Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 22 ноября 2023 г. по делу N 66а-2246/2023

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кузьмичева В.А, судей Бушминой А.Е, Рогожиной Е.В, при секретаре Юриной Т.М, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению Логиновой Е.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" на решение Самарского областного суда от 22 августа 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Кузьмичева В.А, объяснения представителя государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" ФИО7, возражения представителя ФИО1 - ФИО8, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости "данные изъяты" рублей, указав, что является собственником нежилого здания, расположенного на указанном земельном участке, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца как пользователя земельного участка, обладающего преимущественным правом его аренды и выкупа.

Решением Самарского областного суда от 22 августа 2023 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года в размере "данные изъяты" рублей.

В апелляционной жалобе государственное бюджетное учреждение Самарской области "Центр кадастровой оценки" (далее - ГБУ СО "ЦКО") просит решение отменить. В обоснование доводов жалобы указано, что заключение судебной экспертизы не могло быть положено в основу принятого по делу судебного решения, поскольку оно не соответствует федеральным стандартам оценки, экспертом допущены существенные нарушения в части определения сегмента рынка, а также отбора объектов аналогов.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом представлены возражения об их необоснованности и законности судебного решения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что Логинова Е.В. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 3500 кв. м, почтовый адрес ориентира: "адрес".

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года N935 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области" по состоянию на 1 января 2020 года в размере "данные изъяты" рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере "данные изъяты" рублей имеет статус архивной, поскольку приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 25 ноября 2022 года N 2181 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Самарской области, и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Самарской области" по состоянию на 1 января 2022 года утверждена новая кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере "данные изъяты" рублей. Данная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2023 года.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость объекта, истец в подтверждение своих доводов представил составленный обществом с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет "данные изъяты" рублей.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке от кадастровой стоимости, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила "данные изъяты" рубль.

В связи с сомнениями в правильности и обоснованности заключения эксперта в части выводов о рыночной стоимости объекта недвижимости, по ходатайству представителя административного истца по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"".

Согласно заключению повторной судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" рублей.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение повторной судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" соответствует требованиям федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки; является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они обоснованы, соответствуют обстоятельствам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив заключение эксперта ООО " "данные изъяты"" по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", Федерального стандарта оценки "Виды стоимости (ФСО II)", Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)", Федерального стандарта оценки "Задание на оценку (ФСО IV)", Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 N 200, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены материалы административного дела, итоговый вывод о величине рыночной стоимости не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок с использованием сравнительного подхода, метод регрессивного анализа.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о необоснованном подобранном методе оценки, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения (пункт 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7, статья 14 Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности").

По результатам анализа рынка экспертом была произведена выборка 10 предложений относительно объекта оценки, подлежащих исследованию, с сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата, информация о чем представлена в таблице, содержащейся в заключении.

Вопреки позиции апелляционной жалобы административного ответчика, суд обоснованно заключил, что экспертом проведен должный анализ рынка в соответствующем сегменте. Заключение эксперта содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также отвечает требованиям относимости, допустимости и, следовательно, не вызывает сомнений в достоверности.

Спорный земельный участок фактически используется под производственно-складскую деятельность, не обеспечен для строительства магазина коммуникациями, не обеспечен подъездными путями, застройка жилыми домами в ближайшем окружении отсутствует, отсутствует потребительский поток.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11, 20 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта (производственно-складского назначения), в связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Проводя анализ рынка земельных участков производственно-складского назначения, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка максимально сопоставимых объектов-аналогов с учетом обеспечения максимального значения коэффициентов детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

В экспертном заключении представлена таблица, содержащая анализ предложений продажи объектов недвижимости, в которой указаны используемые источники информации об объектах-аналогах, а также имеются скан-копии страницы Базы данных "Территориальное агентство оценки "АДОН", где размещены предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов исследованы зависимости числовых и качественных значений ценообразующих факторов, наиболее влияющих на результирующий признак, для выполнения расчетов были оставлены следующие факторные переменные: качественная характеристика промышленной зоны, площадь земельного участка, наличие инженерных коммуникаций, стоимость с учетом скидки на торг, в связи с чем вопреки доводам апелляционной жалобы такие факторы как "расположение относительно автомагистрали", "свободный подъезд", "инженерно-геологические условия" не оказывают значительного влияния на цену земельного участка.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО). Его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода и отказ от использования методов доходного и затратного подходов является мотивированным и корректным. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. В качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подхода к оценке, его метода (метод регрессионного анализа), подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям ФСО, какими-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

К таким выводам судебная коллегия приходит по результатам анализа и оценки всей совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, включая отчет об оценке, заключение эксперта ФБУ "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, ходатайства Логиновой Е.В. о проведении повторной экспертизы, заключение эксперта ООО " "данные изъяты"", возражений ГБУ СО ЦКО на экспертное заключение по административному исковому заявлению, объяснения эксперта, которые позволяют констатировать правильность установления применительно к обстоятельствам настоящего дела итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости именно в вышеназванном размере и невозможность ее установления в каком-либо ином размере.

Доводы жалобы аналогичны доводам, которые проверялись судом первой инстанции и справедливо с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

На все представленные по административному делу замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений административного ответчика о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

По существу представленных замечаний, с учетом полученных пояснений эксперта, судебная коллегия приходит к выводу о том, что они основаны на произвольном толковании исследовательской части заключения эксперта.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что заключение повторной судебной экспертизы отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на юридически значимую дату (1 января 2020 года).

В абзаце втором пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Учитывая, что приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 25 ноября 2022 года N 2181 внесены сведения о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости с периодом ее применения с 1 января 2023 года, судебное решение надлежит дополнить указанием на период применения оспариваемой кадастровой стоимости до 31 декабря 2022 года.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 310 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Самарского областного суда от 22 августа 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" - без удовлетворения.

Дополнить решение Самарского областного суда от 22 августа 2023 года указанием на период действия определенной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N до 31 декабря 2022 года.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Самарский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 ноября 2023 года.

Председательствующий

Судьи