Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Дементьевой Е.И., судей фио, фио, с участием прокурора фио, при помощниках фио, Варфоломеевой М.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца (по первоначальному иску) ООО "КУЗН" по доверенности фио, апелляционному представлению заместителя Перовского межрайонного прокурора адрес фио на решение Перовского районного суда адрес от 22 сентября 2021 года, которым постановлено:
Взыскать с Гореловой Людмилы Владимировны в пользу ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" сумму в размере сумма
В остальной части иска - отказать.
В удовлетворении встречного иска Гореловой Людмилы Владимировны к ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, по иску Гореловой Людмилы Владимировны к ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" об обязании передать недвижимое имущество по договору купли-продажи в собственность - отказать,
УСТАНОВИЛА:
истец ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" (далее - ООО "КУЗН") обратилось в суд с иском к ответчику Гореловой Л.В. о взыскании суммы задолженности, выселении.
В обоснование заявленных исковых требований ООО "КУЗН" ссылалось на то, что 04 августа 2008 года между ООО "КУЗН" и Гореловой Л.В. заключен договор аренды квартиры с правом выкупа N 2/34/131 в отношении квартиры N 92, расположенной по адресу: адрес.
В течение срока действия договора аренды размер арендной платы неоднократно менялся по договоренности сторон путем передачи арендатору измененных графиков платежей, который принимался арендатором к исполнению и исполнялся.
30 июня 2018 года договор аренды прекратился. Ответчик правом выкупа квартиры не воспользовался, квартиру не освободил и не возвратил по акту.
На дату прекращения срока действия договора аренды 30 июня 2018 года, образовалась переплата по арендным платежам, произведенным ответчиком в пользу истца по договору аренды, в размере сумма
До настоящего времени ответчик квартиру не освободил.
Согласно окончательной редакции уточненных исковых требований, истец ООО "КУЗН" просило выселить из квартиры N 92, расположенной по адресу: адрес, Горелову Л.В, а также всех иных лиц, проживающих в данной квартире; взыскать с Гореловой Л.В. арендную плату за фактическое пользование квартирой с 01 июля 2018 года по 25 января 2021 года в размере сумма; арендную плату за фактическое пользование квартирой с 26 января 2021 года по дату исполнения решения суда из расчета сумма за 1 (один) календарный день пользования квартирой в рублевом эквиваленте по курсу доллара США, установленному Банком России к российскому рублю на дату платежа; расходы по оплате государственной пошлины.
Ответчиком Гореловой Л.В. заявлены встречные исковые требования к ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" о взыскании неосновательного обогащения, процентов.
В обоснование встречных исковых требований Горелова Л.В. ссылалась на то, что 04.08.2008 г. между Гореловой Л.В. и ООО "КУЗН" заключен договор аренды квартиры с правом выкупа N 2/34/131 в отношении квартиры N 92, расположенной по адресу адрес.
Как усматривается из материалов дела, письмом истца от 14 ноября 2019 года ответчик Горелова Л.В. проинформирована о том, что ей предлагается рассмотреть вопрос о приобретении в собственность квартиры по цене 5 767 182, 222 руб, которая образуется за счет сумм денежных средств в размере сумма, уже выплаченных Гореловой Л.В. по платёжному поручению N762 от 19.12.2011 года и сумма (что эквивалентно сумма), учитываемых ООО "КУЗН" в качестве переплаты по договору аренды, на которое ответчик дала согласие.
Однако, оставшуюся переплату в размере сумма, как следует из расчета Гореловой Л.В, подлежащую уплате в счет выкупа квартиры, ООО "КУЗН" не признает. Указанное обстоятельство лишает права Горелову Л.В. на выкуп жилого помещения в силу договора аренды, поскольку ООО "КУЗН" отказывается подписать акт сверки расчетов.
Истец (по встречному иску) Горелова Л.В. просила взыскать с ООО "КУЗН" неосновательное обогащение в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, оплаченную государственную пошлину.
Кроме того, в производстве Перовского районного суда адрес находилось гражданское дело по иску Гореловой Л.В. к ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" об обязании передать недвижимое имущество по договору купли-продажи в собственность.
Определением Перовского районного суда адрес от 09.08.2021 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Истец Горелова Л.В, ссылаясь на указанные выше обстоятельства, просила обязать ответчика передать квартиру N 92, расположенную по адресу адрес, в собственность истца.
Истец (по первоначальному иску) ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить в полном объеме.
Ответчик (по первоначальному иску) Горелова Л.В. в судебное заседание явилась, первоначальные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.
Судом постановлено приведенное выше решение, не согласившись с которым, представителем истца (по первоначальному иску) ООО "КУЗН" по доверенности фио, подана апелляционная жалоба, заместителем Перовского межрайонного прокурора адрес фио подано апелляционное представление.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 апреля 2022 года решение Перовского районного суда адрес от 22 сентября 2021 года в части отказа в удовлетворении требований ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" о выселении Гореловой Людмилы Владимировны отменено. Судебная коллегия постановилав указанной части новое решение: выселить Горелову Людмилу Владимировну из квартиры N 92, расположенной по адресу: адрес. В остальной части решение Перовского районного суда адрес от 22 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ООО "КУЗН" - без удовлетворения (т. 3 л.д. 220-227).
Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02 августа 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 апреля 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Московский городской суд.
Представитель истца (по первоначальному иску) ООО "КУЗН" по доверенности фио в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы и апелляционного представления поддержала.
Ответчик (по первоначальному иску) Горелова Л.В. и ее представитель по доверенности фио в заседание судебной коллегии явились, возражали по доводам апелляционной жалобы и апелляционного представления.
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Вышеуказанным требованиям постановленное решение суда в полном объеме не отвечает.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца (по первоначальному иску) ООО "КУЗН" по доверенности фио, ответчика (по первоначальному иску) Горелову Л.В. и ее представителя по доверенности фио, эксперта фио, заключение прокурора фио, полагавшей решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований о выселении по доводам апелляционного представления, обсудив доводы апелляционной жалобы и апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
На основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Судом установлено судом, что 04 августа 2008 года между ООО "КУЗН" и Гореловой Л.В. был заключен договор аренды квартиры с правом выкупа N 2/34/131 в отношении квартиры N 92, расположенной по адресу: адрес.
Квартира имеет кадастровый номер 77:03:0007002:4541 (ранее условный номер 1-574464) и принадлежит ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права бланк серия 77АЖ 818843, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 01 августа 2008 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 01.08.2008г. сделана запись регистрации N 77-77-8 031/2008-89.
Согласно договору аренды от 04.08.2008 года, квартира была предоставлена ответчику в аренду на срок с 04 августа 2008 года по 28 июня 2013 года.
В соответствии с п. 5.1. договора аренды за пользование квартирой арендатор ежемесячно вносит арендную плату. Размер арендной платы и сроки ее уплаты, установлены графиком арендных платежей (приложение N 2 к Договору аренды). Оплата производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа.
Согласно п. 5.4. платежи, предусмотренные договором аренды, уплачиваются в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя.
В течение срока действия договора аренды размер арендной платы неоднократно менялся по договоренности сторон путем передачи арендатору измененных графиков платежей, который принимался арендатором к исполнению и исполнялся.
Ответчик регулярно оплачивал в пользу истца арендные платежи за пользование квартирой, согласно вышеуказанным графикам арендных платежей, полученным от ООО "КУЗН".
Пунктами 1.1 и 8 договора аренды предусмотрено, что арендодатель передает арендатору квартиру с правом выкупа квартиры. Арендатор имеет право на выкуп квартиры, если он внес арендодателю всю причитающуюся ему арендную плату на момент выкупа, но не позднее 28 июня 2013 года (п. 4.1 договора), а также иные платежи, согласно требованиям п. 5 и п. 10 договора аренды.
Согласно пункту 9.1 договора, сторонами установлена цена выкупа квартиры, которая составляла 220 000 у.е. (двести двадцать тысяч условных единиц) в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее сумма.
При этом, согласно условиям договора аренды 1 у.е. равен сумма в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее сумма.
19 декабря 2011 года арендатором в счет выкупа квартиры были внесены денежные средства в размере сумма путем перевода указанных денежных средств на расчетный счет арендодателя, что в долларах США по курсу Банка России на дату платежа, который на 19 декабря 2011 года был установлен в размере сумма, составило сумма. Таким образом, остаток выкупной цены за квартиру по договору аренды, подлежащий уплате арендатором арендодателю, составил сумма.
Иные денежные средства в счет выкупа квартиры арендодателю не поступали.
До истечения срока действия договора аренды между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о продлении срока действия договора аренды на период с 28 июня 2013 года по 30 июня 2018 года, в связи с чем истцом ответчику было передано для подписания дополнительное соглашение к договору аренды от 28 июня 2013 года с приложением графика, предусматривающего размеры арендных платежей, сроки их оплаты на период с 28 июня 2013 года по 30 июня 2018 года, а также размер и срок уплаты оставшейся цены выкупа квартиры в размере 59950, 14 у.е. (1 у.е. равен сумма в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее сумма). Дата уплаты остатка выкупной стоимости квартиры - 30.06.2018 года.
На протяжении периода с 28 июня 2013 года по 30 июня 2018 года ответчик пользовался квартирой и добровольно уплачивал в пользу истца арендные платежи согласно вышеуказанному графику арендных платежей (приложение N 5 к договору аренды).
25 июня 2018 года ответчику было вручено уведомление истца с напоминанием об истечении 30 июня 2018 года срока действия договора аренды, необходимости воспользоваться правом выкупа квартиры, либо передать квартиру истцу по акту приема - передачи в соответствии с условиями договора аренды.
30 июня 2018 года договор аренды прекратился. Ответчик правом выкупа квартиры не воспользовался. Квартиру не освободил и не возвратил по акту.
На дату прекращения срока действия Договора аренды 30 июня 2018 года, образовалась переплата по арендным платежам, произведенным ответчиком в пользу истца по договору аренды, в размере сумма
Данное уведомление было получено ответчиком 20 декабря 2019 года. Ответ на него истец от ответчика не получил.
До настоящего времени ответчик Горелова Л.В. квартиру не освободила.
На 25 января 2021 года период фактического пользования ответчиком квартирой после истечения срока действия договора аренды составил 940 календарных дней, соответственно размер задолженности по арендной плате за данный период составляет 23 161, 6 условных единиц.
В связи с тем, что истцом на дату прекращения договора аренды учитывается излишне уплаченная ответчиком по договору аренды арендная плата в размере сумма, размер задолженности ответчика по арендным платежам за фактическое пользование квартирой с момента прекращения договора аренды по 25 января 2021 года подлежит уменьшению на указанную сумму.
Соответственно размер задолженности ответчика по арендным платежам за фактическое пользование квартирой в период с 01 июля 2018 года по 25 января 2021 года составляет сумма, что в эквиваленте по курсу доллара США по отношению к рублю Российской Федерации, установленному Банком России на 25 января 2021 года в размере 74, 3615 руб, составляет сумма
Изучив расчет задолженности по арендным платежам, суд счел его законным, обоснованным, рассчитанным в соответствии с нормами материального права.
Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь ст.ст. 8, 209, 304, 309, 421, 425, 434, 435, 438, 454, 606, 610, 614, 624, 1102, 1109 ГК РФ, ст. 35 ЖК адрес письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований ООО "КУЗН" и взыскании с Гореловой Л.В. в пользу ООО "КУЗН" задолженности по арендным платежам за фактическое пользование квартирой в период с 01 июля 2018 года по 25 января 2021 года в размере сумма и исходил из того, что ответчик (по первоначальному иску) Горелова Л.В. доказательств, в опровержение доводов истца (по первоначальному) иску - ООО "КУЗН" не представила.
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований в части выселения из спорной квартиры ответчика (по первоначальному иску) и членов ее семьи, суд исходил из того, что договор аренды с правом выкупа между сторонами был заключен, сторонами он исполнялся в срок, указанный в договоре, арендные платежи вносились ответчиком регулярно и в полном объеме, более того, на момент истечения срока договора ответчик произвел переплату арендных платежей, что не оспаривалось сторонами и подтверждено материалами настоящего дела.
Доказательств нарушения ответчиком (по первоначальному иску) означенных прав в отношении истца (по первоначальному иску) не представлено, в связи с чем исковые требования в части выселения из квартиры N 92, расположенной по адресу: адрес, Гореловой Л.В, а также всех иных лиц, проживающих в данной квартире являются необоснованными.
Учитывая, что суд пришел к выводу об отказе в выселении Гореловой Л.В. из спорного жилого помещения, суд не взыскал задолженность по арендным платежам по дату фактического освобождения квартиры.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Гореловой Л.В. к ООО "КУЗН" о взыскании неосновательного обогащения, суд исходил из того, что Горелова Л.В. не доказала, что является потерпевшей стороной вследствие неосновательного обогащения, тогда как ООО "КУЗН" были представлены доказательства, подтверждающие наличие правовых оснований для получения им денежных средств от Гореловой Л.В.
Разрешая встречные требования, суд пришел к выводу о том, что воля Гореловой Л.В, знавшей об обязательствах по арендным платежам перед ООО "КУЗН", была направлена на передачу денежных средств ООО "КУЗН".
Горелова Л.В. не имела оснований рассчитывать на возврат спорных денежных средств, учитывая, что спорная квартира истцом по первоначальному иску по истечении договора аренды не освобождена, из чего не следует, что денежные средства переданы ответчику по встречному иску на возвратной основе.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Гореловой Л.В. к ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" об обязании передать недвижимое имущество по договору купли-продажи в собственность, суд исходил из того, что вопрос перехода права собственности на указанную квартиру возможен только в рамках заключенного между сторонами 04 августа 2008 года договора аренды квартиры с правом выкупа N 2/34/131 в отношении квартиры N 92, расположенной по адресу: адрес.
Поскольку судом было установлено, что обязательства по договору N 2/34/131 от 04 августа 2008 года Гореловой Л.В. исполнены не в полном объеме и настоящим решением суда с нее взыскана задолженность по указанному договору, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения требований истца Гореловой Л.В. о передаче ей недвижимого имущества по договору купли-продажи, поскольку договор купли- продажи, в рамках которого истец просила признать право собственности между сторонами не заключался. Доказательств обратного не представлено. Договор аренды жилого помещения с правом выкупа его в собственность имеет иной правовой характер, отличающийся от договора купли-продажи недвижимого имущества.
С выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных требований о выселении Гореловой Л.В, взыскании с нее задолженности по арендным платежам, а также в части отказа в удовлетворении встречного требования о взыскании с ООО "КУЗН" неосновательного обогащения судебная коллегия согласиться не может исходя из следующего.
Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 апреля 2022 года, суд кассационной инстанции указал, что с учетом содержания заявленных первоначальных и встречных исковых требований, объяснений сторон в процессе рассмотрения дела и представленных ими доказательств для разрешении возникшего между сторонами спора суд должен был правильно установить характер правоотношений сторон, определить правовые нормы, которыми они регулируются, с учетом заключенных сторонами договоров и требований закона определить срок действия договора, предусматривающего право пользования жилым помещением.
Спор, возникавший между сторонами, основан на заключенном ими договоре, предусматривающем передачу собственником (ООО "КУЗН") во временное владение и пользование Гореловой Л.В. жилого помещения для проживания по договору, поименованному сторонами как договор аренды квартиры с правом выкупа.
С учетом наименования договора суды при разрешении спора исходили из того, что сторонами заключен договор аренды и руководствовались положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
Таким образом, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.
В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (пункт 2).
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из приведенных правовых норм, передача собственником или управомоченным им лицом во временное владение и пользование жилого помещения для проживания в нем гражданину является договором найма и регламентируется нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соответственно, судам при разрешении спора, оценке прав и обязанностей сторон, срока действия договора необходимо было учитывать положения главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статей 683, 684, 687 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации не урегулирован порядок заключения договора найма с условием выкупа нанимаемого помещения, поэтому с учетом пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации суду при разрешении спора необходимо было учитывать также положения статьи 624, пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем в нарушение требований части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все с обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции не установлены, характер правоотношений определен неверно, расчет задолженности не проверен.
Также в нарушение требований статей 148, 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации состав лиц, которые должны участвовать в деле, судом не определен. Так, в исковом заявлении ООО "КУЗН" заявляло требование о выселении из спорного жилого помещения Гореловой Л.В. и всех лиц, проживающих в квартире. В объяснениях представитель истца указывал, что истец не может самостоятельно определить лиц, которые проживают и зарегистрированы в спорной квартире.
Однако, судом эти обстоятельства на обсуждение сторон не вынесены, состав лиц, чьи права затрагиваются вынесенным решением, не определен, к участию в деле эти лица не привлечены.
Судом отказано истцу во взыскании платы за пользование спорным жилым помещением за период с 26 января 2021 года по дату исполнения решения суда, при этом в нарушение требований пункта 2 части 3 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мотивы отказа в удовлетворении этой части исковых требований в решении не приведены.
Из материалов дела следует, что между сторонами на протяжении длительного времени имеются разногласия по вопросу о порядке оплаты обязательств по договору, определения размера исполненной и неисполненной части обязательств по выкупу помещения, определения размера задолженности.
Однако суд, формально сославшись на то, что принимает расчет истца и считает его достоверным, доводы сторон о порядке расчета платы по договору и определения задолженности не исследовал и не оценил.
Из содержания договора следует, что Горелова Л.В. имела обязательства по оплате платы за пользование квартирой (арендной платы) и обязательства по внесению платежей в выкуп квартиры. При этом сторонами платежи определены в условных единицах, соответствующих доллару США по курсу ЦБ РФ на дату платежа. Как установилсуд, размер платы по договору истцом неоднократно изменялся. Из материалов дела следует, что истцом неоднократно вносились изменения в свои расчеты задолженности.
В решении суда отсутствуют выводы суда относительно порядка расчета, курса доллара США, принимаемого при расчете платы, обоснования того, почему на 30 июня 2018 года у Гореловой Л.В. имелась переплата арендной плата и по какой причине указанная сумма была оценена истцом как переплата арендной платы, а не как сумма, уплаченная в выкуп квартиры.
Делая вывод о наличии задолженности фио по договору от 04 августа 2008 года, суд не дал оценку тому, что денежная сумма, внесенная Гореловой Л.В. по этому договору в счет выкупа помещения, находится у истца и ответчику не возвращена.
Судом апелляционной инстанции недостатки, допущенные судом первой инстанции, не устранены.
Если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ) (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16).
С учетом того, что решение суда в части выселения Гореловой Л.В. взаимосвязано с теми частями судебного акта, в которых содержатся выводы о сроке действия договора, прекращении права пользования жилым помещением, объема исполненных обязательств и размера задолженности, и обусловлена этими выводами, судебная коллегия признала необходимым проверить апелляционное определение в полном объем.
При повторном рассмотрении в судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем ответчика (по первоначальному иску) Гореловой Л.В. по доверенности фио заявлено ходатайство о назначении по делу финансово-экономической и бухгалтерской экспертизы.
Как пояснила в заседании суда апелляционной инстанции представитель Гореловой Л.В. истец ООО "КУЗН" распределяло денежные средства, которые оплачивала Горелова Л.В. по договору по своему усмотрению. Между тем, денежные средства, которые оплачивала Горелова Л.В. по договору, уплаченные сверх арендной платы должны были быть учтены в счет выкупной стоимости квартиры.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 января 2023 года по настоящему делу была назначена судебная финансово-экономическая бухгалтерская экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:
1/Установить точную сумму денежных средств, перечисленных
Гореловой Л.В. в адрес ООО "КУЗН" по договору аренды квартиры с правом
выкупа N 2/34/131.
2/ Соответствуют ли платежи Гореловой Л.В. по договору аренды квартиры с правом выкупа N 2/34/131 его условиям?
3/ Имеется ли переплата денежных средств по договору аренды квартиры с правом выкупа N2/34/131? Если да, то какова сумма переплаты?
4/ Соответствует ли данная сумма переплаты, сумме подлежащей выплате в счет выкупа основного долга по квартире по договору аренды квартиры с правом выкупа N 2/34/131?
5/ Соответствуют ли расчеты ответчика, представленные в судебное заседание в Московском городском суде, материалам гражданского дела N 33-0280/2023 (условиям договора, приложениям к договору, платежным документам)?
Проведение экспертизы поручено АНО "Центр научных исследований и экспертизы".
Согласно заключению АНО "Центр научных исследований и экспертизы" N ЭЗ-130/2023, эксперт пришел к следующим выводам:
1/ Сумма денежных средств, перечисленных в адрес ООО "КУЗН" по Договору аренды квартиры с правом выкупа N2/34/131 от 04.08.2008 г. составляет сумма, из которых: сумма - предоплата в счёт выкупа квартиры, сумма - платежи по договору аренды. Непосредственно от Гореловой Людмилы Владимировны денежных средств поступило сумма, остальные: от фио сумма и ЖСК "ВЕШНЯКИ-5" оплатили сумма
Также 03.08.2022 г. Гореловой Л.В. была осуществлена оплата по решению Перовского суда по делу N 2-107/2021 от 22.09.2021 г. в адрес ООО "КУЗН" суммы сумма и 17.10.2022 г. доплаты аренды установл. Решен. Перовск. район. Суд 22.09.21 по делу 2-0107/2022 в адрес УФК по адрес на сумму сумма
В выводах по вопросу 1 не оценивались взаимоотношения между Гореловой Л.В, фио, ЖСК "ВЕШНЯКИ-5" по поводу оплаты платежей по Договору аренды. Эксперт указал суммы денежных средств и их плательщиков. Расчет поступления был осуществлен в валюте платежа - российский рубль RUB. Соответствия платежей условиям договора аренды и наличия переплата по Договору аренды будет исследовано ниже.
2/ Условиями, касающимися платежей Гореловой Л.В, являются периодичность поступления (Порядок уплаты арендной платы), а также размеру арендной платы и выкупному платежу. Платежи Гореловой Л.В. в этой части не соответствуют условиям договора аренды квартиры с правом выкупа N2/34 131, так как допускались просрочки периодичности и размера поступления средств на счёт (представлены в Таблице N3 "отрицательное сальдо"), а также размера выкупного платежа - остаток на конец договора 59 950, 14 USD.
Результаты исследования по остатку выкупного платежа 59 950, 14 USD с декабря 2011 г. основаны на учёте сумм, поступивших в счет погашения выкупного платежа, а также назначении платежа. В исследовании по следующим вопросам эксперт исходил из возможности определения полного погашения платежа для выкупа квартиры, исходя из остатков на конец срока действия договора.
3/ Имеется переплата денежных средств по договору аренды квартиры с правом выкупа N2/34/131. Сумма переплаты составила на 30.06.2018 г.:
- с учётом увеличенной арендной платы, согласно Приложению N3: российский рубль - 843 086, 61, долл. США - 20 750, 23. При этом, сумма сумма USD рассчитывается путем сложения остатков на конец месяца и она не привязана к курсу USD по состоянию на 30.06.2018 г.
- без учёта увеличенной арендной платы, согласно Приложению N3: российский рубль - 1 550 071, 77, долл. США - 48 785, 48. При этом, сумма сумма USD рассчитывается путем сложения остатков на конец месяца и она не привязана к курсу USD по состоянию на 30.06.2018 г.
Необходимо отметить, что "переплата" - это сумма денежных средств, не уплаченных в счёт выкупной стоимости квартиры, а остаток на конец срока действия Договора аренды.
Результаты были получены на период с августа 2008 г. по июнь 2018 г. В исследовании по вопросу N3 не оценивались необходимые платежи, которые следует произвести после даты прекращения срока действия Договора аренды. Выкупной платеж должен составить 59 950, 14 USD, при учёте остатка данной суммы (в рублях, так как ООО "КУЗН" учитывала в рублях) не хватает на совершение выкупного платежа.
4/ Сумма переплаты как с учётом повышенной арендной платы, так и без учёта повышенной арендной платы по состоянию на 30.06.2018 г. не соответствовала остатку сумме, подлежащей в счёт выкупа квартиры по договору аренды N2/34/131.
Выводы по вопросу 4 были получены по состоянию на 30.06.2018 г, когда Договор аренды, согласно его условия должен был истечь. Так как выкупной платеж по квартире не был совершен в установленном размере эксперт считает, что начисление арендной платы должно продолжаться до даты его совершения.
После 30.06.2018 г. когда переплату денежных средств (ответ на вопрос N3), которую можно было засчитать в счёт выкупа квартиры: в остатке на конец месяца по RUB (13 434, 25 USD / 24 699, 78 USD), либо по USD 20 750, 23 или 48 785, 48. Примечание: первое значение - с повышением аренды / второе значение - без повышения аренды.
Эксперт самостоятельно рассчитал возможный размер арендной платы до 17.10.2022 г, когда Горелова Л.В. дополнительно оплатила сумма Похожий расчёт предоставила Горелова Л.В. в материалы дела, где содержится расчёт с июля 2018 г. по ноябрь 2022 г. Исходя из такого расчёта остаток выкупной стоимости квартиры составляет 37 314, 42 USD и 28 665, 72 USD (с учетом / без учета повышения арендных платежей).
Если учитывать переплату на конец месяца не в RUB, а в USD то на период до 17.10.2022 г. остаток выкупной стоимости квартиры составляет 29 998, 44 USD и 1 963, 19 USD (с учетом / без учета повышения арендных платежей). При использовании варианта: остаток на конец месяца учитывается в USD - поступивших платежей в адрес ООО КУЗН все равно не хватает на выкупной платёж по квартире.
В случае необходимости установления суммы, которую нужно произвести Гореловой Л.В. чтобы окончательно погасить задолженность по Договору аренды (выкупной платеж и арендную плату) на текущую дату (дату составления экспертного заключения) и без самостоятельного расчёта экспертом арендной ставки, необходимо поставить соответствующий в
