Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 августа 2009 г. N А64-3359/08-8 (Ф10-3188/09) Независимо от того, включены ли в договор ипотеки положения об одновременном залоге доли права на земельный участок и право аренды этой части, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что, наряду со спорным помещением, считается заложенной соответствующая доля в праве собственности на земельный участок (право аренды этой части), в связи с чем спорный договор обоснованно признан действительным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 10 августа 2009 г. N А64-3359/08-8 (Ф10-3188/09)
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: ИП Е.Т.А - Б.И.Н. - представитель (дов. от 03.04.2009), от ответчика: АК СБ РФ (ОАО) в лице Тамбовского отделения N 8594 г. Тамбов - Г.Н.М. - представитель (дов. от 27.03.2009 N ДО-3-29/4315), Г.И.В. - представитель (дов. от 15.11.2007 N ДО-3-29/3), от третьих лиц: 1.ООО "А" - не явились, извещены надлежаще, 2. УФРС по Тамбовской области - не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП Е.Т.А., с. Стрельцы Тамбовского района Тамбовской области, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2009 по делу N А64-3359/08-8, установил:

Индивидуальный предприниматель Е.Т.А., с. Стрельцы Тамбовского района Тамбовской области, обратилась в арбитражный суд с иском к Акционерному коммерческому Сберегательному Банку РФ (Открытое акционерное общество) о признании договора ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007, заключенного между истцом и ответчиком, ничтожным, применении последствий его ничтожности путем признания ничтожными дополнительных соглашений от 05.06.2007 и 23.07.2007 к договору ипотеки, а также снятии обременения ипотекой объекта недвижимости - нежилого помещения на первом этаже десятиэтажного жилого дома, общей площадью 1214 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Р., д. 73, корпус 2, N 79, инвентарный номер 13811/329:1079, кадастровый номер 68:29:02 01 001:0426:13811/329:1079 (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.02.2009 иск удовлетворен.

Договор ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007, заключенный между Е.Т.А. и АК СБ РФ (ОАО) в лице Тамбовского отделения N 8594 признан недействительным в силу его ничтожности, применены последствия его ничтожности путем признания ничтожными дополнительных соглашений от 05.06.2007 и 23.07.2007 к договору ипотеки, снято обременение ипотекой объекта недвижимости - нежилого помещения на первом этаже десятиэтажного жилого дома, общей площадью 1214 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Р., д. 73, корпус 2, N 79, инвентарный номер 13811/329:1079, кадастровый номер 68:29:02 01 001:0426:13811/329:1079.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2009 решение суда от 06.02.2009 отменено.

В иске ИП Е.Т.А. к АК СБ РФ (ОАО) о признании договора ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007, заключенного между истцом и ответчиком, ничтожным, применении последствий его ничтожности путем признания ничтожными дополнительных соглашений от 05.06.2007 и 23.07.2007 к договору ипотеки, а также снятии обременения ипотекой объекта недвижимости - нежилого помещения на первом этаже десятиэтажного жилого дома, общей площадью 1214 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Р., д. 73, корпус 2, N 79, инвентарный номер 13811/329:1079, кадастровый номер 68:29:02 01 001:0426:13811/329:1079, отказано.

Не соглашаясь с постановлением суда апелляционной инстанции, ИП Е.Т.А. обратилась в Федеральный Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт, оставив в силе решение суда от 06.02.2009, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права - ст.ст. 244, 247, 250, 251, 340 ГК РФ, неприменении закона подлежащего применению - п. 4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика доводы жалобы не признал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения как законный и обоснованный.

Представители третьих лиц в судебное заседание кассационной инстанции не явились. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело, в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в их отсутствие.

Представителем истца в судебном заседании суда кассационной инстанции заявлено устное ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с тем, что истец не успел ознакомиться с отзывом на кассационную жалобу, а также в связи с тем, что в суде первой инстанции рассматривается дело N А64-679/08-14 по спору о признании недействительным договора аренды земельного участка N 691 от 11.08.2006.

Рассмотрев данное ходатайство, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения.

Статья 158 АПК РФ содержит перечень оснований, при наступлении которых суд обязан отложить судебное разбирательство либо может его отложить.

Приведенные заявителем основания не относятся к числу тех, которые влекут обязательное отложение судебного разбирательства и не входят в перечень оснований, по которым арбитражный суд может его отложить.

Кроме того, судебная коллегия указывает на то, что в силу ч. 3 ст. 286 АПК РФ, при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы жалобы и отзыв на нее, суд кассационной инстанции считает необходимым постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2009 оставить без изменения в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 26.02.2007 заключен договор ипотеки N 640106928/И-1, по условиям которого ИП Е.Т.А. (залогодатель) передает в залог АК СБ РФ по месту нахождения Тамбовского отделения N 8594 (залогодержатель) принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение на первом этаже десятиэтажного жилого дома, общей площадью 1214,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Р., д. 73, корпус 2, N 79, инвентарный номер 13811/329:1079, кадастровый номер 68:29:02 01 001:0426:13811/329:1079.

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "А", возникших на основании: договора N 640106928 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.12.2006, дополнительного соглашения N1 от 22.02.2007 г. к договору N 640106928 - заключенных между Тамбовским отделением N 8594 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ и ООО "А".

Впоследствии, к договору ипотеки N 640106928/И-1 были заключены дополнительное соглашение от 05.06.2007 и дополнительное соглашение от 23.07.2007.

Пункт 1.2. договора ипотеки N 640106928/И-1 предусматривает передачу нежилого помещения.

Обращение ИП Е.Т.А. в арбитражный суд с настоящим иском обосновано тем, что договор ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007 заключен с нарушением положений п. 3 ст. 340 ГК РФ, а также п. 4 ст. 9, ст. 69 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор ипотеки N 640106928/ И-1, заключенный между Е.Т.А. и Тамбовским отделением N 8594 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ, является ничтожным как не соответствующий закону.

Свой вывод суд мотивировал тем, что договор ипотеки N 640106928/И-1 не содержит условие об ипотеке земельного участка, функционально обеспечивающего заложенное нежилое помещение, что не соответствует п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ РФ "Об ипотеке (залог недвижимости)".

Также в договоре ипотеки, в нарушение п. 4 ст. 9 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не указана сторона (кредитор) в основном обязательстве.

Кроме того, п.п. 3.1.1. договора ипотеки, содержащий указание на то, что предмет залога на момент заключения данного договора находится в залоге банка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 640105239 от 18.04.2005, противоречит п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, поскольку на момент заключения договора ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007 обязательства по кредитному договору N 640105239 от 18.04.2005 были полностью погашены.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Кассационная коллегия считает необходимым согласиться с таким выводом суда апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьей 69 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Исходя из смысла указанной нормы материального права, законодатель предусматривает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними.

Как следует из материалов дела, по договору ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007 ИП Е.Т.А. передала в залог банку принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение на первом этаже десятиэтажного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 68:29:02/02/02/001:0426 по ул. Р., д. 73, корпус 2 в г. Тамбове.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на расположенный под ним земельный участок связывается законом с моментом формирования такого участка и проведения его государственного кадастрового учета (пункт 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Согласно положениям статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой или совместной), владение и пользование которым осуществляется по правилам статьи 247 ГК РФ, предусматривающей, в частности, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

По смыслу статьи 251 ГК РФ, приобретатель доли становится участником общей долевой собственности.

Системное толкование пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что, приобретая право на долю в праве собственности на здание, сооружение, участник общей собственности приобретает право на приобретение по своему желанию соответствующего земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу п. 2 ст. 7 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Как указано в ст. 75 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Как следует из пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" в случае, когда собственнику нежилого помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания, и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не урегулирована ипотека нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в связи с чем, при ипотеке указанных помещений должны применяться вышеперечисленные нормы материального права.

Таким образом, независимо от того, включены ли в договор ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007 положения об одновременном залоге доли права на земельный участок, право аренды этой части, кассационная коллегия считает правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что наряду со спорным помещением считается заложенной соответствующая доля в праве собственности на земельный участок (право аренды этой части), в связи с чем, спорный договор следует считать действительным.

Также кассационная коллегия соглашается с выводом апелляционного суда о том, что в рассматриваемом споре не подлежит применению абз. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, устанавливающий в качестве основания прекращения залога прекращение обеспеченного залогом обязательства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что оспариваемый договор был заключен в обеспечение кредитного обязательства, возникшего из договора N 640106928 от 22.12.2006, сведений об исполнении которого материалы дела не содержат.

При этом судьба обязательства из договора N 640105239 от 18.04.2005 не относится к предмету настоящего спора, следовательно, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, не сказывается на действительности рассматриваемой по делу сделки.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что апелляционный суд незаконно не учел имеющийся в материалах дела договор аренды N 691 от 11.08.2006, в соответствии с которым к моменту заключения оспариваемого договора, земельный участок, расположенный под жилым домом, находился у истца на праве аренды, которое также должно было передаваться в залог по договору ипотеки, безоснователен.

Суд апелляционной инстанции, отказывая ИП Е.Т.А. в удовлетворении иска, дал оценку указанному договору и обоснованно указал на следующее.

Правила п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в залог право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

В силу п. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" такая возможность возникает только в том случае, когда право аренды само подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом.

Согласно п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъясняет, что, когда права арендатора, вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.

Апелляционным судом установлено, что договор аренды земельного участка под жилым домом N 691 от 11.08.2006, в котором расположено принадлежащее истице нежилое помещение, был заключен на срок менее одного года, следовательно, в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации не требовал государственной регистрации.

При изложенных обстоятельствах, кассационная судебная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2009 по делу N А64-3359/08-8 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.