Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2009 г. N 19АП-725/09

05 марта 2009 г.

Дело N А14-7567/2008/249/23

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 05.03.2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.

судей: Шеина А.Е.

Семенюта Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.

При участии в судебном заседании :

от Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области: Мелконян Ш.В. - ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения и судебной защиты по доверенности N 08-д от 11.01.2009 г., паспорт 07 04 240999 выдан ОВД гор. Кисловодска Ставропольского края 31.12.2003 г.;

от Открытого акционерного общества "Российские железные дороги": Соломенцева Э.Ю. - ведущий юрисконсульт юридической службы по доверенности от 10.09.2009 N НЮ-9/374/Д, удостоверение Б N 010496.

Из вызванных в судебное заседание не явились:

от Администрации Городского округа город Воронеж: представители не явились, надлежаще извещена, заявили о рассмотрении дела в его отсутствие,

от Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж: представители не явились, надлежаще извещен;

от Главного управления государственного имущества Воронежской области: представители не явились, надлежаще извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления ФРС по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2008 года по делу N А14-7567/2008/249/23, принятое судьей Максимович Т.Н., по заявлению ОАО "Российские железные дороги" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области с участием третьих лиц: Администрации городского округа город Воронеж; Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж; Главного управления государственного имущества Воронежской области об оспаривании отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 3 949 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Транспортная, д. 65, и обязанности зарегистрировать договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - заявитель, ОАО "РЖД") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области от 12.05.2008г. (далее - Управление ФРС) в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 3 949 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Транспортная, д. 65, и обязанности зарегистрировать договор аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация городского округа город Воронеж (далее - Администрация города), Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (далее - Департамент), Главное управление государственного имущества Воронежской области (далее - ГУГИ).

Решением арбитражного суда Воронежской области от 14 ноября 2008 г. по делу N А14-7567/2008/249/23 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, УФРС по Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права. При этом, заявитель жалобы указывает на то, что в компетенцию регистрирующего органа входит проверка законности решения органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка в аренду. Установив несоответствие ненормативного акта положениям ЗК РФ, ФЗ РФ "О введении в действие ЗК РФ", регистрирующий орган полагает, что он обоснованно отказал в государственной регистрации договора аренды.

В настоящее судебное заседание представители Администрации городского округа г.Воронеж, Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж, Главного управления государственного имущества Воронежской области не явились. В материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о месте и времени судебного разбирательства.

В связи с чем, дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, в порядке ст.ст. 123, 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании представитель УФРС Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просит апелляционную инстанцию решение суда от 14.11.08 г. отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ОАО "РЖД" не согласен с доводами апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

01.07.2003 г. Администрацией г. Воронежа в соответствии с "Программой переселения из ветхого и аварийного жилья" издано постановление N 1440 "О разрешении "ФГУП "Юго-Восточная железная дорога" реконструкции квартала в границах улиц 45 Стрелковой дивизии - Транспортная и проектирования и строительства многоэтажного жилого дома позиция 1 (1 очередь строительства). В соответствии с постановлением N 1440 ФГУП "Юго-Восточная железная дорога" (ныне - ОАО "РЖД") была разрешена реконструкция указанного жилого квартала и строительство многоэтажного жилого дома (1 очередь - позиция 1), на земельном участке площадью 14 600 кв.м, при условии заключения с гражданами - собственниками сносимых строений договоров о переселении жильцов, предписано произвести кадастровый учет земельного участка, предоставлено право аренды сроком на 5 лет, указанного земельного участка.

11.01.2006 г. Постановлением Главы городского округа город Воронеж N 10 утвержден проект границ земельных участков площадью 2 993 кв. м для строительства I пускового комплекса многоэтажного жилого дома позиция 1(двух блок секций) в границах указанного квартала и площадью 500 кв. м для строительства насосной и трансформаторной подстанций по ул. Транспортная.

03.11.2006 г. Администрацией города, ОАО "РЖД" и Муниципальным казенным предприятием "ГУКС" заключен договор N 7883 о совместной деятельности с целью строительства жилого дома поз.1 (первая очередь строительства) по адресу: г. Воронеж, ул. Артамонова, 7а, поз.1, жилого дома (первая очередь строительства, 2) по ул. Транспортная, 65а и объектов городской инженерной инфраструктуры общей стоимостью 18 323 750 рублей.

20.12.2006г. Постановлением Главы городского округа город Воронеж N 2067 утвержден проект границ земельного участка площадью 3 949 кв.м. для строительства II пускового комплекса многоэтажного жилого дома позиция 1 в границах указанного реконструированного квартала.

17.04.2007г. между Администрацией города и ОАО "РЖД" подписано соглашение о зачете взаимных обязательств по условиям договора о совместной деятельности от 03.11.2006г., из которого следует, что ОАО "РЖД" выполнило свои обязательства в полном объеме, затраты Общества в сумме 9 308 794 рубля, превышающие сумму отчислений по договору от 03.11.2006г. будут направлены на выполнение обязательств по следующим заключенным договорам об условиях строительства.

21.05.2007 г. ГУГИ Воронежской области и ОАО "РЖД" заключен договор аренды указанного земельного участка площадью 2 993 кв. м (кадастровый номер 36:34:02 06 021:0032) на срок до 11.01.2011 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.07.2007 г. (номер записи 36-36-01/145/2007-115).

19.11.2007 г. ГУГИ Воронежской области издан приказ N 2371-з "О предоставлении ОАО "РЖД" в аренду земельного участка для строительства II пускового комплекса многоэтажного жилого дома поз. 1 реконструируемого квартала в границах ул. Транспортная - ул.45 Стрелковой дивизии, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Транспортная, 65". В соответствии с приказом N 2371-з ОАО "РЖД" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 3949 кв. м (кадастровый номер 36:34:02 06 021:0034) для строительства указанного жилого дома.

17.12.2007г. ГУГИ Воронежской области и ОАО "РЖД" заключен договор N 421-07/гз аренды указанного земельного участка площадью 3949 кв. м на срок до 19.11.2007г.

06.03.2008г. ОАО "РЖД" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка площадью 3949 кв. м, предоставив, также дополнительно в регистрирующий орган 10.04.2008г. указанные выше документы, в том числе постановление Администрации г. Воронежа от 01.07.2003г. N 1440.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных заявителем, государственный регистратор установил, что документы не соответствуют требованиям законодательства, а именно: пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьям 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также установил, что на государственную регистрацию не были предоставлены документы, подтверждающие соблюдение процедуры предоставления земельного участка.

ОАО "РЖД" было отказано 12.05.2008г. в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 3949 кв. м по основаниям абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось за судебной защитой.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 198 АПК РФ, ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" /далее - Закон и государственной регистрации/. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия названному Закону.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 9 упомянутого Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком , установленным статьей 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности правоустанавливающие документы (документы основания).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Федерального Закона N 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями), является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной (власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97).

Статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ закреплены основания для отказа в государственной регистрации прав.

В силу ст. 26 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;

соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Реконструкция жилого квартала в границах улиц 45 Стрелковой Дивизии - Транспортная и проектирование и строительство разрешены ФГУП "ЮВЖД" (в настоящее время - ОАО "РЖД") постановлением администрации г. Воронежа от 01.07.2003 N 1440, при условии сноса ветхого жилья, заключения с гражданами, собственниками сносимых строений, подпадающих в зону проектирования и строительства, договоров о переселении, об условиях сноса строений.

Приказ Главного управления государственного имущества Воронежской области N 2371-з "О предоставлении ОАО "Российские железные дороги" в аренду земельного участка для строительства второго пускового комплекса многоэтажного жилого дома поз.1 реконструируемого квартала в границах ул. Транспортная - ул. 45 Стрелковой Дивизии, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. Транспортная, 65 издан 19.11.2007 года.

Договор о совместной деятельности заключен 03.11.2006 года.

Из материалов дела усматривается, что 06.03.2008г. ОАО "РЖД" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка площадью 3949 кв. м, предоставив в регистрирующий орган необходимые документы, в том числе, постановление Администрации г. Воронежа от 01.07.2003г. N 1440, N 2067 от 20.12.06 г.

Постановление Главы городского округа город Воронеж от 20.12.2006г. N 2067 "Об утверждении проекта границ земельного участка для строительства жилого дома в границах ул. Транспортная - ул. 45 Стрелковой дивизии" издано в пределах исполнительно-распорядительных полномочий Администрации городского округа город Воронеж, установленных пунктами 13, 14 статьи 48 Устава городского округа город Воронеж, принятого постановлением Воронежской городской Думы от 27.10.2004г. N 150-I.

С учетом положений п.15 ст.3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" указанное постановление содержит все требования, предъявляемые к такого рода соглашениям, и может быть приравнено к нему по своей юридической силе.

К тому же, ранее на основании указанного постановления и постановления главы городского округа город Воронеж от 11.01.06 г. N 10, ОАО "РЖД" предоставлялся в аренду иной земельный участок площадью 2992 кв.м. Договор аренды земельного участка от 21.05.07 г. N 236-07/гз, заключенный на основании аналогичных документов во исполнении постановления N 1440, прошел государственную регистрацию без каких-либо замечаний.

Таким образом, представленные ОАО "РЖД" на регистрацию приказ ГУГИ Воронежской области 19.11.2007г. N 2371-з "О предоставлении ОАО "РЖД" в аренду земельного участка для строительства II пускового комплекса многоэтажного жилого дома поз. 1 реконструируемого квартала в границах ул. Транспортная - ул.45 Стрелковой дивизии, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Транспортная, 65", договор аренды N 421-07/гз от 17.12.2007г. земельного участка площадью 3949 кв. м, приняты ГУГИ Воронежской области в рамках компетенции управления, в порядке, который установлен Законом Воронежской области от 13.05.2008г. N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", Положением о Главном управлении государственного имущества Воронежской области, утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 15.07.2005г. N 630, Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006г. N 514 "О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений", определившим, что Главное управление государственного имущества Воронежской области является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Воронежской области, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками в пределах и в порядке, установленном действующим законодательством, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в черте города Воронежа (пункт 1 постановления).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Администрация города и ГУГИ Воронежской области подтвердили право ОАО "РЖД" на аренду земельного участка площадью 3949 кв. м без проведения торгов, а Общество выполнило условия соглашения.

Учитывая изложенное, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд области обоснованно указал на то, ОАО "РЖД" представлены на государственную регистрацию все необходимые для регистрации договора аренды документы.

Действующее законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество не предоставляет права регистрирующему органу вмешиваться в договорные отношения сторон по сделке и давать оценку условиям договора, а также определять компетенцию и полномочия органов местного самоуправления.

Вместе с тем, представленные на регистрацию документы в достаточной степени характеризуют фактический характер правоотношений, возникших в связи с застройкой квартала в границах ул. Транспортная - ул.45 Стрелковой дивизии, в том числе в связи со строительством второго пускового комплекса поз. 1.

Кроме того, уведомляя об отказе в государственной регистрации спорного договора аренды, регистрирующий орган ссылался на договор аренды земельного участка N 994 от 07.02.2008 года, который на государственную регистрацию не предоставлялся.

В соответствии с частью первой статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы.

В соответствии с п. 6 Постановления от 01.07.96 Пленума ВАС РФ N 8, Пленума Верховного Суда РФ N 6 основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Установив, что отказ в государственной регистрации договора противоречит требованиям закона и нарушает права заявителя, апелляционная инстанция приходит к выводу, что отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам участвующих в деле лиц дана надлежащая оценка, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, безусловно влекущих отмену решения (часть 4 статьи 270 АПК РФ).

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у арбитражного суда неверной трактовке законодательства, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении арбитражным судом норм права.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда Воронежской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Расходы по госпошлине в силу ст.110 АПК РФ относятся на ответчика, который при обращении с жалобой перечислил 1000 руб. госпошлины платежным поручением.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.266-268, п.1 ст.269, ст.ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2008 г. по делу N А14-7567/2008/249/23 - следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев с момента вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Миронцева Н.Д.

Судьи

Шеин А.Е. Семенюта Е.А.