, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода.

Отказ эксперта от применения иных подходов был подробно обоснован экспертом, он не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Вопреки доводам о том, что принятые экспертом объекты-аналоги имеют иные виды разрешенного использования, чем объект исследования, вид разрешенного использования которого "деловое управление", судом верно сделан вывод, что возможности использования земельного участка может включать в себя коммерческое использование, в сегменте которого и были подобраны объекты-аналоги.

В заключении приведено подробное описание объектов аналогов и их характеристик. Все они являются объектами коммерческого использования, с возможностью применения вида разрешенного использования которого "деловое управление", все они как и объект оценки, находятся в общественно-деловых зонах, кроме аналога 1 (к которому применена корректировка на зону расположения).

Вопреки доводам ответчика о существенном различии площадей объекта оценки и объектов-аналогов, а также утверждению, что имелись аналоги, более близкие к объекту оценки по площади, судом верно отражено, что влияние размера площади на стоимость единицы измерения нивелируется корректирующими коэффициентам согласно справочника оценщика под редакцией Лейфера "Земельные участки-2022" табл.30. При этом правильно отмечено судом и то обстоятельство, что законодательство об оценочной деятельности, в том числе ФСО N7. П. 10, 11 не предусматривает ограничения в различии площадей между объектами оценки и объектами-аналогами.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с позицией суда, что при проведении экспертизы были подобраны сопоставимые объекты-аналоги из одного сегмента рынка, что в том числе подтверждается рассчитанным экспертом коэффициентом вариации, показывающим допустимый разброс скорректированных стоимостей 13, 95%, что не превышает регламентируемых стандартами 33%.

Эксперт был допрошен в судебном заседании, дал суду подробные и полные пояснения.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Оснований полагать, что стоимость объекта оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению у судебной коллегии не имеется.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, авторами апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было, а ссылка заинтересованного лица (ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ") на иные, приведенные им, объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки, необоснованная. Данные объекты не могут быть использованы, поскольку не соответствуют объекту оценки по существенным характеристикам, имеют разные ценообразующие факторы, находятся в активной деловой части города, в их описании отсутствует необходимая рыночная информация.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость в размере рыночной на основании заключения эксперта, которое является мотивированным, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Утверждения апелляционных жалоб о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Не усматривает суд апелляционной инстанции оснований и для несогласия с решением суда в части взыскания расходов по проведению судебной экспертизы.

Разрешая данное требование, суд, основываясь, в том числе на документах, подтверждающих оплату госпошлины и стоимость судебной экспертизы, правильно исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и пришел к выводу об отнесении всех судебных расходов на административного ответчика, поскольку при установлении кадастровой стоимости принадлежащего истцу объекта её расхождение с рыночной стоимостью не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и значительно превышает его.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Судом апелляционной инстанции отмечается также и то, что размер возлагаемых на административного ответчика судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы подтвержден финансово-экономическим обоснованием.

Стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертными учреждениями, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, поскольку решение суда принято при соблюдении норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 19 июля 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи