Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 ноября 2023 г. по делу N 66а-1727/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А, судей Солдатовой С.В, Капориной Е.Е, при ведении протокола секретарем судебного заседания Бедак Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-414/2023 (УИД 23OS0000-01-2023-000184-79) по административному исковому заявлению Лихачева Павла Борисовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционным жалобам административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Краснодарского краевого суда от 9 августа 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия

установила:

Лихачев П.Б, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 735 +/- 15 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленных требований указал, что считает кадастровую стоимость указанного земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 28 676 843, 4 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, нарушает права и законные интересы административного истца.

В обоснование заявленных требований представил отчет от 10 февраля 2023 г. N 526, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр недвижимости и оценки" (далее - ООО "Центр недвижимости и оценки") ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размере 19 534 000 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, определенного оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 4 апреля 2023 г. назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 27 июня 2023 г. N АК-030/23, подготовленное экспертом автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" (далее - АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз") ФИО11, согласно выводам которого, при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 23 042 875 руб.

Административный истец с учетом выводов судебной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 9 августа 2023 г. уточненное административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в размере 23 042 875 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 22 февраля 2023 г.

Не согласившись с вынесенным решением, заинтересованное лицо администрация муниципального образования город-курорт Геленджик подало апелляционную жалобу, в котором отмечает, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в полном соответствии с нормами действующего законодательства, на основании достоверных результатов государственной кадастровой оценки. Полагает, что положенное в основу обжалуемого решения экспертное заключение выполнено с нарушением требований федеральных стандартов оценки, отмечая необходимость поручения производства судебной экспертизы государственному экспертному учреждению. Считает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от арендных платежей, что повлияет на наполняемость бюджета. Просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении требований административного истца.

В апелляционной жалобе административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского отмечает незаконность и необоснованность вынесенного решения, просит его отменить, отказав в удовлетворении административных исковых требований. Полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в полном соответствии с нормами действующего законодательства, на основании достоверных результатов государственной кадастровой оценки. Отмечается необходимость поручения производства судебной экспертизы, положенной в основу обжалуемого решения, государственному экспертному учреждению. Считает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от арендных платежей, что повлияет на наполняемость бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы заинтересованного лица административным истцом представлено письменное возражение, в котором отмечается отсутствие оснований для отмены решения суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Лихачев П.Б, представители административных ответчиков департамента имущественных отношений Краснодарского края, государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

В представленном возражении на апелляционную жалобу административный истец просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив письменное возражение административного истца на апелляционную жалобу заинтересованного лица, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Лихачев П.Б. на основании договора аренды земельного участка от 28 февраля 2019 г. N 4000005647, заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Лихачевым П.Б, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 735 +/- 15 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: "адрес". Согласно приложению к договору аренды земельного участка, расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 7-14).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" в размере 28 676 843, 4 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 декабря 2022 г.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом был представлен отчет от 10 февраля 2023 г. N 526, выполненный оценщиком ООО "Центр недвижимости и оценки" ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размере 19 534 000 руб. (т. 1 л.д. 38-111).

Руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по результатам исследования отчета об оценке судом первой инстанции, с целью проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка, определением суда от 4 апреля 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза (т. 1 л.д. 140-144).

Согласно заключению эксперта от 27 июня 2023 г. N АК-030/23, подготовленному экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО12, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составила 23 042 875 руб. (т. 1 л.д. 155-225).

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение, суд пришел к верному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку оно отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Как следует из содержания заключения, экспертом составлено точное описание объекта исследования, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости.

По результатам анализа наиболее эффективного использования объекта экспертизы экспертом сделан вывод о том, что единственно возможным использованием, с точки зрения экономической целесообразности и максимальной продуктивности, является назначение объекта оценки, в соответствии с видом разрешенного использования (коммерческие объекты).

Эксперт произвел анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект экспертизы, исходя из информации, представленной на открытых Интернет-ресурсах, специализирующихся на купле-продаже и аренде недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта.

Предполагаемый срок рыночной экспозиции (продажа) объекта экспертизы составляет от 2 до 14 месяцев, согласно данным информационного ресурса некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru).

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применено среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 10, 1 %. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена понижающая корректировка на площадь в размерах 9, 4 %, 9, 4 %, 6, 4 %, соответственно. К объектам-аналогам N 2, N 3 применена повышающая корректировка на местоположение в размере 5 %. К объекту-аналогу N 3 применена повышающая корректировка на расположение относительно красной линии в размере 22 %. Величины введенных корректировок определены на основании данных издания "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А. и аналитических данных информационного ресурса некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru).

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционных жалоб о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Ссылка административного ответчика и заинтересованного лица на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельна, поскольку экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке обоснованно не был положен в основу решения суда по основаниям, которые лицами, участвующими в деле, в том числе заявителями апелляционных жалоб не оспариваются.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка обоснованно удовлетворены в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, в связи с чем решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционных жалоб не содержат, судебной коллегией не установлено.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 9 августа 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 13 ноября 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: