Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 июня 2009 г. N А14-7567/2008/249/23 Поскольку Общество предоставило в уполномоченный орган все необходимые для регистрации договора аренды документы, суд правомерно признал недействительным отказ Управления в государственной регистрации спорного договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 29 июня 2009 г. N А14-7567/2008/249/23
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от ОАО "Р" - не явились, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом, от Управления Федеральной регистрационной службы России по Воронежской области - М.Ш.В. - ведущего специалиста - эксперта, дов. N 08-д от 11.01.2009, от Администрации городского округа Воронеж (третье лицо) - не явились, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом, от Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации городского округа Воронеж (третье лицо) - не явились, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу УФРС России по Воронежской области на решение арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2009 по делу N А14-7567/2008/249/23, установил:

Открытое акционерное общество "Р" (далее - Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы России по Воронежской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 3949 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Т., д. 65 и обязании Управления зарегистрировать договор аренды.

Решением арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2008 заявление Общества удовлетворено.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Управление обратилось с кассационной жалобой на состоявшиеся по делу судебные акты, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит их отменить.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит суд отказать в её удовлетворении, поскольку полагает, что доводы жалобы уже являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, все они отражены в состоявшихся по делу решении и постановлении и им дана правильная правовая оценка.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на неё, выслушав пояснения представителя Управления, кассационная инстанция не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела, 01.07.2003 Администрацией г. Воронежа в соответствии с "Программой переселения из ветхого и аварийного жилья" издано постановление N 1440 "О разрешении "ФГУП "Ю" реконструкции квартала в границах улиц 45 Стрелковой дивизии - Транспортная и проектирования и строительства многоэтажного жилого дома позиция 1 (1 очередь строительства).

В соответствии с указанным постановлением ФГУП "Ю" (ныне - ОАО "Р") была разрешена реконструкция названного жилого квартала и строительство многоэтажного жилого дома (1 очередь - позиция 1), на земельном участке площадью 14600 кв. м, при условии заключения с гражданами - собственниками сносимых строений договоров о переселении жильцов, предписано произвести кадастровый учет земельного участка, предоставлено право аренды сроком на 5 лет указанного земельного участка.

Постановлением Главы городского округа город Воронеж от 11.01.2006 N 10 утвержден проект границ земельных участков площадью 2993 кв. м для строительства I пускового комплекса многоэтажного жилого дома позиция 1 (двух блок секций) в границах указанного квартала и площадью 500 кв. м для строительства насосной и трансформаторной подстанций по ул. Транспортная.

Администрацией города, ОАО "Р" и Муниципальным казенным предприятием "Г" заключен договор от 03.11.2006 N 7883 о совместной деятельности с целью строительства жилого дома поз.1 (первая очередь строительства) по адресу: г. Воронеж, ул. А., 7а, поз.1, жилого дома (первая очередь строительства, 2) по ул. Т., 65а и объектов городской инженерной инфраструктуры общей стоимостью 18323750 руб.

Постановлением Главы городского округа город Воронеж от 20.12.2006 N 2067 утвержден проект границ земельного участка площадью 3949 кв. м для строительства II пускового комплекса многоэтажного жилого дома позиция 1 в границах указанного реконструированного квартала.

Между Администрацией города и ОАО "Р" подписано соглашение о зачете взаимных обязательств от 17.04.2007 по условиям договора о совместной деятельности от 03.11.2006, из которого следует, что ОАО "Р" выполнило свои обязательства в полном объеме, затраты Общества в сумме 9308794 руб., превышающие сумму отчислений по договору от 03.11.2006, будут направлены на выполнение обязательств по следующим заключенным договорам об условиях строительства.

ГУГИ Воронежской области и ОАО "Р" заключен договор аренды от 21.05.2007 указанного земельного участка площадью 2993 кв. м (кадастровый номер 36:34:02 06 021:0032) на срок до 11.01.2011. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.07.2007 (номер записи 36-36-01/145/2007-115).

ГУГИ Воронежской области издан приказ от 19.11.2007 N 2371-з "О предоставлении ОАО "Р" в аренду земельного участка для строительства II пускового комплекса многоэтажного жилого дома поз. 1 реконструируемого квартала в границах ул. Т. - ул. 45 Стрелковой дивизии, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Т., 65".

В соответствии с названным приказом ОАО "Р" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 3949 кв. м (кадастровый номер 36:34:02 06 021:0034) для строительства указанного жилого дома.

ГУГИ Воронежской области и ОАО "Р" заключен договор от 17.12.2007 N 421-07/гз аренды земельного участка площадью 3949 кв. м на срок до 19.11.2012.

ОАО "Р" 06.03.2008 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка площадью 3949 кв. м, предоставив также дополнительно в регистрирующий орган 10.04.2008 вышеназванные документы, в том числе постановление Администрации г. Воронежа от 01.07.2003 N 1440.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных заявителем, государственный регистратор установил, что документы не соответствуют требованиям законодательства, а именно: п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст.ст. 30, 30.1 Земельного кодекса РФ, а также пришел к выводу, что на государственную регистрацию не были предоставлены документы, подтверждающие соблюдение процедуры предоставления земельного участка.

12.05.2008 ОАО "Р" было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 3949 кв. м на основании абз. абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка противоречит нормам действующего законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно руководствовался следующим.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу ст. 9 упомянутого Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным ст. 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст.18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством РФ (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

На основании ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Отказывая в государственной регистрации договора аренды земельного участка, Управление указало, что в компетенцию регистрирующего органа входит проверка законности решения органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка в аренду, в связи с чем, установив несоответствие ненормативного акта (Постановление Администрации г. Воронежа от 01.07.2003 N 1440) положениям Земельного кодекса РФ, ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы.

В соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса РФ (введена в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ с 01.10.2005) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением установленных случаев.

На основании п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что реконструкция жилого квартала в границах улиц 45 Стрелковой Дивизии - Транспортная и проектирование и строительство разрешены ФГУП "Ю" (в настоящее время - ОАО "Р") постановлением администрации г. Воронежа от 01.07.2003 N 1440, при условии сноса ветхого жилья, заключения с гражданами, собственниками сносимых строений, подпадающих в зону проектирования и строительства, договоров о переселении, об условиях сноса строений.

Приказ Главного управления государственного имущества Воронежской области N 2371-з "О предоставлении ОАО "Р" в аренду земельного участка для строительства второго пускового комплекса многоэтажного жилого дома поз.1 реконструируемого квартала в границах ул. Т. - ул. 45 Стрелковой Дивизии, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. Т., 65 издан 19.11.2007 года.

Договор о совместной деятельности заключен 03.11.2006 года.

ОАО "Р" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации спорного договора аренды земельного участка площадью 3949 кв. м 06.03.2008, предоставив в регистрирующий орган все необходимые документы, в том числе, постановление Администрации г. Воронежа от 01.07.2003 N 1440, N 2067 от 20.12.2006.

Постановление Главы городского округа город Воронеж от 20.12.2006 N 2067 "Об утверждении проекта границ земельного участка для строительства жилого дома в границах ул. Т. - ул. 45 Стрелковой дивизии" издано в пределах исполнительно-распорядительных полномочий Администрации городского округа город Воронеж, установленных пунктами 13, 14 ст. 48 Устава городского округа город Воронеж, принятого постановлением Воронежской городской Думы от 27.10.2004 N 150-I.

Оценивая представленные сторонами доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к правомерному выводу о том, что постановление от 20.12.2006 N 2067, изданное во исполнение постановления администрации г. Воронежа от 01.07.2003 N 1440, содержит все требования, предъявляемые п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ к соглашениям, заключаемым между заинтересованным лицом и исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления для жилищного строительства и может быть приравнено к нему по своей юридической силе.

Таким образом, как обоснованно указал суд, представленные на регистрацию документы в достаточной степени характеризуют фактический характер правоотношений, возникших в связи с застройкой квартала в границах ул. Т. - ул.45 Стрелковой дивизии, в том числе в связи со строительством второго пускового комплекса поз. 1, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в проведении регистрации договора аренды земельного участка 17.12.2007 N 421-07/гз.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам, и, в силу ст. 286 АПК РФ, не подлежат переоценке в суде кассационной инстанции.

Нарушений требований процессуального законодательства не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2009 по делу N А14-7567/2008/249/23 оставить без изменения, а кассационную жалобу УФРС России по Воронежской области без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.