Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 ноября 2023 г. по делу N 33-44929/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И., судей фио, фио, при секретаре (помощнике) Шидаковой Р.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

дело по апелляционной жалобе истца Земельмана А. в лице представителя по доверенности фио на решение Перовского районного суда адрес от 08 февраля 2023 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Земельмана... к ООО "КОНАКОВО фио" о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда - отказать в полном объёме.

установила:

Истец Земельман А. обратился в суд с иском к ООО "КОНАКОВО фио" о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований истец указал, что 24.03.2021 г..между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 363, 6 кв.м, расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер... Истцом внесен задаток по предварительному договору в размере сумма Согласно п.1.2 договора, право собственности продавца зарегистрировано 10 января 2019 г..между тем, указанная информация не соответствует действительности, собственником объекта недвижимости являлось ООО "Наст". Согласно п.2.2 договора ответчик взял на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в течение 11 месяцев со дня заключения предварительного договора. Между тем свои обязательства ответчик не исполнил. Пунктом 3.1.1 предварительного договора установлена цена объекта недвижимости в размере сумма В нарушение своих обязательств ответчик после оформления права собственности за пределами срока, потребовал изменения цены договора, увеличив ее до сумма Истец считает действия ответчика неправомерными, грубо нарушающими его права как потребителя, являющимися попыткой навязать ему невыгодные условия кабальной сделки.

Прямые убытки, причиненные истцу в результате неисполнения ответчиком обязательств по договору, составили сумма, расходы по проведению ремонта в помещении (неотделимые улучшения) составили сумма С учетом изложенного, истец просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 24.03.2021 г, заключенный между Земельманов А. и ООО "КОНАКОВО фио", применить последствия недействительной сделки, взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма по предварительному договору купли-продажи от 24.03.2021 г, взыскать с ответчика неустойку в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, компенсацию морального вреда сумма, штраф в размере 50% от присужденной суммы, почтовые расходы, расходы по оплате услуг юриста в размере сумма

Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании против заявленных требований возражала, по доводам, изложенным в отзыве на иск. Также указала на пропуск истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица ООО "Наст" в судебное заседание не явился, направила в суд письменные пояснения, в которых просила в удовлетворении иска отказать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит истец Земельман А. в лице представителя по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика ООО "КОНАКОВО фио" по ордеру фио, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца, представителя третьего лица, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, поступивших на нее возражений, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям обжалуемое решение отвечает.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец обязан своевременно предоставлять необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В соответствии с п.1, п.4 ст. 12 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.03.2021 г. между Земельманом А. и ООО "КОНАКОВО фио" был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 363, 6 кв.м, расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер...

Согласно п.2.2 договора основной договор должен быть заключен в течение 11 месяцев со дня заключения предварительного договора, но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на помещение.

На основании п. 2.1. договора покупатель обязуется принять и оплатить помещение на условиях предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п.3.1. договора покупатель обязан оплатить продавцу цену договора, которая состоит из:

3.1.1 цены помещения, которая составляет сумма

3.1.2 процентов в размере 12% годовых, начисляемых на цену помещения со дня заключения настоящего договора до дня открытия аккредитива согласно п. 3.2. договора, либо до дня полной оплаты цены договора согласно п. 3.3 договора.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что истцом внесен задаток по предварительному договору в размере сумма В п.1.2 договора указано, что право собственности продавца зарегистрировано 10 января 2019 г, между тем, указанная информация не соответствует действительности, собственником объекта недвижимости являлось ООО "Наст". Свои обязательства ответчик не исполнил. В нарушение своих обязательств ответчик после оформления права собственности за пределами срока, потребовал изменения цены договора, увеличив ее до сумма

Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на то, что истец уклонился от подписания основного договора купли-продажи. 24.02.2022 г. при встрече представитель ответчика вручил истцу лично договор купли-продажи нежилого помещения для подписания, однако Земельман А. отказался от его подписания, сославшись на отсутствие денежных средств. Ответчик повторно направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи. Между тем истец свои обязательства по предварительному договору не выполнил, от заключения основного договора уклонился.

Разрешая исковые требования суд, полагал их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец Земельман А. является профессиональным брокером по сделкам с ценными бумагами и товарами (код ОКВЭД 66.12), что подтверждается выпиской из ЕГРИП истца от 26.10.2022 г. N ИЭ9965-22-146217093.

В марте 2021 года истец предложил заключить сделку по покупке товара (нежилого помещения) в определенный срок (в течение 11 месяцев) по заранее оговоренной цене (181, 8 сумма прописью плюс 12% годовых), о чем сторонами заключен предварительный договор.

24.03.2021 г. между ООО "Наст" (арендодатель) и Земельманом А. (арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет Земельману А. в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, площадью 363, 6 кв.м, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер...

По акту приема-передачи помещения от 24.03.2021 г. арендодатель передал, а Земельман А. принял в аренду указанное помещение.

Согласно п.2.3 договора аренды помещение принадлежит арендодателю (ООО "Наст") на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации N... от 10.01.2019 г.

24.03.2021 г. между ООО "Конаково фио" (продавец) и Земельманом А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи.

Согласно п.2.2. предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение 11 месяцев, но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на помещение. Цена помещения и порядок оплаты определен в п.3.1-3.9 предварительного договора.

Действующее законодательство разрешает заключение предварительного договора купли-продажи в отношении товара, который будет приобретен продавцом в будущем (п.2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ, п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N49).

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п.3.8 предварительного договора покупатель обязуется в срок не позднее пяти рабочих дней со дня заключения договора выплатить продавцу задаток в размере сумма В случае нарушения покупателем своих обязательств по предварительному договору или основному договору, либо в случае прекращения предварительного договора или основного договора не по вине продавца - задаток покупателю не возвращается.

Сумма задатка составила около 4 % от общей цены помещения, то есть несущественно по отношению к общей цене помещения.

Согласно п.7.1 предварительного договора Земельман А. подтвердил, что получил от продавца всю необходимую, достоверную и удовлетворяющую покупателя информацию, включая, но не ограничиваясь, о полном объеме своих прав и обязанностей по договору, а также о характеристиках помещения, полностью осмотрел и проверил состояние и техническое оснащение помещения, все положения договора покупателю разъяснены и понятны, возражений у покупателя не имеется.

Письмом от 31.01.2022 г. истец попросил ответчика исполнить п. 2.2 предварительного договора, а именно: зарегистрировать право собственности ООО "КОНАКОВО фио" на помещение, сообщил об отсутствии с его стороны каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению основного договора, и сообщил о готовности заключить договор.

Письмом от 17.02.2022 г. ответчик направил истцу почтой и электронной почтой договор купли-продажи нежилого помещения от 11.01.2022 г, заключенный между ООО "Наст" (продавец) и ООО "КОНАКОВО фио" (покупатель), технический паспорт помещения, справку об эксплуатационных расходах по помещению за 12 месяцев, справку управляющей компании об отсутствии задолженности.

Письмом от 22.02.2022 г. ответчик направил истцу почтой и электронной почтой выписку из ЕГРН, подтверждающую государственную регистрацию права собственности ООО "КОНАКОВО фио" на указанное помещение, справку ООО УК "Федерейшн групп" от 18.02.2022 г. об отсутствии задолженности за эксплуатационные и коммунальные услуги за помещение. Одновременно ответчик просил согласовать и подтвердить точную дату и время заключения основного договора.

24.02.2022 г. представитель ответчика вручил лично Земельману А. договор купли-продажи нежилого помещения на подписание, что подтверждается собственноручной отметкой Земельмана А. на экземпляре договора. Однако Земельман А. отказался от его подписания, сославшись на отсутствие денежных средств и необходимость получения банковского кредита.

24.02.2022 г. ответчик направил истцу почтой и электронной почтой договор купли-продажи нежилого помещения на подписание. При этом, ответчик согласился продлить срок оплаты до 14.03.2022 г, однако истец свои обязательства по предварительному договору не выполнил, от заключения основного договора уклонился.

Доводы истца о выдаче ему кредита на покупку помещения судом отклонены как несостоятельные, поскольку представленная истцом в материалы дела справка без номера и даты свидетельствует о возможности рассмотрения заявки на предоставление кредита и не является офертой банка, в связи с чем не принята судом в качестве допустимого и достоверного доказательства.

На основании изложенного, учитывая, что истец поставил заключение основного договора в зависимость от выдачи/невыдачи ему банковского кредита, что не предусмотрено предварительным договором и не соответствует ст. 429 ГК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для возврата Земельману А. суммы задатка, что соответствует п.3.8 предварительного договора и положениями ст.ст.380, 381 ГК РФ.

Доводы истца о недействительности договора со ссылкой на положения ст.ст.166-168 ГК РФ судом не приняты во внимание, поскольку оспариваемый предварительный договор не нарушает требования закона или иного правового акта.

В Определении Судебной коллегии Верховного суда РФ от 27.08.2020 г. N305-ЭС20-4693) указано, что любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него и правомочия продавца на отчуждение имущества.

Учитывая цену помещения (более сумма), иные условия предварительного договора (11-месячный срок, начисление процентов, задаток 7, 5 сумма прописью), наличие арендных правоотношений, а также профессиональный статус истца, суд критически отнесся к доводам истца о том, что ему не было известно о том, что собственником помещения являлось ООО "Наст".

В силу ч.5 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Согласно общедоступным сведениям из ЕГРН собственником помещения в период с 10.01.2019 г. по 22.02.2202 г. являлось ООО "Наст".

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что истец Земельман А. достоверно знал об этом, так как арендовал данное помещение у его собственника - ООО "Наст" (договор аренды нежилого помещения от 24.03.2021 г. и акт приема-передачи к нему) и вносил за него арендные платежи.

Кроме того, в п.2.2 предварительного договора прямо указано, что основной договор будет заключен после государственной регистрации права собственности продавца (ООО "КОНАКОВО фио") на помещение.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что указание в абз. 2 п.1.2 предварительного договора на запись регистрации N... от 10.01.2019 о регистрация права собственности ООО "КОНАКОВО фио" является технической ошибкой, которая не вводила истца в заблуждение относительно условий сделки.

При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что он якобы не знал и не проверял сведения о собственнике указанного помещения признаны судом несостоятельными.

Указанные обстоятельства также подтверждаются письменными пояснениями. представителя ООО "Наст".

В соответствии с п.5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как указано судом выше, истец арендовал помещение у собственника ООО "Наст" и оплачивал собственнику арендные платежи. Кроме того, в представленном истцом в материалы дела письме от 31.01.2022 г. истец просил ответчика исполнить п. 2.2 предварительного договора - зарегистрировать право собственности ответчика на помещение.

Таким образом, истец давал основания ответчику полагаться на действительность сделки (п.5 ст. 166 ГК РФ).

Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд исходил из того, что при обращении с данными иском Земельман А. не ссылается на нормы ГК РФ о недействительности сделки, а обращается в суд в рамках Закона о защите прав потребителей, ссылаясь на положения ст. 12 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", в связи с чем суд пришел к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Оценив относимость, допустимость и достоверность представленных доказательств в отдельности, а равно достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из правового анализа вышеприведенных норм в их взаимосвязи, а также с учетом установленных обстоятельств дела, суд счел требования истца не подлежащими удовлетворению, поскольку принятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи от 24.03.2021 ответчик исполнил в полном объеме, что следует из представленных ответчиком документов. Ответчик почтой направил истцу для подписания основной договор купли-продажи, от подписания которого истец отказался.

Судом установлено, что ответчик в полном объеме исполнял принятые на себя обязательства по договору, истец получил от продавца всю необходимую, достоверную и полную информацию, о полном объеме своих прав и обязанностей по договору, а также о характеристиках помещения, полностью осмотрел и проверил состояние и техническое оснащение помещения, все положения договора покупателю разъяснены и понятны, возражений у покупателя не имелось (п.7.1 договора), все условия сделки между сторонами были детального согласованы.

Доводы истца о том, что, не обладая специальными познаниями, он не мог сразу оценить последствия заключения сделки, так как полная информация не была доведена до него ответчиком в доступной и понятной ему форме, не нашли своего объективного подтверждения при рассмотрении дела, в связи с чем суд пришел к выводу, что права истца как потребителя при заключении предварительного договора купли-продажи от 24.03.2021 года ответчиком нарушены не были.

Таким образом, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст.67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы истца со ссылкой на пункт 3.1.1 договора об одностороннем изменении цены договора ответчиком судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с п. 3.1. договора цена договора состоит из: 3.1.1 цены помещения, которая составляет сумма; 3.1.2 процентов в размере 12% годовых, начисляемых на цену помещения со дня заключения настоящего договора до дня открытия аккредитива согласно п. 3.2. договора, либо до дня полной оплаты цены договора согласно п. 3.3 договора. При подписании договора истец согласился со всеми его существенными условиями, в том числе о цене договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленному истцом в подтверждение наличия денежных средств на покупку помещения письму адрес, оснований не согласиться с которой у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, согласно ответу ООО "Газстройинвест", 17.03.2021 года Земельман А. и ООО "Газстройинвест" заключили договор на оказание юридических услуг по сопровождению сделки N с03-21 по приобретению Земельманом А. нежилого помещения с кадастровым номером.., по просьбе фио ООО "Газстройинвест" в период с 24.03.2021 года по 23.05.2022 года оказывало истцу юридические услуги путем консультирования по вопросам взаимодействия с банками. Так как Земельман А. не смог получить кредитные средства в установленный предварительным договором срок, он не исполнил обязательство по приобретению и оплате помещения.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию в исковом заявлении, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута.

Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм процессуального законодательства судебной коллегией по делу не установлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд разрешилспор на основании норм права, подлежащих применению, с достаточной полнотой исследовал все доказательства собранные в ходе разрешения спора, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены и признаются судебной коллегией необоснованными, так как своего правового и документального подтверждения в материалах дела не нашли, выводов суда первой инстанции не опровергли.

Выводы суда подробно изложены и мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Перовского районного суда адрес от 08 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи